Mallorca.com
vastgoed

Plusvalía Municipal op Mallorca: de gemeentelijke belasting op waardestijging bij verkoop en erfenis

De plusvalía municipal is een van de meest verkeerd begrepen belastingen bij de verkoop van onroerend goed en bij erfenissen op Mallorca – niet te verwarren met de Spaanse vermogenswinstbelasting op de verkoopwinst. Officieel heet deze belasting Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) en wordt hij geheven door de gemeente waar het onroerend goed ligt. Je moet hem betalen bij elke eigendomsoverdracht: bij verkoop, bij erfenis en bij schenking. Sinds een baanbrekend vonnis van het Spaanse Constitutionele Hof hoef je deze belasting echter niet meer te betalen als je perceel helemaal geen waardestijging heeft ondergaan. In deze gids kom je te weten wie deze belasting verschuldigd is, hoe de twee toegestane berekeningsmethoden werken, wat er in 2026 is veranderd rond de coëfficiënten en hoe je je kunt verzetten tegen een te hoge vaststelling.

Plusvalía op Mallorca: belasting bij verkoop en erfenis

Staat er bij jou een verkoop, een schenking of een erfenis van een woning op Mallorca op het programma?

Wat is de plusvalía eigenlijk?

De plusvalía municipal is geen nationale, maar een gemeentelijke belasting. Deze is geregeld in de artikelen 105 tot en met 111 van het Real Decreto Legislativo 2/2004, de wet op de gemeentelijke financiën (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Er wordt uitdrukkelijk belasting geheven over de waardestijging van de stedelijke grond (suelo urbano) in de periode dat het onroerend goed eigendom was van de persoon die het verkoopt, schenkt of is overleden – niet over de waarde van het gebouw zelf. De belasting wordt beheerd en geïnd door het Ayuntamiento waar het onroerend goed staat, waardoor de hoogte en de uitvoering per gemeente kunnen verschillen.

Kenmerk Uitvoering
Officiële naam Belasting op de waardestijging van stedelijke grond (IIVTNU)
Rechtsgrondslag Art. 105–111 van het Koninklijk Wetgevend Besluit 2/2004 (Wet op de lokale haciendas)
Waarover wordt belasting geheven? Waardestijging van het gemeentelijke perceel (niet van het gebouw)
Wie regelt de belasting? Het ayuntamiento in de buurt van het pand
Oorzaakgebeurtenissen Verkoop, erfenis, schenking – elke eigendomsoverdracht

Wie betaalt: verkoop, erfenis en schenking vergeleken

In tegenstelling tot de Spaanse belasting op kapitaalinkomsten, die in principe door de verkoper wordt betaald, kan de betalingsverplichting voor de Plusvalía, afhankelijk van de situatie, anders verdeeld zijn. Bij een gewone verkoop tussen Spaanse ingezetenen is meestal de verkoper de belasting verschuldigd. Als er daarentegen iemand verkoopt die fiscaal niet in Spanje woont, geldt er een speciale regel: dan wordt vaak de koper als vervangende belastingplichtige (sustituto del contribuyente) aangemerkt – iets wat buitenlandse kopers op Mallorca moeten weten voordat ze tekenen.

Transactie Wie moet de belasting betalen? Bijzonderheid
Verkoop, verkoper gevestigd in Spanje Verkoper reguliere overdracht onder levenden
Verkoop, verkoper is niet in Spanje gevestigd De koper als vervangende belastingplichtige „Non-Resident Seller Rule”, van belang voor buitenlandse kopers
Erfenis Erfgenaam of legataris moet je betalen, ongeacht eventuele kortingen op de successierechten
Schenking De ontvanger net als bij een overdracht onder levenden

Let op: De gemeentelijke Plusvalía staat volledig los van de successie- en schenkingsbelasting. Zelfs als je bij de successiebelasting een flinke korting krijgt, kan de gemeente toch de volledige Plusvalía eisen. Meer informatie over de totale fiscale situatie vind je in de gids over erfenissen en schenkingen op de Balearen.

