Valor de Referencia Spanien: Der neue Steuerwert und seine Folgen für Immobilienkäufer

Wer auf Mallorca oder anderswo in Spanien eine Immobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, begegnet ihm unweigerlich: dem Valor de Referencia Spanien, dem neuen katasteramtlichen Referenzwert. Seit dem 1. Januar 2022 ersetzt er in den meisten Fällen den früher üblichen Vertragspreis als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (ITP/AJD) und die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Das klingt technisch – hat aber handfeste Folgen: Liegt der Referenzwert über dem Kaufpreis, zahlst du Steuern auf eine Zahl, die du nie vereinbart hast. In diesem Ratgeber erfährst du, wie der Wert berechnet wird, wo du ihn nachschlägst, wann er greift, wie er sich von alten Katasterwerten unterscheidet – und was du tun kannst, wenn du ihn für falsch hältst.

Unsicher, ob dein Kaufpreis unter dem Referenzwert liegt – und was das für deine Steuerlast bedeutet?

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Was ist der Valor de Referencia – und warum gibt es ihn?

Jahrzehntelang war in Spanien der individuell vereinbarte Kaufpreis die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Das Ergebnis: Käufer und Verkäufer hatten einen steuerlichen Anreiz, in der Notarurkunde einen möglichst niedrigen Preis einzutragen – und den Rest bar zu bezahlen. Die Steuerbehörden konnten zwar nachträglich prüfen und einen höheren „Wert" ansetzen, mussten das aber in jedem Einzelfall begründen und beweisen. Die Beweislast lag beim Finanzamt.

Mit dem Gesetz 11/2021 vom 9. Juli (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) hat der spanische Gesetzgeber die Logik umgekehrt. Seither gilt: Das Katasteramt (Dirección General del Catastro) setzt für praktisch jede Immobilie einen jährlich aktualisierten Referenzwert fest. Dieser Wert basiert auf tatsächlichen Notarverkäufen in der jeweiligen Lage und wird statistisch auf Basis von Marktdaten errechnet. Er ist öffentlich einsehbar, noch bevor irgendjemand kauft oder erbt.

Achtung: Liegt der Referenzwert über dem Kaufpreis, wird die Steuer auf den Referenzwert berechnet – nicht auf den Preis, den du bezahlt hast. Liegt der Kaufpreis über dem Referenzwert, gilt der Kaufpreis. Es zählt immer der höhere der beiden Werte.

Die Beweislastumkehr ist der entscheidende Systemwechsel: Wer meint, der Referenzwert sei zu hoch, muss das nun selbst widerlegen – nicht mehr das Finanzamt.

Valor de Referencia vs. Valor Catastral: Der Unterschied

Viele Käufer verwechseln die beiden Begriffe. Das ist verständlich, denn beide stammen aus dem Katasteramt. Sie erfüllen aber unterschiedliche Zwecke.

Für deine laufende Grundsteuer (IBI) spielt also weiterhin der Valor Catastral die entscheidende Rolle. Für den Kauf, die Erbschaft oder die Schenkung einer Immobilie ist ab 2022 der Valor de Referencia maßgeblich.

Hinweis: Nicht jede Immobilie hat bereits einen zertifizierten Referenzwert. Neubauten, unbebaute Grundstücke in Randlagen oder sehr untypische Objekte können fehlen. In solchen Fällen greift die alte Methode: Das Finanzamt bzw. die ATIB berechnet einen Orientierungswert mit eigenen Tabellen – und du hast weiterhin die Möglichkeit, diesen anzufechten.

Welche Steuern sind betroffen?

Der Referenzwert ist nicht für alle Immobiliensteuern relevant – aber für die beiden teuersten Einmalereignisse beim Eigentümerwechsel.

