Comprar sa Primera Vivenda a Mallorca: sa teva guia completa de compra 2026

Qui vol comprar sa primera propietat immobiliària a Mallorca – en espanyol comprar primera vivienda –, s'enfronta a un mercat que és un des més cars d'Espanya. Al mateix temps, es Govern de les Illes Balears ha creat un des paquets d'ajudes per a primers compradors més complets de tot es país: tipus d'ITP escalonats, exempcions fiscals considerables, garanties estatals a través de s'IBAVI i subvencions directes. Qui entén es sistema, estalvia una quantitat considerable en comprar un pis de 300.000 €. Aquesta guia et mostra tot es procés de compra – des de sa planificació des pressupost fins a sa signatura davant notari i s'entrega de ses claus, passant pes contracte de reserva – amb xifres concretes, llindars actuals i ses autoritats competents, a data de 2026.

Ja saps quina bonificació d'ITP et correspon – i si sa teva propietat desitjada cau per davall des nou llindar?

• 📩 Fes una consulta personal — Revisam gratuïtament quins avantatges fiscals s'apliquen en es teu cas.
• Una visió general de totes ses despeses addicionals de compra

Què costa realment sa compra: ses tres caixes de pressupost

S'error de planificació més freqüent és confondre es preu d'oferta amb es pressupost total. A sa pràctica, es teu capital es divideix en tres caixes separades que han de quadrar totes a la vegada:

Nota: Es bancs a Espanya financen normalment fins a un 80 % des preu de compra (o des valor de taxació, segons es valor més baix). Per a sa part restant des 20 % més ses despeses addicionals necessites capital propi líquid – en total, doncs, al voltant d'un 30–34 % des preu de compra, abans d'anar a parlar amb cap banc.

Exemple pràctic a Palma 2026: Segons dades de mercat, es preu per metre quadrat a Palma a finals de 2025 era d'uns 5.086 €/m² (font: idealista). Un apartament de 60 m² costa per tant uns 305.000 €. Necessitat de capital propi (20 % d'entrada + aprox. 12 % de despeses addicionals): aprox. 97.600 €.

ITP o IVA? Sa decisió clau

Abans de calcular qualsevol altra cosa, has de saber quin tipus d'impost s'aplica – perquè determina tota sa magnitud de ses despeses addicionals.

Sa diferència clau: Si compres a un promotor, pagues un 10 % d'IVA + un 1,5 % d'AJD, en total un 11,5 %. Si compres un immoble de segona mà, s'aplica s'ITP progressiu — i és aquí on entren en joc ses bonificacions més importants per als compradors per primera vegada.

Atenció: Una classificació incorrecta (p. ex., una venda de promotor tractada per error com a subjecta a ITP) pot desplaçar sa totalitat de sa quota tributària. En cas de dubte, consulta-ho amb un assessor fiscal o amb s'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

S'ITP a ses Balears el 2026: es tipus progressius en detall

S'ITP a ses Balears és d'aplicació progressiva — això significa que no es multiplica es preu total per un tipus únic, sinó que cada tram de valor té es seu propi tipus.

Font: Forohipotecario / ATIB 2026

Nota: Es valors exactes de cada tram (especialment a partir d'1.000.000 €) poden canviar. Per a informació vinculant, sempre s'ha de consultar sa versió actualitzada de s'ATIB.

Exemple de càlcul: En sa compra d'un immoble de segona mà per 500.000 €, s'aplica: 400.000 € × 8 % = 32.000 € + 100.000 € × 9 % = 9.000 € → ITP total: 41.000 €.

Es nous llindars de s'ITP a partir del març de 2026: què ha canviat

Aquesta és sa novetat més important per als compradors per primera vegada enguany. Des de l'1. març 2026 s'apliquen a Mallorca nous límits de valor per accedir als tipus reduïts d'ITP i a ses bonificacions.

Què significa això: Es llindar més alt permet que més compradors puguin accedir a ses ajudes. Però — i aquest és es punt que sovint passa per alt — es tipus reduïts o sa bonificació continuen aplicant-se només fins a 270.151,20 €. S'import entre aquest sostre i es nou límit d'accés tributa al tipus general del 8 %.