De hervorming van 2021: geen winst, geen belasting

Lange tijd werd de Plusvalía gezien als een belasting die ook moest worden betaald als een woning met verlies werd verkocht – puur op basis van de kadastrale waarde en de bezitsduur, los van wat er daadwerkelijk op de markt gebeurde. Dat veranderde met de uitspraak van het Spaanse Constitutionele Hof van 26 oktober 2021: de tot dan toe verplichte berekeningsmethode werd ongrondwettelijk verklaard, omdat die ook dan een belastinglast opleverde als er helemaal geen echte waardestijging had plaatsgevonden. Sindsdien geldt het principe ‘geen winst, geen belasting’: als je kunt aantonen dat je onroerend goed bij verkoop, schenking of erfenis geen waardestijging heeft ondergaan, hoef je helemaal geen Plusvalía te betalen.

Daarnaast heeft de hervorming van 2021 je als belastingplichtige een keuzerecht gegeven: je kunt kiezen tussen twee berekeningsmethoden en automatisch de methode toepassen die voor jou het gunstigst is.

Hoe wordt de Plusvalía berekend? Een vergelijking van twee methoden

Sinds de hervorming is er geen vast berekeningsschema meer, maar zijn er twee parallelle methoden – belastingplichtigen mogen kiezen voor de gunstigste.

Vergelijking van de twee berekeningsmethoden voor de plusvalía op Mallorca: de objectieve methode versus de methode op basis van de werkelijke winst.
Methode Berekeningsbasis Handig als …
Methode A – objectieve methode De kadastrale waarde van de grond, vermenigvuldigd met officiële coëfficiënten die afhankelijk zijn van de gemeente en de bezitsduur de werkelijke winst hoog uitvalt en de objectieve methode een lager resultaat oplevert
Methode B – methode om echt geld te verdienen Daadwerkelijke waardestijging van de grond (verschil tussen verkoop- en aankoopprijs, proportioneel berekend op basis van de grondwaarde) de werkelijke winst laag, gelijk aan nul of negatief is

Let op: Omdat de objectieve methode gebaseerd is op officiële kadastrale waarden en gemeentespecifieke coëfficiënten, is het in ieder geval de moeite waard om voor je belastingaangifte beide methoden te vergelijken – het liefst met een betrouwbare, onafhankelijke taxatie van het grondgedeelte. Een door de Bank van Spanje erkend taxatiebureau kan hier de cijfers leveren die in geval van een geschil voor de rechter standhouden.

Plusvalía 2026: het heen en weer gedraai van de regering over de coëfficiënten

Er is in 2026 het een en ander in beweging gekomen rond de Plusvalía municipal. Eind december 2025 heeft de Spaanse regering via een Real Decreto-ley eerst de coëfficiënten van de objectieve berekeningsmethode voor 2026 bijgewerkt. Maar slechts een paar weken later, begin februari 2026, kwam de regering weer op haar besluit terug: ze zag – in ieder geval voorlopig – af van de geplande aanpassing van de vermenigvuldigingsfactoren die in de objectieve methode worden meegenomen. Voor eigenaren op Mallorca betekent dit: de exacte coëfficiënten voor 2026 blijven in beweging, en het loont de moeite om het concrete bedrag per geval te controleren bij de bevoegde gemeente of met een belastingadviseur, in plaats van te vertrouwen op algemene online rekenmachines.

Datum Gebeurtenis
26.10.2021 Een uitspraak van het Constitutionele Hof maakt een einde aan de tot dan toe verplichte berekeningsmethode
vanaf 2021 Hervorming: keuze tussen twee methoden, vrijstelling bij gebrek aan waardestijging
december 2025 Het Real Decreto-ley past de coëfficiënten voor 2026 aan
februari 2026 De regering trekt de aanpassing in – voorlopig geen nieuwe coëfficiënten

Let op: houd dit onderwerp in de gaten als je verkoop, schenking of erfenis pas later in 2026 plaatsvindt – de kwestie rond de coëfficiënten was in februari 2026 nog niet definitief beslist.

Plusvalía bij erfenis op Mallorca

Bij een erfenis moet je de Plusvalía betalen, ongeacht hoe hoog de successierechten zelf zijn. Een vaak aangehaald voorbeeld uit Madrid maakt het probleem duidelijk: Een gepensioneerde erfde daar een appartement en betaalde dankzij een korting van 99 procent bijna geen successierechten – maar de gemeente Madrid eiste, ondanks een toegekende korting van 15 procent op de Plusvalía, toch zo’n 24.000 euro aan gemeentelijke vermogenswinstbelasting. Dit soort gevallen laat zien: kortingen op de successierechten op regionaal niveau zeggen niets over wat de gemeente vraagt voor de Plusvalía – het zijn twee totaal aparte belastingen met verschillende instanties.

Sommige gemeenten geven directe erfgenamen eigen kortingen of uitzonderingen op de plusvalía; of en in welke mate dit voor jouw gemeente op Mallorca geldt, kun je het beste rechtstreeks navragen bij het bevoegde Ayuntamiento, aangezien de regels van plaats tot plaats verschillen.

Let op: Als de nalatenschap een woning op Mallorca omvat, is het de moeite waard om de totale strategie eens onder de loep te nemen – inclusief de vraag of een schenking tijdens je leven fiscaal gezien voordeliger kan zijn. Meer hierover vind je in de gids ‘Erfenis & Schenking op de Balearen’.

Verkopers die niet in het land wonen: de speciale regel voor kopers

Als je op Mallorca een woning koopt van een verkoper die fiscaal niet in Spanje is gevestigd, moet je de kwestie van de plusvalía actief bespreken tijdens de notarisafspraak. In dit soort situaties kan de betalingsplicht op de koper overgaan als vervangende belastingplichtige – een mechanisme dat kopers vaak pas opvalt als de gemeente na de notarisafspraak een rekening stuurt. Bespreek dit onderwerp tijdig met je advocaat en de notaris die de akte opmaakt, zodat de kostenverdeling duidelijk in de koopovereenkomst wordt vastgelegd.

Zo ga je stap voor stap de juiste kant op

  1. Bepaal om wat het gaat: verkoop, schenking of erfenis – elk geval heeft zijn eigen termijnen en belastingplichtigen.
  2. Controleer de kadastrale waarde en het grondaandeel: vraag de kadastrale waarde (valor catastral) en het daarin opgenomen grondaandeel op bij de gemeente.
  3. Laat beide berekeningsmethoden doorrekenen: vergelijk de objectieve methode met de methode op basis van de werkelijke winst, zodat je de voordeligste optie kunt kiezen.
  4. Zorg dat je kunt aantonen dat er geen waardestijging is: als er geen echte winst is, leg dan de aankoop- en verkoopprijs of de historische waarde goed vast.
  5. Dien de aangifte in bij de bevoegde gemeente: De belasting moet worden aangegeven bij het Ayuntamiento van de plaats waar het onroerend goed staat.
  6. Als je twijfelt, laat dan je bezwaar beoordelen: als het vastgestelde bedrag te hoog is, kan het zinvol zijn om in beroep te gaan tegen het besluit.

Termijnen en terugvordering

De gemeente stelt binnen de wettelijke kaders concrete termijnen vast, dus als je twijfelt, kun je het beste direct navraag doen bij het betreffende ayuntamiento of bij je belastingadviseur. Eén ding is duidelijk: bij verkoop en schenkingen onder levenden moet de aangifte veel sneller worden ingediend dan bij een erfenis, waarvoor meestal een langere termijn wordt toegestaan. Als je in het verleden te veel Plusvalía hebt betaald, loont het de moeite om even terug te kijken: verzoeken om terugbetaling en bezwaren tegen een aanslag zijn meestal mogelijk, zolang de betaling niet langer dan vier jaar geleden is.

