Comprar obra nueva Off-Plan en Mallorca: pagos aplazados, aval y recepción
Quien compra un piso o una villa en Mallorca antes de que se haya colocado la primera piedra se adentra en uno de los terrenos más interesantes —pero también más arriesgados— del mercado inmobiliario español. En la compra de obra nueva sobre plano en Mallorca se transfieren a menudo sumas de seis cifras antes de tener siquiera una llave en la mano. Esta guía te explica paso a paso cómo funciona el modelo de pagos aplazados, qué cubre concretamente la garantía bancaria legalmente exigida (Aval Bancario), qué impuestos se aplican en la obra nueva y cómo debe realizarse correctamente la recepción del inmueble. Aprenderás además qué documentos debes revisar antes de la reserva y qué errores les salen muy caros a los compradores una y otra vez.
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¿Qué significa sobre plano y qué variantes existen?
El término «sobre plano» (en español: sobre plano) designa la compra de un inmueble que aún no está construido o que se encuentra en fase de estructura. Es decir, compras sobre la base de planos, visualizaciones y una memoria descriptiva (memoria de calidades). Además existen proyectos que ya están en construcción (en construcción), así como obras nuevas listas para entrar a vivir (llave en mano) que nunca han sido habitadas.
| Denominación | Fase | Potencial de precio típico | Tiempo de espera |
|---|---|---|---|
| Sobre plano (sobre plano) | Solo planos, sin inicio de obras todavía | Precio de entrada más bajo | 24–36 meses |
| En construcción (en construcción) | Estructura ya iniciada | Nivel intermedio | 12–24 meses |
| Llave en mano (llave en mano) | Terminado, aún sin vender | Precio de mercado | Entrega inmediata |
El principal atractivo de una compra anticipada sobre plano reside en el precio: los promotores suelen ofrecer condiciones preferentes en las fases iniciales, porque financian parcialmente el proyecto mediante los pagos de los compradores. Ese es también el riesgo fundamental: estás financiando una construcción ajena con tu propio dinero.
Nota: En Mallorca, los proyectos de obra nueva llevan varios años siendo especialmente demandados. Los informes de mercado apuntan para 2025 a un precio medio de aproximadamente 6.700 euros por metro cuadrado en las zonas turísticas más solicitadas, con una tendencia ligeramente al alza que se mantendría en 2026. Una entrada temprana puede resultar ventajosa, aunque también incrementa el riesgo de adelanto de pagos.
Comprobaciones obligatorias antes del primer euro: lo que necesitas antes de la reserva
Antes de firmar un contrato de reserva o incluso de transferir una señal de reserva, deben estar sobre la mesa cinco documentos. Ningún promotor serio te los negará.
- Extracto del Registro Mercantil del promotor (escritura de constitución y poderes): Confirma que la sociedad existe y que quien firma está facultado para hacerlo con validez legal.
- Nota simple del Registro de la Propiedad del solar (nota simple del Registro de la Propiedad): Muestra si el terreno está inscrito a nombre del promotor y si existen cargas (hipotecas, embargos).Registro de la Propiedad España – cómo hacerlo lo explicamos en la guía detallada.
- Licencia de obras (licencia de obras mayor): Sin licencia en firme no es legal iniciar la construcción. Se puede consultar en el Consell de Mallorca o en el ayuntamiento correspondiente.
- Memoria de calidades (memoria de calidades): Listado vinculante de todos los materiales, marcas y estándares de ejecución. Debe formar parte del contrato.
- Extracto catastral (certificado catastral): Acredita la ubicación exacta, los linderos y los metros cuadrados del terreno.
Atención: Si el proyecto de construcción no está aún inscrito en el Registro de la Propiedad como declaración de obra nueva en construcción inscrita, deberías esperar a dicha inscripción antes de cualquier pago o, como mínimo, hacer que un abogado la revise.
El modelo de pagos a plazos: cómo se estructura habitualmente el pago en proyectos sobre plano
Al comprar sobre plano no pagas el precio completo de una vez, sino en tramos vinculados a hitos de construcción. El ritmo exacto no está fijado por ley, pero sigue un patrón consolidado en Mallorca:
| Momento | Pago típico | Base |
|---|---|---|
| Contrato de reserva | 1–3 % del precio de compra | Obligación de devolución si no se formaliza escritura |
| Contrato privado de compraventa (contrato privado) | 10–20 % del precio de compra | La garantía bancaria debe estar disponible antes de este pago |
| Hitos de obra (según el proyecto) | varios tramos de un 5–15 % cada uno | Cada tramo garantizado por separado |
| Firma ante notario / entrega de llaves | Importe restante (a menudo un 30–40 %) | Pago simultáneo contra entrega de llaves |
Nota: La suma de todos los pagos anticipados antes de la firma ante notario puede llegar a representar hasta el 60–70 % del precio de compra, según el proyecto. Cada uno de estos importes debe estar cubierto por una garantía bancaria o póliza de seguro, sin excepción.
Un contrato de reserva es el primer paso jurídicamente vinculante. No lo firmes nunca sin revisión legal previa: ya establece condiciones esenciales.
La garantía bancaria (aval bancario): tu red de seguridad legal
Base jurídica y obligación legal
La protección de los compradores frente a pagos anticipados en obra nueva está regulada por ley en España desde 1968. La ley original 57/1968 fue posteriormente actualizada y complementada por la ley 20/2015. La obligación principal se mantiene: todo promotor inmobiliario está obligado a cubrir mediante una garantía bancaria (aval bancario) o un seguro equivalente (seguro de cantidades anticipadas) a favor del comprador.
¿Cómo funciona el aval bancario en la práctica?
El banco o la compañía de seguros se compromete ante ti como comprador por cada tramo pagado. Si el promotor cae en concurso de acreedores, el proyecto no se termina dentro del plazo acordado o la construcción fracasa por cualquier otro motivo, puedes ejecutar el aval directamente frente al banco o la aseguradora, sin necesidad de demandar al promotor.
| Escenario | Qué ocurre sin aval | Qué ocurre con aval |
|---|---|---|
| El promotor cae en concurso de acreedores | El dinero entra en la masa concursal y se pierde con frecuencia | El banco devuelve todos los importes garantizados |
| La obra no está terminada en el plazo | Es necesario demandar al promotor | Reclamación directa ante el banco posible |
| Calidad de la construcción deficiente | Demanda por vicios constructivos | El aval solo cubre la devolución, no los defectos |
Qué no cubre el aval
El aval bancario garantiza exclusivamente la recuperación de tus pagos anticipados — más los intereses legales correspondientes. Los defectos en la construcción terminada, la entrega tardía sin concurso de acreedores o las desviaciones respecto a la memoria de calidades son cuestiones jurídicas independientes y no están cubiertas por el aval bancario.
Atención: Exige para cada pago un certificado de aval individualizado e independiente (con tu nombre, el importe exacto y la fecha). Un aval colectivo genérico para todos los compradores de un proyecto no es suficiente. Numerosos compradores han perdido su dinero en el pasado porque creían tener una garantía, pero en el momento del concurso de acreedores esta no estaba emitida individualmente a su nombre.
Pasos para obtener el aval bancario correcto
- Solicita el documento de garantía antes de cada pago.
- Comprueba que tu nombre, el importe exacto y la fecha figuran correctamente.
- Asegúrate de que el banco o la aseguradora garante tiene su sede en España o está sujeto a supervisión española.
- Guarda el original en lugar seguro; si hay dudas, deposítalo ante notario.
- Verifica que se emite un aval independiente por cada tramo adicional.
Impuestos en la compra de obra nueva: IVA en lugar de ITP
Una diferencia fundamental respecto a la compra de una vivienda de segunda mano: en la primera transmisión de una vivienda de obra nueva del promotor al primer comprador se aplica IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – no se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Adicionalmente, se devenga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (Actos Jurídicos Documentados, AJD).
| Impuesto | Tipo | Base imponible | Devengo |
|---|---|---|---|
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | 10 % | Precio de compra | En el momento de la firma ante notario |
| AJD (Balearen) | tipo variable | Precio de compra (escriturado) | En el momento de la firma ante notario |
| Gastos notariales | según el precio de compra | Valor escriturado | En el momento de la firma ante notario |
| Inscripción registral | según el precio de compra | Valor escriturado | Tras la firma ante notario |
Nota: El tipo del AJD en las Balearen puede variar en función de la operación y la normativa aplicable. Solicita a un asesor fiscal o abogado que calcule con precisión el importe total de los gastos de compra antes de la firma del contrato. Nuestro resumen de los gastos de compra en Mallorca te ofrece una primera orientación.
Otra ventaja: dado que el IVA no es un impuesto autonómico sino de ámbito estatal, no existen particularidades baleares como las que se dan con el tipo del ITP para inmuebles de segunda mano.
El contrato de compraventa (Contrato Privado de Compraventa): Lo que debe constar
El contrato privado de compraventa es el núcleo del proceso de compra sobre plano. Se firma mucho antes de la fecha ante notario y regula todo lo esencial. Los siguientes puntos son innegociables:
- Descripción completa del inmueble con superficies, referencia de plano y dependencias anejas (garaje, trastero, plaza de aparcamiento).
- Plan de pagos con fechas de vencimiento exactas o hitos de construcción.
- Plazo de entrega con penalización contractual clara o derecho de desistimiento en caso de incumplimiento.
- Obligación de emisión de garantías bancarias por cada pago parcial, incluyendo la identificación del banco o aseguradora garante.
- Descripción de la construcción (memoria de calidades) como anexo contractual.
- Regulación ante desviaciones: ¿Qué ocurre si la superficie final difiere de la prometida?
- Penalización contractual por retraso en la obra o por falta de terminación.
Atención: Los promotores serios en Mallorca aceptan la revisión y modificación del contrato por parte de un abogado. Quien lo rechace es una señal de alarma.
El avance de la obra: tus derechos durante la fase de construcción
Una vez firmado el contrato de compraventa y transferida la primera entrega, comienza la fase en la que debes permanecer especialmente atento como comprador.
Informes periódicos sobre el avance de la obra: Muchos promotores ofrecen portales en línea o actualizaciones mensuales. Exige contractualmente informes de seguimiento con fotografías al menos cada dos meses.
Derecho a visitas: Como comprador tienes un interés legítimo en visitar la obra. Acuérdalo con antelación suficiente y haz que quede garantizado por contrato.
Control del plazo de entrega: En cuanto se vislumbre un retraso, tu abogado debe notificar al promotor por escrito su incumplimiento (notificación de retraso). Este es el requisito previo para reclamar daños y perjuicios o ejercer el desistimiento contractual.
Modificaciones en la descripción de la construcción: Los cambios respecto a la memoria de calidades original requieren tu consentimiento expreso por escrito. No firmes ningún adenda de modificaciones sin que un profesional lo haya revisado.
Recepción y entrega de llaves: La Licencia de Primera Ocupación
La recepción (entrega de llaves) es el momento definitivo y, al mismo tiempo, aquel en el que los compradores firman con mayor precipitación.
Documentos obligatorios en la entrega de llaves
| Documento | Emisor | Significado |
|---|---|---|
| Licencia de Primera Ocupación (LPO) | Ayuntamiento | Confirma que el edificio es legalmente habitable |
| Certificado de Final de Obra | Arquitecto | Certificación de obra del arquitecto responsable |
| Libro del Edificio | Promotor | Libro del edificio con planos, garantías y seguros |
| Cédula de Habitabilidad | Balearen (CAIB) | Certificado de aptitud para la vivienda |
| Certificado energético (Certificado Energético) | Certificador | Clase de eficiencia energética del edificio |
| Documentos de garantía | Empresas de suministros | Plazos de garantía conforme a la LOE |
Sin Licencia de Primera Ocupación no deberías aceptar las llaves. Sin LPO no puedes empadronarte, ni contratar un seguro ordinario ni finalizar una financiación bancaria.
Acta de recepción (Acta de Entrega)
Recorre el inmueble habitación por habitación antes de la entrega de llaves —idealmente junto a un perito independiente (perito). Anota por escrito todos los defectos en el acta de recepción antes de firmar. Si firmas sin reservas, será más difícil reclamar defectos posteriormente.
Nota: El promotor está obligado a entregar el Libro del Edificio (libro del edificio). Este contiene planos, manuales de uso, instrucciones de mantenimiento y el seguro estructural. Si falta, la entrega está incompleta.
Plazos de garantía estructural según el derecho español
La legislación española de la edificación (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) distingue tres plazos de garantía:
| Categoría de defecto | Plazo | Ejemplos |
|---|---|---|
| Acabados / equipamiento | 1 año | Fontanería, suelos, pintura |
| Habitabilidad / estanqueidad | 3 años | Humedades, aislamiento térmico, impermeabilización |
| Defectos estructurales | 10 años | Cimentación, estructura portante, estática |
Estos plazos se cuentan a partir de la fecha del Certificado de Final de Obra, no desde tu fecha de mudanza.
Financiación e hipoteca en la compra sobre plano
Obtener una hipoteca sobre un inmueble aún no construido es más complejo que en inmuebles de segunda mano. Los bancos españoles financian habitualmente solo en el momento de la firma ante notario – es decir, tras la finalización de la obra. Los pagos anticipados durante la fase de construcción debes cubrirlos generalmente con fondos propios.
En la práctica, esto significa que necesitas suficiente capital líquido propio para poder afrontar todos los pagos por fases de la obra, antes de que entre en vigor la hipoteca. La hipoteca sustituye entonces, en el momento de la firma ante notario, los anticipos autofinanciados y cubre el importe restante.
Existen excepciones: algunos promotores colaboran con bancos que ofrecen financiaciones parciales ya durante la fase de construcción. Sin embargo, esto no es lo habitual y siempre debe negociarse de forma individual.
Para la financiación en sí, te recomendamos la guía sobre financiación inmobiliaria en Mallorca.
Si necesitas transferir importes elevados desde el extranjero, lee primero la guía sobre transferencia de dinero a España – las exigencias FATCA y de prevención del blanqueo de capitales requieren justificantes incluso en transacciones legales.
Errores más frecuentes en la compra de obra nueva y sobre plano
En la práctica en Mallorca se repiten siempre los mismos errores evitables:
- Sin aval para cada tramo: Los compradores aceptan una garantía global del proyecto en lugar de avales individualizados. En caso de insolvencia, el dinero suele perderse.
- Firmar sin licencia de obras: Quien paga antes de que la licencia de obras sea firme asume todo el riesgo urbanístico.
- Sin revisión jurídica del contrato de compraventa: Los contratos estándar de los promotores están redactados, por su propia naturaleza, de forma favorable al promotor.
- Sin plazo de entrega con penalización contractual: Sin cláusula penal, el promotor no tiene ningún incentivo económico para entregar a tiempo.
- Recibir las llaves sin LPO: Una vez que te has mudado, pierdes capacidad de presión frente al promotor.
- Recepción sin perito: Los defectos ocultos en instalaciones o aislamiento son difíciles de detectar para un profano.
- No revisar la memoria de calidades como anexo contractual: Lo que no está pactado expresamente no tiene por qué ejecutarlo el promotor tal como se anunció.
- Olvidar la obligación de declaración AWV: En transferencias a partir de 12.500 Euro al extranjero, los compradores alemanes están sujetos a obligaciones de declaración AWV. Más información en la guía sobre la AWV-Meldepflicht.
