Transferir licencia ETV Mallorca: traspaso, parada de plazas y valor en la compra
Quien compra una propiedad en Mallorca con el objetivo de alquilarla a corto plazo a turistas se encuentra rápidamente con tres letras: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Desde febrero de 2022 rige en las Baleares una moratoria que congela en gran medida la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional. Esto convierte la transferencia de la licencia ETV en Mallorca en el tema central de cualquier compra inmobiliaria orientada a la rentabilidad. En esta guía descubrirás cómo funciona jurídicamente la transferencia de una ETV existente en el cambio de titularidad, qué significan el Decreto 4/2025 y el nuevo procedimiento de sorteo de marzo de 2026, qué licencias son transferibles, cómo asegurar la licencia en el contrato de compraventa y por qué los inmuebles con licencia logran ya un sobreprecio perceptible.
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Qué es una licencia ETV y por qué escasea tanto
La ETV (Estancia Turística en Vivienda) es la autorización oficial para el alquiler turístico de corta duración de un inmueble residencial en las Baleares. Permite el alquiler por períodos inferiores a 30 días y habilita la inscripción en plataformas como Airbnb o Booking.com. Una ETV concedida tiene validez indefinida: no tiene fecha de caducidad y no es necesario renovarla periódicamente.
La licencia está vinculada a un número determinado de plazas turísticas (plazas turísticas) aprobadas para el inmueble. Cada plaza equivale a una cama de huésped legalmente arrendable. La suma de todas las plazas autorizadas en la isla constituye el contingente que gestiona el Consell de Mallorca.
Desde el 11 de febrero de 2022, el Govern Balear no ha concedido nuevas plazas y, con ello, tampoco nuevas ETV. La moratoria debía estar limitada en el tiempo hasta la presentación de nuevos requisitos de zonificación. Dicha revisión se prolongó, por lo que la moratoria en su forma básica estuvo vigente hasta 2026. En marzo de 2026 se asignó por primera vez un contingente limitado mediante un procedimiento de sorteo, sobre lo que se profundiza en un apartado específico.
La consecuencia: quien hoy quiere iniciarse en el alquiler turístico, por lo general solo puede hacerlo comprando un inmueble que ya cuente con una ETV en vigor.
El decreto de abril de 2025: qué ha cambiado estructuralmente
En abril de 2025, el Govern de Marga Prohens (PP) aprobó, con el apoyo de Vox, el denominado decreto de medidas de contención del turismo. Este introdujo varias decisiones estructurales de calado:
| Regulación | Contenido |
|---|---|
| Prohibición de nuevas plazas en edificios plurifamiliares | No se conceden nuevas licencias ETV para viviendas en edificios de varios propietarios, en consonancia con el modelo ya vigente en Palma e Ibiza, ahora extendido a todo el archipiélago |
| Estabilización del parque existente | Las licencias de alquiler vacacional aprobadas antes de 2017 se congelan en su número y quedan garantizadas a largo plazo |
| Palma: prohibición permanente | Para la capital rige una prohibición permanente de nuevas licencias ETV, independientemente de las decisiones futuras sobre moratorias |
| Categoría ETV60 | Para residencias habituales con un máximo de 60 días de alquiler al año se ha introducido una categoría de licencia propia |
Atención: El decreto no significa que las licencias existentes queden extintas. Quien compra una vivienda en un edificio plurifamiliar con una ETV existente asume una licencia que sigue siendo legal. Solo las nuevas plazas en esta categoría de edificio están vetadas.
Palma como caso especial: prohibición permanente de licencias
Mientras que la moratoria insular sigue siendo en principio susceptible de revisión política, la situación en Palma de Mallorca está regulada de forma inequívoca: para la capital rige una prohibición permanente de nuevas licencias ETV. Esto es así con independencia de lo que se decida a nivel insular o regional.
Para los compradores esto significa: un inmueble en Palma sin ETV existente nunca obtendrá, con una certeza rayana en la seguridad, una licencia de alquiler turístico de corta duración. Las ETV existentes en Palma son, por tanto, aún más escasas y valiosas que en cualquier otro punto de la isla.
