Hipoteca Joven a Maiorca: mutuo al 100 % con la garanzia IBAVI

Se sei giovane, vivi a Maiorca e vorresti finalmente comprare casa, potresti trovarti davanti a un ostacolo che sembra insormontabile: i prezzi degli immobili sull’isola sono tra i più alti della Spagna e i mutui tradizionali coprono al massimo l’80 % del prezzo d’acquisto. Per molti è semplicemente impossibile mettere da parte il restante 20 %, oltre alle spese accessorie. È qui che entra in gioco la Hipoteca Joven Mallorca: l’IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) garantisce fino al 20 % del prezzo d’acquisto, consentendo alla banca di finanziare fino al 100 %, senza che tu debba avere i risparmi necessari per l’anticipo. A livello nazionale esiste inoltre l’Aval ICO per chi compra la sua prima casa. In questa guida scoprirai come funzionano i 2 programmi, quali requisiti devi soddisfare, di quali agevolazioni fiscali puoi usufruire e come procedere passo dopo passo, con tutte le cifre verificate.

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Che cos’è la Nova Hipoteca Jove dell’IBAVI?

La Nova Hipoteca Jove non è un prestito erogato direttamente dallo Stato: l’IBAVI non ti versa denaro. Il programma offre invece alla banca che concede il mutuo una garanzia pubblica (Garantía). Questa copre la parte del prezzo d’acquisto che una banca normalmente non finanzierebbe: fino al 20 % per chi ha meno di 40 anni, per le famiglie numerose, per i genitori single e per le persone con disabilità. Per gli altri aventi diritto, la garanzia arriva fino al 15 %.

La banca può così concedere un mutuo che copra fino al 100 % del prezzo d’acquisto, purché le sue regole per la concessione del credito lo consentano. Attualmente, tra le banche che stipulano mutui nell’ambito del programma figurano CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença e Cajamar Caja Rural.

Attenzione: la garanzia dell’IBAVI non comporta l’approvazione automatica del mutuo. La banca valuterà comunque la tua affidabilità creditizia, il tuo reddito e la tua capacità di pagare le rate. Senza l’approvazione della banca, non viene concessa alcuna garanzia.

Chi può accedere al programma? I requisiti dell’IBAVI nel dettaglio

Requisiti personali

Per ottenere la garanzia dell’IBAVI, devi soddisfare tutti i seguenti requisiti:

1. Cittadinanza / soggiorno: avere la cittadinanza spagnola o di un paese dell’UE, oppure soggiornare legalmente in Spagna.
2. Residenza alle Baleari: risiedere sulle isole da almeno 5 anni, anche non consecutivi.
3. Non possedere altri immobili a uso abitativo in Spagna — salvo alcune eccezioni: una quota ereditata, la perdita della proprietà in seguito a divorzio, catastrofe, violenza domestica o attentato terroristico, oppure una disabilità per la quale l’immobile già posseduto non è accessibile.
4. Limiti di reddito (reddito annuo lordo):

5. Limite di età per la garanzia del 20 %: avere meno di 40 anni. Chi ha 40 anni o più può ottenere al massimo il 15 %, se soddisfa tutti gli altri requisiti.

Requisiti dell’immobile

• Si trova alle Baleari (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
• Da utilizzare come abitazione principale e residenza permanente (primera residencia habitual y permanente)
• Prezzo d'acquisto, pertinenze incluse (garage, cantina), non superiore a 382.744,84 € — escluse le spese accessorie e le imposte

Attenzione: il precedente limite di prezzo era di 270.000 €. L'aumento a 382.744,84 € è stato annunciato nel marzo 2025 e consente a molti più acquirenti a Maiorca di accedere al programma.

Aval ICO: la misura nazionale che affianca il programma IBAVI

Accanto al programma regionale IBAVI c'è anche Aval ICO, la garanzia statale dell'Instituto de Crédito Oficial, che copre fino al 20 % del prezzo d'acquisto. Per gli immobili in classe energetica da A a D, la copertura arriva fino al 25 %.

Secondo le informazioni raccolte, Aval ICO era in vigore fino al 31 dicembre 2025. Al momento della chiusura di questo articolo non era ancora stato confermato se e in quale forma sarebbe proseguito nel 2026: verifica la situazione aggiornata direttamente con l'ICO o con la tua banca.

