IVA e AJD na obra nova

Ao comprar diretamente ao promotor, não pagas Imposto de Transmissões Patrimoniais, mas sim IVA (o imposto sobre o valor acrescentado espanhol) — e, além disso, o AJD, o imposto sobre a escritura notarial.

Quanto pagas de IVA e AJD na obra nova em Maiorca?

Ao contrário da compra de um imóvel usado, na obra nova não se aplica o ITP (imposto de transmissões patrimoniais), mas sim o IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, o imposto sobre o valor acrescentado espanhol) — e, como a compra está sujeita a IVA, acresce também o AJD (Actos Jurídicos Documentados, o imposto sobre a escritura notarial). Os dois somam-se, não se substituem um ao outro.

Sobre o preço de compra líquido, incide na obra nova o IVA à taxa de 10% para imóveis de habitação — as unidades comerciais e os terrenos adquiridos separadamente são tributados à taxa geral de 21%. Além disso, sobre a escritura (escritura pública de compra e venda) incide o AJD, calculado sobre o valor do imóvel sem IVA: à taxa geral de 1,5%, e acima de um determinado limite de valor à taxa agravada de 2%. Para a habitação própria e permanente, jovens compradores ou famílias numerosas, a taxa de AJD desce em determinadas condições; o valor exato para o teu caso é dado pela calculadora acima.

Como se calcula

Ao contrário de um imóvel usado, ao qual se aplica o ITP com a sua escala progressiva (mais informação no guia o imposto de transmissões patrimoniais escalonado nas Baleares), a obra nova calcula-se em dois passos separados. Primeiro o IVA: é aplicado sobre o preço de compra líquido acordado, no caso de imóveis de habitação incluindo os lugares de garagem associados à taxa reduzida de habitação, e no caso de unidades comerciais, terrenos adquiridos separadamente e lugares de garagem adicionais à taxa geral. Depois o AJD: a sua base de cálculo não é o montante da fatura com IVA incluído, mas sim o valor do próprio imóvel — o IVA não entra na base do AJD. Este é um dos pontos em que os compradores frequentemente se enganam, por partirem intuitivamente do montante total constante na fatura.

Sobre esta base, o notário aplica a taxa geral de AJD, a menos que o valor atinja o limite para a taxa agravada — nesse caso, a taxa mais elevada aplica-se à totalidade da base, e não apenas à parte que excede o limite. Isto distingue o limite de valor do AJD na obra nova da escala do ITP nos imóveis usados, na qual apenas a parte do valor que excede cada limiar é tributada à taxa superior: no caso do AJD trata-se de um verdadeiro limiar, não de uma taxa média.

A questão complica-se nas reduções, porque aí entram em jogo dois valores diferentes que se confundem facilmente. O primeiro é o limiar de acesso — em Maiorca 331 859,70 €, em Menorca 331 859,70 €, em Ibiza 378 211,68 € e em Formentera 378 211,68 € —, abaixo do qual uma redução pode sequer ser considerada. O segundo é o teto de 270 151,20 €: a parte do valor até à qual a taxa reduzida efetivamente se aplica. Os dois valores provêm de normas diferentes e não coincidem. Se o valor do imóvel for superior ao limiar de acesso, a redução deixa de se aplicar por completo; se for inferior a esse limiar, mas superior ao teto, a taxa reduzida aplica-se apenas até ao teto, sendo o restante tributado à taxa geral. Este é o ponto mais frequentemente mal interpretado sobre o AJD nas Baleares — e é precisamente por isso que a calculadora acima verifica os dois limites separadamente.

Exemplos de cálculo

Por baixo da calculadora acima encontras três casos calculados: duas vezes o mesmo apartamento novo — uma vez com a bonificação para menores de 30 anos, outra sem qualquer benefício — e um terreno para construção, ao qual se aplica a taxa geral do IVA. Introduz o teu próprio preço de compra, a tua ilha e o teu perfil de comprador para veres a discriminação exata de IVA, AJD e possível poupança para o teu caso; os números concretos são fornecidos exclusivamente pela calculadora, não por este texto.

Casos especiais

O cálculo base na calculadora acima cobre o caso padrão: imóvel residencial novo em primeira venda pelo promotor, sem qualquer benefício. Várias situações divergem disto e merecem uma análise própria.

