Mallorca.com
fastigheter

Plusvalía på Mallorca: den kommunala skatten på värdeökning vid försäljning och arv

Den kommunala plusvalía är en av de mest missförstådda skatterna vid fastighetsförsäljning och arv på Mallorca – den ska inte förväxlas med den spanska kapitalvinstskatten på försäljningsvinsten. Officiellt heter den Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) och tas ut av den kommun där fastigheten är belägen. Den tas ut vid varje ägarbyte: vid försäljning, arv och gåva. Sedan en banbrytande dom från den spanska författningsdomstolen behöver du dock inte längre betala den om din fastighet inte har ökat i värde alls. I den här guiden får du reda på vem som är skyldig att betala skatten, hur de två tillåtna beräkningsmetoderna fungerar, vad som har hänt med koefficienterna under 2026 och hur du kan överklaga en för hög taxering.

Plusvalía på Mallorca: Skatt vid försäljning och arv

Ska du sälja, skänka bort eller ärva en fastighet på Mallorca?

Vad är egentligen Plusvalía Municipal?

Plusvalía municipal är inte en statlig skatt, utan en kommunal skatt. Den regleras i artiklarna 105–111 i Real Decreto Legislativo 2/2004, lagen om kommunala finanser (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Det är uttryckligen värdeökningen på den kommunala marken (suelo urbano) under den tid då fastigheten ägdes av den säljande, gåvogivande eller avlidna personen som beskattas – inte värdet på själva byggnaden. Skatten förvaltas och uppbärs av Ayuntamiento där fastigheten är belägen, varför skattens storlek och hantering kan variera från kommun till kommun.

Egenskap Utformning
Officiellt namn Skatt på värdeökningen av mark i tätbebyggda områden (IIVTNU)
Rättslig grund Art. 105–111 i kungligt lagdekret 2/2004 (lagen om kommunal Hacienda)
Vad beskattas? Värdeökning av den kommunala tomten (inte av byggnaden)
Vem förvaltar skatten? Ayuntamiento där fastigheten ligger
Utlösande händelser Försäljning, arv, gåva – varje överlåtelse av äganderätt

Vem betalar: jämförelse mellan försäljning, arv och gåva

Till skillnad från den spanska kapitalvinstskatten, som i princip betalas av säljaren, kan betalningsskyldigheten för Plusvalía fördelas på olika sätt beroende på omständigheterna. Vid en vanlig försäljning mellan personer som är bosatta i Spanien är det i regel säljaren som är skyldig att betala skatten. Om däremot en person som inte är skattemässigt bosatt i Spanien säljer fastigheten gäller en särskild regel: I sådana fall åläggs ofta köparen att agera som ställföreträdande skattskyldig (sustituto del contribuyente) – en punkt som utländska köpare på Mallorca bör känna till innan de skriver under avtalet.

Process Vem är skyldig att betala skatten? Särdrag
Försäljning, säljare bosatt i Spanien Säljare vanlig överlåtelse mellan levande personer
Försäljning, säljaren är inte bosatt i Spanien Köparen som ersättningsskyldig ”Non-Resident Seller Rule”, relevant för utländska köpare
Arv Arvinge respektive testamentstagare tillkommer oavsett eventuella lättnader i arvsskatten
Donation Mottagaren på samma sätt som vid en överlåtelse mellan levande personer

Observera: Den kommunala plusvalían (Plusvalía) är helt oberoende av arvs- och gåvoskatten. Även om du får ett stort avdrag på arvsskatten kan kommunen ändå kräva fullt belopp av Plusvalía. Mer information om den övergripande skattesituationen hittar du i vår guide om arv och gåvor på Balearerna.

