Mallorca.com
inmobiliaria

Comprar Neubau Off-Plan a Mallorca: pagaments a terminis, Aval i recepció

Qui compra un pis o una vil·la a Mallorca abans que es posi es primer pedra, s'endinsa en un des terrenys més interessants —però també amb més riscs— des mercat immobiliari espanyol. En es Neubau Off-Plan Mallorca kaufen, sovint s'hi destinen sumes de sis xifres abans de tenir una clau en sa mà. Aquesta guia t'explica pas a pas com funciona es model de pagaments a terminis, què garanteix concretament sa garantia bancària exigida per llei (Aval Bancario), quins imposts s'apliquen en una obra nova i com s'ha de fer correctament sa recepció de l'immoble. També aprendràs quins documents has de revisar abans de sa reserva i quins errors surten car als compradors una i altra vegada.

Comprar nova construcció i Off-Plan a Mallorca 2026

Estàs pensant a comprar un immoble d'obra nova o Off-Plan a Mallorca i vols saber si es promotor és de confiança?

Què significa Off-Plan i quines variants hi ha?

Es terme «Off-Plan» (en espanyol: sobre plano) designa sa compra d'un immoble que encara no està construït o que es troba en fase d'estructura. Compres, per tant, sobre sa base de plànols, visualitzacions i un full de descripció de sa construcció (memoria de calidades). A més, hi ha projectes que ja estan en construcció (en construcción), així com obra nova llesta per entrar (llave en mano), que mai no ha estat habitada.

Denominació Fase Potencial de preu típic Temps d'espera
Off-Plan (sobre plano) Només plànols, encara no ha començat sa construcció Preu d'entrada més baix 24–36 mesos
En construcció (en construcción) Estructura ja iniciada Nivell mitjà 12–24 mesos
Llest per entrar (llave en mano) Llest, encara no venut Preu de mercat Ocupació immediata

Es principal atractiu d'una compra anticipada sobre plànol és es preu: es promotors donen sovint condicions preferents en ses fases inicials, perquè asseguren parcialment sa prefinançació des projecte mitjançant es pagaments des compradors. Aquest és alhora es risc principal: tu finances una construcció aliena amb es teus propis doblers.

Nota: A Mallorca, es projectes d'obra nova són especialment demanats des de fa uns anys. Es informes de mercat indiquen que per a 2025, a ses regions amb demanda turística, es preu mitjà és d'uns 6.700 euros per metre quadrat — amb una tendència lleument a l'alça per a 2026. Un accés primerenc pot resultar avantatjós, però també augmenta es risc de prestació anticipada.

Comprovacions obligatòries abans del primer euro: el que necessites abans de sa reserva

Abans de signar un contracte de reserva o fins i tot de transferir una fiança de reserva, han d'estar damunt sa taula cinc documents. Cap promotor seriós te'ls negarà.

  1. Extracte des registre mercantil des promotor (escritura de constitución y poderes): Confirma que sa societat existeix i que es signant té facultats legals per signar.
  2. Extracte des Registre de la Propietat des solar (nota simple del Registro de la Propiedad): Mostra si es solar està inscrit a nom des promotor i si hi ha càrregues (hipoteques, embargaments). Grundbuch Spanien prüfen — com fer-ho, ho explicam a sa guia detallada.
  3. Llicència d'obra (licencia de obras mayor): Sense una llicència amb força legal no és legal iniciar sa construcció. Es pot obtenir al Consell de Mallorca o a s'ajuntament corresponent.
  4. Descripció de sa construcció (memoria de calidades): Llista vinculant de tots es materials, marques i estàndards d'execució. Aquesta ha de formar part des contracte.
  5. Extracte cadastral (certificado catastral): Acredita sa ubicació exacta, es límits i es metres quadrats des solar.

Atenció: Si es projecte de construcció encara no consta al Registre de la Propietat com a declaració d'obra nova en construcció inscrit, hauries d'esperar aquesta inscripció abans de qualsevol pagament o almenys fer-la revisar per un advocat.

