Valor de Referencia Espanya: Es nou valor fiscal i ses conseqüències per als compradors d'immobles

Qui compra, hereta o rep com a regal un immoble a Mallorca o a qualsevol altre lloc d'Espanya, s'hi trobarà inevitablement: es Valor de Referencia Spanien, es nou valor de referència cadastral. Des de s'1 de gener de 2022 substitueix, en sa majoria de casos, es preu contractual que s'usava abans com a base imposable per a s'impost de transmissions patrimonials (ITP/AJD) i per a s'impost de successions i donacions. Sona tècnic, però té conseqüències concretes: si es valor de referència és superior al preu de compra, pagaràs impostos sobre una xifra que mai no has acordat. En aquesta guia aprendràs com es calcula es valor, on el pots consultar, quan s'aplica, en què es diferencia des antics valors cadastrals, i què pots fer si el consideres incorrecte.

No estàs segur si es teu preu de compra és inferior al valor de referència, i què significa això per a sa teva càrrega fiscal?

• 📩 Fes una consulta personal — Revisam junts amb tu ses xifres concretes per a s'immoble que vols
• Una visió general de totes ses despeses addicionals de compra a Mallorca

Què és es Valor de Referencia, i per què existeix?

Durant dècades, a Espanya es preu de compra acordat individualment era sa base per al càlcul de s'impost de transmissions patrimonials. Es resultat: compradors i venedors tenien un incentiu fiscal per inscriure a s'escriptura notarial es preu més baix possible, i pagar sa resta en efectiu. Es organismes tributaris podien revisar-ho a posteriori i fixar un «valor» més alt, però havien de justificar-ho i demostrar-ho cas per cas. Sa càrrega de la prova recaia sobre s'administració tributària.

Amb sa Llei 11/2021, de 9 de juliol (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal), es legislador espanyol ha invertit sa lògica. Des d'aleshores s'aplica: es Cadastre (Dirección General del Catastro) estableix per a pràcticament qualsevol immoble un valor de referència actualitzat anualment. Aquest valor es basa en vendes notarials reals a sa zona corresponent i es calcula estadísticament a partir de dades de mercat. És consultable públicament abans que ningú compri o hereti.

Atenció: Si es valor de referència és superior al preu de compra, s'impost es calcula sobre es valor de referència, no sobre es preu que has pagat. Si es preu de compra és superior al valor de referència, s'aplica es preu de compra. Sempre compta es més alt des dos valors.

Sa inversió de sa càrrega de la prova és es canvi de sistema decisiu: qui creu que es valor de referència és massa alt, ara ha de refutar-ho ell mateix, ja no s'administració tributària.

Valor de Referencia vs. Valor Catastral: sa diferència

Molts de compradors confonen es dos termes. És comprensible, perquè tots dos provenen des Cadastre. Però compleixen finalitats diferents.

Per a sa teva contribució territorial en curs (IBI) continua tenint es paper decisiu es Valor Catastral, mentre que per a sa compra, s'herència o sa donació d'un immoble és a partir del 2022 es Valor de Referencia qui determina sa base imposable.

Nota: No tots es immobles tenen ja un valor de referència certificat. Es edificis nous, es solars sense edificar en zones perifèriques o es objectes molt atípics poden no tenir-ne. En aquests casos s'aplica es mètode antic: s'Hisenda o s'ATIB calcula un valor orientatiu amb ses seves pròpies taules — i tu continues tenint sa possibilitat d'impugnar-lo.

Quins impostos es veuen afectats?

Es valor de referència no és rellevant per a tots es impostos immobiliaris — però sí per als dos esdeveniments puntuals més costosos en es canvi de propietari.

Impost sobre transmissions patrimonials (ITP/AJD) en sa compra d'immobles de segona mà

Quan compres un immoble de segona mà a Mallorca, pagues s'impost sobre transmissions patrimonials (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Sa base imposable és des de 2022 es valor més alt entre es preu de compra i es Valor de Referencia. Ses Balears apliquen es següents tipus impositius progressius:

A més, a les Balears s'aplica un impost d'actes jurídics documentats (AJD) de l'1,5 % per a immobles fins a 1.000.000 € i d'un 2 % per a immobles de més de 1.000.000 €. S'ITP s'ha de pagar dins es termini de 30 dies després de sa transmissió notarial de sa propietat.

Exemple de càlcul: Compres una finca per 800.000 €. Es valor de referència és de 850.000 €. S'impost es calcula sobre 850.000 €:

Si haguessis tributat sobre sa base des preu de compra (800.000 €), s'ITP hauria estat només de 70.000 € — es valor de referència et costa aquí 5.000 € més.

Impost sobre successions i donacions (ISD)

També en ses herències i donacions d'immobles, es valor de referència s'aplica com a valor mínim de sa base imposable — sempre que sigui superior al valor declarat. Això és especialment rellevant quan es pares transfereixen un immoble a un preu simbòlic als fills o quan un immoble d'una herència es valora per davall de sa valor de mercat.

