Hipoteca Joven Mallorca & Aval: ecco come funziona il finanziamento al 100% per chi compra casa per la prima volta

Se sei giovane, vivi a Maiorca e vuoi finalmente comprare un appartamento tutto tuo, ti trovi di fronte a un problema che sembra insormontabile: i prezzi degli immobili sull’isola sono tra i più alti di tutta la Spagna, e i classici mutui bancari coprono al massimo l’80% del prezzo di acquisto. Raccogliere il restante 20% più le spese accessorie come capitale proprio è semplicemente impossibile per molti. È proprio qui che entra in gioco l’Hipoteca Joven Mallorca: l’IBAVI (Institut Balear de l’Habitatge) garantisce fino al 20% del prezzo di acquisto, così la banca può finanziare fino al 100% — senza bisogno di capitale proprio da versare. A livello nazionale, c’è poi l’Aval ICO per chi acquista la prima casa. Questa guida ti spiega come funzionano entrambi i programmi, quali requisiti devi soddisfare, quali vantaggi fiscali ci sono in più e come affrontare il processo passo dopo passo — con tutte le cifre concrete confermate dalla ricerca.

Vuoi sapere se hai i requisiti per ottenere contemporaneamente l’IBAVI-Aval, la garanzia ICO e l’esenzione ITP?

• 📩 Invia una richiesta personale — Analizzeremo la tua situazione gratuitamente e senza impegno
• Panoramica di tutti i costi relativi all'acquisto di un immobile a Maiorca

Cos’è la Nova Hipoteca Jove dell’IBAVI?

La Nova Hipoteca Jove non è un prestito statale diretto: l’IBAVI non ti versa denaro. Il programma fornisce invece una garanzia pubblica (Garantía) alla banca che eroga il finanziamento. Questa garanzia copre la parte del prezzo di acquisto che una banca normale non finanzierebbe: fino al 20% per i giovani acquirenti sotto i 40 anni, nonché per le famiglie numerose, i genitori single e le persone con disabilità. Per tutti gli altri aventi diritto, la garanzia arriva fino al 15%.

Da parte sua, la banca può così concedere un mutuo fino al 100% del prezzo di acquisto, a condizione che le proprie regole di concessione del credito lo consentano. In pratica, al momento sono tra gli altri CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença e Cajamar Caja Rural a stipulare contratti ipotecari di questo tipo nell’ambito di questo programma.

Nota: la garanzia dell'IBAVI non è un pass gratuito — la banca continuerà a verificare la tua solvibilità, il tuo reddito e la tua capacità di ripagare il debito. Senza una decisione positiva da parte della banca, la garanzia non verrà concessa.

Chi può usare il programma? I requisiti IBAVI in dettaglio

Requisiti personali

Affinché l'IBAVI approvi la tua fideiussione, devi soddisfare tutti i seguenti requisiti:

1. Nazionalità / Permesso di soggiorno: cittadinanza spagnola o dell'UE, oppure permesso di soggiorno regolare in Spagna.
2. Residenza nelle Baleari: almeno 5 anni di residenza ininterrotta o cumulativa nelle isole.
3. Nessun altro immobile di proprietà in Spagna — salvo rare eccezioni (quota ereditata, perdita della proprietà a causa di divorzio, calamità naturale, violenza domestica, attacchi terroristici o disabilità con mancanza di accessibilità dell’immobile esistente).
4. Limiti di reddito (reddito lordo annuo):

5. Limite di età per la garanzia del 20%: meno di 40 anni. I candidati più anziani, se soddisfano tutti gli altri criteri, ricevono al massimo il 15%.

Requisiti dell'immobile

• Si trova nelle Isole Baleari (Maiorca, Minorca, Ibiza, Formentera)
• Funge da residenza principale e permanente (primera residencia habitual y permanente)
• Prezzo di vendita, compresi gli annessi (garage, cantina): massimo 382.744,84 € — spese accessorie e tasse escluse

Attenzione: il vecchio limite di prezzo era di 270.000 €. L'aumento a 382.744,84 € è stato annunciato a marzo 2025 e permette a molti più acquirenti a Maiorca di accedere al programma.

