Valor de Referencia em Espanha: o novo valor fiscal e as suas consequências para quem compra imóveis

Quem compra, herda ou recebe um imóvel como doação em Maiorca ou noutra zona de Espanha acaba inevitavelmente por se deparar com o Valor de Referencia em Espanha, o novo valor de referência cadastral. Desde 1 de janeiro de 2022, substitui, na maioria dos casos, o preço anteriormente indicado no contrato como base de cálculo do imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP/AJD) e do imposto sobre heranças e doações. Pode parecer técnico, mas tem consequências concretas: se o valor de referência for superior ao preço de compra, pagas impostos sobre um montante que nunca acordaste. Neste guia, explicamos-te como é calculado, onde o podes consultar, quando se aplica, em que difere dos antigos valores cadastrais e o que podes fazer se considerares que está errado.

Não tens a certeza de que o teu preço de compra está abaixo do valor de referência — nem do que isso significa para a tua carga fiscal?

• 📩 Envia um pedido de informação personalizado — analisamos contigo os valores concretos do imóvel que pretendes comprar
• Consulta todos os custos associados à compra de um imóvel em Maiorca

O que é o Valor de Referencia e porque foi criado?

Durante décadas, em Espanha, o preço de compra acordado entre as partes serviu de base para calcular o imposto sobre transmissões patrimoniais. Como resultado, compradores e vendedores tinham um incentivo fiscal para declarar na escritura notarial um preço tão baixo quanto possível e pagar o restante em numerário. Embora as autoridades fiscais pudessem verificar posteriormente a operação e fixar um «valor» mais elevado, tinham de o justificar e provar em cada caso. O ónus da prova cabia à administração fiscal.

Com a Lei 11/2021, de 9 de julho (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal), o legislador espanhol inverteu esta lógica. Desde então, a Direção-Geral do Cadastro fixa para praticamente todos os imóveis um valor de referência, atualizado anualmente. Este valor baseia-se em vendas efetivamente realizadas perante notário na respetiva zona e é calculado estatisticamente com base em dados de mercado. Pode ser consultado publicamente, antes mesmo de alguém comprar ou herdar o imóvel.

Atenção: se o valor de referência for superior ao preço de compra, o imposto é calculado com base no valor de referência — e não no montante que pagaste. Se o preço de compra for superior ao valor de referência, aplica-se o preço de compra. É sempre considerado o valor mais elevado dos dois.

A inversão do ónus da prova é a mudança decisiva deste sistema: se considerares que o valor de referência é demasiado elevado, tens agora de o demonstrar — já não é a administração fiscal que tem de o fazer.

Valor de Referencia vs. valor cadastral: qual é a diferença?

Muitos compradores confundem estes dois conceitos. É compreensível, pois ambos são definidos pela Direção-Geral do Cadastro. No entanto, têm finalidades distintas.

Por isso, para o imposto sobre bens imóveis (IBI) que pagas regularmente, o valor cadastral continua a ser determinante. Já na compra, herança ou doação de um imóvel, é o valor de referência que conta desde 2022.

Nota: Nem todos os imóveis têm já um valor de referência certificado. Podem faltar construções novas, terrenos não edificados em zonas periféricas ou imóveis muito atípicos. Nestes casos, aplica-se o método anterior: a Administração Fiscal ou a ATIB calcula um valor indicativo com base nas suas próprias tabelas — e continua a ser possível contestá-lo.

Que impostos são afetados?

O valor de referência não é relevante para todos os impostos sobre imóveis, mas aplica-se aos dois momentos pontuais mais dispendiosos na transmissão da propriedade.

Imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP/AJD) na compra de imóveis usados

Se comprares um imóvel usado em Maiorca, pagas o imposto sobre transmissões patrimoniais (imposto sobre transmissões patrimoniais, ITP). Desde 2022, a matéria coletável corresponde ao valor mais elevado entre o preço de compra e o valor de referência. As Baleares aplicam as seguintes taxas progressivas:

Além ამისა, nas Baleares é aplicado um imposto de selo (AJD) de 1,5 % aos imóveis até 1.000.000 € e de 2 % aos imóveis acima de 1.000.000 €. O ITP deve ser pago no prazo de 30 dias após a transmissão da propriedade perante notário.

Exemplo de cálculo: Compras uma propriedade rural por 800.000 €. O valor de referência é de 850.000 €. O imposto é calculado sobre 850.000 €:

Se o imposto tivesse sido calculado com base no preço de compra (800.000 €), o ITP seria de apenas 70.000 € — neste caso, o valor de referência custa-te mais 5.000 €.

Imposto sobre sucessões e doações (ISD)

O valor de referência também constitui o valor mínimo da base tributável nas heranças e doações de imóveis, desde que seja superior ao valor declarado. Isto é particularmente relevante quando os pais transmitem um imóvel aos filhos por um preço simbólico ou quando um imóvel é avaliado abaixo do valor de mercado numa herança.