El sorteo de 2026: 1.069 nuevas plazas
En marzo de 2026 el Consell de Mallorca abrió un nuevo procedimiento para la adjudicación de licencias de alquiler vacacional, el primero desde la moratoria de 2022. Se dieron a conocer los siguientes datos básicos:
| Característica | Detalles |
|---|---|
| Contingente total | 1.069 plazas turísticas |
| Procedimiento de adjudicación | Sorteo público (ya no existe el sistema «primero en llegar, primero en ser atendido») |
| Plazo de solicitud | Hasta el 8 de abril de 2026 |
| Tipos de inmuebles admitidos | Viviendas unifamiliares, casas adosadas, viviendas pareadas; residencia habitual con limitación (ETV60) |
| Pisos | No admitidos |
| Costes vivienda unifamiliar | 3.500 € por plaza |
| Costes de casa adosada/pareada | 875 € por plaza |
| Costes ETV60 (residencia principal) | 291,67 € por plaza |
| Bloqueo de transmisión | No transmisible durante 5 años desde la concesión de la licencia |
Nota: El bloqueo de transmisión de cinco años para las licencias recién concedidas tiene una relevancia significativa en derecho de compraventa. Quien obtenga una nueva licencia en el proceso de sorteo de 2026 no podrá vender ese inmueble con licencia y con ETV completamente transmisible hasta 2031 como muy pronto. Para los compradores, este es un punto obligatorio de due diligence.
Cómo funciona la transmisión de una licencia ETV en una compraventa
La licencia ETV está vinculada en España al inmueble, no a la persona del propietario. Esto suena cómodo en un principio, pero el diablo está en los detalles: la moratoria también ha restringido temporalmente la transmisión de licencias existentes.
La estructura jurídica básica
En condiciones normales —es decir, fuera de moratorias y bloqueos— la transmisión de una ETV funciona de la siguiente manera:
- El vendedor entrega la documentación de la licencia con todas las plazas y el número de registro del Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
- El notario escritura el cambio de titularidad del inmueble. La licencia se incluye expresamente en el contrato de compraventa como parte del objeto de la venta.
- El comprador comunica el cambio de titularidad a la autoridad de turismo competente (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) y actualiza la inscripción en el NRUA.
- Nuevo número de registro o actualización del existente — todos los anuncios en plataformas deben mostrar este número a partir de ese momento.
Lo que la moratoria implica para las transmisiones en curso
La investigación muestra que la moratoria ha restringido temporalmente desde 2022 tanto la concesión de nuevas licencias como la transmisión de licencias existentes. Para compraventas ya en curso o futuras: haz que un abogado especializado compruebe obligatoriamente el estado concreto de la licencia y su transmisibilidad actual antes de abonar ninguna señal. La situación jurídica sigue evolucionando y varía según el tipo de licencia y el año de construcción del inmueble.
Paso a paso: cómo asegurar la licencia ETV en una compraventa
Precisamente porque el valor de un inmueble con licencia depende en gran medida de la correcta transmisión de esta, es necesario seguir un proceso estructurado:
- Solicitar la nota simple del Registro de la Propiedad — Comprueba si el inmueble está libre de cargas y si constan condiciones anotadas. → Comprobar el Registro de la Propiedad en España
- Verificar el estado de la licencia – Solicita los documentos originales de la ETV: número de licencia, fecha de la primera concesión, número de plazas, número de registro NRUA.
- Comprobar la restricción de transmisión – Las licencias del sorteo 2026 tienen una restricción de cinco años. También en licencias más antiguas: ¿Se solicitó recientemente una transmisión que podría estar aún pendiente?
- Incluir la licencia expresamente en el precontrato (arras) – El contrato de reserva o el contrato de arras debe contener la ETV como condición esencial: la compraventa queda sin efecto si la licencia no se transmite válidamente. → Contrato de reserva España
- Coordinar al abogado y al notario – El notario debe documentar la transmisión de la licencia en la Escritura Pública.
- Notificar el cambio a la Conselleria de Turisme tras el cambio de titularidad – Aclarar el plazo y el procedimiento conforme a la práctica administrativa vigente.
- Actualizar el registro NRUA – Todas las plataformas de reservas necesitan el número de registro correcto y actualizado.
Qué tipos de licencia existen y cuáles son transmisibles
| Tipo de licencia | Descripción | ¿En edificio plurifamiliar? | ¿Transmisible? |
|---|---|---|---|
| ETV (clásica) | Alquiler turístico durante todo el año, sin límite de tiempo | Sí (existente), no (nueva) | En principio sí, tener en cuenta las normas de moratoria |
| ETV60 | Residencia habitual, máx. 60 días/año | No | Limitada (vinculada a la residencia habitual) |
| Nueva licencia por sorteo (a partir de 2026) | Vivienda unifamiliar, adosada o pareada | No | Solo después de 5 años |
| Palma-licencia antigua | ETV concedida antes de la prohibición de Palma | Sí (existente) | En principio sí – muy valiosa |
Aviso: La licencia ETV60 está conceptualmente vinculada a la residencia principal del propietario. En caso de cambio de titularidad a una persona que no utilice el inmueble como residencia principal, el permiso de alquiler en esta categoría queda anulado. No compres un inmueble con ETV60 como inversión de capital sin haberlo aclarado previamente con un abogado.
Lo que una licencia ETV añade al valor del inmueble
La escasez de licencias transmisibles ha convertido el inmueble con licencia en un tipo de activo independiente. Los datos de mercado concretos no están respaldados en la investigación presente mediante comparativas de precios sistemáticas, pero la situación del mercado es inequívoca: varias agencias inmobiliarias y abogados confirman que los inmuebles con ETV vigente tienen una demanda notablemente superior a la de objetos comparables sin licencia.
Por qué el sobreprecio está estructuralmente justificado:
- Quien compra sin licencia existente, en Palma nunca podrá acceder al alquiler turístico, y en el resto de la isla solo mediante un sorteo con resultado incierto.
- Los costes de concesión de nuevas licencias (hasta 3.500 € por plaza) y el riesgo del sorteo están incorporados al precio.
- Una villa o finca con licencia genera ingresos de alquiler legales de forma inmediata desde el día de la entrega de llaves.
- Plataformas como Airbnb exigen obligatoriamente el número de registro NRUA — sin él no es posible publicar el anuncio.
La otra cara: quien paga demasiado por la licencia deberá poder justificar los ingresos por alquiler a lo largo de los años. Encarga un cálculo de rentabilidad antes de aceptar el sobreprecio.
Impuestos y obligaciones de declaración en la explotación de una ETV traspasada
Una ETV traspasada no exime de las obligaciones fiscales corrientes. En resumen:
| Impuesto / Obligación | ¿Quién? | Aviso |
|---|---|---|
| IRPF (impuesto sobre la renta, residentes) | Residentes | Ingresos por alquiler como rendimientos del capital o rendimientos de actividad económica |
| IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) | No residentes | Declaración trimestral; 19 % (UE/EEE) o 24 % |
| IVA | En servicios adicionales (limpieza, desayuno) | Comprobar si existen prestaciones sujetas a tributación |
| Tasa turística Baleares (ITAT) | El arrendador la recauda en nombre de la administración | Escalonada según temporada y categoría |
| Registro NRUA | Obligatorio | El número debe aparecer en todos los anuncios |
→ Más información sobre los aspectos fiscales como no residente: Tributar los ingresos por alquiler como no residente
Errores más frecuentes en la transmisión de la ETV
1. La licencia no queda fijada en el precontrato Sin una cláusula expresa en el contrato de arras o en el contrato de compraventa, no existe ningún derecho legalmente exigible a la transmisión de la licencia. El vendedor puede alegar en teoría que la licencia no forma parte del objeto de la compraventa.
2. Confundir la ETV60 con la ETV clásica Una ETV60 solo permite 60 días de alquiler al año y está vinculada a la residencia principal. Quien busca rentabilidad necesita una ETV clásica.
3. Tratar una licencia nueva obtenida por sorteo como inmediatamente transmisible Las licencias del sorteo de 2026 están sujetas a una prohibición de transmisión de cinco años. Un inmueble con una licencia recién concedida no puede venderse con dicha licencia durante un mínimo de cinco años.
4. No verificar la licencia de Palma en un edificio plurifamiliar En Palma existen licencias ETV antiguas para pisos que siguen siendo válidas. Sin embargo: ¿está la licencia correctamente inscrita en el NRUA? ¿Hay alguna suspensión administrativa pendiente? Esto debe comprobarse antes de la compra.
5. No actualizar la inscripción en el NRUA tras la compra Sin la actualización en el registro nacional, el inmueble sigue figurando a nombre del propietario anterior. En caso de litigio o de verificaciones por parte de las plataformas, esto puede ocasionar bloqueos.
6. Ofrecer servicios adicionales sin comprobar la obligación de IVA El arrendador que ofrezca limpieza, traslado o desayuno puede incurrir en la obligación de repercutir IVA. No es un problema específico de la ETV, pero sí uno que se pasa por alto con frecuencia al iniciar el alquiler.
¿Qué viene después? Gestión y mantenimiento del valor
Una vez que hayas asumido con éxito la ETV, comienza la explotación propiamente dicha. Algunos aspectos que debes tener en cuenta:
- Cédula de Habitabilidad: La cédula de habitabilidad debe estar en vigor y ajustarse al número de plazas licenciadas. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
- Certificado energético: Documento obligatorio para todos los inmuebles en alquiler. → Certificado energético España
- Seguro: Para los alquileres turísticos se aplican requisitos distintos a los del uso propio. → Seguro de hogar en España
- Comunidad de propietarios (Comunidad): En el caso de viviendas en edificios plurifamiliares, la comunidad puede acordar restricciones para los alquileres turísticos. → Comunidad de propietarios en España
- IBI e impuesto sobre el patrimonio: Impuestos periódicos que se devengan con independencia de la ETV. → Impuesto IBI en España
Lista de verificación para la transmisión de la ETV en la compraventa de inmuebles
- Solicitar al vendedor la escritura de la licencia y la fecha de la concesión inicial
- Número de plazas turísticas autorizadas documentado
- Número de registro NRUA disponible y vigente
- Estado de moratoria y transmisibilidad confirmados por un abogado
- Comprobada, en su caso, la prohibición de transmisión (5 años en licencias adjudicadas por sorteo)
- Tipo de ETV identificado (clásica / ETV60 / licencia antigua de Palma)
- Licencia incluida como elemento esencial del contrato en las arras/contrato de compraventa
- Notario informado de la transmisión de la licencia y documentado en la escritura
- Previsto el cambio de titularidad ante la Conselleria de Turisme tras la transmisión de la propiedad
- Registro NRUA actualizado a nombre del nuevo propietario
- Cédula de Habitabilidad comprobada en cuanto a su vigencia
- Certificado energético disponible
- Obligaciones fiscales (IRPF/IRNR, ITAT, IVA en su caso) comentadas con un asesor fiscal
Conclusión
La licencia ETV en Mallorca ya no es un mero trámite burocrático: es un activo independiente que determina la posibilidad de destinar un inmueble al uso turístico. La moratoria vigente desde 2022, la prohibición permanente en Palma, el decreto de abril de 2025 que prohíbe nuevas licencias para viviendas y la prohibición de transmisión durante 5 años para las licencias de nueva concesión han congelado el número de ETV transmisibles en un nivel reducido y estructuralmente consolidado. Ello convierte cada licencia existente, correctamente inscrita y válidamente transmitida, en un auténtico elemento diferenciador en el momento de la compra.
Quien lo hace correctamente —es decir, garantiza la licencia por contrato, documenta la transmisión de forma exhaustiva y controla las obligaciones fiscales desde el principio— no solo adquiere un inmueble, sino también el derecho a comercializarlo legalmente en uno de los mercados turísticos más atractivos de Europa.
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Fuentes oficiales
- Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: Autorizaciones y registro NRUA → https://www.caib.es
- BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Decreto abril 2025 y todos los actos jurídicos baleares → https://www.caib.es/govern/boib/
- Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonificación, contingentes, procedimiento de sorteo 2026 → https://www.conselldemallorca.net
- Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Asociación sectorial, asesoramiento sobre procedimientos de licencia, Tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
- Ajuntament de Palma: Normativa municipal sobre la prohibición de ETV en Palma → https://www.palma.cat
- AEAT (Agencia Tributaria): Obligaciones fiscales sobre ingresos por alquiler → https://www.aeat.es