L'ICO Aval: il complemento nazionale al programma IBAVI

Oltre al programma regionale IBAVI, c'è anche la garanzia statale dell'ICO (Instituto de Crédito Oficial), che copre anch'essa fino al 20% del prezzo di acquisto — e per gli immobili con classe di efficienza energetica da A a D arriva addirittura fino al 25%.

Secondo le nostre ricerche, questa garanzia era valida fino al 31 dicembre 2025. Al momento della chiusura di questo articolo, non era ancora stato confermato in via definitiva se e in che forma verrà prorogata nel 2026: informati direttamente presso l’ICO o la tua banca per conoscere la situazione attuale.

Nota: IBAVI-Aval e Aval ICO sono programmi alternativi e non cumulabili — di solito puoi usarne solo uno per la stessa transazione. Dato che l’IBAVI-Aval ha limiti di reddito decisamente più alti ed è pensato appositamente per il mercato delle Baleari, per molti acquirenti a Maiorca rappresenta l’opzione più interessante. Chiedi alla tua banca e a un consulente finanziario di farti fare i conti per entrambi gli scenari.

Esenzione dall'ITP e agevolazioni fiscali: quanto ti fa risparmiare davvero

Oltre alla garanzia ipotecaria, le Baleari offrono un sistema a scaglioni per l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), l’equivalente dell’imposta sul trasferimento di proprietà per gli immobili esistenti. Con un prezzo di acquisto di diverse centinaia di migliaia di euro, questa tassa rappresenta spesso la voce più consistente tra le spese accessorie.

Nota: il limite di prezzo ITP per le aliquote speciali è attualmente pari a 270.151,20 € — non coincide con il nuovo limite di prezzo di acquisto IBAVI di 382.744,84 €. Se il prezzo di acquisto si colloca tra questi due valori, potrai comunque beneficiare della garanzia IBAVI, ma non più dell’esenzione totale ITP né dell’aliquota del 2%.

Puoi trovare una panoramica completa di tutte le spese accessorie relative all'acquisto nella nostra guida alle spese accessorie di acquisto a Maiorca.

Sovvenzioni dirette: fino a 10.800 € in regalo

Oltre alle agevolazioni fiscali e alle garanzie sui mutui, il governo delle Baleari concede ai giovani che comprano casa per la prima volta un sussidio diretto. Secondo le fonti consultate, chi ha meno di 36 anni e acquista un immobile con un prezzo fino a 270.151,20 € può ricevere un contributo fino a 10.800 €, a condizione che il reddito non superi i limiti stabiliti.

Attenzione: questo contributo diretto è legato a specifici limiti di reddito e di prezzo di acquisto e va richiesto separatamente. Può essere combinato con la garanzia IBAVI, ma non necessariamente con tutti gli altri strumenti di sostegno contemporaneamente. Prima dell’acquisto, informati presso un centro di consulenza autorizzato o un gestore per sapere se è possibile combinare le diverse misure di sostegno.

Prodotti bancari: ecco cosa offrono davvero le banche partner

Il programma IBAVI funziona solo tramite istituti di credito partner accreditati. A marzo 2025, questi sono CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença e Cajamar Caja Rural. Altre banche offrono mutui per giovani acquirenti con rapporti prestito/valore più elevati, che però, senza la garanzia IBAVI, di solito si attestano tra il 90 e il 95%.

Ad esempio: l’istituto finanziario Imagin (filiale di CaixaBank) offre, nell’ambito del programma delle Baleari, un finanziamento fino al 90% del valore minore tra prezzo di acquisto e valore di stima, con un tasso fisso vincolato del 2,85% NIR (3,574% effettivo) se hai lo stipendio in conto e stipuli un’assicurazione sulla casa e sulla vita; senza questi vincoli, il tasso è del 3,60% NIR (4,084% effettivo). Queste condizioni possono cambiare: prendile come riferimento, non come offerte vincolanti.

Passo dopo passo: ecco come richiedere la garanzia IBAVI e un mutuo

1. Verifica i requisiti personali: età, documentazione sul reddito (IRPF degli ultimi anni), iscrizione all'empadronamento (Empadronamiento) da almeno 5 anni alle Baleari, nessun diritto di proprietà su altri immobili in Spagna.

   

2. Scegli un immobile: prezzo di acquisto ≤ 382.744,84 € (garage/cantina inclusi), situato nelle Baleari, da destinare a residenza principale permanente.

