Geld naar Spanje overmaken bij de aankoop van onroerend goed – de Sterling-valkuil vermijden

Als je een woning op Mallorca koopt en de aankoopprijs in Britse ponden of een andere vreemde valuta betaalt, zit je tussen twee afspraken in: het reserveringscontract, waarbij een bedrag van vijf tot zes cijfers wordt overgemaakt, en de notarisafspraak, waarop het resterende bedrag volledig in euro’s op de Spaanse rekening moet staan. Daartussen kunnen weken of maanden zitten – en de GBP/EUR-koers kan in die tijd flink schommelen. Deze gids legt je stap voor stap uit hoe je het overmaken van geld naar Spanje voor je vastgoedaankoop plant, welke overboekingsmogelijkheden er zijn, wanneer het verstandig is om de koers vast te zetten, wat Spaanse banken en instanties van je verwachten – en waar de meest voorkomende en duurste fouten op de loer liggen.

Wil je weten hoeveel je budget in euro’s na de overschakeling echt waard is – en wanneer het beste moment is om te wisselen?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — Wij brengen je in contact met gecertificeerde FX- en vastgoedspecialisten op Mallorca
• Aankoopproces op Mallorca: stap voor stap

Waarom de wisselkoers zo’n groot verschil maakt bij een aankoop op Mallorca

Onroerend goed op Mallorca wordt zonder uitzondering in euro’s afgerekend. Wie zijn vermogen in Britse ponden, Zwitserse franken of een andere niet-eurovaluta heeft, loopt vanaf het eerste bod tot aan de sleuteloverdracht een valutarisico – of je dat nu wilt of niet.

Een rekenvoorbeeld maakt het duidelijk: stel dat je een finca koopt voor 800.000 euro. Als de GBP/EUR-koers 1,20 is (dus 1 GBP = 1,20 EUR), heb je ongeveer 667.000 pond nodig. Als de koers daalt naar 1,10, moet je ineens zo’n 727.000 pond betalen – dat is zo’n 60.000 pond meer voor precies hetzelfde pand. Bij een aankoopproces dat meerdere maanden duurt, is zo’n schommeling helemaal niet ongewoon.

GBP/EUR: Historische schommeling

Zelfs in een jaar zonder politieke schokken kan de GBP/EUR-koers behoorlijk schommelen. Bij een aankoopprijs van 500.000 euro kan dat een flink extra bedrag betekenen – meer dan wat veel kopers door te onderhandelen op de prijs kunnen besparen.

Let op: De hier genoemde wisselkoersen zijn richtwaarden. De actuele wisselkoersen vind je bij de Europese Centrale Bank (ECB) of bij je overschrijvingsdienst.

De betalingsregeling bij de aankoop van een woning op Mallorca – wanneer wordt er hoeveel betaald?

Om de benodigde overschrijvingen te plannen, moet je weten hoe het Spaanse aankoopproces in zijn werk gaat. Dat verloopt meestal in drie betalingsfasen:

Dat betekent: je hebt op drie verschillende momenten euro’s nodig op je Spaanse rekening – en elke keer geldt de wisselkoers van die dag, tenzij je die van tevoren hebt vastgelegd.

Let op: bij een Arras-contract geldt het volgende: als de koper zich terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele terugbetalen. Het geld moet dus op de afgesproken datum zeker beschikbaar zijn – een reden om de overboeking niet op het laatste moment te regelen.

Meer informatie over het verloop van het contract vind je in de gids ‘Reserveringscontract Spanje ’ en in het overzicht ‘Bijkomende aankoopkosten Mallorca’.

Stap voor stap: geld overmaken naar Spanje voor de aankoop van onroerend goed

Stap 1 – Een NIE-nummer aanvragen (voor elke overschrijving)

Zonder het Spaanse identificatienummervoor buitenlanders (NIE) kun je in Spanje geen koopcontract tekenen en ook geen Spaanse bankrekening openen waarop de overschrijving moet worden gestort. Het NIE is bovendien een verplicht gegeven dat je aan Spaanse banken moet doorgeven bij het ontvangen van geld.

