Comprar Primera Vivienda Mallorca: Dein kompletter Kaufleitfaden 2026

Wer in Mallorca seine erste eigene Immobilie kaufen möchte – auf Spanisch comprar primera vivienda –, steht vor einem Markt, der zu den teuersten Spaniens zählt. Gleichzeitig hat das Govern de les Illes Balears eines der dichtesten Förderpakete für Erstkäufer im ganzen Land aufgebaut: gestaffelte ITP-Sätze, erhebliche Steuerbefreiungen, staatliche Bürgschaften über das IBAVI und Direktzuschüsse. Wer das System versteht, spart beim Kauf einer 300.000-Euro-Wohnung schnell erheblich. Dieser Ratgeber zeigt dir den gesamten Kaufprozess – von der Budgetplanung über den Reservierungsvertrag und die Notariale bis zur Schlüsselübergabe – mit konkreten Zahlen, aktuellen Schwellenwerten und den zuständigen Behörden, Stand 2026.

Weißt du schon, welche ITP-Bonifikation dir zusteht – und ob deine Wunschimmobilie unter den neuen Schwellenwert fällt?

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Was der Kauf wirklich kostet: Die drei Budgetkästen

Der häufigste Planungsfehler ist, den Angebotspreis mit dem Gesamtbudget gleichzusetzen. In der Praxis splittet sich dein Kapital in drei getrennte Kästen auf, die alle gleichzeitig stimmen müssen:

Hinweis: Banken in Spanien finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Kaufpreises (bzw. des Schätzwertes, je nach dem niedrigeren Wert). Für den verbleibenden 20-%-Anteil plus die Nebenkosten brauchst du liquides Eigenkapital – insgesamt also rund 30–34 % des Kaufpreises, bevor du überhaupt mit einer Bank sprichst.

Praxisbeispiel Palma 2026: Laut Marktdaten lag der Quadratmeterpreis in Palma Ende 2025 bei rund 5.086 €/m² (Quelle: idealista). Ein 60-m²-Apartment kostet damit rund 305.000 €. Eigenkapitalbedarf (20 % Anzahlung + ca. 12 % Nebenkosten): ca. 97.600 €.

ITP oder IVA? Die entscheidende Weichenstellung

Bevor du irgendetwas anderes kalkulierst, musst du wissen, welche Steuerart anfällt – sie bestimmt die gesamte Größenordnung der Nebenkosten.

Der entscheidende Unterschied: Kaufst du beim Bauträger, zahlst du 10 % IVA + 1,5 % AJD, zusammen 11,5 %. Kaufst du eine Bestandsimmobilie, gilt der progressive ITP – und dort greifen die wichtigsten Bonifikationen für Erstkäufer.

Achtung: Eine falsche Einordnung (z. B. ein Bauträgerverkauf, der irrtümlich als ITP-pflichtig behandelt wird) kann den gesamten Steuerbetrag verschieben. Lass das im Zweifelsfall von einem Steuerberater oder der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) klären.

ITP auf Balearen 2026: Die progressiven Steuersätze im Detail

Der ITP auf den Balearen ist progressiv gestaffelt – das bedeutet, nicht der Gesamtpreis wird mit einem einheitlichen Satz multipliziert, sondern jeder Wertebereich trägt seinen eigenen Satz.

Quelle: Forohipotecario / ATIB 2026

Hinweis: Die genauen Trennwerte (insbesondere ab 1.000.000 €) können sich ändern. Für verbindliche Angaben ist stets der aktuelle Stand der ATIB maßgeblich.

Rechenbeispiel: Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie für 500.000 € fallen an: 400.000 € × 8 % = 32.000 € + 100.000 € × 9 % = 9.000 € → ITP gesamt: 41.000 €.

Die neuen ITP-Schwellenwerte ab März 2026: Was sich geändert hat

Das ist die wichtigste Neuerung für Erstkäufer in diesem Jahr. Seit dem 1. März 2026 gelten auf Mallorca neue Wertgrenzen für den Zugang zu reduzierten ITP-Sätzen und Bonifikationen.

Was das bedeutet: Der höhere Schwellenwert öffnet mehr Käufern den Zugang zur Förderung. Aber – und das ist der Punkt, der oft übersehen wird – die reduzierten Steuersätze bzw. die Bonifikation gelten weiterhin nur bis 270.151,20 €. Der Betrag zwischen diesem Deckel und dem neuen Zugangslimit wird zum allgemeinen Satz von 8 % besteuert.

