Immobilie kaufen über SL in Spanien: Privatperson oder GmbH?

Wer eine Immobilie auf Mallorca oder den Balearen kauft, steht früher oder später vor einer zentralen Frage: Kaufe ich als Privatperson – oder gründe ich zunächst eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad Limitada, kurz SL) und lasse die Immobilie über diese erwerben? Die Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für Steuern, Erbschaft, laufende Kosten und Haftung. Was in den 1990er- und frühen 2000er-Jahren als nahezu universelles Steuersparmodell galt, ist heute erheblich komplexer – und für viele Privatkäufer schlicht unattraktiv. Dieser Ratgeber erklärt dir beide Wege strukturiert, nennt konkrete Zahlen aus der belegten Recherche und hilft dir, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Du überlegst, eine Immobilie in Spanien über eine SL zu kaufen – und willst wissen, ob das in deiner Situation wirklich Sinn ergibt?

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• Alle Kaufnebenkosten im Überblick

Was ist eine spanische SL – und wie funktioniert das Konstrukt?

Die Sociedad Limitada (SL) ist das spanische Pendant zur deutschen GmbH: eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung, bei der du als Gesellschafter nur mit dem eingezahlten Kapital haftest – dein Privatvermögen bleibt außen vor. Das Mindeststammkapital beträgt 3.000 Euro, die Gesellschaft kann von einer einzigen Person gegründet werden (Sociedad Unipersonal), und als Verwalter (administrador) fungierst du selbst oder eine von dir beauftragte Person.

Das entscheidende Bild: Nicht du besitzt die Immobilie – sondern die SL besitzt sie. Du besitzt die Gesellschaft. Diese Trennung zwischen Eigentümer und Immobilie schafft rechtliche und steuerliche Gestaltungsräume, die beim Direktkauf nicht existieren. Sie erzeugt aber gleichzeitig laufende Pflichten und Kosten, die beim Privatkauf entfallen.

Gründungsschritte im Überblick

1. Namensreservierung beim zentralen Handelsregister (Registro Mercantil Central): Du gibst fünf Wunschnamen an, das Register prüft auf Verwechslungsgefahr. Das ausgestellte Zertifikat muss nach zwei Monaten aktualisiert werden; der Name wird für insgesamt 15 Monate reserviert.
2. NIE beantragen für alle Gesellschafter (falls noch nicht vorhanden) beim Finanzamt.
3. Bankkonto auf den Namen der künftigen Gesellschaft eröffnen und das Stammkapital einzahlen.
4. Gesellschaftsstatuten ausarbeiten (Rechtsanwalt empfohlen).
5. Notarielle Beurkundung der Gründungsurkunde.
6. Steuernummer der Gesellschaft (CIF/NIF) beantragen.
7. Handelsregistereintrag beim zuständigen Registro Mercantil.
8. Anmeldung beim Finanzamt (Hacienda) und ggf. für die Mehrwertsteuer (IVA).

Hinweis: Die Eintragung ins Handelsregister ist Pflicht – wer das versäumt, riskiert empfindliche Geldbußen.

Kaufnebenkosten im Vergleich: SL vs. Privatperson

Einer der größten Unterschiede liegt bereits beim Kauf selbst. Die anfallenden Steuern und Gebühren unterscheiden sich je nach Erwerbsform erheblich.

Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Balearen – Privatperson

Quelle: ATIB / balearische Steuerverwaltung; Sätze für Bestandsimmobilien (zweite Übertragung).

Erwerb über eine SL

Kauft eine SL eine Immobilie, fällt grundsätzlich ebenfalls die entsprechende Steuer an – entweder ITP (Bestandsimmobilien) oder IVA + AJD (Neubau). Eine Grunderwerbsteuerfreiheit ist nach Informationen aus der Recherche nur unter sehr spezifischen Voraussetzungen erzielbar und kommt im Wesentlichen für gewerblich tätige Gesellschaften in Betracht, nicht für rein vermögensverwaltende SL-Strukturen.

Achtung: Das früher weitverbreitete Modell, über einen sogenannten Share-Deal (Kauf der Gesellschaftsanteile statt der Immobilie) die Grunderwerbsteuer zu umgehen, hat der spanische Gesetzgeber gezielt eingeschränkt. Lass dich von einem aktuellen Steuerberater auf den Balearen beraten, bevor du diesen Weg einschlägst.

Laufende Kosten der SL im Überblick

Konkrete Preise variieren je nach Kanzlei und Komplexität der Struktur; die Tabelle zeigt Richtwerte aus der Praxis.

