AJD Espanha em Maiorca: O imposto de selo em construção nova, hipoteca e escrituras

Quem compra um imóvel em Maiorca depara-se quase sempre com três siglas: ITP, IVA e AJD. Enquanto o ITP se destaca em imóveis usados e o IVA em construções novas, o AJD (Actos Jurídicos Documentados, em português: imposto sobre atos jurídicos documentados) é frequentemente subestimado – mesmo podendo ser aplicado adicionalmente na compra de construção nova, na constituição de hipoteca e em numerosas outras escrituras notariais. Neste guia, ficarás a saber quando o AJD se aplica, em que se diferencia do ITP e do IVA, que taxas vigoram nas Baleares e como calcular de forma realista a carga fiscal na compra de um imóvel.

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O que é o imposto AJD e quando se aplica?

O AJD pertence ao grupo do "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) e tributa – ao contrário do ITP ou do IVA – não a transmissão de propriedade em si, mas sim a formalização notarial e o registo de determinados atos em registos públicos, como o Registo Predial. Na prática, isto significa que, sempre que um ato é formalizado perante notário e inscrito no Registro de la Propiedad, pode ser devido o AJD adicionalmente a outro imposto (normalmente o IVA). Isto aplica-se tipicamente à compra de um imóvel de construção nova, bem como à constituição de uma hipoteca.

É importante fazer a distinção: em imóveis usados aplica-se, regra geral, o ITP, enquanto em construções novas se aplica o IVA – ambos os impostos excluem-se mutuamente e nunca são cobrados em paralelo. O AJD é independente disso e soma-se regularmente ao IVA em construções novas e em escrituras de hipoteca.

AJD vs. ITP vs. IVA: A interação dos três impostos

Para os compradores em Maiorca, é essencial compreender que imposto se aplica a que tipo de imóvel. A tabela seguinte mostra a lógica de base:

Nota: O Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP) e o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) nunca incidem simultaneamente na compra de um imóvel. O AJD deve ser considerado à parte, pois está ligado ao próprio ato notarial.

AJD na compra de imóvel novo em Maiorca

Se compras um imóvel novo para primeira ocupação — por exemplo, diretamente da construtora —, o preço de compra está sujeito ao IVA. Para imóveis residenciais, incluindo até duas vagas de garagem associadas por unidade habitacional, aplica-se uma taxa de 10 % de IVA. Se, em vez disso, se tratar de um terreno vendido por uma empresa comercial, ou de um imóvel comercial, a taxa de IVA é de 21 %. Além do IVA, na compra de um imóvel novo é cobrado o AJD sobre o valor registado no ato notarial.

Nota: Os exemplos calculam com a taxa geral balear de AJD de 1,5 %. Para a primeira habitação principal até 270.151,20 euros, aplica-se uma taxa reduzida de 1 %. Para menores de 36 anos, pessoas com deficiência, bem como famílias numerosas e monoparentais, aplica-se uma taxa superreduzida de 0,5 % sobre os primeiros 270.151,20 euros, sendo a parte excedente tributada a 1,5 %.

É assim que a própria ATIB calcula: Uma pessoa com menos de 30 anos compra, a 23 de junho de 2026, um apartamento novo em Palma por 325.000 euros. Aplica-se a bonificação de 100 % introduzida pela Ley 4/2026 — mas apenas sobre a dívida fiscal correspondente aos primeiros 270.151,20 euros. Os restantes 54.848,80 euros são tributados à taxa geral de 1,5 %. O valor a pagar é de 822,73 euros. Antes de 14 de junho de 2026, teriam sido 4.064,54 euros (1,2 % sobre os primeiros 270.151,20 euros, 1,5 % sobre o excedente).

AJD na escritura de hipoteca

Se contrais uma hipoteca para a compra do imóvel, a constituição do empréstimo hipotecário também é formalizada em ato notarial e registada no registo predial. Este ato também pode estar sujeito ao AJD, uma vez que se trata de um ato jurídico documentado autónomo — independentemente de o imóvel subjacente ser novo ou usado. Quem planeia um financiamento deve, por isso, considerar o AJD como um encargo próprio, além das taxas de notário, registo predial e banco, e esclarecer com o banco financiador e o próprio advogado como os custos são repartidos em cada caso.

Encontrarás mais detalhes sobre o financiamento nos nossos guias sobre Hipoteca para não residentes e sobre a comparação entre hipotecas de taxa fixa vs. variável.

AJD noutras escrituras notariais

Além da compra de imóveis novos e da constituição de hipoteca, o AJD pode, em princípio, ser relevante noutras operações formalizadas por escritura notarial e sujeitas a registo, como determinadas alterações ou acordos complementares relacionados com um imóvel. Para os compradores em Maiorca, na prática, a compra de um imóvel novo com contratação simultânea de hipoteca é um caso frequente em que o AJD é cobrado em duas etapas: uma vez sobre a escritura de compra, outra sobre a escritura de hipoteca.

Taxas de imposto e exemplos de cálculo numa visão geral

Como o AJD, o ITP e o IVA interagem de forma diferente consoante o tipo de imóvel, vale a pena ter uma visão geral das taxas relevantes nas Ilhas Baleares:

Exemplo de cálculo para um imóvel usado de 500.000 €: Sobre os primeiros 400.000 € incidem 8 % de ITP (32.000 €), sobre os restantes 100.000 € (400.001–500.000 €) 9 % de ITP (9.000 €). No total, resulta um encargo de ITP de 41.000 € – aqui não incide AJD, já que ITP e AJD, em regra, se excluem mutuamente no caso de imóveis usados.

Procedimento: Como e quando é paga a AJD?

1. Escritura notarial do contrato de compra e venda (escritura) ou da hipoteca junto ao notário de tua escolha em Maiorca.
2. Determinação da base tributável com base no valor consignado na escritura.
3. Cálculo da AJD com base na taxa aplicável às Baleares, feito pelo notário, gestor ou consultor fiscal.
4. Autoliquidação e pagamento do imposto junto à autoridade fiscal balear competente (ATIB).
5. Apresentação do comprovativo de pagamento no Registo Predial (Registro de la Propiedad) para a inscrição.

Nota: Como os prazos e os detalhes processuais podem variar consoante o cartório notarial e o município, deves alinhar-te atempadamente com o teu advogado ou gestor antes da assinatura do contrato, para que o pagamento seja efetuado dentro do prazo.

Erros mais comuns na gestão da AJD

• Compradores confundem AJD com ITP e calculam mal os custos adicionais, por assumirem que ambos os impostos incidem sempre em paralelo.
• Em compras de imóveis novos, esquece-se de incluir o AJD adicional, além do IVA, no planeamento do financiamento.
• Ao contrair simultaneamente uma hipoteca, ignora-se que o AJD sobre a escritura de hipoteca constitui um item separado, além do AJD sobre a escritura de compra.
• As taxas de imposto são retiradas sem verificação de fontes desatualizadas, embora as taxas e as isenções possam mudar.

O que vem a seguir?

Após o pagamento do AJD e o registo no Registo Predial, a aquisição do imóvel ainda não está concluída do ponto de vista fiscal: como proprietário em Maiorca, incorrem-se continuamente outros encargos, como o imposto predial anual, o IBI. Quem pretende arrendar o imóvel deve também informar-se sobre as obrigações fiscais relativas aos rendimentos de arrendamento como não residente. E, na altura da futura venda, outros impostos voltam a ser relevantes.

Checklist: AJD na compra de imóveis em Maiorca

• Esclarecer o tipo de imóvel: novo (IVA + AJD) ou usado (ITP)?
• Acordar com o notário/advogado a base tributável da escritura
• Verificar a taxa atual de AJD para as Baleares junto da ATIB ou de um consultor fiscal
• Em caso de contração de hipoteca, prever o AJD adicional sobre a escritura de hipoteca
• Esclarecer com o gestor os prazos para a autoliquidação e o pagamento
• Ter à mão o comprovativo de pagamento antes do registo predial
• Fazer calcular por escrito, antes da assinatura do contrato, o total dos custos acessórios (ITP/IVA, AJD, notário, registo predial, advogado)

Conclusão

O AJD em Maiorca não é um aspeto secundário, mas sim um fator de custo autónomo, que surge sobretudo na compra de imóveis novos e em cada constituição de hipoteca, adicionalmente ao IVA. Quem distingue claramente entre ITP, IVA e AJD e calcula atempadamente as taxas com o notário, o advogado e o consultor fiscal evita surpresas desagradáveis no acerto final de contas. Especialmente em valores de compra mais elevados ou em combinações de imóvel novo com hipoteca, compensa fazer um cálculo individual e por escrito antes da assinatura do contrato.

Fontes Oficiais

• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – autoridade fiscal responsável pelo ITP/AJD nas Baleares: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – autoridade fiscal estatal de Espanha: https://www.agenciatributaria.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – órgão de publicação das leis fiscais espanholas, entre elas a Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

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