• Taxa aumentada a partir do limiar de valor: Se a base do AJD atingir o limiar de valor de 1 000 000 € — não é necessário ultrapassá-lo —, a taxa sobe para toda a base, passando da taxa geral 1,5% para a taxa aumentada 2%. No segmento premium em Maiorca, isto é mais a regra do que a exceção.
• Taxas reduzidas para a residência habitual: Se o apartamento novo se tornar a residência habitual de uso próprio, a taxa desce para 1%. Para compradores com menos de 36 anos, para pessoas com deficiência, bem como para famílias numerosas e monoparentais, desce ainda mais para a taxa superreduzida de 0,5%. Ambas as taxas pressupõem que a base não ultrapasse o limiar de acesso da respetiva ilha, e aplicam-se apenas até ao teto — a parte excedente é tributada à taxa geral.
• Bonificação para menores de 30 anos e pessoas com deficiência: Sob condições adicionais, a dívida fiscal até ao teto é totalmente eliminada — uma bonificação de 100%. Esta bonificação está sujeita a sete condições simultâneas, que confirmas com a seleção do perfil na calculadora:
  1. pelo menos três anos de residência habitual nas Baleares antes da compra,
  2. trata-se do teu primeiro imóvel com pelo menos metade da propriedade plena,
  3. não detens já pelo menos metade de outro imóvel,
  4. o imóvel torna-se a tua vivienda habitual (residência principal de uso permanente),
  5. o valor do imóvel não ultrapassa nem o teto nem o limiar de acesso,
  6. a tua base tributável no IRPF (imposto sobre o rendimento espanhol) permanece abaixo de 52 800 € em tributação individual, ou 84 480 € em tributação conjunta,
  7. e — o ponto em que muitos compradores falham — financias pelo menos 60% do valor de avaliação através de um empréstimo hipotecário. Quem paga a dinheiro não cumpre esta condição e, consequentemente, não recebe a bonificação, mesmo que todos os outros seis pontos se apliquem.
• Bonificação para habitações a preço condicionado: A lei conhece duas categorias para isto — a vivienda de precio tasado e a vivienda de precio limitado (VPL). Para esta categoria, a dívida fiscal reduz-se em 50% — ao contrário dos benefícios anteriores, sem teto, ou seja, aplicado sobre a totalidade da base tributável.
• Limite de valor diferente para famílias numerosas e monoparentais: Para este grupo, o limiar de acesso não corresponde ao limite normal da ilha, mas é elevado em 15% acima dele. Há uma exceção inversa para famílias monoparentais da categoría general (a classificação geral, não a especial): para elas, a elevação não se aplica. Mantém-se o limite habitual da sua ilha — o mesmo que vale para os restantes benefícios.
• Terreno e unidade comercial: Um terreno urbanizável adquirido separadamente e as unidades comerciais estão sujeitos à taxa geral de IVA de 21% em vez da taxa reduzida aplicável à habitação — independentemente de serem adquiridos na mesma operação que uma habitação.
• Comprar o terreno e mandar construir por conta própria — nem tudo à taxa geral: Quem adquire o terreno e depois encomenda a construção por conta própria paga, sobre o terreno, a taxa geral, mas sobre o contrato de construção a taxa reduzida de 10%. A condição é um contrato celebrado diretamente entre o dono da obra e a empresa de construção, referente a um edifício destinado predominantemente a fins habitacionais — predominantemente significa aqui: pelo menos metade da área construída (art. 91.Uno.3.1º LIVA). Quem calcula ambas as parcelas à taxa geral de forma indiscriminada acaba por sobreavaliar significativamente a parte da construção.
• O terceiro lugar de estacionamento e a arrecadação: A taxa reduzida de IVA para habitação cobre apenas dois lugares de estacionamento por unidade habitacional; para cada lugar adicional aplica-se a taxa geral a essa parte do preço de compra. Já uma arrecadação (trastero) conta como espaço acessório da habitação, desde que se situe no mesmo edifício e seja transmitida em conjunto com esta — se estiver fora do edifício ou for comprada separadamente, é tributada à taxa geral. Espaços comerciais nunca são considerados espaços acessórios, mesmo que transmitidos em conjunto.
• Declaração de obra nova e divisão horizontal como escrituras próprias: A declaración de obra nueva (declaração de obra nova) e a división horizontal (divisão em propriedade horizontal) são escrituras notariais próprias, sujeitas a registo obrigatório, cada uma com o seu próprio AJD. Na compra de uma habitação já concluída ao promotor, este já os suportou; quem constrói por conta própria suporta-os adicionalmente ao AJD da escritura de compra. A calculadora acima reflete apenas a escritura de compra, não estas duas.
• Pagamento em prestações na compra sobre planta: Se comprares sobre planta e pagares em prestações, o IVA é gerado já com cada pagamento antecipado, enquanto o AJD só surge com a escritura notarial — dois momentos distintos numa única compra. A calculadora assume deliberadamente uma única data de referência; se as tuas prestações e a escritura ocorrerem em anos com enquadramento legal diferente, o resultado é uma aproximação, e o teu assessor fiscal é o interlocutor certo.
• Vários compradores, dos quais apenas um é beneficiário: Os benefícios são de natureza pessoal e aplicam-se à respetiva quota de aquisição. Se um casal comprar em conjunto e apenas uma pessoa cumprir os requisitos, o benefício aplica-se apenas à quota dessa pessoa. A calculadora acima representa um único adquirente.
• O limite dos 5.000 metros quadrados: No contexto de obras novas, menciona-se por vezes um limite de área para terrenos anexos urbanizados (art. 20.Uno.22º LIVA). No entanto, este limite não diz respeito à obra nova, mas sim à segunda transmissão — a revenda de uma moradia unifamiliar já existente: limita a quantidade de terreno anexo urbanizado ainda abrangida pela isenção de IVA na revenda. Para a tua compra de obra nova, é irrelevante.
• AJD sobre a escritura de hipoteca: Se financiares a obra nova através de uma hipoteca, a sua constituição notarial e o registo predial são igualmente tratados como um ato jurídico documentado autónomo e podem estar sujeitos ao AJD adicionalmente — independentemente do AJD sobre a própria escritura de compra. Quem planeia um financiamento deve incluir esta parcela separadamente no cálculo; mais informações nos nossos guias sobre um financiamento sem residência espanhola e sobre a comparação entre taxas fixas e variáveis.
• AJD em outras escrituras: Também outros atos formalizados em escritura notarial e sujeitos a registo relacionados com o imóvel — como alterações posteriores ou acordos adicionais — podem estar sujeitos de forma autónoma ao AJD, independentemente da compra em si.
• O valor de referência (valor de referência catastral) como limite mínimo: A base tributável é, em princípio, o valor declarado na escritura. No entanto, este não pode ser inferior ao valor de referência. Se este valor de referência oficial for superior ao preço acordado, é ele que prevalece — sendo esta a causa mais frequente de reclamações adicionais por parte da ATIB (autoridade fiscal balear).

