Okupas op Mallorca: hoe verloopt de ontruiming?

Na een langer verblijf in Duitsland kom je terug bij je finca of appartement op Mallorca en ontdek je dat er vreemden wonen. Dat is geen verhaal dat alleen in de media voorkomt: in heel Spanje werden in 2024 16.426 gevallen van illegale woningbezetting geregistreerd, een stijging van 7,4 procent ten opzichte van het jaar ervoor. Voor eigenaren op Mallorca is bescherming tegen Okupas dan ook een actueel onderwerp. In deze gids lees je wat de nieuwe regels onder de Ley Orgánica 1/2025 betekenen. Het doorslaggevende verschil is dat tussen een bewoonde woning (morada) en een leegstaande vakantiewoning: dit bepaalt wat de politie mag doen, niet de vermeende termijn van 48 uur. Je leest ook hoe de ontruimingsprocedure precies verloopt, welke maatregelen je kunt nemen om problemen te voorkomen en welke fouten het vaakst worden gemaakt, zodat je bij een bezetting geen tijd verliest.

• Juridische zaken rond je woning

Wat zijn Okupas en waarom speelt dit op Mallorca?

De term „Okupa" komt van het Spaanse werkwoord ocupar (bezetten) en duidt mensen aan die zonder enig recht met geweld een pand van iemand anders binnendringen. Het probleem vindt zijn oorsprong in de Spaanse financiële crisis van 2008–2014: meer dan 600.000 gedwongen verkopen lieten honderdduizenden panden leeg achter. Wat destijds begon uit sociale nood, is deels uitgegroeid tot een georganiseerd verdienmodel.

Goed georganiseerde groepen speuren gericht naar panden die langere tijd onbewoond lijken. Juist dat maakt eigenaren op Mallorca die in een Duitstalig land wonen kwetsbaar: velen gebruiken hun woning alleen in een bepaald seizoen of als 2e woning en zijn meerdere maanden per jaar niet op het eiland. Sommige netwerken van krakers eisen vervolgens geld om het pand „vrijwillig" te verlaten of verhuren het bezette pand zelfs illegaal door.

Volgens de beschikbare gegevens zijn vooral leegstaande panden van banken en vakantiewoningen op rustige locaties buiten het hoogseizoen getroffen. Op de Balearen nam het aantal bezettingen in sommige perioden sterker toe dan elders: tussen januari en september 2021 steeg het aantal gemelde bezettingen op de Balearen met 73,9 procent naar 407 gevallen, aanzienlijk meer dan de landelijke stijging van 18 procent in dezelfde periode.

Wat echt bepalend is: morada of geen morada

Over Okupación doet een hardnekkige „48-uursregel“ de ronde: als je binnen 48 uur reageert, zou de politie meteen kunnen ontruimen; daarna zou een rechter nodig zijn. Deze termijn staat in geen enkele Spaanse wet, niet in de Código Penal en ook niet in de Ley de Enjuiciamiento Criminal. Het is een in de praktijk gebruikte vuistregel om de flagrancia te beoordelen, geen wettelijke regel. Wie erop vertrouwt, rekent op een zekerheid die niemand heeft gegeven.

Doorslaggevend is in plaats daarvan wat voor pand is bezet. Het Spaanse recht onderscheidt 2 strafbare feiten:

Belangrijk voor eigenaren van vakantiewoningen: Of je vakantiewoning een morada is, hangt af van de omstandigheden, niet van de aanduiding „Ferienhaus“. Ook een ingerichte tweede woning die je regelmatig gebruikt en die is aangesloten op water en elektriciteit, kan volgens de rechtspraak een morada zijn. Dan geldt art. 202 CP. Een leegstaand pand dat niemand als woning gebruikt, valt daarentegen onder usurpación volgens art. 245 CP. Is er geen sprake van een morada en is het strafbare feit niet op dat moment gaande, dan ontruimt de politie doorgaans niet zonder rechterlijk bevel. Het maakt daarbij niet uit of er 6 of 48 uur zijn verstreken. Het Openbaar Ministerie of je advocaat kan dat bevel al aan het begin van de procedure als voorlopige maatregel aanvragen.