Es model de pagaments a terminis: com s'estructuren típicament es pagaments en projectes off-plan

En comprar sobre plànol no pagues es preu complet de cop, sinó en trams vinculats a fites de construcció. Es ritme exacte no està fixat per llei, però segueix un patró consolidat a Mallorca:

Pla de pagaments en sa compra Off-Plan a Mallorca: reserva 1–3 %, contracte de compravenda 10–20 %, fites de construcció cada 5–15 %, acte notarial 30–40 %
Moment Pagament típic Base
Contracte de reserva 1–3 % des preu de compra Obligació ferma de devolució si no hi ha contracte notarial
Contracte privat de compravenda (contrato privado) 10–20 % des preu de compra Sa garantia bancària ha d'existir abans d'aquest pagament
Fites de construcció (segons es projecte) diversos trams de 5–15 % Cada tram garantit per separat
Acte notarial / lliurament de claus Import restant (sovint 30–40 %) Pagament contra lliurament de claus

Nota: Sa suma de totes ses avançaments abans de s'acte notarial pot arribar, segons es projecte, fins a un 60–70 % des preu de compra. Cada un d'aquests imports ha d'estar cobert per una garantia bancària o pòlissa d'assegurança — sense excepció.

Es contracte de reserva és es primer pas jurídicament vinculant. No el signis mai sense revisió d'un advocat — ja estableix condicions essencials.

Sa protecció per a compradors en cas d'avançaments sobre habitatges nous està regulada legalment a Espanya des de 1968. Sa llei original 57/1968 va ser posteriorment actualitzada i complementada per sa llei 20/2015. S'obligació principal es manté: cada promotor està obligat a garantir mitjançant una garantia bancària (aval bancario) o una assegurança equivalent (segur de quantitats anticipades) a favor de es comprador.

Com funciona sa garantia bancària concretament?

Sa banc o sa companyia d'assegurances es compromet davant tu com a comprador per cada tram pagat. Si es promotor entra en concurs de creditors, si es projecte no s'acaba dins es termini acordat o si sa construcció fracassa per altres motius, pots fer valdre sa garantia directament davant sa banc o s'asseguradora, sense necessitat de demandar es promotor.

Escenari Què passa sense aval Què passa amb aval
Es promotor entra en concurs de creditors Doblers a sa massa concursal – sovint perduts Sa banc retorna tots es imports garantits
Sa construcció no acabada dins es termini Cal demandar es promotor Recuperació possible directament a sa banc
Qualitat de sa construcció deficient Demanda per vicis i defectes S'aval només cobreix sa devolució, no es defectes

Què no cobreix s'aval

Sa garantia bancària assegura exclusivament sa recuperació de ses teves quantitats anticipades – més es interessos legals. Es defectes de sa construcció acabada, s'entrega tardana sense concurs de creditors o ses desviacions de sa memòria de qualitats són qüestions jurídiques separades i no estan cobertes per sa garantia bancària.

Atenció: Exigeix per cada pagament individual un document de garantia separat i individualitzat (amb es teu nom, s'import exacte i sa data). Una garantia col·lectiva genèrica per a tots es compradors d'un projecte no és suficient. Molts de compradors han perdut es seus doblers en es passat perquè creien tenir una garantia, però en es moment del concurs de creditors aquesta no estava emesa individualment a nom seu.

Passes per a una garantia bancària correcta

  1. Demana es document de garantia abans de cada pagament.
  2. Comprova que es teu nom, s'import exacte i sa data estan correctament registrats.
  3. Assegura't que sa banc o s'asseguradora garant té sa seu a Espanya o està subjecta a una supervisió espanyola.
  4. Guarda s'original en un lloc segur – si hi ha dubtes, diposita'l al notari.
  5. Comprova si s'emet una garantia separada per a cada tram addicional.

Impostos en sa compra d'obra nova: IVA en lloc d'ITP

Una diferència fonamental respecte a sa compra d'un immoble de segona mà: en sa primera venda d'un immoble d'obra nova des promotor al primer comprador, s'aplica Impost sobre es Valor Afegit (IVA) – cap impost de transmissions patrimonials (ITP). A més, s'aplica es impost sobre actes jurídics documentats (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Impost Tipus Base imposable Venciment
IVA (Impost sobre es Valor Afegit) 10 % Preu de compra En es moment de sa signatura notarial
AJD (Balearen) tipus variable Preu de compra (notarialment documentat) En es moment de sa signatura notarial
Costes notarials segons es preu de compra Valor de sa documentació En es moment de sa signatura notarial
Inscripció al registre de la propietat segons es preu de compra Valor de sa documentació Després de sa signatura notarial

Nota: Es tipus de l'AJD a les Balearen pot variar segons sa transacció i sa normativa aplicable. Fes que un assessor fiscal o un advocat et calculi s'import total de ses despeses de compra abans de signar es contracte. Es nostre resum de ses despeses de compra a Mallorca t'ofereix un primer punt de referència.

Un altre avantatge: com que s'IVA no és un impost regional sinó que s'aplica a tot es territori nacional, aquí no hi ha particularitats baleariques com en es tipus de l'ITP per a immobles de segona mà.