Grunderwerbsteuer (ITP/AJD) beim Kauf von Bestandsimmobilien

Wenn du eine gebrauchte Immobilie auf Mallorca kaufst, zahlst du die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Die Bemessungsgrundlage ist seit 2022 der höhere Wert aus Kaufpreis und Valor de Referencia. Die Balearen wenden folgende progressive Steuersätze an:

Zusätzlich fällt auf den Balearen eine Stempelsteuer (AJD) von 1,5 % bei Immobilien bis 1.000.000 € und 2 % bei Immobilien über 1.000.000 € an. Die ITP muss innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Eigentumsübertragung bezahlt werden.

Beispielrechnung: Du kaufst eine Finca für 800.000 €. Der Referenzwert beträgt 850.000 €. Die Steuer wird auf 850.000 € berechnet:

Hättest du auf Basis des Kaufpreises (800.000 €) versteuert, wäre die ITP nur 70.000 € gewesen – der Referenzwert kostet dich hier 5.000 € mehr.

Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD)

Auch bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien gilt der Referenzwert als Mindestwert der Bemessungsgrundlage – sofern er höher als der erklärte Wert ist. Das ist besonders relevant, wenn Eltern eine Immobilie zu einem symbolischen Preis an Kinder übertragen oder wenn eine Immobilie in einem Nachlass unter Marktwert bewertet wird.

Wo und wie du den Referenzwert nachschlägst

Die offizielle Anlaufstelle ist das Onlineportal der spanischen Katasterbehörde. Du erreichst es unter:

sedecatastro.gob.es

Für den Abruf brauchst du die Referencia Catastral der Immobilie – eine 20-stellige alphanumerische Kennnummer. Diese findest du:

1. Im Kaufangebot oder Exposé des Maklers
2. Im aktuellen IBI-Bescheid des Verkäufers
3. Auf dem Grundbuchauszug (Nota Simple)
4. Auf Immobilienportalen wie Idealista (oft direkt ausgewiesen)

Auf der ATIB-Website (Agència Tributària de les Illes Balears, atib.es) kannst du zusätzlich prüfen, ob für deine konkrete Balearenimmobilie ein zertifizierter Referenzwert vorliegt oder ob das Amt mit einem eigenen Orientierungswert arbeitet.

Hinweis: Der Referenzwert wird vom Catastro jährlich neu festgesetzt. Es lohnt sich daher, kurz vor dem Notartermin nochmals den aktuellen Wert zu checken – insbesondere wenn zwischen Reservierung und Beurkundung mehrere Monate liegen.

Immobilien ohne zertifizierten Referenzwert

Nicht jede Immobilie auf Mallorca hat bereits einen offiziell zertifizierten Referenzwert. Das betrifft typischerweise:

• Neu errichtete Gebäude, die noch nicht vollständig im Catastro erfasst sind
• Unbebaute Grundstücke in ländlichen oder sehr abgelegenen Lagen
• Immobilien mit unklarer Katastererfassung (z. B. nach Umbau oder Erweiterung ohne aktualisierte Meldung)

In diesen Fällen greift nicht automatisch der Kaufpreis. Die ATIB bzw. das zuständige Finanzamt setzt dann einen eigenen Schätzwert fest – auf Basis von Tabellen und Bewertungsformeln. Dieser Wert ist weiterhin anfechtbar, die Beweislast liegt aber ebenfalls beim Käufer bzw. Erben.

Prüfe daher vor dem Kauf immer, ob für die Immobilie ein Referenzwert zertifiziert ist. Das erspart unliebsame Überraschungen nach dem Notartermin.

Was tun, wenn der Referenzwert zu hoch ist?

Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Referenzwert die Marktpreise nicht übersteigen darf. In der Praxis kommt es aber vor – insbesondere in Lagen, in denen die Datengrundlage (notarielle Verkäufe) dünn ist oder in denen die Preise stark geschwankt haben. Der Referenzwert hinkt dann dem Markt hinterher.

Du hast zwei Möglichkeiten, gegen einen zu hohen Referenzwert vorzugehen:

Option 1: Anfechtung im Steuerverfahren (indirekt)

Du zahlst die Steuer zunächst auf Basis des Referenzwerts und legst dann Einspruch (recurso de reposición oder reclamación económico-administrativa) gegen den Steuerbescheid ein. In diesem Verfahren kannst du nachweisen – z. B. durch ein unabhängiges Wertgutachten (Tasación) –, dass der tatsächliche Wert der Immobilie niedriger ist. Die Steuerbehörde muss dann prüfen.