Nenhum destes casos especiais é verificado automaticamente pela calculadora, a menos que selecciones o perfil correspondente — em caso de dúvida, esclarece o teu caso concreto com a tua gestoría (escritório de gestão administrativa que trata dos procedimentos junto das autoridades) ou com um assessor fiscal antes da escritura.

Prazos e formulários

O AJD não é fixado automaticamente, mas sim calculado e apresentado pelo próprio contribuinte junto da ATIB através do Modelo 600 (formulário fiscal de autoliquidação). O prazo para tal é de um mês a contar da data do ato jurídico tributado — no caso de uma compra simples, a partir da escritura; no caso de uma hipoteca adicional, a partir da respetiva escritura própria.

1. Escritura notarial do contrato de compra e venda (escritura) ou da hipoteca, junto do notário da tua escolha em Maiorca.
2. Determinação da base de cálculo: o valor registado na escritura, mas nunca inferior ao valor de referencia do Catastro.
3. Cálculo do IVA e do AJD segundo o quadro legal aplicável nas Baleares, feito pelo notário, gestoria ou consultor fiscal.
4. Autoliquidação e pagamento através do Modelo 600 junto da ATIB.
5. Apresentação do comprovativo de pagamento no Registo Predial (Registro de la Propiedad) para a inscrição.

Na própria escritura é ainda devida uma segunda posição, bastante menor: a cuota fija — um encargo fixo por folha escrita do papel timbrado oficial (papel timbrado), atualmente 0,30 € por folha. É independente do valor do imóvel e incide em qualquer escritura notarial, mesmo quando não é devido nenhum AJD proporcional ao valor. O verdadeiro AJD dependente do valor — aquele que a calculadora acima calcula — chama-se, por sua vez, cuota gradual. Ambas as posições são juridicamente distintas e são cobradas lado a lado na mesma escritura.

Como os prazos e os detalhes processuais podem variar consoante o notário e o município, vale a pena alinhar previamente com a tua gestoria ou o teu advogado para a compra de imóveis em Espanha, para que o pagamento seja feito dentro do prazo.