Nota: IBAVI-Aval e Aval ICO sono programmi alternativi, non cumulabili: di norma puoi usarne solo 1 per lo stesso acquisto. Poiché IBAVI-Aval prevede limiti di reddito molto più alti ed è pensato per il mercato delle Balearen, per molti acquirenti a Mallorca è la soluzione più interessante. Chiedi alla tua banca e a un consulente finanziario di fare i conti per entrambe le possibilità.

Esenzione dall'ITP e agevolazioni fiscali: quanto puoi risparmiare davvero

Oltre alla garanzia sul mutuo, nelle Balearen l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), l'imposta dovuta per l'acquisto di immobili già esistenti, prevede aliquote differenziate. Se il prezzo d'acquisto è di diverse centinaia di migliaia di euro, spesso è la voce più consistente tra le spese accessorie.

Nota: Dal 14 giugno 2026, la soglia per accedere alle aliquote speciali dell’ITP è di 331.859,70 € (Mallorca e Menorca). L’agevolazione si applica però solo ai primi 270.151,20 €; la parte eccedente è tassata con l’aliquota ordinaria. Questa soglia non coincide con il limite di prezzo d’acquisto previsto dall’IBAVI, pari a 382.744,84 €. Se il prezzo d’acquisto è compreso tra questi 2 importi, puoi beneficiare della garanzia IBAVI, ma non dell’esenzione totale dall’ITP né dell’aliquota del 2 % sull’intero importo.

Trovi una panoramica completa delle spese accessorie nella nostra guida ai costi accessori per l’acquisto di una casa a Mallorca.

Contributo diretto: 10.000 € per abitazione

Oltre alle agevolazioni fiscali e alle garanzie sui mutui, il governo delle Baleari concede un contributo diretto di 10.000 € per abitazione. Puoi richiederlo se hai fino a 40 anni compresi, hai vissuto senza interruzioni nelle Baleari nei 5 anni immediatamente precedenti la domanda e acquisti un’abitazione sulle isole, già costruita o in costruzione, a partire dal 1 gennaio 2026. L’abitazione deve essere la tua residenza principale per almeno 5 anni. Se l’acquisto è condiviso tra 2 persone, il contributo viene ripartito in base alle rispettive quote di proprietà. Le domande si possono presentare dal 17 luglio 2026 al 31 dicembre 2027, o fino a esaurimento dei fondi, e vengono esaminate in ordine di arrivo.

Attenzione: per ottenere questo contributo diretto devi rispettare precisi limiti di reddito e di prezzo d’acquisto e presentare una domanda separata. Puoi abbinarlo alla garanzia IBAVI, ma non è detto che sia cumulabile con tutte le altre agevolazioni. Prima di acquistare, chiedi a un centro di consulenza autorizzato o a un gestor quali misure puoi combinare.

Mutui bancari: cosa offrono le banche convenzionate

Il programma IBAVI è accessibile solo tramite gli istituti di credito convenzionati. A marzo 2025 erano CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença e Cajamar Caja Rural. Altre banche offrono mutui per giovani acquirenti che finanziano una quota più alta del valore dell’immobile, ma senza la garanzia IBAVI di solito si fermano al 90–95 %.

Per esempio, nell’ambito del programma delle Baleari, Imagin (controllata di CaixaBank) finanzia fino al 90 % del minore tra il prezzo d’acquisto e il valore di perizia. Il tasso fisso è del 2,85 % NIR (3,574 % effettivo) se accrediti lo stipendio e stipuli un’assicurazione sulla casa e una sulla vita; senza questi requisiti, il tasso è del 3,60 % NIR (4,084 % effettivo). Le condizioni possono cambiare: considerale indicative, non offerte vincolanti.

Come richiedere la garanzia IBAVI e il mutuo, passo dopo passo

1. Verifica i requisiti personali: età, documentazione dei redditi (dichiarazioni IRPF degli ultimi anni), residenza registrata (Empadronamiento) alle Baleari da almeno 5 anni e assenza di diritti di proprietà su altri immobili in Spagna.

2. Scegli l’immobile: prezzo d’acquisto non superiore a 382.744,84 € (garage e cantina inclusi), ubicazione alle Baleari e intenzione di usarlo come abitazione principale stabile.