Reformen från 2021: ingen vinst, ingen skatt

Under lång tid betraktades den kommunala plusvalían (Plusvalía municipal) som en skatt som skulle betalas även om en fastighet såldes med förlust – rent matematiskt beräknad utifrån fastighetsvärdet och innehavstiden, oberoende av den faktiska marknadsutvecklingen. Detta ändrades genom den spanska författningsdomstolens dom av den 26 oktober 2021: Den hittills tvingande beräkningsmetoden förklarades vara grundlagsstridig, eftersom den medförde en skattebörda även när ingen faktisk värdeökning hade skett. Sedan dess gäller principen ”ingen vinst, ingen skatt”: Om du kan bevisa att din fastighet inte har ökat i värde vid försäljning, gåva eller arv, bortfaller den kommunala plusvalía helt.

Dessutom har reformen från 2021 gett de skattskyldiga en valmöjlighet: Du kan välja mellan två beräkningsmetoder och automatiskt tillämpa den som är mest fördelaktig för dig.

Hur beräknas plusvalía? En jämförelse mellan två metoder

Sedan reformen infördes finns det inte längre något fast beräkningssystem, utan två parallella metoder – skattebetalarna får välja den som är mest fördelaktig.

Jämförelse mellan de två beräkningsmetoderna för den kommunala plusvalían (Plusvalía) på Mallorca: den objektiva metoden kontra metoden baserad på den faktiska vinsten.
Metod Beräkningsunderlag Lämpligt om …
Metod A – objektiv metod Markens fastighetsvärde multiplicerat med officiella koefficienter som beror på kommun och innehavstid den faktiska vinsten blir hög och den objektiva metoden ger ett lägre resultat
Metod B – metoden för verklig vinst Faktisk värdeökning av marken (skillnaden mellan försäljnings- och köpeskilling, beräknad proportionellt utifrån markvärdet) den faktiska vinsten är liten, lika med noll eller negativ

Observera: Eftersom den objektiva metoden bygger på officiella fastighetsvärden och kommunspecifika koefficienter, är det i alla fall värt att jämföra de båda metoderna innan skattedeklarationen lämnas in – helst med hjälp av en tillförlitlig, oberoende värdering av markandelen. Ett värderingsinstitut som är godkänt av Spaniens centralbank kan här tillhandahålla siffror som håller i en eventuell tvist inför domstol.

Plusvalía 2026: Regeringens vacklande hållning i fråga om koefficienterna

Det har hänt en hel del kring den kommunala plusvalían (Plusvalía municipal) under 2026. I slutet av december 2025 uppdaterade den spanska regeringen först, genom ett kungligt dekret (Real Decreto-ley), de koefficienter som skulle gälla för 2026 enligt den objektiva beräkningsmetoden. Bara några veckor senare, i början av februari 2026, backade dock regeringen: man avstod – åtminstone för tillfället – från den planerade uppdateringen av de multiplikatorer som ingår i den objektiva metoden. För fastighetsägare på Mallorca innebär detta att de exakta koefficienterna för 2026 fortfarande är under förändring, och det lönar sig att kontrollera det konkreta beloppet i varje enskilt fall hos den behöriga kommunen eller hos en skatterådgivare, istället för att förlita sig på generella onlinekalkylatorer.

Datum Händelse
26.10.2021 Konstitutionsdomstolens dom upphäver den beräkningsmetod som hittills varit obligatorisk
från och med 2021 Reform: Val mellan två metoder, undantag vid utebliven värdeökning
December 2025 Genom ett kungligt lagdekret uppdateras koefficienterna för 2026
Februari 2026 Regeringen drar tillbaka uppdateringen – inga nya koefficienter för tillfället

Observera: Följ utvecklingen i denna fråga om din försäljning, gåva eller arv först ska äga rum senare under 2026 – frågan om koefficienterna hade ännu inte avgjorts slutgiltigt i februari 2026.

Plusvalía vid arv på Mallorca

Vid ett arv måste den kommunala plusvalían betalas oavsett hur arvsskatten i sig beräknas. Ett ofta använt exempel från Madrid belyser problemet: En pensionär ärvde där en lägenhet och betalade tack vare en 99-procentig skattelättnad nästan ingen arvsskatt – men kommunen i Madrid krävde, trots en beviljad rabatt på 15 procent på Plusvalía, cirka 24 000 euro i kommunal värdeökningsskatt. Sådana fall visar att skattelättnader på regional nivå inte säger något om vad kommunen kräver i fråga om plusvalía – det rör sig om två helt separata skatter med olika uppbördsmyndigheter.

Vissa kommuner beviljar egna rabatter eller undantag från Plusvalía för direkta arvingar; om och i vilken utsträckning detta gäller för din kommun på Mallorca bör du fråga direkt hos det ansvariga Ayuntamiento, eftersom reglerna varierar från ort till ort.

Obs! Om dödsboet omfattar en fastighet på Mallorca är det värt att se över den övergripande strategin – inklusive frågan om en gåva under livstiden kan vara skattemässigt fördelaktigare. Mer information finns i guiden ”Arv och gåvor på Balearerna”.

Säljare som inte är bosatta i landet: den särskilda regeln för köpare

Om du köper en fastighet på Mallorca av en säljare som inte är skattemässigt bosatt i Spanien bör du aktivt klargöra frågan om plusvalía vid notariemötet. I sådana fall kan betalningsskyldigheten övergå till köparen som ställföreträdande skattskyldig – en mekanism som köpare ofta först upptäcker när kommunen skickar en faktura efter notariemötet. Ta upp denna fråga i god tid med din advokat och den notarie som upprättar köpeavtalet, så att kostnadsfördelningen regleras tydligt i köpeavtalet.

Så här gör du rätt, steg för steg

  1. Identifiera transaktionen: försäljning, gåva eller arv – varje fall har sina egna tidsfrister och skattskyldiga.
  2. Kontrollera fastighetsvärdet och markandelen: Fråga kommunen om fastighetsvärdet (valor catastral) och den markandel som ingår i detta.
  3. Låt båda beräkningsmetoderna genomföras: Jämför den objektiva metoden med metoden baserad på faktisk vinst för att välja det mest fördelaktiga alternativet.
  4. Se till att ha bevis på att det inte skett någon värdeökning: Om det inte föreligger någon faktisk vinst ska du noggrant dokumentera köp- och försäljningspriset respektive det historiska värdet.
  5. Lämna i en deklaration till den behöriga kommunen: Skatten deklareras hos Ayuntamiento i den kommun där fastigheten är belägen.
  6. Vid tvivel bör man låta pröva beslutet: Om fastställandet är för högt kan det vara lämpligt att överklaga beslutet.

Tidsfrister och återkrav

Kommunen fastställer konkreta tidsfrister inom ramen för de lagstadgade bestämmelserna, varför du vid tveksamheter bör vända dig direkt till det behöriga Ayuntamiento eller till din skatterådgivare. En sak är klar: vid försäljning och gåva mellan levande personer måste anmälan göras betydligt snabbare än vid ett arv, för vilket det vanligtvis medges en längre tidsfrist. Om du tidigare har betalat för mycket Plusvalía lönar det sig att se tillbaka: Ansökningar om återbetalning och överklaganden av ett beslut är i regel möjliga så länge betalningen inte ligger längre tillbaka än fyra år.

Situation Rekommendation
Försäljning eller gåva mellan levande personer Anmälan ska ske så snart som möjligt efter att handlingen har bestyrkts; tidsbokning sker direkt med notarien
Arv en längre tidsfrist enligt lagen, men hör av dig i god tid till Ayuntamiento
För högt fastställd plusvalía i det förflutna Återkrav/invändning kan i regel prövas retroaktivt upp till fyra år tillbaka i tiden

De vanligaste felen

  • Att förväxla plusvalía med kapitalvinstskatten: Det rör sig om två separata skatter med olika beskattningsgrunder och delvis olika skattskyldiga.
  • Att anta att ingen skatt automatiskt uppkommer vid förlust: Den uteblivna värdeökningen måste aktivt styrkas och göras gällande.
  • Jämför endast en beräkningsmetod: Den som inte jämför båda metoderna riskerar att betala mer än nödvändigt.
  • Att bortse från Plusvalía vid arv eftersom arvsskatten blir låg: De båda skatterna beräknas oberoende av varandra.
  • Om säljaren inte är bosatt i landet bör kostnadsfrågan inte regleras i avtalet: Den särskilda regeln om ersättningsskattepliktig kan komma som en överraskning för köparen.
  • Att bortse från de enskilda kommunernas tidsfrister: Eftersom förvaltningen sköts lokalt skiljer sig rutinerna åt mellan kommunerna på Mallorca.

Vad händer sedan?

Efter att du har anmält den kommunala plusvalían bör du kontrollera om det uppstår ytterligare skattemässiga skyldigheter i samband med samma transaktion – till exempel kapitalvinstskatt vid försäljning eller arvsskatt vid arv. Även den löpande fastighetsskatten (IBI) fortsätter att löpa oberoende av detta och bör omfördelas i samband med ägarbytet. Den som i framtiden vill hyra ut fastigheten istället för att sälja den hittar mer information under avsnittet Uthyrning.

Checklista: Plusvalía på Mallorca

  • Berörd ayuntamiento och dess riktlinjer har identifierats
  • Fastighetens taxeringsvärde och markandel har inhämtats
  • Jämförelse mellan de båda beräkningsmetoderna
  • Bevis på faktisk värdeökning (eller avsaknad av sådan) har dokumenterats
  • Frågan om vem som är skattskyldig vid en icke-bosatt säljare har klargjorts i avtalet
  • Tidsfristen för anmälan till kommunen har iakttagits
  • Tidigare utbetalningar granskas med avseende på eventuella återkrav (fyraårsperiod)
  • Anpassat till samspelet med kapitalinkomstskatt respektive arvsskatt

Sammanfattning

Plusvalía förblir på Mallorca en fristående, lokalt förvaltad skatt som är relevant vid såväl försäljning som arv och gåvor – men som sedan reformen 2021 endast tillämpas om det faktiskt föreligger en värdeökning av marken. Den som jämför de båda beräkningsmetoderna, känner till specialregeln för icke-bosatta säljare och håller koll på tidsfrister samt eventuella återkrav undviker de dyraste överraskningarna. Eftersom koefficienterna för 2026 fortfarande är under utarbetande lönar det sig att före varje transaktion göra en aktuell kontroll med en skatterådgivare eller advokat som har erfarenhet av Mallorca.

Officiella källor

Vad är egentligen Plusvalía Municipal?
Det är den kommunala skatten IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), som regleras i artiklarna 105–111 i RDL 2/2004, som beskattar värdeökningen på mark i stadsområden vid överlåtelse av äganderätten.
Måste jag betala Plusvalía även om jag säljer med förlust?
Nej. Sedan författningsdomstolens dom den 26 oktober 2021 och den efterföljande reformen gäller följande: ingen faktisk värdeökning, ingen skatt.
Vem betalar plusvalía vid ett arv?
Arvtagaren respektive testamentstagaren, oavsett vilka förmåner som beviljas när det gäller arvsskatt – de båda skatterna hanteras separat.
Hur beräknas skatten?
Du kan välja mellan en objektiv metod (fastighetens taxeringsvärde × officiella koefficienter) och en metod baserad på faktisk vinst, och använda den som ger det lägsta resultatet.
Kommer det att införas nya koefficienter för Plusvalía år 2026?
Ursprungligen uppdaterades koefficienterna i slutet av 2025 genom ett Real Decreto-ley, men regeringen drog tillbaka denna uppdatering i februari 2026, åtminstone för tillfället.
Vad händer om säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien?
I sådana fall kan köparen åläggas att betala Plusvalía i egenskap av ersättningsskyldig – detta bör klargöras i köpeavtalet.
Kan jag begära återbetalning av för mycket betald Plusvalía?
Ja, det går i regel att lämna in ansökningar om återbetalning eller överklaga ett beslut, så länge det inte har gått mer än fyra år sedan betalningen gjordes.
Vilken myndighet ansvarar för den kommunala plusvalían (Plusvalía)?
Ayuntamiento-förvaltningen i den kommun där fastigheten är belägen – skatten förvaltas alltså lokalt och inte enhetligt på nationell nivå.