Zagraniczni nabywcy na Majorce: kto kupuje, gdzie i dlaczego

Żadna inna hiszpańska prowincja nie przyciąga tylu zagranicznych nabywców co Baleary: 31,5 procent wszystkich transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych w czwartym kwartale 2025 roku przypadło na osoby niebędące rezydentami – to ponad dwa razy więcej niż średnia krajowa, która wynosi 14 procent. Jeśli chcesz zrozumieć, dlaczego nieruchomości na Majorce zachowują swoją wartość nawet przy rosnących stopach procentowych, musisz najpierw dowiedzieć się, kto tak naprawdę je kupuje. Ten przewodnik porządkuje dostępne dane dotyczące pochodzenia nabywców, motywów zakupu, regionów i struktur finansowania oraz pokazuje, jakie konkretne kwestie podatkowe i prawne pojawiają się dla międzynarodowych nabywców w 2026 roku – od pierwszego rozeznania cenowego po pytanie, czy i jak można później wynająć nieruchomość wakacyjną.

Chcesz wiedzieć, jaki region i jaki budżet pasują do twojego powodu zakupu?

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — bez zobowiązań ocenimy twoją sytuację
• Porównanie cen w różnych regionach
• Pobierz bezpłatny raport o rynku nieruchomości 2026 (PDF) — wszystkie dane i szczegółowe profile regionów

Rynek w 2026 roku: ceny, wielkość, dynamika

W sezonie 2025/26 Baleary wyszły z cienia krajowego rynku nieruchomości. Po ośmiu kwartałach, w których wzrost cen był nieco poniżej średniej hiszpańskiej, w czwartym kwartale 2025 roku Baleary po raz pierwszy znów znalazły się tuż powyżej tej średniej, osiągając +13,4 procent w porównaniu z rokiem poprzednim (Hiszpania: +12,9 procent). Sam poziom cen zależy w dużej mierze od metody badania – Izba Notarialna, Urząd Katastralny i agregacja danych z mallorca.com podają różne, ale konsekwentnie wysokie wartości.

Pomimo dynamiki cen wolumen transakcji pozostaje na rozsądnym poziomie: W 2025 roku na Majorce sprzedano 10 986 nieruchomości mieszkalnych, a na Balearach na początku 2026 roku odnotowano około 1 190 transakcji miesięcznie (w styczniu 1 197, w lutym 1 188). Liczba licytacji komorniczych osiągnęła historyczne minimum – 45 przypadków w czwartym kwartale 2025 roku (w porównaniu do 105 w tym samym kwartale poprzedniego roku) – co wskazuje, że rynek nie jest nadmiernie zadłużony, a wręcz przeciwnie, ma solidne zaplecze kapitałowe.

Uwaga: Cztery różne źródła publiczne mierzą poziom cen przy użyciu różnych metod. Wartości należy porównywać, a nie sumować.

Kto robi zakupy na Majorce? Udział klientów zagranicznych w porównaniu między prowincjami

Żaden region kontynentalnej Hiszpanii nawet w przybliżeniu nie osiąga takiego udziału nabywców zagranicznych jak na Balearach. Już w trzecim kwartale 2024 roku wskaźnik ten wynosił 32,5 procent – ponad dwukrotnie więcej niż ówczesna średnia krajowa, która wynosiła 14,8 procent, i znacznie wyprzedzał wszystkie inne hiszpańskie prowincje.

W czwartym kwartale 2025 roku wskaźnik ten wynosi 31,5 procent (Hiszpania: 14 procent). W poprzednich latach odsetek ten był momentami jeszcze wyższy – pod koniec 2022 roku odnotowano wartość około 35 procent – ale nadal pozostaje zdecydowanie najwyższy spośród wszystkich hiszpańskich prowincji. Przy około 3 000 transakcji sprzedaży w tym kwartale oznacza to szacunkowo 944 zakupy dokonane przez nierezydentów.

Kraje pochodzenia: DACH zdecydowanie na czele

Pod względem wielkości sprzedaży największymi krajami pochodzenia są, w kolejności alfabetycznej: Niemcy, Francja, Wielka Brytania, Włochy, Holandia, Austria, Polska, Szwecja i Szwajcaria. Obszar niemieckojęzyczny (DACH) stanowi łącznie zdecydowanie największą grupę nabywców; w ramach DACH Niemcy znacznie wyprzedzają Szwajcarię i Austrię. W publicznych danych z urzędów katastralnych nie ma obecnie wystarczająco szczegółowego podziału ilościowego według narodowości.