Bonificacions per a compradors per primera vegada: qui rep quant?

Aquí és on hi ha es veritable potencial d'estalvi. Es sistema tributari balear preveu reduccions de diferent intensitat segons es perfil del comprador.

Atenció: S'exempció del 100 % no s'aplica automàticament sobre es preu total de compra, sinó que fa referència a sa part fins al topall de bonificació vigent (270.151,20 €). Sobre sa quantitat que superi aquest import s'aplica s'ITP regular. Per als límits exactes d'ingressos i d'edat, sempre és determinant s'estat actual de sa ATIB — aquests s'actualitzen regularment.

Sa garantia de s'IBAVI i altres ajudes de finançament

S'Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) gestiona un programa d'avals que permet als compradors joves finançar fins al 100 % des preu de compra — és a dir, sense sa clàssica entrada de capital propi. A més, hi ha a nivell estatal un mecanisme d'aval ICO.

Nota: Sa combinació de s'aval de s'IBAVI i s'exempció d'ITP és possible en determinades circumstàncies, però requereix que es compleixin tots es requisits alhora. Adreça't directament a s'IBAVI (ibavi.caib.es) per a ses darreres terminis de sol·licitud i es límits d'ingressos.

Més informació sobre s'estructura hipotecària a Mallorca la trobaràs en es nostre guia sobre sa Finançament immobiliari a Mallorca.

Es procés de compra pas a pas

Sa compra d'un immoble a Mallorca segueix un procés clarament definit. Hi pot haver desviacions, però són poc freqüents.

1. Comprovació de pressupost i bonificacions: Verificar si compleixes es requisits per a ses bonificacions de s'ITP (ATIB, assessor fiscal). Sol·licitar es NIE, si encara no en tens.
2. Cerca i visita d'immobles: Recerca de mercat, visites, creació de sa base per a sa due diligence. Útil: Llista de comprovació per a visites d'immobles.
3. Contracte de reserva (contrato de reserva): Primera vinculació escrita, generalment amb una quota de reserva. Detalls a sa guia sobre es Reservierungsvertrag Spanien.
4. Contracte de compravenda preliminar (contrato de arras): Bestreta de typically 10 % des preu de compra. Desistiment des comprador: pèrdua de ses arres. Desistiment des venedor: devolució doble.
5. Comprovació del Registre de la Propietat i due diligence: Consulta de sa Nota Simple al Registro de la Propiedad – càrregues, hipoteques, estat de sa propietat. Guia: Grundbuch Spanien prüfen.
6. Oferta hipotecària i FEIN: Es banc emet sa FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada); termini legal d'espera de 10 dies abans de sa cita notarial.
7. Cita notarial (escritura de compraventa): Atorgament de s'escriptura de compravenda. Notar Spanien – com transcorre sa cita.
8. Pagament d'impostos: S'ITP (segona mà) o s'IVA + s'AJD (obra nova) s'han d'ingressar a s'ATIB dins es termini de 30 dies hàbils a partir de s'atorgament. Presentar simultàniament ses sol·licituds de bonificació.
9. Inscripció al Registre de la Propietat: Presentació de s'escritura al Registro de la Propiedad.
10. Configuració de ses despeses corrents: Domiciliar s'IBI, sa assegurança de llar i d'edifici, i ses quotes de sa comunitat.

Atenció: Es termini de 30 dies hàbils per al pagament de s'ITP és un termini de caducitat — es retards se sancionen amb recàrrecs i interessos.

Quins documents necessites

Per als residents espanyols, sa llista de documents és manejable, però ha de ser completa.

Sobre es tema Energiezertifikat Spanien hi ha una guia pròpia.