Es contracte de compravenda (Contrato Privado de Compraventa): Què hi ha de constar

Es contracte privat de compravenda és es cor de sa compra sobre plànol. Se signa molt abans de sa cita notarial i regula tot es que és essencial. Es punts següents són innegociables:

  1. Descripció completa de s'immoble amb superfícies, referència de sa planta i ses dependències annexes (garatge, celler, plaça d'aparcament).
  2. Pla de pagaments amb ses dates de venciment exactes o ses fites de construcció.
  3. Termini de finalització amb una clàusula penal clara o dret de desistiment en cas de superar-lo.
  4. Obligació d'emetre garanties bancàries per a cada pagament parcial – incloent-hi sa designació des banc o asseguradora garant.
  5. Descripció de s'obra (memoria de calidades) com a annex des contracte.
  6. Regulació en cas de desviacions: Què passa si sa superfície final difereix de sa promesa?
  7. Clàusula penal en cas de retard en s'obra o no finalització.

Atenció: Es promotors seriosos de Mallorca accepten sa revisió i es complement des contracte per part d'un advocat. Qui ho rebutja, és un senyal d'alarma.

S'avanç de s'obra: Es teus drets durant sa fase de construcció

Després de signar es contracte de compravenda i transferir sa primera entrega, comença sa fase en què tu, com a comprador, has d'estar especialment atent.

Informes periòdics de s'avanç de s'obra: Molts promotors posen a disposició portals en línia o actualitzacions mensuals. Exigeix contractualment informes d'estat amb fotografies com a mínim cada dos mesos.

Dret a visites: Com a comprador, tens un interès legítim a visitar s'obra. Acorda-ho amb temps i fes que sa visita quedi garantida per contracte.

Es termini de finalització, ben present: En es moment que s'apreciï un retard, es teu advocat ha de posar es promotor en mora per escrit (notificación de retraso). Això és un requisit previ per a posteriors reclamacions de danys i perjudicis o per a sa rescissió des contracte.

Canvis en sa descripció de s'obra: Es canvis respecte a sa memoria de calidades original necessiten es teu consentiment exprés per escrit. No signies cap addenda de canvis sense fer-la revisar per un professional.

S'acceptació i s'entrega de claus: Sa Licencia de Primera Ocupación

S'acceptació (entrega de llaves) és es moment final decisiu — i alhora es moment en què es compradors signen massa ràpid amb més freqüència.

Documents obligatoris en s'entrega de claus

Document Emissor Significat
Licencia de Primera Ocupación (LPO) S'Ajuntament Confirma que s'edifici és legalment habitable
Certificado de Final de Obra S'arquitecte Certificació de construcció de s'arquitecte responsable
Libro del Edificio Es promotor Es llibre de s'edifici amb plans, garanties i assegurances
Cédula de Habitabilidad Balearen (CAIB) Certificat d'habitabilitat
Es certificat energètic (Certificado Energético) Es certificador Sa classe d'eficiència energètica de s'edifici
Es documents de garantia Ses empreses de lliurament Es terminis de garantia segons sa LOE

Sense Licencia de Primera Ocupación no hauries d'acceptar ses claus de cap manera. Sense LPO no et pots empadronar, no pots contractar una assegurança regular ni finalitzar un finançament bancari.

Es protocol de recepció (Acta de Entrega)

Recorre s'immoble habitació per habitació abans de s'entrega de ses claus – idealment amb un perit independent de sa construcció (perito). Deixa constància escrita de tots es defectes en es protocol de recepció abans de signar. Si signes sense reserves, serà més difícil reclamar defectes posteriorment.

Nota: Es promotor està obligat a lliurar es Libro del Edificio (llibre de s'edifici). Aquest conté es plans, ses instruccions d'ús, ses indicacions de manteniment i s'assegurança estructural. Si manca, s'entrega és incompleta.

Es terminis de garantia estructural segons es dret espanyol

Es dret de sa construcció espanyol (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) distingeix tres terminis de garantia:

Terminis de garantia d'obra nova a Espanya segons sa LOE: 1 any d'equipament, 3 anys d'habitabilitat, 10 anys d'estructura
Categoria de defecte Termini Exemples
Acabats / Equipament 1 any Sanitaris, paviments, pintura
Habitabilitat / Estanqueïtat 3 anys Humitat, aïllament tèrmic, impermeabilització
Defectes estructurals 10 anys Fonament, estructura portant, estàtica

Aquests terminis compten des de sa data des Certificado de Final de Obra, no des de sa teva entrada.