Dodatkowo dane o pochodzeniu turystów pokazują, jak duże są międzynarodowe społeczności na wyspie: ponad 3,4 miliona niemieckich turystów rocznie to około 40 procent całego ruchu turystycznego na Majorce, a brytyjskich turystów jest około 2,3 miliona (26 procent). Liczbę turystów ze Skandynawii szacuje się na około 340 000 rocznie, z Francji – na około 238 000, ze Szwajcarii – na około 160 000, a z Irlandii – na około 136 000.

Uwaga: Te liczby pokazują ruch turystyczny, a nie liczbę kupujących. Trzeba je traktować jako ogólny wskaźnik wielkości danej międzynarodowej społeczności, a nie jako bezpośrednie statystyki sprzedaży.

Dlaczego zagraniczni nabywcy dokonują zakupów: motywy i struktura majątkowa

Motywy zakupowe zagranicznych nabywców różnią się strukturalnie od tych, które kierują lokalnymi nabywcami – a to ma wpływ na cały rynek nieruchomości premium. Można wyróżnić trzy grupy motywów: klasyczny drugi dom do sezonowego użytku własnego, zmiana miejsca zamieszkania (na cały rok lub na część roku) oraz inwestycja kapitałowa połączona z wynajmem. Często te motywy nakładają się na siebie w ramach tej samej transakcji.

Kluczowe znaczenie dla rynku ma struktura finansowania: lokalni hiszpańscy nabywcy finansują segment premium głównie za pomocą kredytów hipotecznych, podczas gdy międzynarodowi nabywcy z regionu DACH, Skandynawii i Wielkiej Brytanii znacznie częściej wnoszą znaczną część gotówki – zazwyczaj pochodzącej ze sprzedaży nieruchomości w kraju, z płynnego majątku rodzinnego albo ze sprzedaży firmy lub udziałów.

Ta strukturalna różnica w zamożności wyjaśnia, dlaczego zmiana stóp procentowych wpływa inaczej na rynek nieruchomości premium na Majorce niż na kontynencie hiszpańskim: zamożni nierezydenci faktycznie wyznaczają dolną granicę cenową, od której odciąga się cały ten segment. Jeśli planujesz zainwestować własny kapitał z Niemiec, Austrii lub Szwajcarii, więcej szczegółowych informacji znajdziesz w sekcji „Kapitał własny i kredyt lombardowy ”, a o praktycznych aspektach przelewu – w sekcji „Przelewanie pieniędzy do Hiszpanii”.

Gdzie kupują międzynarodowi klienci: osiem regionów, osiem profili

Majorka dzieli się na osiem regionów, z których każdy ma swój własny profil nabywców. Rozkład międzynarodowych nabywców i profesjonalnych usług marketingowych różni się znacznie w zależności od regionu.

Południowy zachód od zawsze skupia najwięcej międzynarodowych nabywców i charakteryzuje się najbardziej profesjonalnym marketingiem na wyspie – ściśle powiązanym z infrastrukturą jachtową wokół Puerto Portals i Port Adriano. Natomiast na północy jest najwięcej licencji na wynajem: znajduje się tam około 31 procent wszystkich aktywnych licencji na wynajem wakacyjny na całej wyspie. Szczegółowe porównanie znajdziesz w sekcji „Porównanie cen w poszczególnych regionach”.

Finansowanie: kupujący za gotówkę napotykają na trudności związane z lokalną zdolnością kredytową

Zmiany stóp procentowych pokazują, jak różnie reagują uczestnicy rynku. Roczny Euribor wzrósł z 2,079 procent w lipcu 2025 roku do 2,747 procent w kwietniu 2026 roku – to wzrost o około 67 punktów bazowych w ciągu dziewięciu miesięcy.

Dla lokalnych nabywców oznacza to rosnącą presję: średni wskaźnik obciążenia na Balearach w czwartym kwartale 2025 roku wyniesie około 55 procent dochodów gospodarstwa domowego – znacznie powyżej historycznego poziomu około 35 procent, który uznawano za akceptowalny. Międzynarodowi nabywcy z wysokim wkładem własnym są w dużej mierze niezależni od tej sytuacji, co stabilizuje segment premium, podczas gdy lokalny segment klasy średniej traci na dynamice.

Jeśli nie jesteś rezydentem, a mimo to chcesz wziąć kredyt w Hiszpanii, warunki znajdziesz w sekcji „Kredyt hipoteczny dla nierezydentów”, a informacje o opcjach oprocentowania – w sekcji „Kredyt hipoteczny o stałym lub zmiennym oprocentowaniu”.

Zasady podatkowe dla zagranicznych nabywców

W ostatnich latach Baleary wprowadziły kilka zmian w przepisach regionalnych, które mogą mieć znaczenie dla nabywców z zagranicy. Ten przegląd ma charakter obserwacji rynku i nie zastępuje indywidualnego doradztwa podatkowego.