Waarom snel handelen toch belangrijk is

Dat er geen wettelijke termijn geldt, betekent niet dat tijd er niet toe doet. Tijd speelt alleen op een andere manier een rol. Als je een bezetting meldt terwijl die plaatsvindt, kan de politie ingrijpen wegens flagrancia (ontdekking op heterdaad). Of daarvan sprake is, is een feitelijke vraag: het hangt ervan af of het strafbare feit nog gaande is of net heeft plaatsgevonden en of dat aantoonbaar is, niet van een verstreken termijn. Hoe eerder je van de bezetting hoort en die meldt, hoe groter de kans dat dit van toepassing is. Daarom zijn buren, een beheerder of een alarmsysteem met bewaking op afstand het effectiefst. Niet omdat ze helpen een termijn te halen, maar omdat ze direct ingrijpen mogelijk kunnen maken.

Let op: Ook de Ley Orgánica 1/2025 heeft geen 48-uursregel ingevoerd. De wet heeft huisvredebreuk (art. 202 CP) en bezetting (art. 245 CP) toegevoegd aan de strafbare feiten die via de versnelde procedure (juicio rápido) kunnen worden behandeld (art. 795 LECrim). Dat versnelt zaken waarin de politie een proces-verbaal opmaakt (atestado) en de bezetters voor de dienstdoende rechter brengt of oproept. Het Openbaar Ministerie behandelt de vreedzame bezetting van een leegstaand pand (art. 245.2 CP) nog steeds volgens de procedure voor lichte strafbare feiten. Geen van beide procedures vervangt een rechterlijk bevel.

De Ley Orgánica 1/2025: wat de nieuwe wet echt verandert

In april 2025 trad de Ley Orgánica 1/2025 in werking, in de volksmond bekend als de anti-okupawet. Een belangrijke wijziging is de aanpassing van artikel 795 van het Spaanse Wetboek van Strafvordering: bepaalde gevallen van huisvredebreuk en illegale bezetting kunnen nu via een versnelde procedure (juicio rápido) worden behandeld.

Wat er concreet is veranderd

Let op: De spoedprocedure geldt uitdrukkelijk niet voor huurgeschillen. Het gaat dan om huurders die in de woning blijven nadat hun contract is afgelopen of die een huurachterstand hebben. Deze zaken vallen nog steeds onder het civiele recht en worden behandeld via het juicio verbal of juicio ordinario.

Waar de hervorming haar grenzen kent

De praktijk is genuanceerder: volgens berichten zijn in kleinere gerechtelijke arrondissementen op Mallorca, bij duidelijk bewijs, panden daadwerkelijk binnen 2 tot 3 weken ontruimd. Bij rechtbanken met een hoge werkdruk – bijvoorbeeld in de provincie Alicante of in Barcelona – noemde een rechter uit Madrid de termijn van 15 dagen onrealistisch. Ook de versnelde procedure wordt afgeremd door het chronische personeelstekort in de Spaanse rechtspraak: als de bezorging van gerechtelijke stukken maanden achterloopt, helpen kortere termijnen weinig.

Strafrecht of civiel recht: welke procedure is de juiste?

Een van de meest voorkomende misverstanden onder getroffen eigenaren is dat ze deze 2 juridische routes door elkaar halen.

Als iemand aanvankelijk rechtmatig in de woning is getrokken (als huurder) en nu weigert te vertrekken, heeft aangifte weinig zin. Dan is desahucio de juiste weg. Die procedure loopt via de civiele rechter, los van de nieuwe spoedprocedure.