Steuerliche Aspekte im Detail

Körperschaftsteuer statt Einkommensteuer

Gewinne – z. B. aus Vermietung oder aus dem späteren Verkauf – werden in der SL mit der spanischen Körperschaftsteuer (Impuesto sobre Sociedades) besteuert. Der allgemeine Satz beträgt 25 %. Für neu gegründete Gesellschaften gilt in den ersten zwei Gewinnjahren ein ermäßigter Satz von 15 %.

Zum Vergleich: Ein privater Nicht-Resident zahlt auf Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie die spanische Nicht-Residentensteuer (IRNR), auf Veräußerungsgewinne ebenfalls einen festen Satz. Die genauen Sätze hängen von Wohnsitzland und DBA ab – dazu mehr im Abschnitt zur Erbschaft und zum Verkauf.

Verdeckte Gewinnausschüttung: Der BFH-Fall aus 2013

Nutzt du als Gesellschafter die SL-Immobilie privat, hat der deutsche Bundesfinanzhof 2013 entschieden (der sogenannte „Mallorca-Fall"): Es muss ein schriftlicher Mietvertrag zwischen der Gesellschaft und dir als Gesellschafter zu marktüblichen Konditionen bestehen – andernfalls liegt aus deutscher Sicht eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Das hat direkte Konsequenzen für deine deutsche Steuererklärung. Wer eine SL zum reinen Eigennutz aufbaut, läuft also direkt in diese Falle.

Vermögensteuer und Nicht-Residentenbesteuerung

Eine vermögensverwaltende SL kann nach den vorliegenden Rechercheinformationen eine Freistellung von der spanischen Vermögensteuer (Erklärung D714) und von der Nicht-Residentenbesteuerung (Erklärung 210) erzielen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Für eine rein privat genutzte Ferienimmobilie in der SL gelten diese Freistellungen nicht ohne weiteres.

Mehr zum Thema Vermögensteuer findest du im Ratgeber Vermögensteuer Spanien.

Erbschaft und Schenkung: Wo die SL (noch) interessant sein kann

Historisch war die Erbschaftsoptimierung das stärkste Argument für die Immobilien-SL: Statt die Immobilie direkt zu vererben (mit potenziell hoher spanischer Erbschaftsteuer), vererbt man die Gesellschaftsanteile. Dieser Weg ist in bestimmten Konstellationen noch immer relevant – aber längst kein Selbstläufer mehr.

Wann die SL-Struktur erbschaftlich sinnvoll sein kann:

• Bei gewerblich betriebenen spanischen SL kann eine Erbschaftsteuerfreistellung von bis zu 95–99 % auf die Gesellschaftsanteile in Betracht kommen.
• Der Verkauf der Immobilie ist nach dem Tod des Gesellschafters prinzipiell ohne Grundbuchumschreibung möglich, was die Abwicklung vereinfacht.

Wichtige Einschränkung: Die hohe Freistellung gilt nach den Rechercheinformationen für gewerblich tätige SL – nicht für rein vermögensverwaltende. Eine Villa, die du privat nutzt, in eine SL zu legen und auf die Erbschaftsfreistellung zu hoffen, ist ein rechtlich unsicherer Weg.

Hinweis: Die balearischen Erbschaftsteuerregelungen sind eigene Materie. Lies dazu unseren Ratgeber Erbschaft & Schenkung Balearen.

Wann die SL heute noch Sinn ergibt – und wann nicht

Die Recherche ist eindeutig: Was bis etwa 2006 ein fast universeller Steuervorteil war, ist heute für viele Käufer schlicht nicht mehr attraktiv. Hier eine ehrliche Gegenüberstellung:

Wann die SL sinnvoll sein kann

Wann der Direktkauf als Privatperson meist besser ist

Der historische Wandel: Warum das Modell an Attraktivität verlor

Bis etwa 2006 nutzten Käufer die SL intensiv, weil die Konstellation aus damaligem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), niedrigerer Körperschaftsteuer für vermögensverwaltende Gesellschaften und der Möglichkeit von Share-Deals ohne spanische Besteuerung enorme Vorteile bot. Konkret:

• Vermögensverwaltende SL (passive Gesellschaft, keine aktive Tätigkeit): Körperschaftsteuer auf Veräußerungsgewinn bei Haltedauer über einem Jahr damals nur 15 %.
• Privatperson als Nicht-Resident: Bis zum EuGH-Diskriminierungsurteil musste der Nichtresident Veräußerungsgewinne mit 35 % versteuern – die SL war also deutlich günstiger.
• Share-Deal: Beim Verkauf der Gesellschaftsanteile (nicht der Immobilie) konnte die Grunderwerbsteuer gespart werden; nach dem damaligen DBA hatte Spanien kein Besteuerungsrecht für Gewinne aus Share-Deals durch deutsche Gesellschafter.