Uwaga: Konkretne obciążenie podatkowe zależy od stopnia pokrewieństwa, struktury majątku, rezydencji podatkowej, umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz przepisów podatkowych obowiązujących w Twoim kraju. Przed każdą transakcją sprawdź to z wykwalifikowanymi doradcami w Hiszpanii i w swoim kraju.

Więcej szczegółowych informacji na temat podatku od majątku znajdziesz w sekcji „Podatek od majątku – zakup nieruchomości”, na temat dziedziczenia – w sekcji „Dziedziczenie i darowizny na Balearach”, na temat bieżących kosztów dodatkowych związanych z zakupem – w sekcji „Koszty dodatkowe związane z zakupem na Majorce”, a na temat aktualnych stawek ITP – w sekcji „ITP na Balearach 2026”. Jeśli chcesz zorganizować zakup przez spółkę, więcej informacji znajdziesz w sekcji „Zakup nieruchomości przez spółkę SL”, a jeśli planujesz zmianę miejsca zamieszkania, sprawdź konsekwencje w swoim kraju pochodzenia w sekcji „Podatek przy wyjeździe z Hiszpanii ”.

Wynajem: Sytuacja licencyjna ogranicza oczekiwania co do zysków

Jeśli traktujesz nieruchomość na Majorce jako inwestycję z dochodem z wynajmu, musisz znać zasady dotyczące licencji. W maju 2026 roku na Majorce było łącznie 17 034 aktywnych licencji na wynajem wakacyjny. Od kwietnia 2025 r. zasadniczo wstrzymano wydawanie nowych licencji na wynajem mieszkań; istniejąca licencja może zostać przeniesiona wraz z przeniesieniem własności tylko pod pewnymi warunkami.

Uwaga: Posiadanie licencji jest warunkiem koniecznym do legalnego wynajmu krótkoterminowego – nie oznacza to jednak automatycznego prawa do zysku. Przed zakupem sprawdź dokładnie: możliwość przeniesienia licencji, obłożenie i stawkę dzienną dla konkretnej lokalizacji, stan nieruchomości oraz sposób opodatkowania dochodów z wynajmu.

Więcej informacji: Przeniesienie licencji ETV, Rendite Mallorca 2026 i zakup nieruchomości wakacyjnej.

Procedura prawna: o czym muszą pamiętać zagraniczni nabywcy

Zagraniczni nabywcy mają w Hiszpanii zasadniczo takie same prawa własności jak obywatele Hiszpanii – obywatele UE nie podlegają żadnym szczególnym ograniczeniom, a osoby spoza UE muszą dodatkowo posiadać numer NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca). Procedura zazwyczaj przebiega w następujących krokach:

1. Przygotowania i rozeznanie rynku (około 2–4 tygodni): budżet, region, wybór pośrednika i prawnika.
2. Oględziny i weryfikacja (około 1–2 tygodni): oględziny nieruchomości, sprawdzenie dokumentów, negocjacje cenowe.
3. Umowa rezerwacyjna lub przedwstępna (arras) (około 1 tygodnia): podpisanie umowy, zaliczka zazwyczaj w wysokości 5–10 procent ceny zakupu.
4. Analiza prawna (około 2–3 tygodni): sprawdzenie praw własności, obciążeń, pozwoleń na budowę i opłat wspólnotowych.
5. Spotkanie u notariusza i przeniesienie własności: podpisanie aktu notarialnego (Escritura), wpis do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad).

Ważne: W przeciwieństwie do Niemiec, w Hiszpanii nie ma neutralnego notariusza, który automatycznie chroniłby obie strony w równym stopniu – w przypadku transakcji międzynarodowych standardem jest niezależna weryfikacja umowy przez prawnika przed jej podpisaniem. Również wpis do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) nie stanowi w Hiszpanii automatycznego dowodu własności; służy on przede wszystkim zabezpieczeniu praw wobec osób trzecich. Dokładną sytuację prawną warto omówić w konkretnym przypadku z hiszpańskim prawnikiem.

Szczegóły dotyczące przebiegu transakcji znajdziesz w sekcji „Zakup nieruchomości: przebieg”, informacje o roli notariusza – w sekcji „Notariusz w Hiszpanii”, o umowie rezerwacyjnej – w sekcji „Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii”, a o pomocy prawnika – w sekcji „Prawnik przy zakupie nieruchomości”. Jeśli nie możesz osobiście załatwić zakupu na miejscu, informacje znajdziesz w sekcji „Pełnomocnictwo u notariusza w Hiszpanii”.