Onde e como consultar o valor de referência

O ponto de acesso oficial é o portal em linha da Autoridade Cadastral espanhola. Podes aceder-lhe em:

sedecatastro.gob.es

Para a consultar, precisas da referência cadastral do imóvel — um código alfanumérico de 20 caracteres. Podes encontrá-la:

1. Na proposta de compra ou no prospecto do mediador imobiliário
2. Na liquidação mais recente do IBI do vendedor
3. Na certidão simples do registo predial (Nota Simple)
4. Em portais imobiliários como o Idealista (muitas vezes indicada diretamente)

No site da ATIB (Agência Tributária das Ilhas Baleares, atib.es), podes ainda verificar se existe um valor de referência certificado para o teu imóvel nas Baleares ou se a entidade utiliza um valor indicativo próprio.

Nota: O valor de referência é atualizado anualmente pelo Cadastro. Por isso, vale a pena confirmar novamente o valor em vigor pouco antes da data da escritura — sobretudo se decorrerem vários meses entre a reserva e a formalização da escritura.

Imóveis sem valor de referência certificado

Nem todos os imóveis em Maiorca dispõem já de um valor de referência oficialmente certificado. É o que acontece, em especial, com:

• Edifícios recém-construídos que ainda não estão totalmente registados no Cadastro
• Terrenos sem construção em zonas rurais ou muito isoladas
• Imóveis com um registo cadastral pouco claro (por exemplo, após obras de remodelação ou ampliação sem declaração atualizada)

Nestes casos, não é automaticamente aplicado o preço de compra. A ATIB ou o serviço de finanças competente fixa então um valor de avaliação próprio, com base em tabelas e fórmulas de avaliação. Este valor continua a poder ser contestado, mas o ónus da prova também cabe ao comprador ou herdeiro.

Antes de comprar, verifica sempre se o imóvel tem um valor de referência certificado. Assim evitas surpresas desagradáveis depois da escritura.

O que fazer se o valor de referência for demasiado elevado?

A lei estabelece expressamente que o valor de referência não pode ultrapassar os preços de mercado. Na prática, porém, isso acontece, sobretudo em zonas onde há poucos dados disponíveis (vendas registadas em cartório notarial) ou onde os preços têm oscilado muito. Nesses casos, o valor de referência fica aquém do mercado.

Tens duas formas de contestar um valor de referência demasiado elevado:

Opção 1: Contestação no procedimento fiscal (indireta)

Começas por pagar o imposto com base no valor de referência e apresentas depois uma reclamação (recurso de reposición ou reclamación económico-administrativa) contra a liquidação fiscal. Neste procedimento, podes demonstrar — por exemplo, através de uma avaliação imobiliária independente (Tasación) — que o valor real do imóvel é inferior. A administração fiscal terá então de analisar o caso.

Opção 2: Contestação direta do próprio valor de referência

Desde a reforma, também é possível contestar diretamente o valor de referência junto do cadastro. No entanto, o procedimento é mais complexo e exige uma fundamentação detalhada.

Atenção: não podes contestar a liquidação fiscal limitando-te a pagar menos. Paga primeiro a totalidade do montante e contesta depois — caso contrário, poderás ter de pagar sobretaxas por atraso.

Para obter uma avaliação contraditória profissional, é aconselhável recorrer a um perito avaliador imobiliário autorizado (Tasador homologado). Sabe mais no nosso guia sobre a Tasación – avaliação imobiliária em Espanha.

O valor de referência em imóveis novos: caso especial de IVA em vez de ITP

Ao comprar um imóvel recém-construído diretamente ao promotor imobiliário, não se aplica o ITP, mas sim o imposto sobre o valor acrescentado (IVA), geralmente de 10 % sobre o preço de compra. Neste caso, o valor de referência não constitui a base de cálculo, uma vez que o IVA incide sobre o preço acordado no contrato.

Contudo, na compra de um imóvel novo poderá ser devido AJD (imposto de selo), e o valor de referência será relevante em futuras revendas. Quem estiver a ponderar imóveis novos e projetos off-plan em Maiorca deve tê-lo em conta no cenário de saída.

Impacto nas heranças e doações nas Baleares

O valor de referência pode ter consequências significativas, tanto positivas como negativas, sobretudo no caso de heranças e doações.

Positivo: nos últimos anos, as Baleares reduziram significativamente o imposto sobre heranças e doações para familiares diretos (pais, filhos e cônjuges). Ainda assim, é importante apurar corretamente o valor, pois o valor de referência é considerado o valor mínimo para efeitos de cálculo do imposto.

Negativo: quem pretenda transmitir um imóvel através de uma doação por um preço simbólico não pode simplesmente reduzir a carga fiscal indicando um preço baixo. O imposto será calculado, no mínimo, com base no valor de referência.

Encontras todos os detalhes sobre isenções e taxas nas Baleares no guia sobre heranças e doações nas Baleares.

Impacto na venda de imóveis

Na venda de um imóvel, o valor de referência é relevante para o vendedor em dois aspetos:

1. Mais-valia municipal (IIVTNU): Este imposto municipal sobre a valorização do terreno desde a última transmissão de propriedade continua a ser calculado com base no valor cadastral (e não no valor de referência). No entanto, convém ter em conta que os coeficientes estatais aplicáveis à mais-valia foram ajustados a partir de 2026.

