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Vivienda Protegida Mallorca VPO: quién puede comprar y cómo entrar en la lista

Quien busca vivienda asequible en Mallorca se topa tarde o temprano con dos términos: Vivienda de Protección Oficial (VPO) y Vivienda de Precio Limitado (VPL). Ambos designan viviendas reguladas por el Estado cuyos precios de compra y condiciones de uso están limitados por ley — y que se adjudican exclusivamente a hogares que no superan determinados umbrales de ingresos. Dado que el mercado libre en las Balearen se encuentra entre los más caros de España, estos programas representan para muchos residentes la única oportunidad realista de acceder a una vivienda en propiedad. Esta guía explica quién puede solicitar la inscripción, cómo funciona el registro, qué documentación se necesita y qué hay que tener en cuenta en una posterior transmisión. Todos los datos se basan exclusivamente en fuentes contrastadas del IBAVI y de la administración balear.

Vivienda Protegida Mallorca VPO: quién puede comprar

¿Quieres saber si cumples los requisitos para una VPO o VPL en Mallorca?

¿Qué es una Vivienda Protegida — y en qué se diferencia la VPO de la VPL?

En las Balearen existen actualmente dos sistemas paralelos de vivienda regulada que con frecuencia se confunden:

Característica VPO – Vivienda de Protección Oficial VPL – Vivienda de Precio Limitado
Base legal Leyes estatales y autonómicas de vivienda Decreto Ley 6/2023, derogado por Ley 3/2024
Promotor Público (IBAVI) o privado (con condiciones) Mayoritariamente público (IBAVI)
Nivel de precio Nivel de precio más bajo Algo más elevado que la VPO clásica
Período de protección Por lo general 10–30 años Según el proyecto
Uso Residencia habitual, compra o alquiler social Compra o alquiler
Adjudicación Por orden de necesidad, no por orden de solicitud Por orden de necesidad

La VPL fue creada en las Baleares como categoría adicional para llegar a más hogares con ingresos medios que ganan demasiado para acceder a una VPO clásica, pero que aun así no pueden permitirse una vivienda en el mercado libre. En la práctica, ambos programas funcionan a través del mismo registro.

Nota: El término VPP (Vivienda de Protección Pública) aparece en documentos más antiguos y también designa viviendas de promoción pública — en cuanto a contenido, se solapa con VPO/VPL.

¿Quién gestiona el programa? El IBAVI como organismo central

El Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) es el organismo competente para todas las viviendas de protección pública en las Baleares — desde la planificación del proyecto y la construcción hasta la adjudicación. El IBAVI gestiona proyectos en toda Mallorca: Palma, Inca, Manacor, Marratxí y otros municipios, con viviendas de uno a cuatro dormitorios según el proyecto.

Un principio central del sistema IBAVI: la adjudicación se rige por criterios de necesidad, no por el principio de «quien antes llega, antes se sirve». Esto significa que un registro temprano es necesario, pero no garantiza la adjudicación.

Novedades recientes (documentadas):

  • En diciembre de 2025, la presidenta del Govern balear, Prohens, presentó un programa con 1.213 nuevas viviendas públicas para residentes, que el IBAVI tiene en tramitación.
  • En mayo de 2026, el Govern convocó la construcción de hasta 387 viviendas protegidas adicionales en Mallorca e Ibiza.
  • En Palma ya se ha finalizado una promoción de 43 nuevas viviendas protegidas en el Polígono de Levante, destinadas al alquiler social.

Los 4 requisitos básicos para solicitar la vivienda

Antes de rellenar un solo formulario, debes comprobar si cumples los requisitos básicos. El IBAVI establece cuatro condiciones imprescindibles:

# Condición Detalles
1 Mayoría de edad O menor de edad y legalmente emancipado
2 Residencia en las Baleares Se requiere empadronamiento en las Illes Balears
3 No ser titular de una vivienda en propiedad Ningún derecho de propiedad sobre una vivienda — con excepciones según los criterios de adjudicación de IBAVI
4 Ninguna renuncia injustificada En los últimos 2 años no haber rechazado una vivienda de IBAVI sin motivo justificado

Atención: Quien reciba el ofrecimiento de una vivienda de IBAVI y lo rechace sin motivo plausible perderá durante dos años el derecho a volver a presentar su candidatura. Este plazo comienza a partir de la fecha del rechazo.

Además de estas condiciones básicas, se aplican para la adjudicación concreta límites de ingresos que pueden variar según el proyecto y el tipo de vivienda. Los umbrales exactos se publican por convocatoria en el BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) del proyecto correspondiente.

Paso a paso: así te inscribes en el registro

La inscripción en el Registro Público de Demandantes es el primer paso imprescindible. El registro es competente de forma conjunta para VPO (promoción pública y privada) y VPL.

Proceso en 6 pasos para la inscripción en el IBAVI Registro Público de Demandantes para VPO y VPL en Mallorca

El proceso se desarrolla de la siguiente manera:

  1. Descargar el conjunto de formularios — El formulario de solicitud y el formulario de consentimiento para protección de datos y representación están disponibles en la web oficial de IBAVI o en las oficinas del registro.
  2. Imprimir y firmar ambos documentos — Se requiere firma manuscrita; la presentación digital es posible según el procedimiento.
  3. Reunir la documentación requerida (véase la tabla a continuación).
  4. Presentación — Presencialmente en una oficina de IBAVI o en el registro administrativo local (Registro de la Administración), o bien a través de la sede electrónica de la CAIB en https://www.caib.es.
  5. Esperar la confirmación — Tras la revisión recibirás un número de registro.
  6. Mantener los datos actualizados — Los cambios en la situación de ingresos, el estado civil o la situación de residencia deben comunicarse, ya que influyen en la clasificación.

Documentación estándar (según el proyecto pueden requerirse documentos adicionales):

Documento Nota
DNI/NIE (en vigor) Todos los miembros de la unidad familiar
Libro de Familia o extracto del libro de familia En caso de familias
Empadronamiento (certificado de empadronamiento actualizado) Todas las personas de la unidad familiar
Justificantes de ingresos (declaración del IRPF) Último ejercicio fiscal disponible
Declaración de no titularidad de vivienda Formulario IBAVI
Consentimiento de protección de datos Formulario estándar IBAVI

Límites de ingresos: ¿cuánto puede ganar la unidad familiar?

Las Baleares establecen límites máximos de ingresos en múltiplos del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), un valor de referencia que se actualiza anualmente. Los multiplicadores exactos se fijan por proyecto y se publican en el Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB).

Nota: Dado que los multiplicadores concretos del IPREM varían según cada convocatoria, siempre debes consultarlos en el anuncio de proyecto vigente. La web de IBAVI también ofrece una calculadora de ingresos para ello.

En términos generales:

  • La VPO está destinada a unidades familiares con ingresos más bajos.
  • La VPL (Precio Limitado) cubre un tramo de ingresos algo superior y es más cara que la VPO clásica, pero significativamente por debajo de los precios de mercado.
  • La prioridad en la adjudicación no se determina únicamente por los ingresos, sino a través de un sistema de puntuación que también tiene en cuenta el tamaño de la unidad familiar, la existencia de discapacidades, las familias monoparentales y otros criterios sociales.

¿Cómo funciona el proceso de adjudicación y asignación?

En cuanto se convoca un nuevo proyecto del IBAVI, se invita a los interesados inscritos en el Registro a presentar su candidatura para la promoción específica. La adjudicación se realiza mediante una puntuación según necesidad — no en función del momento de la inscripción.

Criterio de adjudicación Puntos orientativos (según convocatoria)
Ingresos (cuanto menores, más puntos) variable
Tamaño de la unidad familiar variable
Familias monoparentales Puntos adicionales
Personas con discapacidad Puntos adicionales
Tiempo de espera previo en el registro puede tenerse en cuenta

El IBAVI prioriza explícitamente según situación de necesidad social — por tanto, quien lleva mucho tiempo en el registro pero tiene unos ingresos medios puede ser superado por una familia con una necesidad urgente.

Atención: El registro no garantiza la adjudicación. Teniendo en cuenta más de 1.200 nuevas unidades previstas y un número de interesados presumiblemente mucho mayor, conviene tener expectativas realistas.

Precios: ¿cuánto cuesta una VPO o VPL en Mallorca?

Las viviendas reguladas por el Estado tienen precios máximos fijados por ley. Para la VPL en las Balearen, los proyectos actuales muestran que estos son más caros que la VPO clásica, pero muy por debajo de los precios de mercado. Los precios máximos exactos por metro cuadrado se establecen por proyecto en el BOIB.

Tipo de vivienda Carácter del precio Comparación con el mercado
VPO (Promoción pública) Precio más bajo, mayor subvención Muy por debajo del mercado
VPL (Precio Limitado) Algo más alto que la VPO Por debajo del mercado
Mercado libre Palma Precios más altos de las Balearen Punto de referencia

Para consultar los precios de mercado actuales a modo comparativo, echa un vistazo a nuestro análisis de los precios inmobiliarios en Mallorca.

Obligaciones de uso y período de protección: lo que no puedes hacer durante la vigencia de la calificación

La compra de una VPO o VPL está sujeta a estrictas condiciones que se aplican durante todo el período de protección — generalmente entre 10 y 30 años según el régimen:

  • Obligación de residencia habitual: La vivienda debe ser tu residencia habitual y permanente. El alquiler como vivienda vacacional queda excluido.
  • Prohibición de venta libre: Durante el período de protección no puedes vender la vivienda a precio de mercado. El precio de venta está limitado y el nuevo comprador también debe cumplir los requisitos de acceso.
  • Obligación de autorización: Cualquier venta o cambio de uso durante el período de protección requiere la autorización del IBAVI.
  • Prohibición de uso como segunda residencia: La vivienda no puede utilizarse como segunda residencia.

Nota: Una vez transcurrido el período de protección, la vivienda puede ser «desclasificada» (liberada del régimen de protección) bajo determinadas condiciones y venderse a precio de mercado. El procedimiento exacto depende de la autorización correspondiente y del régimen jurídico aplicable.

VPO de segunda mano: comprar una vivienda protegida de uso previo

Es posible comprar una VPO ya habitada a un vendedor particular — si el período de protección sigue vigente, todas las restricciones continúan aplicándose:

  • Debes estar inscrito en el registro y reunir los requisitos.
  • El precio de compra está limitado al precio máximo autorizado.
  • El IBAVI dispone por lo general de un derecho de tanteo y retracto — puede subrogarse en la compra en las mismas condiciones.
  • El período de protección restante sigue vigente para ti como nuevo propietario.

Atención: Si una VPO se vende sin la autorización del IBAVI o por encima del precio máximo, pueden imponerse sanciones económicas considerables y la transacción puede declararse nula. Haz que un abogado revise cualquier compra de una vivienda protegida de segunda mano.

Puedes encontrar más información sobre el proceso general de compra de un inmueble en nuestra guía sobre el proceso legal en la compra de inmuebles.

Errores más frecuentes en la solicitud

En la práctica, ciertos errores se repiten una y otra vez:

Los 6 errores más frecuentes al solicitar una VPO o VPL en Mallorca según la práctica del IBAVI
  1. Rendirse demasiado pronto: El registro no es un proceso rápido. Muchos interesados se inscriben y esperan durante años — solo para no estar ya dados de alta cuando un proyecto arranca.
  2. No actualizar los datos: Quien se casa, tiene un hijo o cambia sus ingresos debe comunicárselo al IBAVI. Los datos desactualizados pueden provocar la baja en el registro.
  3. Rechazar una vivienda sin justificación: Quien rechaza una vivienda adjudicada sin motivo justificado pierde el derecho a volver a solicitarla durante dos años.
  4. Comprar una VPO de segunda mano sin verificación: Sin comprobar el derecho de tanteo del IBAVI y el plazo de protección restante, la compra puede fracasar o ser ilegal.
  5. Declarar incorrectamente los ingresos: El IBAVI comprueba los datos fiscales. Las declaraciones falsas conllevan la descalificación y pueden tener consecuencias penales.
  6. Querer estructurar la compra a través de una SL: Las viviendas protegidas son exclusivamente para personas físicas para uso propio — no es posible la compra a través de una empresa. Más información: Comprar un inmueble a través de una SL.

¿Qué viene después? Financiación, impuestos y uso propio

La compra de una VPO es asequible, pero no gratuita. También en la adquisición de una vivienda protegida se generan gastos adicionales:

  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Para las VPO se aplica un tipo impositivo reducido respecto al ITP balear ordinario. Los tipos vigentes los encontrarás en nuestra guía ITP Balearen 2026.
  • Los gastos de notaría y la inscripción en el registro de la propiedad se aplican con normalidad.
  • IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles de carácter anual) sigue siendo tu obligación tras la compra — más información: IBI Steuer Spanien.

En cuanto a la financiación: para VPO/VPL existen en España hipotecas parcialmente subvencionadas. En líneas generales se aplican los mismos requisitos que para las viviendas libres — más información en la guía Immobilienfinanzierung Mallorca.

Los jóvenes compradores por primera vez también deberían consultar el aval estatal para jóvenes compradores: Hipoteca Joven Mallorca.

Lista de verificación: ¿Estoy listo para registrarme?

Repasa esta lista antes de enviar el formulario:

  • Soy mayor de edad o estoy legalmente emancipado
  • Tengo mi residencia principal (Empadronamiento) en las Baleares
  • No soy propietario de ninguna vivienda (o me acojo a una excepción reconocida)
  • En los últimos 2 años no he rechazado injustificadamente ninguna vivienda del IBAVI
  • Tengo a mano mi última declaración de la renta IRPF
  • Tengo preparado el libro de familia o los certificados de estado civil
  • He descargado y firmado el formulario de solicitud y la declaración de protección de datos
  • Conozco las condiciones del período de protección y estoy dispuesto a utilizar la vivienda como residencia principal
  • Tengo expectativas realistas sobre el tiempo de espera

Conclusión

La Vivienda Protegida — ya sea como VPO clásica o como la más reciente VPL — es en Mallorca un acceso real a la propiedad inmobiliaria para personas con ingresos medios y bajos que no pueden permitirse una vivienda en el mercado libre. El sistema está bien estructurado, pero no funciona solo: la inscripción en el registro es necesaria, pero no garantiza nada. La adjudicación por necesidad significa que el tiempo de espera es imprevisible. Quien solicite una vivienda debe mantener sus datos actualizados, no rechazar a la ligera ninguna vivienda adjudicada y conocer las obligaciones de uso antes de firmar.

Con más de 1.200 nuevas unidades en fase de planificación y más licitaciones previstas para 2026, la oferta está creciendo — aunque la demanda la supera con creces. Quienes comprueben paralelamente si reúnen los requisitos para los programas de ayuda a compradores por primera vez se aseguran la base de partida más amplia posible: Ayuda a la compra para primeros compradores en las Baleares.

Fuentes oficiales

¿Cuál es la diferencia entre VPO y VPL en Mallorca?
La VPO (Vivienda de Protección Oficial) es la vivienda protegida clásica, con el nivel de precios más bajo y la mayor subvención. La VPL (Vivienda de Precio Limitado) fue creada en las Baleares mediante el Decreto Ley 6/2023 (derogado por la Ley 3/2024) como categoría adicional para hogares con ingresos algo más elevados. Las viviendas VPL suelen costar algo más que las VPO clásicas, pero siguen estando claramente por debajo de los precios de mercado.
¿Cómo me inscribo en el registro del IBAVI?
Descarga el formulario de solicitud y la declaración de protección de datos de la web del IBAVI, imprime y firma ambos documentos y preséntalo junto con la documentación requerida de forma presencial en una oficina del IBAVI, en un Registro de la Administración o de forma electrónica a través de la Sede de la CAIB.
¿Es necesario estar empadronado en las Baleares para solicitar una vivienda protegida?
Sí. Disponer de un padrón vigente en las Illes Balears es uno de los cuatro requisitos básicos para solicitar una VPO o VPL.
¿Qué ocurre si rechazo una vivienda adjudicada?
Quien rechace sin causa justificada una vivienda adjudicada por el IBAVI pierde el derecho a presentar una nueva solicitud durante dos años. El plazo comienza a contar desde la fecha del rechazo injustificado.
¿Puedo alquilar una VPO como vivienda vacacional?
No. Las viviendas protegidas deben utilizarse como residencia habitual y permanente. El alquiler vacacional está expresamente prohibido durante el período de protección.
¿Cuánto dura el período de protección de una VPO?
En función del régimen y del proyecto, el período de protección suele oscilar entre 10 y 30 años. Durante este tiempo, el precio de venta está limitado y cualquier transmisión requiere la autorización del IBAVI, que además dispone de un derecho de tanteo y retracto.
¿Puedo comprar una VPO de segunda mano?
Sí, pero solo si cumples los criterios de acceso y estás inscrito en el registro. El precio está limitado al precio máximo legal, el IBAVI dispone de un derecho de tanteo y retracto, y el período de protección restante te seguirá siendo de aplicación.
¿Qué nuevos proyectos de VPO/VPL hay en Mallorca?
En diciembre de 2025, el Govern balear presentó un programa con 1.213 nuevas viviendas públicas que el IBAVI tiene en tramitación. En mayo de 2026, el Govern licitó la construcción de hasta 387 nuevas unidades en Mallorca e Ibiza. En Palma, ya se ha finalizado una promoción de 43 viviendas en el Polígono de Levante.