¿Qué viene después? Mudanza, impuestos, alquiler
En cuanto tengas las llaves, comienzan otras obligaciones:
IBI (impuesto sobre bienes inmuebles): En cuanto el inmueble esté inscrito en el catastro, se devengará el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. La inscripción se realiza generalmente poco después de la LPO. Más detalles en nuestra guía sobre el IBI en España.
Comunidad de propietarios: En edificios de viviendas y urbanizaciones pasas a formar parte automáticamente de la Comunidad de Propietarios. Infórmate sobre derechos y obligaciones en nuestra guía sobre la comunidad de propietarios en España.
Impuesto sobre el patrimonio: A partir de un patrimonio neto superior al mínimo exento balear (según el régimen fiscal) se aplica el Impuesto sobre el Patrimonio. Más detalles en nuestra guía sobre el impuesto sobre el patrimonio en España.
Seguro del hogar: Contrátalo ahora: el seguro estructural del promotor no sustituye a uno privado Seguro de hogar en España.
Alquiler a largo plazo o uso propio: Quien desee alquilar la vivienda de forma permanente encontrará toda la información sobre el alquiler a largo plazo en Mallorca. Una licencia de alquiler vacacional para obra nueva en Mallorca actualmente es prácticamente imposible de obtener debido a la moratoria de licencias en vigor — consulta la situación legal vigente antes de la compra si ese es tu objetivo.
Lista de comprobación: compra sobre plano en Mallorca — paso a paso
- NIE (número de identificación fiscal español) solicitado
- Abogado con experiencia en compra sobre plano contratado
- Extracto del registro mercantil del promotor verificado
- Extracto del registro de la propiedad (nota simple) obtenido — sin cargas
- Licencia de obras confirmada como firme y ejecutiva
- Memoria de calidades acordada como anexo contractual
- Plan de pagos vinculado a hitos de construcción establecido por escrito
- Garantía bancaria (aval) para el primer tramo recibida antes del pago
- Aval independiente solicitado para cada tramo adicional
- Plazo de entrega con cláusula de penalización incluido en el contrato de compraventa
- Plan de financiación para los tramos con fondos propios definido
- Obligación de declaración AWV para transferencias desde Alemania verificada
- Antes de la entrega de llaves: perito de la construcción contratado
- Licencia de Primera Ocupación disponible
- Libro del Edificio y certificado energético entregados
- Todos los defectos recogidos en el acta de recepción
- Alta catastral del IBI tramitada
- Seguro del hogar contratado
Conclusión
Comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano en Mallorca puede resultar muy atractivo desde el punto de vista financiero: quienes entran pronto suelen comprar por debajo del valor de terminación, y los modernos estándares energéticos permiten ahorrar en costes de explotación a largo plazo. El precio que se paga por ello es un proceso de compra notablemente más complejo que el de una vivienda de segunda mano: pagos anticipados que deben estar legalmente garantizados mediante avales, un contrato de compraventa con numerosos parámetros ajustables y una recepción en la que no debes subestimar ningún detalle.
El mensaje más importante de esta guía: ni un solo euro se transfiere sin un aval individualizado a tu nombre. Quien mantenga esta postura de forma consecuente y encargue a un abogado con experiencia la revisión del contrato antes de firmarlo estará bien protegido frente a los riesgos típicos de la compra sobre plano. El resto es una espera ilusionante y perfectamente planificable.
Fuentes oficiales
- Ley 57/1968 (Obligación original de aval en pagos anticipados): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
- Ley 20/2015 (Actualización de las obligaciones de aval y seguro): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
- Ley de Ordenación de la Edificación – LOE (Ley 38/1999) (Plazos de garantía en obra nueva): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (AJD e impuestos en Baleares): https://www.atib.es
- Agencia Tributaria – AEAT (IVA en la compra de inmuebles): https://www.agenciatributaria.es
- Registro de la Propiedad – Nota Simple: https://www.registradores.org
- Consell de Mallorca – Licencias de obra y urbanismo: https://www.conselldemallorca.net
- Govern de les Illes Balears – Habitatge (Vivienda): https://www.caib.es