Plusvalía municipal Mallorca

Står du inför ett köp och vill veta vad som väntar på andra sidan? Utbudet av fastigheter på Mallorca ger dig en bild av prisnivån, som du senare kan använda för att fastställa taxeringsvärdet och markandelen.

Vad är Plusvalía municipal och hur mycket ska du betala?

Plusvalía municipal (officiellt: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, förkortat IIVTNU) är en kommunal skatt på den värdeökning som en stadsfastighet har haft sedan senaste ägarbytet – oavsett om själva försäljningen har gett någon vinst. Hur mycket du slutligen ska betala beror på 3 faktorer: markens taxeringsvärde, innehavstiden och den skattesats som respektive kommun (Ayuntamiento) fastställer. Därför skiljer sig beräkningen märkbart mellan olika kommuner. Kalkylatorn ovan visar genast ett exempel med de förifyllda värdena. Fyll i dina egna uppgifter för att se ditt resultat.

Så beräknas Plusvalía municipal

Kommunen – eller du själv, om autoliquidación (egenbeskattning) krävs – beräknar normalt skatten enligt den objektiva metoden. Utgångspunkten är valor catastral del suelo (markens taxeringsvärde) på överlåtelsedagen, inte köpeskillingen. Kommunen multiplicerar värdet med en koefficient som beror på innehavstiden. Den som bara har ägt en fastighet en kort tid betalar en lägre koefficient än den som har ägt den länge – upp till en lagstadgad gräns, efter vilken koefficienten inte längre höjs.

Det viktiga är att de koefficienter som anges i lagen är högsta tillåtna värden, inte fasta krav. Varje kommun fastställer de värden som faktiskt ska tillämpas i sin egen ordenanza fiscal (kommunala skatteförordning) och kan lägga sig under lagens högsta nivå. Vissa kommuner på Mallorca hänvisar helt enkelt till de högsta värden som för närvarande gäller nationellt, medan andra har en egen tabell med lägre koefficienter. Om en förordning däremot anger ett värde som är högre än vad lagen numera tillåter – till exempel för att den lagstadgade högsta koefficienten har sänkts och kommunen ännu inte har uppdaterat sin förordning – gäller automatiskt det lägre lagstadgade värdet. Kalkylatorn ovan tar hänsyn till detta för varje enskild kommun som finns registrerad, i stället för att utgå från samma värde överallt.

På det på så sätt fastställda beskattningsunderlaget tillämpar kommunen sin egen skattesats, som den också fastställer fritt men som är begränsad till 30 %. Resultatet är cuota íntegra (skattebelopp före lättnader). Vid arv till den avlidnes barn, make eller maka eller föräldrar medger vissa kommuner dessutom en lättnad på upp till 95 % av just denna cuota íntegra. Beloppet därefter kallas cuota líquida (skattebelopp efter lättnader). Viktigt: Lättnaden tillämpas alltid på det redan beräknade skattebeloppet, aldrig på själva markvärdet. Den gäller dessutom endast den närmaste kretsen av direkt anhöriga. Syskon, syskonbarn och brors- eller systersöner och -döttrar omfattas inte, trots att de ofta är de faktiska arvingarna när den avlidne saknar barn.

Utöver den objektiva metoden finns den verkliga metoden. Där är det den faktiska värdeökningen som räknas, fördelad på fastighetens markandel. Den beräknas som skillnaden mellan försäljningsvärdet och anskaffningsvärdet, eller vid arv eller gåva utifrån det värde som har angetts i arvs- och gåvoskattedeklarationen. Om den faktiska värdeökningen är lägre än det objektiva beskattningsunderlaget används den som underlag – men bara om du uttryckligen begär det och lägger fram båda handlingarna: den för förvärvet och den för överlåtelsen. Utan en sådan begäran gäller den objektiva beräkningen, även om den blir mindre förmånlig.

Ytterligare 2 faktorer är helt upp till kommunen och gäller därför bara där de finns angivna i den aktuella förordningen: ett avdrag på det nya markvärdet under de första åren efter en allmän omvärdering av taxeringsvärdena samt ett mindre avdrag så länge taxeringsvärdet ännu inte har anpassats till en sådan omvärdering. Båda sänker markvärdet, aldrig beskattningsunderlaget direkt.

En särskild regel gäller säljare som inte är bosatta i Spanien: Om en fysisk person utan skatterättslig hemvist i Spanien säljer, blir det inte säljaren utan köparen som blir skattskyldig, som sustituto del contribuyente (ersättningsskattskyldig). Köparen måste då deklarera och betala skatten, oavsett vad säljare och köpare har avtalat sinsemellan. För ett bolag som inte är bosatt i Spanien gäller däremot inte detta – då är bolaget självt fortfarande skattskyldigt. Om du säljer till eller köper av en privatperson som inte är bosatt i Spanien bör ni därför reda ut kostnadsfördelningen redan i köpeavtalet, inte först vid notarieundertecknandet.

Hur beräkningen går till i detalj ser du bäst i de genomräknade exemplen i kalkylatorn ovan – från en jämn innehavstid och ett påbörjat år till gränsfallet vid ett byte av koefficienttabell.

Särskilda fall: när beräkningen görs på ett annat sätt

Alla fastigheter och alla överlåtelser omfattas inte av Plusvalía municipal på det sätt som beskrivs här:

• En rústica (en fastighet som i fastighetsregistret klassas som landsbygd) är från början inte skattepliktig – kalkylatorn gör ingen beräkning alls i det här fallet.
• Det utgår heller ingen skatt när en fastighet förs in i makarnas giftorättsgemenskap eller överlåts mellan makar med anledning av en skilsmässodom. Det är viktigt om du har tagit över en fastighet på detta sätt: Vid en senare överlåtelse fortsätter innehavstiden ändå att räknas från det senaste skattepliktiga förvärvet – inte från själva övertagandet.
• Kalkylatorn beräknar medvetet inte skatt för usufructo (nyttjanderätt) eller nuda propiedad (bart ägande, alltså fastigheten utan nyttjanderätt). Värderingen av dessa begränsade rättigheter följer särskilda regler inom överlåtelseskatten och kräver ytterligare uppgifter, till exempel nyttjanderättshavarens ålder.
• Detsamma gäller rätten att bygga på en byggnad med fler våningar eller att bygga en källare samt expropriationer: Båda situationerna är ovanliga och hanteras inte på den här sidan.

När det gäller kommunuppgifter utgår kalkylatorn också enbart från vad som faktiskt går att belägga i en publicerad förordning. För vissa kommuner på Mallorca går det inte att styrka en skattesats som varierar över tid för hela den aktuella perioden. I andra kommuner är skattesatsen känd men uppdelad efter innehavstid, utan att förordningen tydligt anger de exakta intervallgränserna. I dessa fall visar kalkylatorn beskattningsunderlaget och den tillämpliga koefficienten, men medvetet inget skattebelopp – en ärlig lucka är bättre än en påhittad siffra. För att få fram det exakta beloppet behöver du då kontakta den ansvariga kommunförvaltningen.

Ytterligare en särskild omständighet gäller 2 korta tidsfönster, båda i januari: Kongressen upphävde senast i slutet av januari 2026 en höjning av de lagstadgade högsta koefficienterna som hade beslutats kort dessförinnan – precis som 1 år tidigare vid en liknande höjning. För överlåtelser som infaller exakt inom något av dessa tidsfönster är det ännu oklart vilka koefficienter som gäller. Kalkylatorn visar därför inte ett enda belopp, utan båda möjliga tolkningarna sida vid sida.

När ingen skatt tas ut

Det viktigaste undantaget gäller varje försäljning: Om du kan visa att fastigheten inte har ökat i värde mellan köpet och försäljningen – alltså att skillnaden mellan överlåtelsevärdet och anskaffningsvärdet är 0 eller negativ – uppstår ingen skattskyldighet. Du som säljare ska lämna in underlaget: en deklaration till kommunen tillsammans med båda handlingarna som visar att någon värdeökning inte har skett.

Om Plusvalía municipal vid arv också ska betalas tillsammans med spansk arv- och gåvoskatt är en helt separat fråga – skatterna har olika huvudmän och olika beskattningsunderlag. Vad som gäller på Balearerna beskrivs i guiden Arv och gåva av fastigheter.

Det finns dessutom 2 lagstadgade undantag som kalkylatorn inte prövar själv, eftersom de kräver att omständigheterna i det enskilda fallet kan styrkas: överlåtelser av fastigheter inom en skyddad historisk miljö eller med eget byggnadsminnesskydd, om ägaren kan visa att hen på egen bekostnad har utfört bevarande- eller renoveringsarbeten; samt dación en pago (överlåtelse av den egna bostaden till banken i stället för återbetalning av hypotekslånet) vid betalningsoförmåga, förutsatt att den berörda personen och hens hushåll inte har tillräckliga andra medel. Respektive ordenanza fiscal reglerar båda undantagen i detalj – fråga kommunen direkt om du är osäker på om ditt fall omfattas.

Tidsfrister och blanketter

Efter en försäljning mellan levande personer har du 30 arbetsdagar (inte kalenderdagar) på dig att lämna in deklarationen till ansvarig kommun. Vid arv är fristen betydligt längre, 6 månader, och kan förlängas efter ansökan – men aldrig till mer än totalt 12 månader.

Många kommuner på Mallorca kräver en autoliquidación: Du beräknar skatten själv och betalar den direkt när du lämnar in deklarationen, i stället för att invänta ett beslut. Ett undantag gäller om fastigheten ännu inte har fått något katastervärde – då får kommunen uttryckligen inte kräva egen taxering, utan måste i stället själv fatta ett beslut när värdet har fastställts. Notarier är dessutom skyldiga att varje kvartal anmäla alla bestyrkta överlåtelser till kommunen – skattskyldigheten kvarstår alltså även om du själv inte lämnar in något.

Om du vill sälja en ärvd bostad hittar du i vår guide till sälja en ärvd bostad i Spanien steg för steg vad som behöver redas ut utöver Plusvalía municipal.

Rättslig grund och aktuell information

Plusvalía municipal regleras i Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), närmare bestämt i artiklarna 104–110. Den nuvarande versionen gäller sedan den spanska författningsdomstolens dom 2021: ingen skatt utan en styrkt värdeökning, 2 valbara beräkningsmetoder och högsta koefficienter som lagstiftaren sedan dess har justerat flera gånger. Kongressen har dock under tiden upphävt 2 av dessa justeringar, som beslutades strax före årsskiftet och skulle börja gälla vid början av följande år.

De statliga värden som anges på den här sidan – exempelvis högsta skattesats, lättnad vid arv och tidsfrister – bygger på den konsoliderade lagtexten, med information uppdaterad 06.09.2026. Uppgifterna för enskilda kommuner på Mallorca – skattesats, egna koefficienttabeller och avdrag – har hämtats separat från kommunernas skatteförordningar, publicerade i Balearernas officiella kungörelseorgan (BOIB). Den här sidan ersätter inte skatterådgivning. Vid större belopp eller ovanliga situationer är det klokt att i förväg anlita en skatterådgivare (asesor fiscal) eller advokatbyrå som arbetar på Mallorca.

En översikt över alla skatter som tas ut vid försäljning av bostad i Spanien hittar du i vår guide Skatter vid bostadsförsäljning i Spanien. Om du just har börjat fundera på att sälja får du ett större sammanhang i guiden Sälja bostad på Mallorca.

Vanliga frågor

Relaterade räknare

Plusvalía municipal är bara en av flera skatter som tas ut när du säljer en bostad på Mallorca. De här räknarna kompletterar den:

• Skatt på försäljningsvinst – skatten på själva vinsten från försäljningen, oberoende av Plusvalía municipal.
• Innehållande av 3 procent – beloppet som köparen betalar direkt till skattemyndigheten när säljaren inte är bosatt i Spanien.
• IBI-skatt – den löpande fastighetsskatten, som bygger på samma taxeringsvärde som Plusvalía municipal.