Particuliere aankoop of aankoop via een S.L.

Is een S.L. voordelig bij de aankoop van vastgoed op Mallorca?

Daar is geen algemeen antwoord op te geven, maar je kunt het wel berekenen. De Spaanse S.L. (Sociedad Limitada, de vennootschapsvorm met beperkte aansprakelijkheid die het meest overeenkomt met een Duitse GmbH) betaalt als zuivere vastgoedvennootschap altijd 25% vennootschapsbelasting over haar winst, omdat zij geen aanspraak kan maken op de verlaagde tarieven voor kleinere ondernemingen. Wie de winst later uitkeert, betaalt daarbovenop nog belasting. Welke woningen er op het eiland worden aangeboden, zie je bij Immobilien auf Mallorca. Met je eigen cijfers laat de rekenhulp hierboven zien hoe de kosten zich in de loop der jaren verhouden tot aankoop op eigen naam. Een algemeen antwoord bestaat niet, alleen jouw eigen berekening.

Zo wordt er gerekend

Zodat je op de uitkomst kunt vertrouwen zonder die klakkeloos aan te nemen, volgt hier de berekening in woorden – in dezelfde volgorde als de rekenhulp zelf.

De aankoop

Binnen het afgebakende aankoopgedeelte van deze rekenhulp gelden voor particulieren en S.L.'s dezelfde tarieven en kosten, omdat geen van de gebruikte gegevens uit het register onderscheid maakt naar de rechtsvorm van de koper. Voor het hier bekeken privégebruik omvat dit onderdeel overdrachtsbelasting ITP bij bestaand vastgoed, IVA en AJD bij nieuwbouw, plus notariskosten en kosten voor het kadaster. De rekenhulp gebruikt in beide kolommen dezelfde berekening en houdt rekening met de gereduceerde tarieven voor woningen. Boven de waardegrens waarvoor een tarief geldt, is de aanvullende notarisvergoeding vrij onderhandelbaar: de met ≥ aangeduide aankoopkosten vormen dan een ondergrens. Zonder het overeengekomen bedrag zijn de afschrijvingsbasis, afschrijving, vennootschapsbelasting en het totale verschil niet te bepalen. Hogere geactiveerde kosten kunnen de doorlopende belasting verlagen; daarom is het verschil geen algemene ondergrens. Dit geldt alleen voor deze berekening; andere aankoopsituaties en zakelijke aftrekmogelijkheden worden hiermee niet beoordeeld.

Hoe een woningaankoop op Mallorca in de praktijk verloopt — van de reservering tot de notariële vastlegging — lees je in Ablauf des Immobilienkaufs; hier gaat het uitsluitend om de vraag wat de ene of de andere route kost.

Alleen de S.L. brengt daarnaast eigen oprichtingskosten met zich mee. Bij telematische oprichting geldt een officieel vastgesteld Arancel (de wettelijk vastgelegde vergoeding voor notarissen en het Registro Mercantil, het Spaanse handelsregister) van € 150 voor de notaris en € 100 voor de inschrijving, beide netto plus 21% niet-aftrekbare IVA. Dit is de algemene telematische tariefroute; de afzonderlijke voorwaarden voor het lagere tarief worden hier niet verondersteld. Daar komt vrij onderhandelbaar oprichtingsadvies bij als ingevoerd totaalbedrag; de rekenhulp berekent daar geen aanvullende IVA over. Wettelijk volstaat voor de oprichting een aandelenkapitaal van slechts € 1 – in de rekenhulp is de standaardinstelling bewust hoger, omdat een lager kapitaal een aanvullende reserveringsplicht met zich meebrengt, waarover straks meer. Het ingebrachte kapitaal zelf is geen kostenpost: het blijft jouw vermogen, maar is dan wel in de vennootschap gebonden.

Jaar na jaar

Hier lopen de routes duidelijker uiteen. Als particulier betaal je bij eigen gebruik een zogeheten Imputación – een forfaitaire inkomstenbelasting over een veronderstelde gebruikswaarde, ook al ontvang je geen huur. Deze wordt berekend op basis van de valor catastral (de officiële kadastrale waarde, die de grondslag vormt voor verschillende Spaanse belastingen) en aangegeven via Modelo 210 (het belastingformulier waarmee niet-ingezetenen Spaanse inkomsten aangeven – hierover hieronder meer). Het model voor een heel jaar houdt rekening met alle kalenderdagen van het gekozen belastingjaar, ook in een schrikkeljaar. Het verlaagde kadastrale uitgangspunt vereist dat aan de specifieke herzieningsvoorwaarde van dat belastingjaar is voldaan; de toelichting bij het veld vermeldt de periode die in het register staat. Als je in de EU of de EER woont, betaal je hierover een verlaagd tarief van 19%.

De S.L. moet daarentegen huur in aanmerking nemen die overeenkomt met de vrije markt – de zakelijke marktwaarde –, ook als er in werkelijkheid minder of helemaal niets wordt betaald: de vennootschap en de aandeelhouder gelden als gelieerde partijen, waarvoor de wet marktprijzen verplicht stelt. Voor de afschrijving verdeelt de rekenhulp de aankoopprijs inclusief activeerbare bijkomende aankoopkosten volgens de verhouding tussen het aandeel van het gebouw en de totale kadastrale waarde (Art. 3.2 RIS; PGC, waarderingsnormen 2 en 4). Daarbij worden ITP respectievelijk niet-aftrekbare IVA, AJD, notariskosten en kosten voor het kadaster meegenomen, evenals rechtstreeks toerekenbare kosten voor advocaat, Gestoría en makelaar. Of advies- en bemiddelingskosten worden toegerekend, hangt af van de concrete dienstverlening. Van de zakelijke huur trekt de rekenhulp de afschrijving af op het gebouwaandeel van de aanschaffingskosten, maximaal 2% per jaar – het wettelijke maximumtarief dat de rekenhulp hanteert – plus kosten voor boekhouding en administratie. Over de resterende winst wordt de al genoemde vennootschapsbelasting betaald. De cumulatieve afschrijving is begrensd tot de bekende basis voor het gebouw. Ontstaan er eerst fiscale verliezen en later, na afloop van de afschrijving, positieve belastinggrondslagen, dan kan verliesverrekening volgens Art. 26 LIS van toepassing zijn. Die verrekening wordt hier niet gemodelleerd; vanaf dat moment blijven de vennootschapsbelasting, het jaartotaal en het totale verschil onbekend. Voor de gemeentelijke bedrijfsbelasting IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) stelt de rekenhulp alleen nul in als je voor alle modeljaren de omzetvrijstelling onder € 1.000.000 bevestigt. Daarbij tellen de wettelijke referentieperiode, alle activiteiten en eventueel de omzet van de groep volgens Art. 82.1.c TRLRHL mee. Als een ingevoerde jaarhuur de drempel bereikt, blijft IAE in het model onbekend en blijft ook het totaalbedrag voor de S.L. open. De afzonderlijke startvrijstelling voor de eerste twee belastingperiodes wordt daarbij niet gecontroleerd.