Finançament i hipoteca en sa compra sobre plànol

Aconseguir una hipoteca per a un immoble que encara no està construït és més complex que en es cas d'immobles existents. Es bancs espanyols financen normalment només en es moment de la firma davant notari – és a dir, després de sa finalització. Es pagaments anticipats durant sa fase de construcció els has de cobrir normalment amb capital propi.

Això significa en sa pràctica: necessites prou capital líquid propi per poder fer front a totes ses quotes de construcció, abans que la hipoteca entri en vigor. Sa hipoteca substitueix, en es moment de la firma davant notari, ses avançades autofinançades i cobreix es import restant.

Hi ha excepcions: alguns promotors cooperen amb bancs que ja ofereixen finançaments parcials durant sa fase de construcció. Però això no és estàndard i sempre s'ha de negociar individualment.

Per al finançament en si, recomanam sa guia sobre es finançament immobiliari a Mallorca.

Si has de transferir imports importants des de l'estranger, llegeix primer sa guia sobre es enviament de doblers a Espanya – ses exigències FATCA i de blanqueig de capitals requereixen justificants fins i tot en transaccions legals.

Es errors més freqüents en sa compra d'obra nova i sobre plànol

A sa pràctica a Mallorca es repeteixen sempre es mateixos errors evitables:

  1. Cap aval per a cada quota: Es compradors accepten una garantia global de projecte en lloc d'avals individualitzats. En cas d'insolvència, es doblers sovint es perden.
  2. Firmar sense llicència d'obres: Qui paga abans que sa licencia de obras sigui ferma, assumeix es risc total de planificació.
  3. Cap revisió jurídica des contracte de compravenda: Es contractes estàndard des promotors estan, per naturalesa, redactats en benefici des promotor.
  4. Cap termini de finalització amb clàusula penal: Sense clàusula penal, es promotor no té cap incentiu econòmic per lliurar s'immoble a temps.
  5. Rebre ses claus sense LPO: Una vegada t'has mudat, perds es poder de negociació davant es promotor.
  6. Recepció sense perit: Es defectes ocults en ses instal·lacions o s'aïllament són difícils de detectar per a no professionals.
  7. Cap revisió de sa memoria de calidades com a annex contractual: Allò que no està acordat explícitament, es promotor no està obligat a executar-ho tal com s'ha publicitat.
  8. Oblit de sa obligació de declaració AWV: En transferències a partir de 12.500 Euro a l'estranger, es compradors alemanys estan subjectes a ses obligacions de declaració AWV. Més informació a sa guia sobre sa obligació de declaració AWV.

Què ve després? Mudança, impostos, lloguer

Una vegada tens ses claus, comencen noves obligacions:

IBI (impost sobre béns immobles): Una vegada que s'edifici està inscrit al cadastre, es Impuesto sobre Bienes Inmuebles es fa exigible. Sa inscripció es fa normalment poc després de sa LPO. Detalls sobre s'IBI-Steuer in Spanien.

Comunitat de propietaris: En edificis plurifamiliars i urbanitzacions, t'incorpores automàticament a sa Comunidad de Propietarios. Informa't sobre es drets i ses obligacions a sa nostra guia sobre sa Eigentümergemeinschaft in Spanien.

Impost sobre el patrimoni: A partir d'un valor net patrimonial que supera sa franquícia balear (segons s'estatus fiscal), s'aplica s'Impuesto sobre el Patrimonio. Detalls sobre s'Vermögensteuer in Spanien.

Assegurança de llar: Contracta-la ara — s'assegurança estructural des promotor no substitueix una assegurança privada Assegurança de llar a Espanya.

Lloguer a llarg termini o ús propi: Qui vol llogar es pis de manera permanent, troba tota sa informació sobre es lloguer a llarg termini a Mallorca. Una llicència de lloguer vacacional per a construccions noves és, a Mallorca, a causa de sa moratòria de llicències en curs, actualment en general pràcticament impossible d'obtenir – comprova s'estat legal actual abans de sa compra, si aquest és es teu objectiu.