Dien je aanvraag in via formulier EX-15 bij de nationale politie of een Spaans consulaat; de verwerkingstijd kan, afhankelijk van het seizoen, enkele weken duren.

Stap 2 – Een Spaanse bankrekening openen

Spaanse notarissen werken met bankcheques (cheques bancarios) of overschrijvingen met de juiste valutadatum naar een Spaanse rekening. Het is technisch gezien wel mogelijk om rechtstreeks vanuit het buitenland geld over te maken, maar in de praktijk vragen notarissen en verkopers vaak om bewijs dat het geld van een Spaanse rekening komt. Open de rekening ruim op tijd, zodat er tussen het openen van de rekening en de eerste betalingstermijn geen tijdsdruk ontstaat.

Stap 3 – Kies de manier van overmaken (je eigen bank of een FX-specialist)

Hier zit een van de grootste mogelijkheden om te besparen – en de meest gemaakte fout.

Bij een overschrijving van 500.000 EUR kan het verschil tussen je eigen bank en een FX-specialist behoorlijk groot zijn – en bij grotere bedragen nog veel groter.

Let op: FX-aanbieders die in het VK actief zijn, vallen onder het toezicht van de FCA (Financial Conduct Authority). Controleer altijd of een aanbieder een geldige FCA-vergunning heeft voordat je hem geld toevertrouwt.

Stap 4 – Controleer of de cursus is opgeslagen

Met een termijncontract kun je de huidige wisselkoers vastleggen voor een toekomstige overschrijving – meestal tot 12 maanden van tevoren. Meestal moet je een aanbetaling doen op het vastgelegde bedrag; de precieze voorwaarden verschillen per aanbieder.

Stap 5 – De overschrijving uitvoeren en vastleggen

Spaanse banken en de belastingdienst AEAT vragen bij grotere stortingen op vastgoedrekeningen om documentatie waaruit de herkomst blijkt. Zorg dat je de volgende documenten bij de hand hebt:

1. Bankafschriften van de afgelopen 3–6 maanden (herkomst van het geld)
2. NIE-nummer
3. Koopcontract of aanbetalingsovereenkomst als bewijs van de bestemming van de betaling
4. Eventueel bewijzen van inkomen / belastingaanslagen

Aangifteverplichtingen en kapitaalcontroles: wat Spanje van je verwacht

Spanje heeft geen algemene beperkingen op het kapitaalverkeer voor EU-/EER-burgers, maar er gelden wel meldingsplichten:

Let op: het Modelo 720 is de aangifte van in het buitenland aangehouden vermogensbestanddelen. Als Britse staatsburger na de Brexit of als niet-EU-inwoner kan het verstandig zijn om, voordat je geld overmaakt, fiscaal advies in te winnen bij een lokale gestor of belastingadviseur. Houd bij de aankoop van onroerend goed al vroeg rekening met je belastingplanning – meer informatie vind je onder Belastingen & Recht.

De sterling-valkuil: drie realistische scenario’s

Scenario A – De aankoop verloopt soepel, maar de bank kost extra

De familie Müller-Harrison boekt een Finca voor 650.000 euro. Ze maken drie deelbedragen over via hun eigen bank. De wisselkoersopslag bedraagt telkens zo’n 2 %. Als ze een valutaspecialist hadden ingeschakeld met een aanzienlijk lagere opslag, hadden ze een flink bedrag bespaard.

Scenario B – Koersontwikkeling tussen Arras en de afspraak bij de notaris

Mr. Williams reserveert in maart bij een koers van 1,18 GBP/EUR. Bij de notarisafspraak in juni staat de koers op 1,10. Voor de openstaande 450.000 EUR heeft hij nu zo’n 409.000 GBP nodig in plaats van zo’n 381.000 GBP – een onverwachte extra uitgave van ongeveer 28.000 GBP. Een termijncontract, afgesloten in maart, had dit helemaal kunnen voorkomen.