De civiele spoedprocedure volgens Ley 5/2018

Naast de strafrechtelijke procedure bestaat er sinds 2018 een aparte civiele procedure tegen krakers. Daarvoor heeft Ley 5/2018 het burgerlijk procesrecht gewijzigd (art. 250.1.4, 437.3 bis, 441.1 bis en 444.1 bis LEC). Natuurlijke personen die eigenaar of rechtmatige bezitter van de woning zijn, kunnen deze procedure gebruiken. Dat geldt ook voor organisaties zonder winstoogmerk en publieke eigenaren van sociale woningen. Bedrijven en banken kunnen er geen gebruik van maken.

• De vordering kan worden ingesteld tegen de „unbekannten Bewohner“ van de woning; je hoeft de namen van de krakers niet te kennen. Je moet bewijs van je bezitsrecht bijvoegen, zoals de Escritura en een recente Nota Simple.
• Als je om onmiddellijke teruggave van de woning verzoekt, draagt de rechtbank de bewoners op om binnen 5 dagen een document te overleggen waaruit blijkt dat zij er mogen verblijven, zoals een huurcontract.
• Kunnen zij zo’n document niet overleggen, dan gelast de rechtbank bij beschikking de onmiddellijke teruggave van de woning. Tegen deze beschikking staat geen beroep open.
• Met toestemming van de bewoners brengt de rechtbank de sociale diensten op de hoogte, zodat die binnen 7 dagen kunnen beoordelen welke beschermingsmaatregelen mogelijk zijn.

Welke aanpak in jouw geval het snelst resultaat oplevert — aangifte, een civiele procedure of allebei — hangt af van de woning, het beschikbare bewijs en de bevoegde rechtbank. Je kunt dit het beste bespreken met een advocaat ter plaatse.

Stap voor stap: wat doe je als het zover is?

Als je merkt of gegronde redenen hebt om te vermoeden dat je pand wordt gekraakt, zijn de komende uren beslissend.

1. Bel onmiddellijk de lokale politie (Policía Local) of de Guardia Civil – via 112 (alarmnummer) of 062 (Guardia Civil). Leg duidelijk uit dat het mogelijk om huisvredebreuk gaat.
2. Houd de Nota Simple bij de hand – Zonder recent uittreksel uit het eigendomsregister (Nota Simple) neemt de politie een aangifte vaak niet serieus. Sla dit document bij voorkeur digitaal op je smartphone op. Je kunt de Nota Simple online opvragen bij het Registro de la Propiedad.
3. Doe aangifte (denuncia) – Bij de politie of rechtstreeks bij de rechtbank (Juzgado de Instrucción). Voor de snelprocedure is een proces-verbaal van de politie (atestado) nodig; doe je rechtstreeks aangifte bij de rechtbank, dan volgt doorgaans de reguliere procedure. Daarnaast, of als alternatief, kun je een civielrechtelijke spoedprocedure op grond van Ley 5/2018 overwegen.
4. Schakel een advocaat in – Een in vastgoedrecht gespecialiseerde advocaat (abogado) in Palma weet welke rechtbank bevoegd is en kan helpen de procedure te versnellen. Probeer de procedure niet zonder advocaat te voeren.
5. Verzamel bewijsmateriaal – Foto’s, getuigenverklaringen, camerabeelden en vastgelegde communicatie. Hoe duidelijker je kunt aantonen dat het pand van jou is en dat er illegaal is ingebroken, hoe sneller de rechter een bevel kan uitvaardigen.
6. Sluit de nutsvoorzieningen NIET af – Sluit de stroom of het water niet af. Dat is in Spanje strafbaar (delito de coacciones) en kan je zaak schaden.
7. Wacht de zitting en het ontruimingsbevel af – In de snelprocedure kan het bevel binnen enkele weken komen; in de reguliere procedure moet je rekening houden met maanden.
8. Uitvoering van de ontruiming – De gerechtsdeurwaarder voert de ontruiming uit onder begeleiding van de politie. Je hebt niet het recht om zelf de deur te openen.