Erros comuns

1. Confundir o AJD com o ITP. Imóvel usado significa ITP; imóvel novo vendido pela promotora significa IVA mais AJD. Nunca incidem ambos ao mesmo tempo — uma classificação errada distorce fortemente o orçamento.
2. Esquecer o AJD para além do IVA. Quem inclui apenas o IVA no planeamento do financiamento esquece com frequência que o AJD acresce como posição autónoma.
3. Confundir o AJD da escritura de compra com o da escritura de hipoteca. Quando há financiamento simultâneo, o AJD incide duas vezes — uma vez na escritura de compra, outra na escritura de hipoteca. Ambas as posições devem constar separadamente no orçamento.
4. Confundir o limite de acesso com o teto. O valor a partir do qual um benefício deixa de se aplicar por completo e a parcela do valor até à qual vigora a taxa reduzida são dois números distintos, provenientes de normas diferentes — não são a mesma coisa.
5. Esperar a bonificação para menores de 30 anos sem hipoteca. Quem paga a pronto não cumpre um dos sete requisitos e não recebe a bonificação — independentemente da idade ou dos restantes critérios.
6. Tratar a taxa de AJD agravada como um escalão progressivo. Ao contrário do que acontece com o ITP em imóveis usados, quando o limite de valor é ultrapassado não é apenas a parcela excedente que é tributada de forma mais elevada, mas sim toda a base.
7. Aplicar o limite dos 5.000 metros quadrados ao imóvel novo. Esse limite de área, previsto na lei do IVA, diz respeito à revenda de uma moradia unifamiliar, não à primeira venda feita pela promotora.
8. Tratar o contrato de construção como se fosse o terreno. O terreno e o contrato de construção estão sujeitos a taxas diferentes — quem calcula ambos de forma indiferenciada à taxa geral sobrestima significativamente o imposto sobre a parte de construção.
9. Verificar o valor de referência catastral apenas depois da compra. Se estiver acima do preço de compra, é ele que serve de base tributável — e decide também se uma bonificação ainda é sequer considerável. Ambas as coisas podem ser consultadas antecipadamente, não negociadas a posteriori.
10. Usar taxas desatualizadas de fontes antigas. Taxas, limites máximos e limiares de valor mudam por lei e decreto; confia no estado legal que a calculadora atualiza a cada alteração legislativa, não em artigos antigos ou regras práticas.

Base legal e estado atual

O IVA sobre imóveis novos baseia-se na Ley 37/1992 (LIVA) estatal — Art. 90 para a taxa geral, Art. 91 para a taxa reduzida de habitação, bem como Art. 20.Uno.22º para a delimitação face à segunda transmissão. O AJD está regulado no Decreto Legislativo 1/2014 balear: Art. 15 (taxa geral), Art. 17 (taxas reduzida e superreduzida), Art. 17 bis (taxa agravada), Art. 19 quater (bonificação para menores de 30 anos e pessoas com deficiência), Art. 19 quinquies (bonificação precio tasado), bem como a Disposición adicional quinta, que reúne limites máximos e limiares de valor. A base tributável e a cuota fija resultam do Real Decreto Legislativo 1/1993 estatal (Art. 30 e Art. 31). Sob o resultado na calculadora acima encontras o estado legal exato com as fontes originais ligadas — uma lista de fontes própria neste ponto ficaria apenas desatualizada, enquanto a calculadora se mantém atual a cada alteração legislativa.

Perguntas frequentes

O que vem a seguir?

Após o pagamento do IVA e do AJD e o registo predial, a aquisição do imóvel ainda não está fiscalmente concluída: como proprietário em Maiorca, incorrem continuamente outros encargos, sobretudo o imposto anual sobre imóveis IBI. Quem pretende arrendar o imóvel deve também informar-se sobre as obrigações fiscais relativas a rendimentos de arrendamento como não residente, e numa futura venda entram em jogo outros impostos. Uma visão geral de todos os pontos relacionados com a compra é dada pelo guia tudo sobre a compra de imóveis em Maiorca; todos os temas fiscais e jurídicos relacionados com a tua propriedade estão reunidos na secção Impostos & Direito. Pontos de entrada concretos:

• o imposto anual sobre imóveis IBI — o imposto predial anual após a compra
• o que se aplica a compradores sem residência espanhola — particularidades para compradores sem residência espanhola
• a visão geral completa dos custos adicionais de compra — a visão geral completa de todos os pontos além do IVA e do AJD

Lista de verificação antes da escritura

Estes pontos devem estar resolvidos antes de te sentares com o notário:

• Esclarecido se é imóvel novo ou existente → imposto correto planeado (IVA + AJD vs. ITP)
• Tipo de imóvel verificado: habitação, unidade comercial, terreno ou lugar de estacionamento adicional
• Valor de referencia catastral verificado (superior ao preço de compra?)
• Limite de valor para a taxa majorada de AJD considerado
• Direito a uma bonificação verificado — limiar de acesso E teto analisados separadamente
• No caso da bonificação para menores de 30 anos: todos os sete requisitos verificados individualmente, em especial o empréstimo hipotecário
• No caso de financiamento: AJD sobre a escritura de hipoteca prevista separadamente
• Prazo do Modelo 600 marcado no calendário (um mês a partir da escritura, ATIB)
• Advogado ou gestoría contratado para a apresentação