Scenario C – De transfer komt te laat aan

De afspraak bij de notaris is dinsdag om 10 uur. De overschrijving is vrijdagmiddag verstuurd. Vanwege de SWIFT-correspondentbankroute en het weekend wordt het geld pas dinsdagmiddag bijgeschreven. De notaris kan de akte dan niet ondertekenen. De verkoper stelt een extra termijn vast waarvoor kosten in rekening worden gebracht. Oplossing: zorg dat je de overschrijving minstens 3–5 werkdagen voor de notarisafspraak regelt; bij sommige valutaspecialisten zijn snellere overschrijvingen mogelijk.

Kosten op een rijtje: wat komt er nog bij de aankoopprijs?

Geld naar Spanje overmaken betekent niet alleen dat je de afgesproken aankoopprijs overmaakt. Je moet ook rekening houden met de bijkomende aankoopkosten, die op de Balearen bijzonder hoog zijn.

Totale bijkomende kosten: meestal 10–13 % van de aankoopprijs, die ook in euro’s moet worden betaald. Ook hier ontstaan er wisselkoerskosten als je pond omwisselt. Sommige kopers vergeten deze bedragen bij het plannen van de overboeking.

Meer informatie over de belastingtarieven op de Balearen vind je in de gids ‘Bijkomende aankoopkosten op Mallorca’.

De meest voorkomende fouten bij het overmaken van geld

1. Te laat overmaken. Pas op de dag voor de afspraak bij de notaris de overschrijving in gang zetten. Houd rekening met minstens 3–5 werkdagen speling; bij internationale overschrijvingen vanuit het VK kun je beter een week aanhouden.

2. Bijkomende kosten vergeten bij de overdrachtsplanning. De 10–13 % aan bijkomende aankoopkosten moet ook in euro’s beschikbaar zijn – als apart bedrag, niet alleen de onderhandelde aankoopprijs.

3. Gebruik je eigen bank zonder te vergelijken. De koersopslag van klassieke filialenbanken ligt vaak flink boven de interbancaire koers. Bij grotere aankoopbedragen kan dat een flink bedrag uitmaken. Vergelijk de koersopslag en kosten voordat je geld overmaakt.

4. Geen koersbescherming, ook al duurt het aankoopproces lang. Als er meerdere maanden zitten tussen het voorlopige koopcontract en de notarisafspraak, is het valutarisico aanzienlijk. Een termijncontract zorgt voor zekerheid bij het plannen.

5. Vraag je NIE-nummer pas aan bij de notaris. Zonder NIE geen Spaanse bankrekening, en zonder bankrekening geen soepele overboeking. Vraag je NIE aan terwijl je de eerste bezichtiging doet.

6. Je bent de betalingsreferentie bij de overschrijving vergeten. Spaanse banken vragen bij grotere bedragen naar de reden van de betaling. Geef altijd het referentienummer van de koopovereenkomst op.

7. Je hebt geen bewijs van herkomst bij de hand. De antiwitwasregels (Wet 10/2010) verplichten Spaanse banken om grote stortingen te controleren. Als er geen bankafschriften of inkomensbewijzen zijn, kan dat voor vertraging zorgen.

Let op: als je iemand met een notariële volmacht de afhandeling laat regelen, moet je ervoor zorgen dat de volmacht uitdrukkelijk het in ontvangst nemen en doorstorten van bankbetalingen omvat. Meer hierover vind je in de gids ‘Volmacht Spanje Notaris’.

Voor Britse kopers na de Brexit: wat je moet weten

Sinds de Brexit is het Verenigd Koninkrijk een derde land ten opzichte van de EU. Dat heeft de volgende gevolgen voor het overmaken van geld:

Let op: Als Britse staatsburger die na de aankoop permanent op Mallorca wil wonen, is er meer nodig dan alleen de aankoop van onroerend goed – je hebt namelijk een verblijfsvergunning nodig. Dit heeft ook gevolgen voor je belastingverplichtingen. Laat je hierover adviseren door een gespecialiseerde advocaat voordat je geld overmaakt. Informatie over vastgoedfinanciering op Mallorca vind je in de bijbehorende gids.