Najczęstsze błędy zagranicznych kupujących

Zagraniczni kupujący często nie doceniają, jak bardzo hiszpański proces zakupu różni się od tego w ich kraju. Do typowych przeszkód należą:

• Polegasz na niemieckich oczekiwaniach wobec notariusza i rejestru gruntów, mimo że w Hiszpanii mechanizmy zabezpieczające działają inaczej – niezależna weryfikacja przez prawnika często następuje zbyt późno.
• Nie docenianie kosztów dodatkowychzwiązanych z zakupem, które trzeba uwzględnić w budżecie oprócz ceny zakupu.
• Zakup nieruchomości wakacyjnej bez sprawdzenia, czy licencja jest zbywalna – w przeciwnym razie możliwość wynajmu po prostu przepada.
• Brak uzgodnienia w sprawie rezydencji podatkowej między Hiszpanią a krajem pochodzenia, zwłaszcza w przypadku planowanej zmiany miejsca zamieszkania.
• Nie docenianie skutków rosnących stóp procentowych przy finansowaniu zewnętrznym, jeśli nie wniesiesz wystarczającej ilości kapitału własnego.

Co będzie po zakupie?

Po przekazaniu kluczy właściciele z zagranicy zazwyczaj muszą zająć się jeszcze kilkoma sprawami: bieżącym podatkiem od nieruchomości (IBI), ewentualną rejestracją w wspólnocie mieszkaniowej, decyzją o wynajmie lub użytkowaniu na własny użytek, a także – jeśli planujesz zmianę miejsca zamieszkania – rejestracją podatkową w Hiszpanii. Jeśli chcesz wynajmować nieruchomość na dłużej, a nie tylko na krótko turystom, podstawy prawne znajdziesz w sekcji „Wynajem długoterminowy na Majorce”, a informacje o bieżącym podatku – w sekcji „Podatek IBI w Hiszpanii”. W przypadku kilku współwłaścicieli lub wspólnot spadkowych ważna jest też struktura wspólnoty właścicieli – zajrzyj do sekcji „Wspólnota właścicieli w Hiszpanii”.

Lista kontrolna dla międzynarodowych kupujących

• Złóż wniosek o numer NIE z odpowiednim wyprzedzeniem przed podpisaniem umowy
• Zatrudnij niezależnego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach w Hiszpanii przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej
• Warto wcześniej sprawdzić, jakie będą dodatkowe koszty związane z zakupem i obciążenia podatkowe (ITP, ewentualnie podatek od majątku)
• Jeśli planujesz wynajem: przed złożeniem oferty kupna poproś o pisemne potwierdzenie statusu licencji i możliwości jej przeniesienia
• Wcześnie uzgodnij z bankiem strukturę finansowania (udział gotówki, ewentualnie kredyt hipoteczny dla nierezydentów)
• Przed zakupem sprawdź, jakie będą konsekwencje podatkowe w swoim kraju (podwójne opodatkowanie, ewentualnie opodatkowanie przy wyjeździe)
• Zaplanuj wizytę u notariusza i wpis do księgi wieczystej z odpowiednim zapasem czasu

Podsumowanie

W 2026 roku Majorka nie będzie już regionalnym rynkiem niszowym, ale najbardziej umiędzynarodowionym rynkiem nieruchomości w Hiszpanii – z udziałem nabywców zagranicznych ponad dwukrotnie wyższym od średniej hiszpańskiej oraz wyraźną dominacją nabywców z krajów DACH w tej grupie. Jeśli kupujesz tu jako Niemiec, Austriak czy Szwajcar, trafisz na rynek o dużej dynamice cen, ograniczonej podaży i strukturze nabywców, która coraz częściej opiera się na silnym kapitale, a nie na kredytach. To stwarza nowe możliwości, ale też zmienia układ sił w negocjacjach – i sprawia, że solidne przygotowanie prawne i podatkowe jest ważniejsze niż kiedykolwiek.

Oficjalne źródła

• Hiszpański Związek Rejestratorów (Colegio de Registradores) – udział nabywców zagranicznych, ceny nieruchomości na rynku wtórnym i nowych budów: https://www.registradores.org
• Hiszpańskie Stowarzyszenie Notariuszy (Consejo General del Notariado) – średnie ceny sprzedaży: https://www.notariado.org
• Hiszpański Instytut Statystyczny (INE) – indeks cen nieruchomości, statystyki transakcji: https://www.ine.es
• Banco de España – Euribor, referencyjna stopa procentowa kredytów hipotecznych: https://www.bde.es
• IBESTAT (Urząd Statystyczny Balearów) – dane dotyczące turystyki i ludności: https://ibestat.caib.es
• AENA – dane pasażerów z lotniska w Palmie: https://www.aena.es
• Rząd Balearów – Specjalne przepisy podatkowe na Balearach, rejestr wynajmu wakacyjnego: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria (hiszpański urząd skarbowy) – zasada Beckhama, podatek od majątku: https://www.agenciatributaria.es