3. Verifica l’iscrizione nel registro immobiliare: prima difirmare il contratto di prenotazione, controlla la “Nota simple” presso il Registro de la Propiedad per verificare la presenza di gravami, ipoteche e lo stato del diritto di superficie. Per saperne di più: Verifica del registro immobiliare in Spagna.

4. Stipulare il contratto di prenotazione: di solito con un acconto compreso tra l'1% e il 3% del prezzo di acquisto. Dettagli: Contratto di prenotazione in Spagna.

5. Presentare la richiesta di mutuo presso una banca partner di IBAVI: DNI/NIE, ultime dichiarazioni dei redditi IRPF, certificato del datore di lavoro o prove di reddito per i lavoratori autonomi, Nota simple dell’immobile, tasación — a questo ci pensa la banca.

6. Richiedere la garanzia IBAVI: di solito questa procedura va avanti in parallelo alla richiesta di prestito presso l'istituto di credito. Spese di gestione: 0,50% dell'importo garantito (una tantum, a carico dell'acquirente).

7. Contratto di arras (contratto preliminare): dopo aver ricevuto una risposta positiva alla richiesta di mutuo, si stipula un contratto di compravendita privato (contrato de arras) con un acconto, di solito pari al 10%.

8. Notaio e Escritura: atto di compravendita redatto dal notaio, iscrizione dell’ipoteca. Maggiori informazioni sulla procedura: Acquisto di un immobile: procedura legale.

9. Pagamento dell’ITP e iscrizione nel registro immobiliare: dichiarare l’ITP (eventualmente con aliquota speciale o esenzione) all’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) entro 30 giorni dalla stipula dell’atto.

10. Presentare la domanda di sovvenzione all’IBAVI: se soddisfi i requisiti per il finanziamento diretto (fino a 10.800 €), presenta una domanda a parte.

Nota: Indirizzo IBAVI: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Sito web: ibavi.caib.es

Esempio di calcolo: cosa significa in pratica la garanzia IBAVI

Prendiamo ad esempio una compratrice di 30 anni con un reddito annuo di 38.000 €, che vorrebbe comprare un appartamento a Palma per 280.000 € (immobile già esistente).

Senza la garanzia IBAVI, la stessa acquirente, con un finanziamento all’80%, avrebbe dovuto mettere insieme 56.000 € di capitale proprio per l’acconto più circa 8.000 € di spese accessorie — per un totale di circa 64.000 €. La garanzia riduce l’importo alle sole spese accessorie.

Attenzione: in questo esempio il prezzo di acquisto supera la soglia di esenzione ITP di 270.151,20 €, quindi si applica l’aliquota del 2% (età 30 anni, non c’è più l’esenzione totale). Se hai meno di 30 anni, compri un immobile sotto i 270.151,20 € e rispetti tutti i limiti di reddito, paghi lo 0% di ITP — questo ti fa risparmiare fino a 21.600 € su 270.000 € (con l’aliquota standard dell’8%) o almeno 5.400 € (con l’aliquota del 2%).

Gli errori più comuni con l'Hipoteca Joven a Maiorca

1. Prezzo di acquisto di poco superiore a 270.151,20 € — Hai perso il vantaggio ITP, ma la garanzia IBAVI è ancora possibile. Molti acquirenti non sanno che la soglia di esenzione fiscale (270.151,20 €) e quella del prezzo di acquisto IBAVI (382.744,84 €) sono due cose diverse. Chi acquista per 280.000 €, perde l’aliquota ITP dello 0%, ma mantiene l’esenzione IBAVI.

2. La prova di residenza manca o è incompleta. Per ottenere l'IBAVI-Aval è obbligatorio avere risieduto nelle Baleari per 5 anni. Chi si è trasferito da poco non ha i requisiti necessari, nemmeno se effettua un cambio di residenza con effetto retroattivo.

3. Richiedi contemporaneamente l'Aval ICO e l'IBAVI-Aval. Le due garanzie non sono cumulabili per la stessa operazione. Se le richiedi entrambe, rischi che una o entrambe le richieste vengano respinte.