Wat gebeurt er na de overdracht? – Volgende stappen na de afspraak bij de notaris

Na de notariële akte en nadat het volledige bedrag is ontvangen:

1. Inschrijving in het kadaster (Registro de la Propiedad) – jij of je advocaat dient de Escritura in voor inschrijving. De inschrijving duurt, afhankelijk van het kadasterkantoor, enkele weken.
2. Belastingbetalingen – de overdrachtsbelasting (ITP) moet binnen 30 werkdagen na ondertekening worden betaald; ook hier moet het geld op de Spaanse rekening staan.
3. Leveringscontracten en gemeenschappelijke kosten – doorlopende betalingen in euro’s, waarvoor het handig is om een vaste Spaanse bankrekening te hebben.
4. Fiscale registratie – afhankelijk van je verblijfsstatus en het gebruik van het onroerend goed moet je jaarlijks belasting betalen (IBI, belasting voor niet-ingezetenen, enz.); meer hierover vind je onder IBI-belasting Spanje.

Checklist: Geld overmaken naar Spanje bij de aankoop van onroerend goed

• NIE-nummer op tijd aangevraagd (formulier EX-15)
• Spaanse bankrekening geopend (vóór de eerste betalingstermijn)
• Vergelijking van FX-aanbieders (koersopslag, kosten, gecontroleerd op FCA-regulering)
• Koersafdekking gecontroleerd (overweeg een termijncontract bij een lange aankoopperiode)
• Totaalbedrag inclusief bijkomende aankoopkosten (10–13 %) meegerekend
• De overschrijving moet minstens 5 werkdagen voor de afspraak bij de notaris worden geregeld
• Doel van de betaling (referentie koopovereenkomst) vermeld in de overschrijving
• Bewijzen van herkomst (bankafschriften van de afgelopen 3–6 maanden) bij de hand
• Modelo 720 / Belastingverplichtingen na de brexit onder de loep genomen
• Afspraak bij de notaris en deadlines voor belastingbetalingen (ITP) in de agenda

Conclusie

Geld naar Spanje overmaken voor de aankoop van onroerend goed klinkt als een technische bijzaak – maar dat is het niet. Wisselkoersschommelingen, onnodige bankkosten en fouten in de timing kunnen bij elkaar opgeteld flinke bedragen kosten. Het goede nieuws: je hebt deze kosten grotendeels zelf in de hand als je vroeg begint met plannen, de juiste overboekingsmethoden kiest en een koersvergrendeling overweegt. Britse kopers hebben sinds de Brexit te maken met extra hindernissen door het wegvallen van de SEPA-zone en fiscale complexiteiten, waarvoor je vroeg advies nodig hebt. Wie de overboeking in de totale planning van het aankoopproces integreert – en het niet als laatste stap behandelt – bereikt je doel goedkoop en op tijd.

Officiële bronnen

• Europese Centrale Bank (ECB) – dagelijkse referentiekursen: https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/euro_reference_exchange_rates/
• Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 720 Buitenlands vermogen: https://sede.agenciatributaria.gob.es
• AEAT – Bestrijding van witwassen en Modelo S-1 (kapitaalverkeer): https://www.agenciatributaria.es
• Spaans Burgerlijk Wetboek (Código Civil) art. 1445 e.v. – Koop- en verkoopovereenkomst: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Wet 10/2010 ter voorkoming van het witwassen van geld: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2010-6737
• Belastingdienst van de Balearen (ATIB) – ITP-tarieven Balearen: https://www.atib.es
• Financial Conduct Authority (FCA) – Register van erkende betalingsdienstaanbieders in het VK: https://register.fca.org.uk
• Notariado.org – Statistiekenportaal van de Spaanse notarissen: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle