Valor de referencia Spanje: de nieuwe belastingwaarde en wat dat betekent voor kopers van onroerend goed

Als je op Mallorca of ergens anders in Spanje een woning koopt, erft of cadeau krijgt, kom je er onvermijdelijk mee in aanraking: de Valor de referencia Spanje, de nieuwe kadastrale referentiewaarde. Sinds 1 januari 2022 vervangt deze in de meeste gevallen de vroegere contractprijs als grondslag voor de berekening van de overdrachtsbelasting (ITP/AJD) en de successie- en schenkingsbelasting. Dat klinkt technisch, maar heeft concrete gevolgen: als de referentiewaarde hoger is dan de aankoopprijs, betaal je belasting over een bedrag waar je nooit mee akkoord bent gegaan. In deze gids kom je te weten hoe de waarde wordt berekend, waar je hem kunt opzoeken, wanneer hij van toepassing is, hoe hij verschilt van oude kadastrale waarden – en wat je kunt doen als je denkt dat hij onjuist is.

Weet je niet zeker of je aankoopprijs onder de referentiewaarde ligt – en wat dat voor je belastingdruk betekent?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — We bekijken samen met jou de concrete cijfers voor de woning van je dromen
• Alle bijkomende aankoopkosten op Mallorca op een rijtje

Wat is het Valor de referencia – en waarom bestaat dat?

Decennialang was in Spanje de individueel overeengekomen aankoopprijs de basis voor de berekening van de overdrachtsbelasting. Het gevolg: kopers en verkopers hadden een fiscale prikkel om in de notariële akte een zo laag mogelijke prijs te vermelden – en de rest contant te betalen. De belastingdienst kon weliswaar achteraf een controle uitvoeren en een hogere „waarde“ vaststellen, maar moest dat in elk afzonderlijk geval motiveren en bewijzen. De bewijslast lag bij de belastingdienst.

Met wet 11/2021 van 9 juli (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) heeft de Spaanse wetgever de logica omgedraaid. Sindsdien geldt: Het Catastro (Dirección General del Catastro) stelt voor vrijwel elk onroerend goed een jaarlijks bijgewerkte referentiewaarde vast. Deze waarde is gebaseerd op daadwerkelijke notariële verkopen in de betreffende locatie en wordt statistisch berekend op basis van marktgegevens. Je kunt deze waarde openbaar inzien, nog voordat iemand iets koopt of erft.

Let op: Als de referentiewaarde hoger is dan de aankoopprijs, wordt de belasting berekend over de referentiewaarde – niet over de prijs die je hebt betaald. Als de aankoopprijs hoger is dan de referentiewaarde, geldt de aankoopprijs. Het is altijd de hoogste van de twee waarden die telt.

De omkering van de bewijslast is de doorslaggevende verandering in het systeem: wie vindt dat de referentiewaarde te hoog is, moet dat nu zelf weerleggen – en niet meer de belastingdienst.

Valor de referencia versus kadastrale waarde: het verschil

Veel kopers halen die twee begrippen door elkaar. Dat is begrijpelijk, want ze komen allebei uit het kadaster. Ze hebben echter verschillende doelen.

Voor je lopende onroerendgoedbelasting (IBI) blijft de Valor Catastral dus de doorslaggevende factor. Voor de aankoop, erfenis of schenking van een woning geldt vanaf 2022 de Valor de referencia.

Let op: Niet elk onroerend goed heeft al een gecertificeerde referentiewaarde. Nieuwbouw, onbebouwde percelen in randgebieden of heel atypische objecten kunnen ontbreken. In zulke gevallen geldt de oude methode: de belastingdienst of de ATIB berekent een richtwaarde aan de hand van eigen tabellen – en je hebt nog steeds de mogelijkheid om hiertegen bezwaar te maken.

Om welke belastingen gaat het?

De referentiewaarde is niet voor alle onroerendgoedbelastingen van belang – maar wel voor de twee duurste eenmalige gebeurtenissen bij een eigendomsoverdracht.

