ETV-Lizenz übertragen Mallorca: Transfer, Plaza-Stopp und Wert beim Kauf

Wer auf Mallorca eine Immobilie mit dem Ziel kauft, sie kurzfristig an Urlauber zu vermieten, stößt schnell auf drei Buchstaben: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Seit Februar 2022 gilt auf den Balearen ein Moratorium, das die Vergabe neuer Ferienvermietungslizenzen weitgehend einfriert. Das macht die ETV-Lizenz übertragen Mallorca zum zentralen Thema jedes renditeorientierten Immobilienkaufs. In diesem Ratgeber erfährst du, wie der Transfer einer bestehenden ETV-Lizenz beim Eigentümerwechsel rechtlich funktioniert, was das Decreto 4/2025 und das neue Losverfahren von März 2026 bedeuten, welche Lizenzen überhaupt übertragbar sind, wie du die Lizenz im Kaufvertrag absicherst und warum lizenzierte Objekte mittlerweile einen spürbaren Preisaufschlag erzielen.

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Was eine ETV-Lizenz ist – und warum sie so knapp geworden ist

Die ETV (Estancia Turística en Vivienda) ist die amtliche Genehmigung für die touristische Kurzzeitvermietung einer Wohnimmobilie auf den Balearen. Sie erlaubt die Vermietung für weniger als 30 Tage und berechtigt zur Eintragung auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Eine einmal erteilte ETV ist dauerhaft gültig – sie hat kein Ablaufdatum und muss nicht periodisch erneuert werden.

Die Lizenz ist an eine bestimmte Anzahl touristischer Plätze (plazas turísticas) gebunden, die für die Immobilie genehmigt wurden. Jeder Platz entspricht einem legal vermietbaren Gastbett. Die Summe aller genehmigten plazas auf der Insel ist das Kontingent, das der Consell de Mallorca verwaltet.

Seit dem 11. Februar 2022 hat die Balearenregierung keine neuen plazas mehr vergeben – und damit faktisch auch keine neuen ETVs. Das Moratorium sollte ursprünglich bis zur Vorlage neuer Zonierungsanforderungen befristet sein. Diese Überprüfung hat sich hingezogen, sodass das Moratorium in seiner Grundform bis 2026 wirksam blieb. Im März 2026 wurde erstmals wieder ein begrenztes Kontingent über ein Losverfahren vergeben – dazu mehr in einem eigenen Abschnitt.

Die Folge: Wer heute in die touristische Vermietung einsteigen will, kommt in der Regel nur über den Kauf einer Immobilie, die bereits eine gültige ETV trägt.

Das Dekret April 2025: Was sich strukturell geändert hat

Im April 2025 verabschiedete die Regierung von Marga Prohens (PP) mit Unterstützung von Vox das sogenannte Dekret über Maßnahmen zur Eindämmung des Tourismus. Es brachte mehrere wesentliche Strukturentscheidungen:

Achtung: Das Dekret bedeutet nicht, dass bestehende Lizenzen erlöschen. Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit bestehender ETV kauft, übernimmt eine legal weiterbestehende Lizenz. Nur neue plazas in dieser Gebäudekategorie sind versperrt.

Palma im Sonderfall: Permanentes Lizenzverbot

Während das Insel-Moratorium grundsätzlich einer politischen Revision zugänglich bleibt, ist die Situation in Palma de Mallorca eindeutig geregelt: Für die Hauptstadt gilt ein dauerhaftes Verbot neuer ETV-Lizenzen. Das gilt unabhängig davon, was auf Insel- oder Regionalebene entschieden wird.

Für Käufer bedeutet das: Eine Palma-Immobilie ohne bestehende ETV wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nie eine Lizenz für touristische Kurzzeitvermietung erhalten. Bestehende Palma-ETVs sind damit noch seltener und wertvoller als anderswo auf der Insel.