Option 2: Anfechtung des Referenzwerts selbst (direkt)

Seit der Reform ist es auch möglich, den Referenzwert beim Katasteramt direkt anzufechten. Das Verfahren ist jedoch aufwändiger und setzt eine detaillierte Begründung voraus.

Achtung: Du kannst den Steuerbescheid nicht einfach dadurch anfechten, dass du weniger zahlst. Zahle zunächst den vollständigen Betrag und fechte danach an – sonst drohen Säumniszuschläge.

Für ein professionelles Gegengutachten empfiehlt sich ein zugelassener Immobiliensachverständiger (Tasador homologado). Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Tasación – Immobilienbewertung in Spanien.

Der Referenzwert beim Neubau: Sonderfall IVA statt ITP

Beim Kauf einer neu errichteten Immobilie direkt vom Bauträger greift nicht die ITP, sondern die Mehrwertsteuer (IVA) – in der Regel 10 % des Kaufpreises. In diesem Fall ist der Valor de Referencia nicht die Bemessungsgrundlage, da die IVA auf dem vertraglich vereinbarten Preis basiert.

Allerdings kann beim Neubau die AJD (Stempelsteuer) anfallen, und für spätere Weiterverkäufe ist der Referenzwert dann sehr wohl relevant. Wer über Neubau und Off-Plan-Projekte auf Mallorca nachdenkt, sollte das beim Exit-Szenario einkalkulieren.

Auswirkungen auf Erbschaften und Schenkungen auf den Balearen

Gerade bei Erbschaften und Schenkungen kann der Referenzwert erhebliche Konsequenzen haben – positiv wie negativ.

Positiv: Die Balearen haben die Erbschaft- und Schenkungsteuer für direkte Verwandte (Eltern, Kinder, Ehepartner) in den vergangenen Jahren deutlich reduziert. Trotzdem bleibt die korrekte Wertermittlung wichtig, da der Referenzwert als Mindestwert für die Bemessungsgrundlage gilt.

Negativ: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung zu einem symbolischen Preis übertragen möchte, kann die Steuerlast nicht einfach durch einen niedrigen Preis drücken. Die Steuer wird mindestens auf den Referenzwert berechnet.

Alle Details zu Freibeträgen und Sätzen auf den Balearen findest du im Ratgeber zu Erbschaft & Schenkung auf den Balearen.

Auswirkungen auf den Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie ist der Valor de Referencia für den Verkäufer in zweierlei Hinsicht relevant:

1. Plusvalía Municipal (IIVTNU): Diese Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens seit dem letzten Eigentümerwechsel wird weiterhin auf Basis des Valor Catastral (nicht des Referenzwerts) berechnet. Allerdings ist zu beachten, dass die staatlichen Koeffizienten für die Plusvalía ab 2026 angepasst wurden.

2. Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (IRPF/IRNR): Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten. Wurde beim ursprünglichen Kauf der Referenzwert als Bemessungsgrundlage verwendet (also höher als der Kaufpreis), kann argumentiert werden, dass dieser höhere Wert auch als Anschaffungswert anzusetzen ist – was den späteren Veräußerungsgewinn senkt. Diese Frage ist steuerrechtlich noch nicht abschließend geklärt; lass dich unbedingt individuell beraten. Mehr dazu im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Häufigste Fehler beim Umgang mit dem Valor de Referencia

Wer den Referenzwert unterschätzt oder ignoriert, zahlt oft drauf – manchmal viel. Diese Fehler sehen wir besonders häufig:

1. Kein Check vor dem Notartermin: Viele Käufer erfahren erst beim Steuerbescheid, dass der Referenzwert über dem Kaufpreis liegt. Eine Vorprüfung dauert keine zehn Minuten auf sedecatastro.gob.es.