2. Imposto sobre o rendimento aplicado à mais-valia na venda (IRPF/IRNR): O lucro tributável corresponde ao preço de venda menos os custos de aquisição. Se, na compra original, tiver sido utilizado o valor de referência como base tributável (ou seja, um valor superior ao preço de compra), pode defender-se que esse valor mais elevado também deve ser considerado como valor de aquisição, reduzindo assim a mais-valia tributável numa venda posterior. Esta questão ainda não está definitivamente esclarecida do ponto de vista fiscal; aconselha-te sempre de forma individualizada. Para mais informações, consulta o guia impostos na venda de imóveis em Espanha.

Erros mais frequentes ao lidar com o valor de referência

Quem subestima ou ignora o valor de referência acaba muitas vezes por pagar mais, por vezes bastante mais. Estes são os erros que vemos com maior frequência:

1. Não verificar antes da escritura: Muitos compradores só descobrem, quando recebem a liquidação do imposto, que o valor de referência é superior ao preço de compra. Uma verificação prévia demora menos de dez minutos em sedecatastro.gob.es.

2. Negociar o preço de compra até ao valor de referência: Por vezes, os vendedores tentam aumentar artificialmente o preço de compra até ao valor de referência, para poupar impostos ao comprador. Mas isto só ajuda se o preço de compra ficar acima do valor de referência, e não o contrário.

3. Deixar passar o prazo de contestação: A reclamação contra uma liquidação de imposto está sujeita a prazos. Quem espera demasiado perde esse direito.

4. Confundir com o valor cadastral: O valor cadastral indicado na liquidação do IBI não é o valor de referência. São dois valores diferentes e, para efeitos de ITP, conta exclusivamente o valor de referência.

5. Não pedir aconselhamento em caso de doação: Muitas transmissões familiares são feitas sem uma análise fiscal. Isto pode sair caro se o valor de referência for significativamente superior ao valor atribuído à doação.

6. Calcular mal no caso de construção nova: Na primeira compra ao promotor, aplica-se IVA, e não ITP. Aqui, o valor de referência não tem qualquer relevância, mas terá numa venda posterior.

O que se segue? Impostos regulares após a compra

O valor de referência é uma questão pontual no momento da aquisição. Depois, entram em cena outros impostos, cobrados anualmente:

Encontrarás todos os detalhes sobre o imposto sobre bens imóveis (IBI) e possíveis reduções em Maiorca no guia Imposto IBI em Espanha, bem como informações sobre reduções específicas em Redução do IBI em Maiorca.

Lista de verificação: valor de referência antes da compra

Antes de assinares, deves ter confirmado os seguintes pontos:

• Obtiveste a referência cadastral do imóvel (no anúncio, na certidão simples do registo predial ou na liquidação do IBI)
• Consultaste o valor de referência em sedecatastro.gob.es e comparaste-o com o preço de compra
• Verificaste se existe um valor de referência certificado ou apenas um valor indicativo
• Fizeste o cálculo do ITP com base no valor mais elevado (preço de compra ou valor de referência)
• Se o valor de referência for superior ao preço de compra: verificaste se faz sentido contestar (obtém uma avaliação)
• Registaste no calendário o prazo de 30 dias para o pagamento do ITP após a escritura
• Contrataste um consultor fiscal ou advogado para calcular o total dos custos adicionais

O nosso guia sobre o processo jurídico da compra de imóveis em Espanha oferece-te uma visão completa de todo o processo de compra.

Conclusão

Desde 2022, o valor de referência é uma nova realidade na compra de imóveis em Espanha — e ignorá-lo pode trazer uma surpresa desagradável no aviso de liquidação do imposto. A lógica é simples: comparam-se o preço de compra e o valor de referência; o mais elevado determina a matéria coletável do ITP. Sobretudo em Maiorca, onde os preços de mercado por vezes ultrapassam significativamente os valores cadastrais, pode acontecer uma de duas coisas: o valor de referência fica abaixo e não tem relevância, ou fica acima e pode aumentar o imposto em dezenas de milhares de euros.

A boa notícia é que, com uma breve consulta online em sedecatastro.gob.es, sabes qual é a situação antes da escritura. E, se o valor de referência estiver მართლապես demasiado elevado, há formas legais de o contestar. O importante é tratar disso atempadamente — e não apenas quando o aviso de liquidação chegar a casa.

Fontes oficiais

• Lei 11/2021, de 9 de julho, relativa a medidas de prevenção e combate à fraude fiscal: https://www.boe.es/eli/es/l/2021/07/09/11
• Sede Eletrónica do Cadastro — Consulta do Valor de Referência: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
• Agência Tributária das Illes Balears (ATIB) — Avaliação de imóveis: https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx
• ATIB — Informação geral sobre o ITP/AJD nas Baleares: https://www.atib.es
• Direção-Geral do Cadastro: https://www.catastro.hacienda.gob.es
• AEAT — Imposto sobre Transmissões Patrimoniais: https://www.agenciatributaria.es