4. Tasación troppo bassa — Mancanza di fondi. La garantía copre fino al 20% del prezzo di acquisto, non del valore di stima. Se la tasación è inferiore al prezzo di acquisto, la banca finanzia al massimo il 100% del valore di stima. La differenza rispetto al prezzo di acquisto devi coprirla con i tuoi fondi propri.

5. Non hai richiesto separatamente la sovvenzione diretta. Il contributo diretto, che può arrivare fino a 10.800 €, non viene richiesto automaticamente insieme alla domanda di mutuo: si tratta di una procedura a sé stante presso l’IBAVI.

6. Possedere già un immobile in Spagna (anche solo per metà o gravato da debiti). Anche una piccola quota di eredità può far venir meno i requisiti per ottenere il sussidio, se non si applica nessuna delle deroghe previste.

Cosa succede dopo l'acquisto?

L'appuntamento dal notaio non segna la fine dei tuoi obblighi. Come proprietario a Maiorca, dovrai far fronte a spese regolari e adempimenti burocratici:

• IBI (imposta fondiaria): imposta comunale annuale sul valore catastale. Per saperne di più: Imposta IBI in Spagna
• Comunidad de propietarios: se vivi in un appartamento, fai parte della comunità di proprietari e sei tenuto a pagare le spese condominiali. Tutto quello che c'è da sapere: la comunità di proprietari in Spagna
• Imposta sul patrimonio: in Spagna sei soggetto a tassazione a partire da un determinato importo esente. Imposta sul patrimonio in Spagna
• Certificato energetico: documento obbligatorio se in futuro deciderai di affittare o vendere l'immobile. Certificato energetico in Spagna
• Assicurazione sulla mobilia domestica: spesso è un requisito della banca. Assicurazione sulla mobilia domestica in Spagna

Se in futuro volessi affittare l'appartamento a lungo termine, troverai tutte le informazioni necessarie alla voce " Affitto a lungo termine a Maiorca".

Lista di controllo: sono pronto per l’Hipoteca Joven e la garanzia IBAVI?

• Ho meno di 40 anni (per la garanzia del 20%; meno di 36 per l'ITP del 2%; meno di 30 per l'ITP dello 0%)
• Sono residente alle Baleari da almeno 5 anni (complessivamente)
• Il mio stipendio lordo annuale è inferiore a 60.666,65 € (per una persona sola) o a 68.250 € (per una coppia)
• Non possiedo altri immobili in Spagna (o rientro in una delle eccezioni previste)
• Il prezzo di acquisto, compreso il posto auto, è pari o inferiore a 382.744,84 €
• L'immobile si trova nelle Baleari e diventerà la mia residenza principale a lungo termine
• Ho a disposizione in contanti almeno circa 8.000–12.000 € per le spese accessorie (ITP, notaio, registro immobiliare, tasse)
• Ho presentato all'AEAT tutte le mie dichiarazioni dei redditi IRPF degli ultimi anni
• Ho contattato una delle banche partner (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Ho verificato se hai diritto al sussidio diretto (fino a 10.800 €)

Conclusione

La Nova Hipoteca Jove dell’IBAVI è uno dei programmi di acquisto di case per i giovani più concreti e meglio finanziati in Spagna. Il prezzo di acquisto aumentato, che ora arriva fino a 382.744,84 €, rende il programma accessibile a una fetta molto più ampia del mercato di Maiorca rispetto a prima della riforma del 2025. In combinazione con l’esenzione dall’ITP per chi ha meno di 30 anni e il possibile contributo diretto fino a 10.800 €, si ottiene un pacchetto che crea un vero potere d’acquisto — ma solo se tutti gli elementi vengono richiesti correttamente e coordinati tra loro.

La trappola più grande non è la qualificazione, ma il coordinamento: chi affronta la richiesta di sovvenzioni, l’esenzione fiscale, la garanzia IBAVI e il finanziamento bancario senza un supporto professionale rischia di perdere alcuni vantaggi. Prima di firmare una prenotazione, fatti calcolare per iscritto l’intero quadro dei costi.

Fonti ufficiali

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (Descrizione del programma e requisiti): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Requisiti: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Portale principale di IBAVI: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (Amministrazione ITP): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (Garanzia ICO): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – Gazzette ufficiali con le basi giuridiche: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Governo delle Isole Baleari – Assessorato alla Mobilità e all’Abitazione: https://www.caib.es