2. Kaufpreis wird auf den Referenzwert hochgehandelt: Manchmal versuchen Verkäufer, den Kaufpreis künstlich auf Höhe des Referenzwerts anzuheben, um dem Käufer mehr Steuern zu ersparen. Das hilft aber nur, wenn der Kaufpreis über dem Referenzwert liegt – nicht umgekehrt.

3. Anfechtung wird versäumt: Der Einspruch gegen einen Steuerbescheid hat Fristen. Wer zu lange wartet, verliert das Recht.

4. Verwechslung mit dem Valor Catastral: Der Katasterwert auf dem IBI-Bescheid ist nicht der Referenzwert. Beides sind verschiedene Zahlen, und für die ITP zählt ausschließlich der Referenzwert.

5. Keine Beratung bei Schenkungen: Viele Familienübertragungen werden ohne steuerliche Prüfung vollzogen. Das kann teuer werden, wenn der Referenzwert deutlich über dem angesetzten Schenkungswert liegt.

6. Beim Neubau falsch kalkuliert: Beim Erstkauf vom Bauträger gilt IVA, nicht ITP. Der Referenzwert spielt hier keine Rolle – aber beim späteren Wiederverkauf sehr wohl.

Was kommt danach? Laufende Steuern nach dem Kauf

Der Valor de Referencia ist eine Einmalthematik beim Erwerb. Danach kommen andere Steuern ins Spiel, die jährlich anfallen:

Zur IBI-Grundsteuer und möglichen Ermäßigungen auf Mallorca findest du alle Details im Ratgeber IBI Steuer Spanien sowie zu konkreten Nachlässen unter IBI-Ermäßigung Mallorca.

Checkliste: Valor de Referencia vor dem Kauf

Bevor du unterschreibst, solltest du diese Punkte abgehakt haben:

• Referencia Catastral der Immobilie beschafft (aus Exposé, Nota Simple oder IBI-Bescheid)
• Valor de Referencia auf sedecatastro.gob.es abgerufen und mit Kaufpreis verglichen
• Geprüft, ob ein zertifizierter Referenzwert vorliegt oder nur ein Orientierungswert
• ITP-Berechnung auf Basis des höheren Werts (Kaufpreis oder Referenzwert) durchgeführt
• Falls Referenzwert > Kaufpreis: Prüfung, ob eine Anfechtung sinnvoll ist (Tasación einholen)
• 30-Tage-Frist für ITP-Zahlung nach Notartermin im Kalender eingetragen
• Steuerberater oder Anwalt für Gesamtnebenkosten beauftragt

Einen vollständigen Überblick über den gesamten Kaufprozess bietet unser Ratgeber zum Rechtsprozess beim Immobilienkauf in Spanien.

Fazit

Der Valor de Referencia ist seit 2022 die neue Realität beim Immobilienkauf in Spanien – und wer ihn ignoriert, riskiert eine unangenehme Überraschung beim Steuerbescheid. Die Logik ist einfach: Kaufpreis und Referenzwert werden verglichen; der höhere bestimmt die ITP-Bemessungsgrundlage. Besonders auf Mallorca, wo Marktpreise teils erheblich über den katasteramtlichen Werten liegen, kann das in beide Richtungen gehen – mal liegt der Referenzwert darunter und ist irrelevant, mal liegt er darüber und kostet fünfstellig mehr.

Die gute Nachricht: Mit einer kurzen Onlineabfrage auf sedecatastro.gob.es weißt du vor dem Notartermin, woran du bist. Und falls der Referenzwert tatsächlich zu hoch angesetzt ist, gibt es legale Wege, ihn anzufechten. Wichtig ist, das frühzeitig zu tun – nicht erst, wenn der Bescheid ins Haus flattert.

Offizielle Quellen

• Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal: https://www.boe.es/eli/es/l/2021/07/09/11
• Sede Electrónica del Catastro – Consulta del Valor de Referencia: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Valoraciones de bienes inmuebles: https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx
• ATIB – Información general ITP/AJD Balearen: https://www.atib.es
• Dirección General del Catastro: https://www.catastro.hacienda.gob.es
• AEAT – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: https://www.agenciatributaria.es