Overdrachtsbelasting (ITP/AJD) bij de aankoop van bestaande woningen

Als je een bestaande woning op Mallorca koopt, betaal je de overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). De heffingsgrondslag is sinds 2022 de hoogste waarde van de aankoopprijs en het Valor de referencia. De Balearen hanteren de volgende progressieve belastingtarieven:

Daarnaast moet je op de Balearen zegelrecht (AJD) betalen van 1,5 % voor onroerend goed tot 1.000.000 € en 2 % voor onroerend goed boven 1.000.000 €. De ITP moet binnen 30 dagen na de notariële eigendomsoverdracht worden betaald.

Rekenvoorbeeld: Je koopt een finca voor 800.000 €. De referentiewaarde bedraagt 850.000 €. De belasting wordt berekend over 850.000 €:

Als je belasting had betaald op basis van de aankoopprijs (800.000 €), zou de ITP maar 70.000 € zijn geweest – de referentiewaarde kost je hier 5.000 € meer.

Successie- en schenkingsbelasting (ISD)

Ook bij erfenissen en schenkingen van onroerend goed geldt de referentiewaarde als minimumwaarde van de heffingsgrondslag – als die hoger is dan de opgegeven waarde. Dat is vooral belangrijk als ouders een woning voor een symbolisch bedrag aan hun kinderen overdragen of als een woning in een nalatenschap onder de marktwaarde wordt gewaardeerd.

Waar en hoe je de referentiewaarde kunt opzoeken

Het officiële aanspreekpunt is het onlineportaal van de Spaanse kadastrale dienst. Je kunt het vinden op:

sedecatastro.gob.es

Om de gegevens op te vragen, heb je de Referencia Catastral van het pand nodig – een 20-cijferig alfanumeriek identificatienummer. Je vindt dit:

1. In het koopaanbod of de beschrijving van de makelaar
2. In de recente IBI-beslissing van de verkoper
3. Op het uittreksel uit het kadaster (Nota simple)
4. Op vastgoedportalen zoals Idealista (vaak direct vermeld)

Op de website vanATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, atib.es) kun je ook controleren of er voor jouw specifieke woning op de Balearen een gecertificeerde referentiewaarde is, of dat de belastingdienst met een eigen richtwaarde werkt.

Let op: De referentiewaarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld door het Catastro. Het is daarom de moeite waard om vlak voor de afspraak bij de notaris nog even de actuele waarde te controleren – vooral als er meerdere maanden zitten tussen de reservering en de notariële akte.

Vastgoed zonder gecertificeerde referentiewaarde

Niet elk pand op Mallorca heeft al een officieel gecertificeerde referentiewaarde. Dit geldt meestal voor:

• Nieuw gebouwde panden die nog niet helemaal in het Catastro staan
• Onbebouwde percelen op het platteland of in heel afgelegen gebieden
• Vastgoed waarvan de kadastrale registratie onduidelijk is (bijv. na een verbouwing of uitbreiding zonder dat dit is doorgegeven)

In die gevallen geldt de aankoopprijs niet automatisch. De ATIB of het bevoegde belastingkantoor stelt dan zelf een schattingswaarde vast – op basis van tabellen en waarderingsformules. Tegen die waarde kun je nog steeds bezwaar maken, maar de bewijslast ligt ook hier bij de koper of erfgenaam.

Controleer daarom altijd voordat je koopt of er voor het pand een gecertificeerde referentiewaarde is. Dat bespaart je onaangename verrassingen na de notarisafspraak.

Wat moet je doen als de referentiewaarde te hoog is?

De wet bepaalt uitdrukkelijk dat de referentiewaarde niet hoger mag zijn dan de marktprijzen. In de praktijk komt het echter wel voor – vooral in gebieden waar de gegevensbasis (notariële verkopen) beperkt is of waar de prijzen sterk hebben geschommeld. De referentiewaarde loopt dan achter op de markt.

Je hebt twee manieren om iets te doen aan een te hoge referentiewaarde:

Optie 1: Beroep in de belastingprocedure (indirect)

Je betaalt de belasting eerst op basis van de referentiewaarde en dient vervolgens bezwaar in (recurso de reposición of reclamación económico-administrativa) tegen de belastingaanslag. In deze procedure kun je aantonen – bijvoorbeeld door middel van een onafhankelijke taxatie (Tasación) – dat de werkelijke waarde van het onroerend goed lager is. De belastingdienst moet dit dan controleren.