3. Fai controllare la situazione dell’immobile nel registro: prima di firmare il contratto di prenotazione, verifica nella Nota Simple del Registro de la Propiedad la presenza di vincoli e ipoteche, oltre alla situazione urbanistica. Per saperne di più: Come controllare il registro immobiliare in Spagna.

4. Firma il contratto di prenotazione: di solito è previsto un acconto compreso tra l’1 % e il 3 % del prezzo d’acquisto. Per i dettagli: Il contratto di prenotazione in Spagna.

5. Presenta la domanda di mutuo a una banca convenzionata con IBAVI: servono DNI/NIE, dichiarazioni IRPF recenti, attestazione del datore di lavoro o documentazione dei redditi se lavori in proprio e Nota Simple dell’immobile. La banca provvederà a richiedere la perizia di stima (tasación).

6. Richiedi la garanzia IBAVI: di norma la richiesta viene presentata tramite la banca, parallelamente alla domanda di mutuo. La commissione è pari allo 0,50 % dell’importo garantito e viene pagata una sola volta dall’acquirente.

7. Firma il contratto di arras (preliminare): dopo l’approvazione del mutuo, si stipula un contratto privato di compravendita (contrato de arras), versando di norma un acconto del 10 %.

8. Vai dal notaio per la Escritura Pública: il notaio formalizza l’acquisto e viene iscritta l’ipoteca. Per saperne di più: Acquistare un immobile: l’iter legale.

9. Paga l’ITP e registra la proprietà: presenta la dichiarazione ITP, eventualmente con aliquota agevolata o esenzione, all’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) entro 30 giorni dall’atto notarile.

10. Richiedi il contributo diretto: se soddisfi i requisiti, richiedi separatamente i 10.000 € alla Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad (online su adquisiciohabitatge.caib.es).

Nota: indirizzo IBAVI: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Sito web: ibavi.caib.es

Esempio di calcolo: cosa comporta in pratica la garanzia IBAVI

Immagina un’acquirente di 30 anni, con un reddito annuo di 38.000 €, che vuole comprare un appartamento a Palma al prezzo di 280.000 € (immobile già esistente).

Senza l’IBAVI-Aval, con un mutuo pari all’80 % del prezzo la stessa acquirente avrebbe dovuto versare 56.000 € di tasca propria come anticipo, più circa 9.000 € di spese accessorie: in totale, circa 65.000 €. Grazie alla garanzia, deve coprire solo le spese accessorie.

Attenzione: l’acquirente dell’esempio ha 30 anni, quindi non rientra più nelle agevolazioni riservate a chi ha meno di 30 anni. Paga l’aliquota ridotta del 2 % sui primi 270.151,20 € e l’8 % sulla parte restante. Se avesse meno di 30 anni e soddisfacesse tutti gli altri requisiti, non pagherebbe l’ITP sui primi 270.151,20 €; soltanto i restanti 9.848,80 € sarebbero tassati all’8 %, per un totale di 787,90 €. Dal 14 giugno 2026, a Maiorca questa regola si applica agli acquisti fino a 331.859,70 € (Ley 4/2026).

Gli errori più comuni con la Hipoteca Joven a Maiorca

1. Confondere i limiti dell’agevolazione ITP con quelli dell’IBAVI-Aval. A Maiorca, l’agevolazione ITP per chi ha meno di 30 o 36 anni si applica agli acquisti fino a 331.859,70 €, ma riguarda solo i primi 270.151,20 €; la parte restante è tassata all’8 %. Per l’IBAVI-Aval, invece, il prezzo massimo d’acquisto è 382.744,84 €. Se acquisti un immobile a un prezzo compreso tra 331.859,70 € e 382.744,84 €, perdi del tutto l’agevolazione ITP, ma puoi ancora usufruire dell’IBAVI-Aval.

2. Non avere la documentazione che attesta la residenza, o averla incompleta. Per ottenere l’IBAVI-Aval devi risiedere nelle Baleari da 5 anni. Se ti sei trasferito da poco, non hai diritto alla garanzia, neppure se registri il cambio di residenza con effetto retroattivo.

3. Richiedere contemporaneamente l’Aval ICO e l’IBAVI-Aval. Non puoi usare entrambe le garanzie per lo stesso acquisto. Se le richiedi tutte e 2, rischi che venga respinta 1 domanda o che vengano respinte entrambe.