Llista de comprovació: compra sobre plànol a Mallorca – pas a pas

  • NIE (número d'identificació fiscal espanyol) sol·licitat
  • Advocat (Abogado) amb experiència en compra sobre plànol contractat
  • Extracte des registre mercantil des promotor comprovat
  • Extracte des registre de la propietat (nota simple) obtingut – sense càrregues
  • Licencia de obras confirmada com a ferma i executiva
  • Memoria de calidades acordada com a annex des contracte
  • Pla de pagaments amb fites de construcció fixat per escrit
  • Garantia bancària (aval) per a sa primera tranche rebuda abans des pagament
  • Per a cada tranche addicional, aval separat sol·licitat
  • Termini de finalització amb clàusula penal en es contracte de compravenda
  • Pla de finançament per a ses tranches de fons propis establert
  • Obligació de declaració AWV en transferències alemanyes comprovada
  • Abans de s'entrega de claus: tècnic de control de qualitat contractat
  • Licencia de Primera Ocupación disponible
  • Libro del Edificio i certificat energètic lliurats
  • Tots es defectes recollits en s'acta de recepció
  • IBI-inscripció cadastral realitzada
  • Assegurança de llar contractada

Conclusió

Una compra de nova construcció o Off-Plan a Mallorca pot ser molt atractiva financerament – es compradors que entren d'hora sovint compren encara per davall des valor de finalització, i es estàndards energètics moderns estalvien costos d'operació a llarg termini. Es preu d'això és un procés de compra notablement més complex que en sa compra de segona mà: pagaments avançats que han d'estar garantits legalment mitjançant avals, un contracte de compravenda amb nombrosos paràmetres ajustables i una recepció en què no hauries de subestimar cap detall.

Es missatge més important d'aquesta guia: no circula ni un sol euro sense un aval individualitzat a nom teu. Qui mantén això de manera consistent i fa revisar es contracte per un advocat amb experiència abans de firmar, està ben protegit contra es riscos típics des Off-Plan. Sa resta és una il·lusió planificable.

Fonts oficials

Quina és sa diferència entre Off-Plan i obra nova a punt per entrar?
Off-Plan vol dir que compres basant-te en plànols, abans que s'hagi començat sa construcció o quan encara es troba en una fase primerenca. Schlüsselfertig (*llave en mano*) vol dir que s'edifici és acabat i pots entrar-hi de seguida — desapareix es risc de no finalització, però no hi ha s'avantatge de preu per reserva anticipada.
És s'aval bancari (Aval) realment obligatori per llei?
Sí. Des de sa llei 57/1968, actualitzada per sa llei 20/2015, tot promotor espanyol està obligat a emetre una garantia bancària o asseguradora a favor des comprador per la totalitat des pagaments anticipats. Un promotor que ho refusi actua de manera il·legal.
Quins impostos pag en comprar una immobiliària d'obra nova a Mallorca?
En sa primera venda des promotor s'aplica s'IVA (impost sobre es valor afegit) d'un 10 % així com s'AJD (impost sobre actes jurídics documentats) — a diferència de sa compra de segona mà, on s'aplica s'ITP. Es tipus exacte de s'AJD a ses Balearen l'hauria de calcular prèviament un assessor fiscal o un advocat. S'hi afegeixen ses despeses de notaria i ses taxes de registre de sa propietat.
Quan obtenc sa hipoteca per a un immoble que encara no s'ha construït?
Els bancs espanyols financen, en general, només en es moment de sa signatura davant notari després de sa finalització. Es pagaments anticipats durant sa fase de construcció els has de fer habitualment amb capital propi. Alguns promotors col·laboren amb bancs que permeten excepcions — però això no és s'estàndard de mercat.
Què passa si es promotor fa fallida abans que s'acabi es projecte?
Amb un Aval correctament emès i individualitzat, pots reclamar directament al banc o a sa companyia asseguradora garant es total des pagaments anticipats realitzats més es interessos legals — sense necessitat de demandar es promotor.
Puc destinar un pis Off-Plan a Mallorca al lloguer vacacional una vegada acabat?
Sa situació jurídica és aquí especialment complexa. Una moratòria de llicències en curs fa que, en general, les noves llicències de lloguer vacacional a Mallorca siguin pràcticament impossibles en s'actualitat. Si tens previst un ús vacacional, examina intensament sa situació jurídica actual abans de sa compra — preferiblement amb un advocat especialitzat.
Què és sa *Licencia de Primera Ocupación* i per què és tan important?
Sa LPO és s'autorització de s'administració municipal que confirma que s'edifici s'ha finalitzat d'acord amb sa llicència d'obres i que és legalment habitable. Sense sa LPO no et pots empadronar, no pots contractar una assegurança regular i arrisques problemes en sa finalització de sa hipoteca.
Quant de temps s'apliquen es terminis legals de garantia per a una obra nova?
Sa llei espanyola de s'edificació (LOE) preveu tres terminis: 1 any per a defectes d'acabat, 3 anys per a defectes relatius a s'habitabilitat i s'estanquitat, 10 anys per a defectes estructurals. Es terminis comencen a comptar des de sa data des *Certificado de Final de Obra*.