Optie 2: De referentiewaarde zelf aanvechten (direct)

Sinds de hervorming kun je de referentiewaarde ook rechtstreeks bij het kadaster aanvechten. De procedure is echter omslachtiger en je moet wel een gedetailleerde motivering geven.

Let op: je kunt de belastingaanslag niet zomaar aanvechten door minder te betalen. Betaal eerst het volledige bedrag en ga daarna in beroep – anders loop je het risico op boetes wegens te late betaling.

Voor een professioneel tegenrapport kun je het beste een erkende vastgoedtaxateur (Tasador homologado) inschakelen. Meer hierover vind je in onze gids over Tasación – vastgoedtaxatie in Spanje.

De referentiewaarde bij nieuwbouw: uitzonderingsgeval IVA in plaats van ITP

Als je een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, geldt niet de ITP, maar de btw (IVA) – meestal 10 % van de aankoopprijs. In dit geval is de Valor de referencia niet de heffingsgrondslag, omdat de IVA wordt berekend op basis van de contractueel overeengekomen prijs.

Bij nieuwbouw kan er wel AJD (zegelrecht) in rekening worden gebracht, en voor latere doorverkoop is de referentiewaarde dan zeker wel van belang. Als je nieuwbouw of off-plan-projecten op Mallorca overweegt, moet je daar bij je exit-scenario rekening mee houden.

Gevolgen voor erfenissen en schenkingen op de Balearen

Vooral bij erfenissen en schenkingen kan de referentiewaarde flinke gevolgen hebben – zowel positief als negatief.

Positief: De Balearen hebben de successie- en schenkingsbelasting voor directe familieleden (ouders, kinderen, echtgenoten) de afgelopen jaren flink verlaagd. Toch blijft het belangrijk om de waarde goed te bepalen, want de referentiewaarde geldt als minimum voor de belastinggrondslag.

Minpunt: Als je een woning via een schenking tegen een symbolische prijs wilt overdragen, kun je de belastingdruk niet zomaar verlagen door een lage prijs te hanteren. De belasting wordt berekend op basis van ten minste de referentiewaarde.

Alle details over vrijstellingen en tarieven op de Balearen vind je in de gids over erfenissen en schenkingen op de Balearen.

Gevolgen voor de verkoop van onroerend goed

Bij de verkoop van een woning is het Valor de referencia voor de verkoper op twee manieren van belang:

1. Plusvalía Municipal (IIVTNU): Deze gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond sinds de laatste eigendomsoverdracht wordt nog steeds berekend op basis van de Valor Catastral (niet de referentiewaarde). Houd er wel rekening mee dat de nationale coëfficiënten voor de Plusvalía vanaf 2026 zijn aangepast.

2. Inkomstenbelasting over de verkoopwinst (IRPF/IRNR): De belastbare winst is de verkoopprijs minus de aanschafkosten. Als bij de oorspronkelijke aankoop de referentiewaarde als berekeningsgrondslag is gebruikt (dus hoger dan de aankoopprijs), kun je aanvoeren dat deze hogere waarde ook als aankoopwaarde moet worden gehanteerd – wat de latere verkoopwinst verlaagt. Deze kwestie is fiscaal gezien nog niet definitief opgehelderd; vraag dus zeker individueel advies. Meer hierover vind je in de gids ‘Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje’.

De meest voorkomende fouten bij het omgaan met de Valor de referencia

Wie de referentiewaarde onderschat of negeert, betaalt daar vaak de prijs voor – soms zelfs flink. Deze fouten zien we heel vaak:

1. Geen controle vóór de afspraak bij de notaris: veel kopers komen er pas bij de belastingaanslag achter dat de referentiewaarde hoger is dan de aankoopprijs. Een voorlopige controle duurt nog geen tien minuten op sedecatastro.gob.es.

2. De koopprijs wordt opgeschroefd naar de referentiewaarde: Soms proberen verkopers de koopprijs kunstmatig op te trekken tot het niveau van de referentiewaarde, om de koper meer belasting te besparen. Maar dat helpt alleen als de koopprijs boven de referentiewaarde ligt – niet andersom.