4. Una tasación (perizia di stima) troppo bassa lascia una parte del prezzo senza copertura. L’IBAVI-Aval copre fino al 20 % del prezzo d’acquisto, non del valore di perizia. Se la tasación è inferiore al prezzo d’acquisto, la banca finanzia al massimo il 100 % del valore di perizia. Devi coprire la differenza con fondi tuoi.

5. Non richiedere separatamente il contributo diretto. Il contributo diretto di 10.000 € non viene richiesto automaticamente quando presenti la domanda di mutuo: devi fare una domanda a parte alla Conselleria de Vivienda.

6. Possedere già un immobile in Spagna (anche solo per metà o gravato da debiti). Anche una piccola quota ereditata può farti perdere il diritto all’agevolazione, se non si applica nessuna delle eccezioni previste.

Cosa succede dopo l’acquisto?

Con la firma dal notaio non finiscono i tuoi obblighi. Se possiedi un immobile a Mallorca, devi sostenere spese periodiche e rispettare alcuni obblighi di comunicazione:

• IBI (imposta sugli immobili): È un’imposta comunale annuale calcolata sul valore catastale. Per saperne di più: IBI in Spagna
• Comunidad de Propietarios: Se acquisti un appartamento, entri a far parte della comunità dei proprietari e devi contribuire alle spese comuni. Tutto quello che devi sapere: Comunità dei proprietari in Spagna
• Imposta sul patrimonio: In Spagna si paga se il patrimonio supera determinate soglie di esenzione. Imposta sul patrimonio in Spagna
• Certificato energetico: È obbligatorio se in seguito affitti o vendi l’immobile. Certificato energetico in Spagna
• Assicurazione sul contenuto della casa: Spesso è richiesta dalla banca. Assicurazione sul contenuto della casa in Spagna

Se in futuro vorrai affittare l’appartamento a lungo termine, trovi tutte le informazioni necessarie alla pagina Affitti a lungo termine a Mallorca.

Lista di controllo: ho i requisiti per la Hipoteca Joven & IBAVI-Aval?

• Ho meno di 40 anni (per la garanzia del 20 %; meno di 36 anni per l’ITP al 2 %; meno di 30 anni per l’ITP allo 0 %)
• Risiedo nelle Baleari da almeno 5 anni complessivi
• Il mio reddito annuo lordo è inferiore a 60.666,65 € (se acquisto da solo) o a 68.250 € (se acquistiamo in 2)
• Non possiedo altri immobili in Spagna (oppure rientro in una delle eccezioni previste)
• Il prezzo d’acquisto, incluso il posto auto, non supera 382.744,84 €
• L’immobile si trova nelle Baleari e diventerà la mia residenza principale permanente
• Ho a disposizione almeno 8.000–12.000 € circa per le spese accessorie (ITP, notaio, registro immobiliare e commissioni)
• Ho presentato all’AEAT tutte le dichiarazioni IRPF degli ultimi anni
• Ho contattato una delle banche convenzionate (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Ho verificato se ho diritto al contributo diretto (10.000 €)

Conclusioni

La Nova Hipoteca Jove dell’IBAVI è uno dei programmi più concreti e dotati di maggiori risorse per aiutare i giovani ad acquistare casa in Spagna. Il prezzo massimo d’acquisto, salito a 382.744,84 €, rende il programma accessibile per una parte molto più ampia del mercato immobiliare di Mallorca rispetto a prima della riforma del 2025. Insieme all’esenzione dall’ITP per chi ha meno di 30 anni e al possibile contributo diretto di 10.000 €, queste misure aumentano davvero la capacità di acquisto, ma solo se richiedi ogni agevolazione correttamente e coordini tutte le pratiche.

L’ostacolo principale non è soddisfare i requisiti, ma coordinare le pratiche: se presenti la domanda per il contributo, richiedi l’esenzione fiscale, la garanzia IBAVI e il finanziamento bancario senza l’aiuto di un professionista, rischi di perdere alcune agevolazioni. Prima di firmare un accordo di prenotazione, fatti mettere per iscritto un calcolo completo di tutti i costi.

Fonti ufficiali

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (descrizione del programma e requisiti): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Requisitos: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Portale principale IBAVI: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (gestione dell’ITP): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (Aval ICO): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – bollettini ufficiali con i riferimenti normativi: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Mobilitat i Habitatge: https://www.caib.es