On i com consultes es valor de referència

Sa porta d'entrada oficial és es portal en línia de sa Direcció General del Cadastre espanyol. Hi pots accedir a:

sedecatastro.gob.es

Per a sa consulta necessites sa Referencia Catastral de s'immoble — un número d'identificació alfanumèric de 20 dígits. Es pot trobar:

1. A s'oferta de compra o es dossier de s'agent immobiliari
2. A sa darrera notificació IBI des venedor
3. A s'extracte des registre de sa propietat (Nota Simple)
4. A portals immobiliaris com Idealista (sovint indicat directament)

A sa web de l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, atib.es) pots comprovar a més si per a sa teva immobiliària concreta de ses Balears hi ha un valor de referència certificat o si s'organisme treballa amb un valor orientatiu propi.

Nota: Es valor de referència és fixat pel Catastro anualment de nou. Val sa pena, per tant, comprovar es valor actual just abans de sa cita amb es notari – especialment si entre sa reserva i s'escriptura passen diversos mesos.

Immobles sense valor de referència certificat

No cada immoble a Mallorca té ja un valor de referència oficialment certificat. Això afecta típicament:

• Edificis de nova construcció que encara no estan completament registrats al Catastro
• Solars sense edificar en zones rurals o molt allunyades
• Immobles amb una inscripció cadastral poc clara (p. ex. després d'una reforma o ampliació sense notificació actualitzada)

En aquests casos no s'aplica automàticament es preu de compra. Sa ATIB o s'oficina tributària competent fixa llavors un valor d'estimació propi – sobre sa base de taules i fórmules de valoració. Aquest valor és igualment impugnable, però sa càrrega de sa prova recau també sobre es comprador o s'hereu.

Comprova per tant sempre abans de sa compra si sa immobiliària té un valor de referència certificat. Això estalvia sorpreses desagradables després de sa cita amb es notari.

Què fer si es valor de referència és massa alt?

Sa llei preveu expressament que es valor de referència no pot superar es preus de mercat. A sa pràctica, però, passa – especialment en zones on sa base de dades (vendes notarials) és escassa o on es preus han fluctuat molt. Es valor de referència queda llavors per darrere des mercat.

Tens dues opcions per actuar contra un valor de referència massa alt:

Opció 1: Impugnació en es procediment tributari (indirecta)

Pagues primer s'impost sobre sa base des valor de referència i presentes després un recurs (recurso de reposición o reclamación económico-administrativa) contra sa liquidació tributària. En aquest procediment pots demostrar – p. ex. mitjançant una peritació de valor independent (Tasación) –, que es valor real de sa immobiliària és inferior. S'autoritat tributària ha de revisar-ho llavors.

Opció 2: Impugnació des valor de referència mateix (directa)

Des de sa reforma també és possible impugnar es valor de referència directament davant s'oficina del Catastro. Es procediment és, però, més complicat i requereix una justificació detallada.

Atenció: No pots impugnar sa liquidació tributària no simplement pagant manco. Paga primer es import complet i després impugna – si no, s'arrisca a recàrrecs per demora.

Per a un contraperitatge professional es recomana un taxador immobiliari homologat (Tasador homologado). Més informació en es nostre guia sobre sa Tasación – Valoració immobiliària a Espanya.

Es valor de referència en s'obra nova: cas especial IVA en lloc d'ITP

En sa compra d'una propietat de nova construcció directament a sa promotora no s'aplica s'ITP, sinó s'impost sobre es valor afegit (IVA) – en general es 10 % des preu de compra. En aquest cas, es Valor de Referencia no és sa base imposable, ja que s'IVA es basa en es preu acordat contractualment.

No obstant, en s'obra nova pot aplicar-se s'AJD (impost de actes jurídics documentats), i per a posteriors revendes es valor de referència és molt rellevant. Qui estigui pensant en obra nova i projectes off-plan a Mallorca hauria de tenir-ho en compte en s'escenari de sortida.

Efectes sobre ses herències i donacions a ses Balears

Especialment en ses herències i donacions, es valor de referència pot tenir conseqüències considerables – tant positives com negatives.

Positivament: Ses Balears han reduït considerablement en els darrers anys s'impost sobre successions i donacions per a parents directes (pares, fills, cònjuges). Tot i això, sa correcta determinació des valor segueix essent important, ja que es valor de referència s'aplica com a valor mínim per a sa base imposable.

Negativament: Qui vulgui transmetre una propietat en el marc d'una donació a un preu simbòlic, no pot simplement reduir sa càrrega tributària mitjançant un preu baix. S'impost es calcula com a mínim sobre es valor de referència.

Tots es detalls sobre ses exempcions i es tipus impositius a ses Balears els trobaràs en es guia sobre Herències i donacions a ses Balears.