Let op – eigenrichting is strafbaar: De sloten vervangen, het water of de stroom afsluiten of krakers met bedreigingen dwingen te vertrekken: dit alles kan leiden tot een aanklacht tegen jou wegens delito de coacciones. Ook het inschakelen van particuliere "ontruimingsdiensten" die met intimidatie werken, brengt juridische risico’s met zich mee. Volg strikt de wettelijke weg.

Preventie: zo bescherm je je pand op Mallorca

Je pand beschermen begint al lang voordat het wordt gekraakt. De volgende maatregelen verkleinen het risico aanzienlijk en versnellen de procedure als het toch gebeurt.

Technische beveiligingsmaatregelen

Organisatorische maatregelen

• Schakel een beheerder in: Een lokale beheerder (administrador de fincas) of iemand die je ter plaatse vertrouwt, kan regelmatig een kijkje nemen en bij nood direct ingrijpen.
• Betrek de buren: Vraag je directe buren uitdrukkelijk om verdachte activiteiten te melden. Geef ze jouw mobiele nummer en dat van je advocaat ter plaatse.
• Laat je woning bewoond lijken: Laat de verlichting op wisselende tijden aan- en uitgaan met een tijdschakelaar, onderhoud het terrein rond de woning en voorkom dat duidelijk te zien is dat de woning leegstaat.
• Houd je Nota Simple en Escritura digitaal bij de hand: Sla je eigendomsdocumenten op in de cloud, zodat jij en je advocaat er altijd bij kunnen.
• Inboedelverzekering met dekking bij kraken: Sommige verzekeringen in Spanje dekken inmiddels specifieke kosten die samenhangen met kraken, zoals advocaatkosten en reparaties na een ontruiming. Lees er meer over in onze gids over inboedelverzekeringen in Spanje.

Verzekeringen tegen kraken: wat is er verkrijgbaar?

In Spanje zijn inmiddels aanvullende dekkingen en aparte verzekeringen verkrijgbaar die eigenaren moeten beschermen tegen kosten door kraken. Omdat dit aanbod snel verandert, kun je de precieze voorwaarden het best rechtstreeks bij aanbieders opvragen. Zulke verzekeringen bieden doorgaans dekking voor:

• Advocaat- en proceskosten bij een ontruimingsprocedure
• Misgelopen huurinkomsten zolang de woning gekraakt is
• Kosten voor het vervangen van sloten en het herstellen van schade na de ontruiming

Let op: Lees de kleine lettertjes zorgvuldig. Veel verzekeringen sluiten bepaalde soorten woningen uit, zoals vakantiewoningen zonder status als permanente woning. Ook kraakgevallen die al vóór het afsluiten van de verzekering bestonden, zijn vaak uitgesloten.

De meest voorkomende fouten van eigenaren

Ervaren advocaten op Mallorca zien deze fouten steeds weer. Elk ervan kan je procedure weken of maanden vertragen.

Wat je bij aankoop moet controleren: gekraakt vastgoed en grondig onderzoek

Als je een woning op Mallorca koopt, controleer dan vóór de afspraak bij de notaris of er geen lasten op rusten en of de woning daadwerkelijk leeg is. Meestal is te zien of een woning gekraakt is, maar niet altijd. Schakel een lokale advocaat in voor een grondig onderzoek, inclusief een bezichtiging ter plaatse en een recente controle van het kadaster.

Ook belangrijk bij de aankoop: een notarieel gewaarmerkt eigendomsbewijs (Escritura Pública) is je belangrijkste troef als het misgaat. Als je weet hoe de aankoop van een woning juridisch verloopt, voorkom je vanaf het begin dat er documenten ontbreken.

Let op: koop je een woning die al gekraakt is, dan word je doorgaans niet automatisch partij in een lopende procedure. Dat moet uitdrukkelijk worden geregeld. Laat je advocaat dit in de koopovereenkomst vastleggen.