Alle drei Vorteile sind heute entweder weggefallen oder erheblich eingeschränkt. Der allgemeine Körperschaftsteuersatz liegt nun bei 25 %, das DBA wurde angepasst, und Share-Deal-Modelle zur Steuerumgehung werden vom spanischen Fiskus gezielt verfolgt.

Häufigste Fehler beim SL-Immobilienkauf

1. SL gründen, ohne Steuerberater und Anwalt einzuschalten – Die Struktur ist zu komplex für Do-it-yourself.
2. Immobilie eigennutzen ohne Mietvertrag – Führt nach BFH-Rechtsprechung zur verdeckten Gewinnausschüttung.
3. Jahresabschluss vergessen oder verspätet einreichen – Führt zu erheblichen Geldbußen seitens des Handelsregisters.
4. Quartalsweise IVA-Erklärungen nicht abgeben – Auch bei null Umsatz verpflichtend, sobald die SL eingetragen ist.
5. Auf Share-Deal-Steuerfreiheit hoffen – Die Lücken im alten DBA sind geschlossen; ohne individuelle Steuerberatung drohen Nachzahlungen.
6. Bestehende SL kaufen – Fachleute raten davon einhellig ab, weil versteckte Verbindlichkeiten mitgekauft werden.
7. Erbschaftsfreistellung für vermögensverwaltende SL annehmen – Sie gilt in der Regel nur für gewerblich tätige Gesellschaften.
8. Laufende Kosten unterschätzen – Buchführung, Jahresabschluss, Steuerberatung addieren sich jährlich; bei einem Einzelobjekt sind das oft 1.500–3.000 € oder mehr.

Was kommt danach? Laufende Pflichten der SL

Wer sich für die SL-Struktur entscheidet, übernimmt dauerhaft folgende Verpflichtungen:

Checkliste: SL oder Privatperson?

Bevor du eine Entscheidung triffst, geh diese Punkte durch:

• Handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung (Vermietung als Geschäftsmodell, mehrere Objekte)?
• Ist ein Portfolio-Aufbau geplant, bei dem die Haftungsabschirmung der SL einen echten Nutzen hat?
• Bist du bereit, jährlich Buchhaltung, Jahresabschluss und Steuererklärungen professionell erstellen zu lassen?
• Hast du die laufenden Verwaltungskosten in deine Renditeberechnung einbezogen?
• Hast du mit einem deutschen und einem spanischen Steuerberater gesprochen – beide Länder sind relevant?
• Ist die Erbschaftssituation klar – und kommt die Erbschaftsfreistellung für gewerbliche SL-Anteile in deiner Situation überhaupt in Betracht?
• Hast du einen Rechtsprozess und Ablauf des Immobilienkaufs bereits verstanden?

Fazit

Die spanische SL ist kein universelles Steuersparmodell mehr – das war sie vielleicht in den Jahren vor 2006, als andere DBA-Regelungen und andere Steuersätze galten. Heute lohnt sich die Struktur vor allem dann, wenn du eine gewerblich ausgerichtete, professionell verwaltete Immobilientätigkeit aufbaust: mehrere Objekte, aktive Vermietung, klare unternehmerische Absicht, und du die laufenden Kosten und Pflichten der SL einpreist.

Für den Kauf einer Ferienimmobilie zur Eigennutzung, eines Zweitwohnsitzes oder einer Einzelimmobilie ohne professionellen Vermietungshintergrund ist der Direktkauf als Privatperson in aller Regel die einfachere, günstigere und rechtssicherere Wahl. Die laufenden Verwaltungskosten der SL fressen jeden potenziellen Steuervorteil auf – und das BFH-Urteil zur verdeckten Gewinnausschüttung macht die Eigennutzung einer SL-Immobilie ohne saubere Mietvertragsstruktur zum echten Risiko.

Lass dich in jedem Fall sowohl von einem spanischen Steuerberater als auch von einem deutschen Steuerberater beraten – beide Steuerrechtskreise greifen ineinander. Und bitte bevor du kaufst, nicht danach.

Offizielle Quellen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (balearische Steuerverwaltung, ITP-Sätze): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (Körperschaftsteuer, IVA, IRNR): https://www.aeat.es
• Registro Mercantil Central (Handelsregister, Namensreservierung): https://www.rmc.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Gesellschaftsrecht, Ley de Sociedades de Capital): https://www.boe.es
• Gobierno de España – Impuesto sobre Sociedades: https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/La_Agencia_Tributaria/Campanas/IS/IS.shtml