Bonifikationen für Erstkäufer: Wer bekommt wie viel?

Hier liegt das eigentliche Sparpotenzial. Das balearische Steuersystem kennt je nach Käuferprofil unterschiedlich starke Erleichterungen.

Achtung: Der 100-%-Erlass gilt nicht automatisch auf den gesamten Kaufpreis, sondern bezieht sich auf den Anteil bis zum geltenden Bonifikationsdeckel (270.151,20 €). Auf den darüberliegenden Betrag fällt regulärer ITP an. Für die genauen Einkommens- und Altersgrenzen ist stets der aktuelle Stand bei der ATIB maßgeblich – diese werden regelmäßig angepasst.

IBAVI-Bürgschaft und weitere Finanzierungshilfen

Das Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) betreibt ein Bürgschaftsprogramm, das jungen Käufern ermöglicht, bis zu 100 % des Kaufpreises zu finanzieren – also ohne klassische Eigenkapital-Anzahlung. Ergänzend dazu gibt es auf staatlicher Ebene einen ICO-Bürgschaftsmechanismus.

Hinweis: Die Kombination aus IBAVI-Bürgschaft und ITP-Befreiung ist unter Umständen möglich, setzt aber voraus, dass alle Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Wende dich direkt an das IBAVI (ibavi.caib.es) für aktuelle Antragsfristen und Einkommensgrenzen.

Mehr zur Hypothekenstruktur auf Mallorca findest du in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung auf Mallorca.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca folgt einem klar definierten Ablauf. Abweichungen sind möglich, aber selten.

1. Budget und Bonifikations-Check: Klären, ob du den ITP-Begünstigungen entsprichst (ATIB, Steuerberater). NIE beantragen, falls noch nicht vorhanden.
2. Immobiliensuche und Besichtigung: Marktrecherche, Besichtigungen, Due-Diligence-Grundlage schaffen. Hilfreich: Checkliste Immobilienbesichtigung.
3. Reservierungsvertrag (contrato de reserva): Erste schriftliche Bindung, in der Regel mit einer Reservierungsgebühr. Details im Ratgeber zum Reservierungsvertrag Spanien.
4. Kaufvorvertrag (contrato de arras): Anzahlung von typischerweise 10 % des Kaufpreises. Rücktritt des Käufers: Verlust der Arras. Rücktritt des Verkäufers: doppelte Rückzahlung.
5. Grundbuchprüfung und Due Diligence: Einsicht in Nota Simple im Registro de la Propiedad – Lasten, Hypotheken, Eigentümerstatus. Anleitung: Grundbuch Spanien prüfen.
6. Hypotheken-Angebot und FEIN: Bank stellt das FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) aus; gesetzliche Wartefrist von 10 Tagen vor Notartermin.
7. Notartermin (escritura de compraventa): Beurkundung des Kaufvertrags. Notar Spanien – wie der Termin abläuft.
8. Steuerzahlung: ITP (Gebraucht) oder IVA + AJD (Neubau) müssen innerhalb von 30 Werktagen nach Beurkundung an die ATIB abgeführt werden. Bonifikationsanträge gleichzeitig stellen.
9. Grundbucheintragung: Einreichung der Escritura beim zuständigen Registro de la Propiedad.
10. Laufende Kosten einrichten: IBI, Hausrat- und Gebäudeversicherung, Gemeinschaftsgebühren domizilieren.

Achtung: Die 30-Werktage-Frist für die ITP-Zahlung gilt als Ausschlussfrist – Verspätungen werden mit Zuschlägen und Zinsen belegt.

Welche Dokumente du brauchst

Für spanische Residenten ist die Dokumentenliste überschaubar, muss aber vollständig sein.

Zum Thema Energiezertifikat Spanien gibt es einen eigenen Ratgeber.