Checklist: bescherming tegen krakers voor woningeigenaren op Mallorca

• Actuele Nota Simple digitaal opgeslagen en toegankelijk voor je advocaat
• Veiligheidsslot van klasse 4+ geplaatst
• Alarmsysteem met meldingen op afstand ingeschakeld
• Vertrouwenspersoon of woningbeheerder ter plaatse ingeschakeld
• Buren je contactgegevens gegeven
• Contact gelegd met een vastgoedadvocaat in Palma (voordat je die nodig hebt)
• Verzekeringspolis gecontroleerd op een Okupa-clausule
• Escritura en alle aankoopdocumenten veilig bewaard
• Woning ziet er van buiten bewoond uit (tijdschakelaars, verzorgde tuin)
• Schriftelijk vastgelegd wat je in een noodgeval doet (telefoonnummers 112 / 062, advocaat, beheerder van het pand)

Wat gebeurt er daarna? Schade herstellen en fiscale gevolgen

Na een geslaagde ontruiming wacht vaak nog een probleem: krakers laten een pand soms in slechte staat achter. Dan zijn reparaties en nieuwe sloten nodig, en soms moet zelfs schade aan de constructie worden hersteld.

Bij een verhuurde woning kan de periode van de bezetting leiden tot gemiste huurinkomsten, met mogelijke fiscale gevolgen. Bespreek met je belastingadviseur of en hoe je de bijbehorende kosten kunt aftrekken. Wil je de woning daarna weer verhuren? Lees dan eerst onze gids over langdurige verhuur op Mallorca. Daarin lees je ook hoe je een juridisch deugdelijk huurcontract opstelt om latere problemen bij een ontruiming te beperken.

Ben je van plan na de ontruiming te renoveren? Houd dan ook rekening met de regels voor bouwvergunningen op Mallorca.

Conclusie: voorkomen is beter dan ontruimen

De Ley Orgánica 1/2025 versnelt vooral de strafrechtelijke procedure: huisvredebreuk en gewelddadige bezetting kunnen sinds april 2025 via een juicio rápido worden behandeld. De inhoudelijke zitting vindt dan plaats binnen 15 dagen nadat de zaak bij de dienstdoende rechtbank is binnengekomen. De wet heeft de strafmaten en de bevoegdheden van de politie niet veranderd. Ben je als particulier eigenaar, dan kun je daarnaast gebruikmaken van de versnelde civiele procedure op grond van de Ley 5/2018. Beide procedures werken alleen als je snel handelt en de juiste documenten bij de hand hebt.

Doorslaggevend is niet een termijn van 48 uur — die staat niet in de wet — maar de vraag of het bezette pand een bewoonde woning is (morada, art. 202 CP) of een leegstaande tweede woning of vakantiewoning (usurpación, art. 245 CP). Of een ingerichte vakantiewoning die regelmatig wordt gebruikt als morada geldt, hangt af van de omstandigheden. Is er geen sprake van een morada, dan heeft de politie doorgaans een rechterlijk bevel nodig als de bezetting niet meer op heterdaad kan worden vastgesteld. Snel melding doen blijft daarom het belangrijkst: alleen als je de bezetting meldt terwijl die plaatsvindt, kan de politie ingrijpen op grond van flagrancia. Preventie — een goed alarmsysteem, een vertrouwenspersoon ter plaatse en de actuele Nota Simple op je smartphone — is dan ook geen overbodige luxe, maar de verstandigste investering als je niet permanent in je woning op Mallorca woont.

Officiële bronnen

• Ley Orgánica 1/2025 (wet tegen krakers, van kracht sinds april 2025): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• Artikel 202 en 245 Código Penal (strafbare feiten huisvredebreuk / Usurpación): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
• Ministerio del Interior – Estadísticas de Criminalidad (criminaliteitsstatistieken, waaronder woningbezettingen): https://estadisticasdecriminalidad.ses.mir.es/publico/portalestadistico/
• Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores (Nota Simple online opvragen): https://www.registradores.org
• Juzgados de Palma de Mallorca (bevoegde rechtbanken, behandelen zaken van huisvredebreuk in eerste instantie): https://www.mjusticia.gob.es