Efectes sobre sa venda d'immobles

En sa venda d'un immoble, es Valor de Referencia és rellevant per al venedor en dos sentits:

1. Plusvalía Municipal (IIVTNU): Aquest impost municipal sobre s'increment de valor des sòl des de s'última transmissió de propietat se segueix calculant sobre sa base des Valor Catastral (no des valor de referència). No obstant això, cal tenir en compte que es coeficients estatals per a sa Plusvalía s'han ajustat a partir de 2026.

2. Impost sobre sa renda per sa guany patrimonial (IRPF/IRNR): Es guany imposable s'obté des preu de venda menys es costos d'adquisició. Si en sa compra original s'utilitzà es valor de referència com a base imposable (és a dir, superior al preu de compra), es pot argumentar que aquest valor més alt també s'ha de prendre com a valor d'adquisició — la qual cosa redueix sa posterior guany patrimonial. Aquesta qüestió encara no està resolta definitivament en dret tributari; assegura't de rebre assessorament individual. Més informació a sa guia Impostos en sa venda d'immobles a Espanya.

Errors més freqüents en tractar amb es Valor de Referencia

Qui subestima o ignora es valor de referència, sovint acaba pagant de més — de vegades molt. Aquests són es errors que veim amb més freqüència:

1. Cap comprovació abans de sa cita al notari: Molts compradors s'assabenten de sa liquidació tributària que es valor de referència supera es preu de compra. Una verificació prèvia no dura ni deu minuts a sedecatastro.gob.es.

2. Es preu de compra s'eleva fins al valor de referència: De vegades es venedors intenten pujar artificialment es preu de compra fins al nivell des valor de referència per estalviar impostos al comprador. Però això només ajuda si es preu de compra és superior al valor de referència — no al revés.

3. Es deixa perdre sa impugnació: Es recurs contra una liquidació tributària té terminis. Qui espera massa temps, perd es dret.

4. Confusió amb es Valor Catastral: Es valor cadastral que figura a sa notificació de s'IBI no és es valor de referència. Tots dos són xifres diferents, i per a s'ITP només compta es valor de referència.

5. Cap assessorament en donacions: Moltes transmissions familiars se fan sense revisió fiscal. Això pot sortir car si es valor de referència supera considerablement es valor de donació declarat.

6. Càlcul incorrecte en obra nova: En sa primera compra a un promotor s'aplica IVA, no ITP. Es valor de referència no hi juga cap paper — però sí que en juga en sa posterior revenda.

Què ve després? Impostos corrents després de sa compra

Es Valor de Referencia és una qüestió puntual en es moment de s'adquisició. Després entren en joc altres impostos que es paguen anualment:

Tots es detalls sobre s'IBI i ses possibles reduccions a Mallorca els trobaràs a sa guia IBI Steuer Spanien i sobre descomptes concrets a IBI-Ermäßigung Mallorca.

Llista de comprovació: Valor de Referencia abans de sa compra

Abans de signar, hauries de tenir aquests punts verificats:

• Referencia Catastral de s'immoble obtinguda (de s'exposé, sa Nota Simple o sa notificació de s'IBI)
• Valor de Referencia consultat a sedecatastro.gob.es i comparat amb es preu de compra
• Comprovat si hi ha un valor de referència certificat o només un valor orientatiu
• ITP-Berechnung realitzada sobre sa base des valor més alt (preu de compra o valor de referència)
• Si es valor de referència > preu de compra: comprovació de si és possible una S'impugnació té sentit (obtenir una Tasación)
• Es termini de 30 dies per al pagament de s'ITP després de sa cita notarial anotat al calendari
• contractat un assessor fiscal o advocat per a ses despeses totals annexes

Una visió completa de tot es procés de compra la ofereix es nostre guia sobre es Procés jurídic en sa compra d'immobles a Espanya.

Conclusió

Es Valor de Referencia és des de 2022 sa nova realitat en sa compra d'immobles a Espanya – i qui l'ignora, s'arrisca a una sorpresa desagradable en sa liquidació fiscal. Sa lògica és senzilla: es preu de compra i es valor de referència es comparen; es més alt determina sa base imposable de s'ITP. Especialment a Mallorca, on es preus de mercat sovint superen considerablement es valors cadastrals, això pot anar en tots dos sentits – de vegades es valor de referència és inferior i resulta irrellevant, de vegades és superior i costa cinc xifres més.

Sa bona notícia: amb una breu consulta en línia a sedecatastro.gob.es saps, abans de sa cita notarial, a on et trobes. I si es valor de referència està realment fixat massa alt, hi ha vies legals per impugnar-lo. És important fer-ho d'hora – no esperar fins que arribi sa notificació a ca teva.

Fonts oficials

• Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal: https://www.boe.es/eli/es/l/2021/07/09/11
• Sede Electrónica del Catastro – Consulta del Valor de Referencia: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Valoraciones de bienes inmuebles: https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx
• ATIB – Informació general ITP/AJD Balearen: https://www.atib.es
• Dirección General del Catastro: https://www.catastro.hacienda.gob.es
• AEAT – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: https://www.agenciatributaria.es