3. Je mist de kans om bezwaar te maken: voor het indienen van bezwaar tegen een belastingaanslag gelden termijnen. Als je te lang wacht, raak je je recht kwijt.

4. Verwarring met de ‘Valor Catastral’: De kadastrale waarde op het IBI-besluit is niet dezelfde als de referentiewaarde. Het zijn twee verschillende bedragen, en voor de ITP telt alleen de referentiewaarde.

5. Geen advies bij schenkingen: Veel overdrachten binnen de familie gaan door zonder dat er naar de belasting wordt gekeken. Dat kan je duur komen te staan als de referentiewaarde flink hoger ligt dan de vastgestelde schenkingswaarde.

6. Verkeerd berekend bij nieuwbouw: bij de eerste aankoop bij de projectontwikkelaar geldt IVA, niet ITP. De referentiewaarde speelt hier geen rol – maar bij een latere doorverkoop wel degelijk.

Wat komt er daarna? Lopende belastingen na de aankoop

De Valor de referencia is iets wat je maar één keer hoeft te betalen bij de aankoop. Daarna komen er andere belastingen bij die je elk jaar moet betalen:

Alle details over de IBI-onroerendgoedbelasting en mogelijke kortingen op Mallorca vind je in de gids ‘IBI-belasting Spanje ’, en informatie over specifieke kortingen vind je onder ‘IBI-korting Mallorca’.

Checklist: Valor de referencia vóór de aankoop

Voordat je tekent, moet je deze punten even hebben doorgenomen:

• Het kadastraal nummer van het pand is opgezocht (uit de beschrijving, de Nota simple of de IBI-aanslag)
• El valor de referencia se ha descargado de sedecatastro.gob.es y se ha comparado con la precio de compra
• Gekeken of er een gecertificeerde referentiewaarde is of alleen een richtwaarde
• De ITP-berekening is uitgevoerd op basis van de hoogste waarde (aankoopprijs of referentiewaarde)
• Als de referentiewaarde hoger is dan de aankoopprijs: kijk of het zin heeft om de aankoop aan te vechten (vraag een tasación aan)
• De termijn van 30 dagen voor de ITP-betaling na de notarisafspraak is in de agenda genoteerd
• Een belastingadviseur of advocaat ingeschakeld voor de totale bijkomende kosten

Onze gids over de juridische procedure bij de aankoop van onroerend goed in Spanje geeft je een compleet overzicht van het hele aankoopproces.

Conclusie

El Valor de referencia es vanaf 2022 de nieuwe realiteit bij het kopen van onroerend goed in Spanje – en wie dat negeert, riskeert een onaangename verrassing bij je belastingaangifte. De logica is simpel: de aankoopprijs en de referentiewaarde worden vergeleken; de hoogste waarde bepaalt de belastinggrondslag voor de ITP. Vooral op Mallorca, waar de marktprijzen soms flink boven de kadastrale waarden liggen, kan dat beide kanten opgaan – soms ligt de referentiewaarde eronder en maakt het niet uit, soms ligt hij erboven en kost het vijf cijfers meer.

Het goede nieuws: met een snelle online controle op sedecatastro.gob.es weet je al voor je afspraak bij de notaris waar je aan toe bent. En als de referentiewaarde inderdaad te hoog is vastgesteld, zijn er legale manieren om die aan te vechten. Het is belangrijk om dat vroeg te doen – niet pas als je de beslissing in de brievenbus krijgt.

Officiële bronnen

• Wet 11/2021 van 9 juli inzake maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude: https://www.boe.es/eli/es/l/2021/07/09/11
• Elektronisch Catastro – Opzoeken van het Valor de referencia: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
• Belastingdienst van de Balearen (ATIB) – Taxaties van onroerend goed: https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx
• ATIB – Algemene informatie ITP/AJD Balearen: https://www.atib.es
• Algemene Dienst Catastro: https://www.catastro.hacienda.gob.es
• AEAT – Belasting op vermogensoverdrachten: https://www.agenciatributaria.es