Das Losverfahren 2026: 1.069 neue Plätze

Im März 2026 öffnete der Consell de Mallorca ein neues Verfahren zur Vergabe von Ferienvermietungslizenzen – das erste seit dem Moratorium von 2022. Dabei wurden folgende Eckdaten bekannt:

Hinweis: Die Übertragungssperre von fünf Jahren für neu vergebene Lizenzen ist kaufrechtlich bedeutsam. Wer im Losverfahren 2026 eine neue Lizenz erhält, kann diese Immobilie mit Lizenz frühestens 2031 mit vollständig übertragbarer ETV verkaufen. Für Käufer ist das ein Due-Diligence-Pflichtpunkt.

Wie die Übertragung einer ETV-Lizenz beim Kauf funktioniert

Die ETV-Lizenz ist in Spanien grundsätzlich an die Immobilie gebunden, nicht an die Person des Eigentümers. Das klingt zunächst komfortabel, aber der Teufel steckt im Detail: Das Moratorium hat auch den Transfer bestehender Lizenzen zeitweise eingeschränkt.

Die rechtliche Grundstruktur

Unter normalen Bedingungen – also außerhalb von Moratorien und Sperren – läuft die Übertragung einer ETV so ab:

1. Verkäufer übergibt die Lizenzdokumentation mit allen plazas und der Registrierungsnummer aus dem Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Notar beurkundet den Eigentümerwechsel der Immobilie. Die Lizenz wird im Kaufvertrag explizit als Teil des Verkaufsgegenstands aufgeführt.
3. Käufer meldet den Eigentümerwechsel bei der zuständigen Tourismus-Behörde (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) und aktualisiert die Eintragung im NRUA.
4. Neue Registrierungsnummer oder Aktualisierung der bestehenden – alle Inserate auf Plattformen müssen diese Nummer ab sofort ausweisen.

Was das Moratorium für laufende Transfers bedeutet

Die Recherche zeigt, dass das Moratorium seit 2022 sowohl die Vergabe neuer Lizenzen als auch den Transfer bestehender Lizenzen zeitweise einschränkte. Für bereits laufende oder zukünftige Käufe gilt: Lass den konkreten Lizenzstatus und die aktuelle Transferierbarkeit zwingend von einem spezialisierten Anwalt prüfen, bevor du eine Anzahlung leistest. Die Rechtslage entwickelt sich weiter und variiert je nach Lizenztyp und Baujahr der Immobilie.

Schritt-für-Schritt: ETV-Lizenz beim Kauf absichern

Gerade weil der Wert einer lizenzierten Immobilie wesentlich von der reibungslosen Übertragung abhängt, braucht es einen strukturierten Ablauf:

1. Grundbuchauszug (Nota Simple) anfordern – Prüfe, ob die Immobilie lastenfrei ist und ob Auflagen vermerkt sind. → Grundbuch Spanien prüfen
2. Lizenzstatus verifizieren – Lass dir die Originaldokumente der ETV vorlegen: Lizenznummer, Datum der Ersterteilung, Anzahl der plazas, NRUA-Registrierungsnummer.
3. Übertragungssperre prüfen – Lizenzen aus dem Losverfahren 2026 sind fünf Jahre gesperrt. Auch bei älteren Lizenzen: War in jüngerer Zeit ein Transfer beantragt, der möglicherweise noch offen ist?
4. Lizenz explizit in den Vorvertrag (arras) aufnehmen – Der Reservierungsvertrag oder der arras-Vertrag muss die ETV als wesentliche Bedingung enthalten: Kauf scheitert, wenn die Lizenz nicht wirksam übergeht. → Reservierungsvertrag Spanien
5. Anwalt und Notar koordinieren – Der Notar muss die Lizenzübertragung in der Escritura Pública dokumentieren.
6. Ummeldung bei der Conselleria de Turisme nach Eigentumsübergang – Frist und Verfahren laut aktueller Verwaltungspraxis abklären.
7. NRUA-Eintrag aktualisieren – Alle Buchungsplattformen benötigen die korrekte, aktuelle Registrierungsnummer.

Welche Lizenztypen es gibt – und was übertragbar ist

Hinweis: Die ETV60-Lizenz ist konzeptionell an den Hauptwohnsitz des Eigentümers gebunden. Bei einem Eigentümerwechsel an eine Person, die die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzt, entfällt die Vermietungserlaubnis in dieser Kategorie. Kaufe kein Objekt mit ETV60 als Kapitalanlage, ohne das vorher anwaltlich abklären zu lassen.

Was eine ETV-Lizenz dem Immobilienwert hinzufügt

Die Knappheit an übertragbaren Lizenzen hat die lizenzierte Immobilie zu einem eigenständigen Asset-Typ gemacht. Konkrete Marktdaten sind aus der vorliegenden Recherche nicht in Form systematischer Preisvergleiche belegt – aber die Marktlage ist eindeutig: Mehrere Makleragenturen und Rechtsanwälte bestätigen, dass Immobilien mit gültiger ETV deutlich stärker nachgefragt werden als vergleichbare unlizenzierte Objekte.

Warum der Aufschlag strukturell gerechtfertigt ist:

• Wer ohne bestehende Lizenz kauft, kann in Palma nie und anderswo auf der Insel nur über ein Losverfahren mit unsicherem Ausgang in die touristische Vermietung einsteigen.
• Die Erteilungskosten für neue Lizenzen (bis zu 3.500 € pro Platz) und das Losrisiko sind eingepreist.
• Eine lizenzierte Villa oder Finca generiert sofort legale Mieteinnahmen ab dem Tag der Schlüsselübergabe.
• Plattformen wie Airbnb verlangen zwingend die NRUA-Registrierungsnummer – ohne sie kein Inserat.

Die Kehrseite: Wer zu viel für die Lizenz bezahlt, muss die Mieteinnahmen über Jahre hinweg rechtfertigen können. Lass eine Renditeberechnung anfertigen, bevor du auf den Aufschlag eingehst.

Steuern und Meldepflichten beim Betrieb einer übernommenen ETV

Eine übernommene ETV entbindet nicht von den laufenden steuerlichen Pflichten. Kurzgefasst:

→ Mehr zu den steuerlichen Aspekten als Nichtresident: Mieteinnahmen versteuern als Nichtresident

Häufigste Fehler beim ETV-Transfer

1. Lizenz nicht im Vorvertrag fixiert Ohne explizite Klausel im arras- oder Kaufvertrag gibt es keinen rechtlich durchsetzbaren Anspruch auf den Übergang der Lizenz. Verkäufer können theoretisch behaupten, die Lizenz sei nicht Teil des Kaufgegenstands.

2. ETV60 mit klassischer ETV verwechselt Eine ETV60 erlaubt nur 60 Vermietungstage pro Jahr und ist an den Hauptwohnsitz geknüpft. Wer auf Rendite aus ist, braucht eine klassische ETV.

3. Neue Losverfahren-Lizenz als sofort übertragbar behandelt Lizenzen aus dem Losverfahren 2026 unterliegen einer Übertragungssperre von fünf Jahren. Eine Immobilie mit frisch vergebener Lizenz ist für mindestens fünf Jahre nicht mit dieser Lizenz weiterverkaufbar.

4. Palma-Lizenz in Mehrfamilienhaus nicht verifiziert In Palma existieren ältere ETV-Lizenzen für Wohnungen, die weiterhin gültig sind. Aber: Ist die Lizenz im NRUA korrekt eingetragen? Ist keine Behördenaussetzung anhängig? Das muss vor dem Kauf geprüft werden.

5. NRUA-Eintrag nach Kauf nicht aktualisiert Ohne Aktualisierung im nationalen Register läuft die Immobilie noch auf den Vorbesitzer. Im Streitfall oder bei Plattform-Überprüfungen kann das zu Sperren führen.

6. Zusatzleistungen ohne IVA-Prüfung angeboten Wer als Vermieter Reinigung, Transfer oder Frühstück anbietet, kann in die IVA-Pflicht rutschen. Das ist kein ETV-spezifisches, aber ein häufig übersehenes Problem beim Start der Vermietung.

Was kommt danach? Betrieb und Wertsicherung

Hast du die ETV erfolgreich übernommen, beginnt der eigentliche Betrieb. Ein paar Punkte, die du auf dem Schirm haben solltest:

• Cédula de Habitabilidad: Die Bewohnbarkeitsbescheinigung muss gültig sein und zur lizenzierten Platzzahl passen. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Energiezertifikat: Pflichtdokument für alle vermieteten Immobilien. → Energiezertifikat Spanien
• Versicherung: Für touristische Vermietungen gelten andere Anforderungen als für die Eigennutzung. → Hausratversicherung Spanien
• Eigentümergemeinschaft (Comunidad): Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kann die Gemeinschaft Einschränkungen für touristische Vermietungen beschließen. → Eigentümergemeinschaft Spanien
• IBI und Vermögensteuer: Laufende Steuern, die unabhängig von der ETV anfallen. → IBI Steuer Spanien

Checkliste ETV-Transfer beim Immobilienkauf

• Lizenzurkunde und Datum der Ersterteilung vom Verkäufer vorlegen lassen
• Anzahl der genehmigten plazas turísticas dokumentiert
• NRUA-Registrierungsnummer vorhanden und gültig
• Moratoriumsstatus und Transferierbarkeit anwaltlich bestätigt
• Ggf. Übertragungssperre (5 Jahre bei Losverfahren-Lizenzen) geprüft
• ETV-Typ identifiziert (klassisch / ETV60 / Palma-Altlizenz)
• Lizenz als vertragswesentliches Element in arras/Kaufvertrag aufgenommen
• Notar über Lizenzübergang informiert und in Escritura dokumentiert
• Ummeldung bei Conselleria de Turisme nach Eigentumsübergang eingeplant
• NRUA-Eintrag auf neuen Eigentümer aktualisiert
• Cédula de Habitabilidad auf Gültigkeit geprüft
• Energiezertifikat vorhanden
• Steuerliche Pflichten (IRPF/IRNR, ITAT, ggf. IVA) mit Steuerberater besprochen

Fazit

Die ETV-Lizenz ist auf Mallorca längst kein bürokratisches Beiwerk mehr – sie ist ein eigenständiger Vermögenswert, der über die touristische Nutzbarkeit einer Immobilie entscheidet. Das Moratorium seit 2022, das permanente Palma-Verbot, das Dekret vom April 2025 mit dem Verbot neuer Wohnungslizenzen und die fünfjährige Übertragungssperre für neu vergebene Lizenzen haben den Bestand an übertragbaren ETVs auf ein knappes, strukturell gesichertes Niveau eingefroren. Das macht jede bestehende, korrekt eingetragene und wirksam übertragene Lizenz zu einem echten Alleinstellungsmerkmal beim Kauf.

Wer das richtig macht – also die Lizenz vertraglich absichert, den Transfer lückenlos dokumentiert und die steuerlichen Pflichten von Anfang an im Griff hat – kauft nicht nur eine Immobilie, sondern auch das Recht, sie in einem der attraktivsten Tourismusmärkte Europas legal zu vermarkten.

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Offizielle Quellen

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: Genehmigungen und NRUA-Register → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Dekret April 2025 und alle balearischen Rechtsakte → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonierung, Kontingente, Losverfahren 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Branchenverband, Beratung zu Lizenzverfahren, Tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: Städtische Regelungen zum ETV-Verbot in Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Steuerliche Pflichten bei Mieteinnahmen → https://www.aeat.es