De berekening van de uitkering begint met je eigen opgave van het jaarresultaat na vennootschapsbelasting uit de jaarrekening of van je belastingadviseur, vóór de hier berekende wettelijke reserve. De fiscaal gecorrigeerde winst vervangt deze opgave niet. Een negatief jaarresultaat voer je in met een minteken; bij verlies zijn de gemodelleerde toevoeging aan de reserve en de uitkering nul. Volgens art. 274.1 LSC moet in het algemeen 10% van de jaarwinst worden gereserveerd totdat de wettelijke reserve ten minste 20% van het maatschappelijk kapitaal bedraagt. Daarnaast geldt volgens art. 4.1 de bijzondere verplichting van ten minste 20%, zolang kapitaal en reserve samen € 3.000 niet bereiken. De rekenhulp gaat uit van een lege reserve en neemt jaarlijks de hoogste van beide toevoegingen. Deze verhouding is afgeleid uit beide wetteksten, met name uit „en todo caso“ in art. 274.1, en is geen letterlijke wettelijke formule. Daarna volgt de toets op kapitaalbehoud volgens art. 273.2 LSC: het ingevoerde eigen vermogen uit de goedgekeurde jaarrekening bevat het jaarresultaat al. Onder het maatschappelijk kapitaal is uitkering geblokkeerd; anders is deze bovendien beperkt tot het eigen vermogen minus het kapitaal. Zonder eigen vermogen blijft een voorgenomen uitkering onduidelijk. Over de aldus beperkte bruto-uitkering is volgens IRNR nationale bronbelasting van 19% verschuldigd; het dubbelbelastingverdrag tussen Duitsland en Spanje beperkt deze onder de modelaannames tot 15%. Het verdragsplafond vervangt het hogere nationale tarief. Als je kiest voor geen uitkering, zijn de bronbelasting en netto-ontvangst nul, ook als balansgegevens ontbreken. Bij een voorgenomen uitkering blijven de daarvan afhankelijke bedragen onbekend zolang de gegevens niet bekend zijn. De berekenbare vennootschapsbelasting blijft als deelbedrag zichtbaar.

Bij 0 vergelijkingsjaren zijn beide lopende periodesommen 0 euro. Voor deze zuivere vergelijking tussen aankoop en oprichting tellen alleen de aankoop en de oprichting; ontbrekende jaargegevens blokkeren deze niet. Onbekende kosten voor advies bij de oprichting en een nog vrij overeen te komen notarishonorarium blijven daarentegen relevant.

Vermogensbelasting

Hoe de vermogensbelasting bij de aankoop van vastgoed precies van toepassing is, wordt uitgelegd in het overzicht van de vermogensbelasting bij de aankoop van vastgoed; hier gaat het alleen om het verschil tussen de 2 routes.

Voor de jaarlijkse vermogensbelasting gelden verschillende waarderingsregels. Bij direct bezit geldt volgens art. 10 LIP de hoogste waarde van de kadastrale waarde, de relevante administratieve waarde en de koopprijs. Is de administratieve waarde onbekend, dan blijven de particuliere vermogensbelasting, het volledige particuliere totaalbedrag en het totale verschil onbekend. Alleen als vaststaat dat een dergelijke administratieve waarde niet bestaat, kan deze buiten de waardering blijven. Bij de S.L. gaat het model uit van een niet-gecontroleerde jaarrekening en vergelijkt het volgens art. 16.Uno LIP het nominale kapitaal, het boekhoudkundige eigen vermogen volgens de laatst goedgekeurde jaarrekening en het gekapitaliseerde gemiddelde van de winst. Het eigen vermogen wordt overgenomen uit deze jaarrekening of van je belastingadviseur; de rekenhulp verzint geen balans. Voor de kapitalisatie gebruikt deze de ingevoerde winst na vennootschapsbelasting, inclusief de toevoegingen aan de reserve. Beide gegevens blijven in het nominale scenario constant; de gebruikte modeljaren vervangen geen werkelijke geschiedenis van 3 jaar. Ontbreekt 1 van de gegevens, dan blijven de vermogensbelasting voor de S.L. en het totale verschil onbekend.

Dat er een vennootschap tussen zit, stelt je daarbij niet vrij van belasting. Niet-beursgenoteerde aandelen in een vennootschap waarvan het vermogen voor de helft of meer uit Spaans vastgoed bestaat, worden zelf als in Spanje gelegen beschouwd; het dubbelbelastingverdrag staat Spanje uitdrukkelijk toe hierover belasting te heffen; en de vrijstelling die het Spaanse recht kent voor ondernemingsdeelnemingen geldt juist niet voor een vennootschap waarvan vermogensbeheer de hoofdactiviteit is. Welke van de 2 routes doorgaans tot de hogere heffingsgrondslag leidt, zegt de wet niet – dat blijkt pas wanneer je je eigen cijfers invoert.

Rekenvoorbeelden

Onder de rekenhulp vind je volledig uitgewerkte voorbeelden met complete invoergegevens. Ze zijn opgesteld volgens dezelfde regels als hierboven en laten zien hoe de afzonderlijke posten samen een totaalbedrag vormen – als leidraad voor de berekening, niet als marktinformatie voor jouw situatie.

Bijzondere gevallen en veelvoorkomende misvattingen

• De verlaagde tarieven voor de vennootschapsbelasting gelden niet. Spanje kent lagere tarieven voor kleinere ondernemingen en startende ondernemingen. Voor een zuivere vastgoedhoudstermaatschappij – een zogeheten entidad patrimonial, waarvan het vermogen overwegend niet voor een eigen economische activiteit wordt gebruikt – sluit de wet deze verlaagde tarieven uitdrukkelijk uit. Zij betaalt steeds het algemene tarief.
• De btw bij nieuwbouw blijft een kostenpost voor de vennootschap. De hier behandelde aankoop van nieuwbouw van de projectontwikkelaar is de eerste levering: IVA en AJD zijn verschuldigd. De vrijstelling volgens art. 20.Uno.22º LIVA betreft tweede en volgende leveringen; bij nieuwbouw bestaat dus geen dergelijke vrijstelling waarvan afstand zou kunnen worden gedaan. In het model van particulier gebruik door de aandeelhouder bestaat op grond van de afleiding uit art. 95 LIVA geen recht op aftrek van voorbelasting. De IVA blijft daardoor een definitieve kostenpost voor de vennootschap. De vraag naar afstand volgens art. 20.Dos LIVA speelt uitsluitend bij een latere tweede aankoop tussen ondernemers en hangt daar af van de wettelijke voorwaarden.
• De Spaanse bijzondere belasting voor vastgoed van niet-ingezeten rechtspersonen geldt niet voor een S.L. Deze bijzondere regeling geldt uitdrukkelijk alleen voor rechtspersonen die gevestigd zijn in een land of gebied dat als belastingparadijs is aangemerkt. Een in Spanje opgerichte en gevestigde S.L. valt al op grond van haar persoonlijke toepassingsbereik niet onder deze regeling.
• Erfenissen en schenkingen worden niet meegenomen in deze rekenhulp. Hoe de overdracht aan de volgende generatie op de Balearen wordt belast, hangt af van heel andere regels; de basis vind je onder Erfenis en schenking van vastgoed op de Balearen. Of een deelneming in een vennootschap daarbij anders wordt behandeld dan het vastgoed zelf, toetst deze rekenhulp niet.
• Een S.L. met een daadwerkelijke verhuuractiviteit is een ander geval. Art. 5.1 LIS vereist voor een economische verhuuractiviteit ten minste 1 persoon met een arbeidsovereenkomst die voltijds werkt aan de organisatie daarvan. Of sprake is van een entidad patrimonial moet daarnaast volgens art. 5.2 LIS worden beoordeeld aan de hand van de samenstelling van de activa en het gemiddelde van de kwartaalbalansen. Alleen een voltijdse medewerker sluit een indeling als patrimoniaal dus niet uit. Deze rekenhulp ziet alleen op een vennootschap die vastgoed uitsluitend aanhoudt voor eigen gebruik.

De verkoop is niet meegerekend

De rekentool brengt de aankoop en de doorlopende lasten in kaart. De onderstaande toelichting plaatst een latere verkoop van het vastgoed of de aandelen in juridisch perspectief; de fiscale gevolgen daarvan maken geen deel uit van de berekening.

Verkoop je rechtstreeks, dan verkoop je vastgoed. Houd je het vastgoed via een S.L., dan kun je in plaats daarvan de aandelen verkopen – en de overdracht van effecten is in beginsel vrijgesteld van zowel btw als overdrachtsbelasting en zegelrecht. Op deze algemene vrijstelling geldt echter een uitdrukkelijke uitzondering met een weerlegbaar vermoeden: als daardoor de zeggenschap wordt verkregen over een vennootschap waarvan het vermogen voor de helft of meer bestaat uit Spaans vastgoed dat niet zakelijk wordt gebruikt – zeggenschap betekent hier een belang van meer dan de helft, direct of indirect –, vermoedt de wet dat sprake is van belastingontwijking. Het vermoeden is weerlegbaar, maar het blijft wel een vermoeden en is niet uitgesloten. Bij een pure vastgoed-S.L., zoals deze rekentool veronderstelt, ligt die situatie voor de hand. Dat betekent noch dat de verkoop van aandelen zeker belast wordt, noch dat deze zeker onbelast blijft – beide algemene uitspraken zouden onjuist zijn.

Los daarvan regelt het belastingverdrag de vermogenswinst: het staat de staat waar het vastgoed is gelegen toe om winst te belasten die voortkomt uit de verkoop van aandelen in een vennootschap die overwegend vastgoed bezit. Dit is een bevoegdheid om belasting te heffen, geen afzonderlijke belasting – of en hoe Spanje die daadwerkelijk heft, volgt uit de Spaanse nationale wetgeving en niet uit het verdrag zelf. Ook de ontbinding van de vennootschap blijft hier bewust buiten beschouwing: voor deze rekentool is daarvoor geen gecontroleerde juridische grondslag beschikbaar en een uitspraak daarover zou uit de losse pols zijn.

Termijnen en formulieren

Als particulier geef je de jaarlijkse Imputación aan via Modelo 210, het centrale formulier waarmee niet-ingezetenen verschillende Spaanse inkomsten aangeven. De S.L. dient in plaats daarvan een jaarrekening in bij het Registro Mercantil en doet daarnaast een eigen aangifte vennootschapsbelasting. Deze rekentool noemt bewust geen concrete indieningstermijnen, omdat die hier niet aan de hand van een bron zijn gecontroleerd – vraag er bij twijfel naar bij je Gestoría (het Spaanse administratiekantoor dat formaliteiten bij instanties en termijnen voor je regelt) of je belastingadviseur.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

Het kader van deze pagina toont je automatisch de actuele stand van de wetgeving. De berekening is gebaseerd op de volgende voorschriften:

• Vennootschapsbelasting, afschrijving en verrekenprijzen: Art. 29.1, Art. 5.2, Art. 12.1.a) en Art. 18 van Ley 27/2014 (Spaanse vennootschapsbelastingwet).
• Vermogensbelasting: Art. 4.Ocho, Art. 5.Uno.b), Art. 10 en Art. 16.Uno van Ley 19/1991 (Spaanse vermogensbelastingwet).
• Belasting op dividenden en bijzondere belasting voor niet-ingezetenen: Art. 25.1.f) en Art. 40 tot en met 43 van Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Minimumkapitaal, kapitaalbehoud en reserveringsplicht van de S.L.: Art. 4.1, Art. 273.2 en Art. 274.1 van Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Belastingverdrag Duitsland–Spanje: Art. 10, Art. 13 en Art. 21.
• Overdracht van aandelen in vennootschappen met veel vastgoed: Art. 338 van Ley 6/2023.
• Bedrijfsbelasting IAE: Art. 82.1.c) van Real Decreto Legislativo 2/2004.
• Btw op vastgoed: Art. 20.Uno.22º, Art. 20.Dos en Art. 95 van Ley 37/1992 (Spaanse btw-wet).

Gerelateerde rekenhulpen

Hoe hoog de bijkomende aankoopkosten zelf uitvallen, ongeacht de rechtsvorm, zie je in het afzonderlijke overzicht van de aankoopkosten. Blijf je de woning privé gebruiken, dan is het zinvol om te kijken naar de jaarlijkse belasting bij eigen gebruik via Modelo 210. Hoe de vermogensbelasting op de Balearen is opgebouwd, zie je in het overzicht van de Balearische vermogensbelasting. Verkoop je de woning als natuurlijk persoon, dan kun je de rekentool voor belasting over verkoopwinst gebruiken. Deze berekent de verkoop van de woning, niet de verkoop van aandelen. Ook de verkoop van een woning door een S.L. en een daaropvolgende uitkering worden niet meegenomen.