Es errors més freqüents en sa primera compra a Mallorca

De sa pràctica assessora es cristal·litzen sempre es mateixos errors evitables:

• Oblidar sa bonificació o sol·licitar-la malament: Qui paga s'ITP sense presentar sa sol·licitud d'exempció al mateix temps, perd es dret. Sa sol·licitud posterior és extremadament difícil.
• Subestimar es llindar: Molts compradors encara parteixen de s'antic límit de 270.151,20 €. A partir de març de 2026, a Mallorca s'aplica 307.089 € com a llindar d'accés — això obre marge, però no canvia res quant al sostre per a sa desgravació total.
• No comprovar sa Nota Simple: Càrregues, hipoteques o situacions hereditàries no resoltes en es Registre de sa Propietat apareixen regularment. Qui se salta aquest pas, compra també es problemes.
• Perdre es termini de 30 dies hàbils: Es pagament de s'ITP després de s'escritura té un termini estricte. Els retards a sa gestoría o a s'oficina de s'ATIB poden sortir cars.
• Signar es contracte d'arras sense advocat: Es precontracte és vinculant. Una errada aquí pot costar sa totalitat de sa quantitat de sa paga i senyal.
• Costos addicionals subestimats: Qui només preveu s'ITP, però oblida s'AJD (en cas d'hipoteca), ses despeses notarials, ses taxes des registre de la propietat i s'honorari de sa gestoría, acaba desviint-se de diversos punts percentuals.

Què ve després? Costos corrents com a propietari

Sa compra s'ha completat – però amb això comencen noves obligacions recurrents:

Per a més detalls sobre sa contribució urbana anual, llegeix sa guia sobre s'IBI-Steuer Spanien, i per a sa cobertura d'assegurança, sa guia sobre s'Hausratversicherung Spanien.

Si més endavant vols llogar s'immoble, ten en compte ses normes estrictes al voltant de saETV-Lizenz Mallorca – es Decreto 4/2025 ha restringit molt sa concessió de noves llicències per a lloguers vacacionals. Per al lloguer de llarga durada tradicional, en canvi, això no s'aplica – trobaràs més informació a sa guia sobreLangzeitmiete Mallorca.

Llista de comprovació: primera compra a Mallorca 2026

Imprimeix aquesta llista i marca punt per punt abans de passar a sa fase següent:

Abans de sa recerca

• Calculats es tres blocs de pressupost (quota, capital propi, costos addicionals)
• Comprovats es requisits de bonificació a s'ATIB
• NIE / NIF disponible i en vigor
• Obert un compte bancari espanyol
• Proves d'ingressos i liquidacions tributàries preparades
• Possibilitat de subvenció de l'IBAVI comprovada (si es compleixen es requisits d'edat)

En sa compra

• Nota Simple obtinguda i revisada
• Certificat energètic rebut des venedor
• Contracte d'arres revisat amb un advocat
• Comparativa d'hipoteques incloent sa FEIN esperada (10 dies)
• Comparegut a sa notaria amb tota sa documentació
• Sol·licitud de bonificació de l'ITP presentada simultàniament amb es pagament de s'impost

Després de s'escritura

• ITP / IVA + AJD pagat a l'ATIB dins es 30 dies hàbils
• Inscripció al Registre de sa Propietat tramitada
• IBI, assegurança, quotes de sa comunitat domiciliades
• Empadronamiento registrat al nou domicili

Conclusió

Afrontar sa primera compra d'un immoble a Mallorca amb es cap clar significa, sobretot, entendre es sistema tributari abans de començar sa recerca. Sa bona notícia: qui compleix es requisits per a sa bonificació de l'ITP —ja sigui com a comprador jove, amb certificat de discapacitat o com a família nombrosa— pot aprofitar avantatges fiscals considerables en sa compra d'un immoble de segona mà fins al límit de bonificació de 270.151,20 €. A partir del març de 2026, es nou llindar de 307.089 € permetrà també a més persones accedir a aquests beneficis. A això s'hi afegeixen ses garanties de l'IBAVI i ses subvencions directes de fins a 10.000 €. Tot plegat fa que sa primera compra a Mallorca sigui notablement més assequible per als residents del que pot semblar a primera vista —sempre que sa planificació estigui ben feta des del principi.

Fonts oficials

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (Tipus de l'ITP, sol·licituds de bonificació, formularis): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (Garanties, subvencions directes, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (Marc tributari nacional, formulari 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de Mallorca (Inscripció registral, Nota Simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Decret 4/2025, lleis tributàries balears): www.boib.caib.es