Häufigste Fehler beim Erstkauf auf Mallorca

Aus der Beratungspraxis kristallisieren sich immer wieder dieselben vermeidbaren Fehler heraus:

• Bonifikation vergessen oder falsch beantragt: Wer den ITP zahlt, ohne den Befreiungsantrag gleichzeitig einzureichen, verliert den Anspruch. Nachträgliche Beantragung ist extrem schwierig.
• Schwellenwert unterschätzt: Viele Käufer gehen noch vom alten Limit 270.151,20 € aus. Ab März 2026 gilt in Mallorca 307.089 € als Zugangsschwelle – das eröffnet Spielraum, ändert aber nichts am Deckel für den vollen Erlass.
• Nota Simple nicht geprüft: Lasten, Hypotheken oder ungeklärte Erbschaftssituationen im Grundbuch tauchen regelmäßig auf. Wer diesen Schritt überspringt, kauft die Probleme mit.
• 30-Werktage-Frist verpasst: Die ITP-Zahlung nach der Escritura hat eine harte Frist. Verzögerungen bei der Gestoría oder beim Finanzamt der ATIB können teuer werden.
• Arras-Vertrag ohne Anwalt unterzeichnet: Der Vorvertrag ist bindend. Ein Fehler hier kann den gesamten Anzahlungsbetrag kosten.
• Nebenkosten unterschätzt: Wer nur den ITP einplant, aber die AJD (bei Hypothek), Notarkosten, Grundbuchgebühren und Gestoria-Honorar vergisst, liegt am Ende mehrere Prozentpunkte daneben.

Was kommt danach? Laufende Kosten als Eigentümer

Der Kauf ist abgeschlossen – aber damit beginnen neue wiederkehrende Verpflichtungen:

Für Details zur jährlichen Grundsteuer lies den Ratgeber zur IBI-Steuer Spanien, für den Versicherungsschutz den Ratgeber zur Hausratversicherung Spanien.

Falls du die Immobilie später vermieten möchtest, beachte die strengen Regeln rund um die ETV-Lizenz Mallorca – das Decreto 4/2025 hat die Vergabe von Neulizenzen für Ferienvermietungen stark eingeschränkt. Für klassische Langzeitvermietung gilt das hingegen nicht – mehr dazu im Ratgeber Langzeitmiete Mallorca.

Checkliste: Erstkauf Mallorca 2026

Drucke diese Liste aus und hake Punkt für Punkt ab, bevor du in die nächste Phase gehst:

Vor der Suche

• Drei Budgetkästen berechnet (Rate, Eigenkapital, Nebenkosten)
• Bonifikations-Voraussetzungen bei ATIB geprüft
• NIE / NIF vorhanden und aktuell
• Spanisches Bankkonto eröffnet
• Einkommensnachweise und Steuerbescheide bereit
• IBAVI-Fördermöglichkeit geprüft (falls Altersvoraussetzungen passen)

Beim Kauf

• Nota Simple eingeholt und geprüft
• Energieausweis vom Verkäufer erhalten
• Arras-Vertrag mit Anwalt geprüft
• Hypothekenvergleich inkl. FEIN abgewartet (10 Tage)
• Notartermin mit allen Dokumenten erschienen
• ITP-Bonifikationsantrag gleichzeitig mit Steuerzahlung gestellt

Nach der Escritura

• ITP / IVA + AJD innerhalb von 30 Werktagen an ATIB gezahlt
• Grundbucheintrag veranlasst
• IBI, Versicherung, Gemeinschaftsgebühren domiziliert
• Empadronamiento am neuen Wohnsitz angemeldet

Fazit

Den ersten Immobilienkauf auf Mallorca mit einem klaren Kopf anzugehen bedeutet vor allem: das Steuersystem verstehen, bevor man die Suche beginnt. Die gute Nachricht: Wer die Voraussetzungen für die ITP-Bonifikation erfüllt – sei es als junger Käufer, mit Behinderungsausweis oder als große Familie –, kann beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie bis zum Bonifikationsdeckel von 270.151,20 € erhebliche Steuervorteile nutzen. Ab März 2026 öffnet der neue Schwellenwert von 307.089 € zudem mehr Menschen den Zugang zu diesen Vergünstigungen. Hinzu kommen IBAVI-Bürgschaften und Direktzuschüsse bis 10.000 €. All das macht den Erstkauf auf Mallorca trotz hoher Marktpreise für Residenten deutlich erschwinglicher, als es auf den ersten Blick scheint – vorausgesetzt, die Planung sitzt von Anfang an.

Offizielle Quellen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-Sätze, Bonifikationsanträge, Formulare): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (Bürgschaften, Direktzuschüsse, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (Nationaler Steuerrahmen, Formular 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de Mallorca (Grundbucheintragung, Nota Simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Decret 4/2025, balearische Steuergesetze): www.boib.caib.es