Situatie Aanbeveling
Verkoop of schenking bij leven Meld je zo snel mogelijk na de notariële akte aan; spreek een afspraak rechtstreeks met de notaris af
Erfenis een langere wettelijke termijn, maar vraag het voor de zekerheid even na bij het Ayuntamiento
In het verleden te hoog vastgestelde Plusvalía Een terugvordering of bezwaar kun je meestal tot vier jaar terug laten controleren

Meest voorkomende fouten

  • Plusvalía verwarren met de belasting op kapitaalinkomsten: het gaat om twee aparte belastingen met verschillende heffingsgrondslagen en deels verschillende belastingplichtigen.
  • Ervan uitgaan dat er bij verlies automatisch geen belasting verschuldigd is: de ontbrekende waardestijging moet actief worden aangetoond en opgegeven.
  • Controleer maar één berekeningsmethode: als je niet beide methoden vergelijkt, betaal je misschien onnodig meer.
  • Bij erfenissen wordt de Plusvalía vaak over het hoofd gezien omdat de successierechten laag uitvallen: beide belastingen lopen los van elkaar.
  • Als je met verkopers te maken hebt die niet in het land wonen, zorg er dan voor dat je de kosten niet contractueel vastlegt: de speciale regel over de vervangende belastingplichtige kan kopers onverwachts overvallen.
  • Negeer de termijnen van de betreffende gemeente: Omdat het beheer lokaal gebeurt, verschillen de procedures per gemeente op Mallorca.

Wat komt er daarna?

Nadat je de plusvalía hebt aangegeven, moet je controleren of er nog andere belastingverplichtingen uit dezelfde transactie voortvloeien – bijvoorbeeld de vermogenswinstbelasting bij verkoop of de successierechten bij een erfenis. Ook de lopende IBI loopt gewoon door en moet in het kader van de eigendomsoverdracht opnieuw worden toegewezen. Als je het pand in de toekomst wilt verhuren in plaats van verkopen, vind je meer informatie in de rubriek ‘Verhuren’.

Checklist: Plusvalía op Mallorca

  • Het bevoegde ayuntamiento en zijn voorschriften zijn vastgesteld
  • De kadastrale waarde en het grondaandeel van het onroerend goed zijn opgevraagd
  • De twee berekeningsmethoden naast elkaar
  • Bewijs van daadwerkelijke waardestijging (of het ontbreken daarvan) gedocumenteerd
  • De vraag wie belastingplichtig is bij een niet-ingezeten verkoper is contractueel geregeld
  • De termijn voor aanmelding bij de gemeente is nageleefd
  • Eerdere betalingen worden gecontroleerd op mogelijke terugvordering (periode van vier jaar)
  • Afgestemd op de samenhang met de vermogenswinstbelasting en de successierechten

Conclusie

De Plusvalía blijft op Mallorca een aparte, lokaal beheerde belastingpost die zowel bij verkoop, erfenis als schenking van toepassing is – maar sinds de hervorming van 2021 alleen van kracht is als er daadwerkelijk sprake is van een waardestijging van de grond. Als je beide berekeningsmethoden vergelijkt, de speciale regel voor niet-ingezeten verkopers kent en de termijnen en mogelijke terugvorderingen in de gaten houdt, voorkom je de duurste verrassingen. Aangezien de coëfficiënten voor 2026 nog in beweging zijn, is het de moeite waard om voor elke transactie even te checken bij een belastingadviseur of advocaat die ervaring heeft met Mallorca.

Officiële bronnen

Wat is de plusvalía nou precies?
Het gaat om de gemeentelijke belasting IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), geregeld in art. 105–111 van RDL 2/2004, die de waardestijging van stedelijke grond bij eigendomsoverdracht belast.
Moet ik de Plusvalía ook betalen als ik met verlies verkoop?
Nee. Sinds de uitspraak van het Grondwettelijk Hof van 26 oktober 2021 en de daaropvolgende hervorming geldt: geen werkelijke waardestijging, geen belasting.
Wie betaalt de Plusvalía bij een erfenis?
De erfgenaam of legataris, ongeacht welke voordelen er op het gebied van successierechten worden toegekend – beide belastingen worden apart berekend.
Hoe wordt de belasting berekend?
Je kunt kiezen tussen een objectieve methode (kadastrale waarde van de grond x officiële coëfficiënten) en een methode op basis van de werkelijke winst, en de gunstigste daarvan toepassen.
Komen er in 2026 nieuwe coëfficiënten voor de Plusvalía?
Oorspronkelijk werden de coëfficiënten eind 2025 bijgewerkt via een Real Decreto-ley, maar de regering heeft die aanpassing in februari 2026 – in ieder geval voorlopig – weer teruggedraaid.
Wat gebeurt er als de verkoper niet fiscaal in Spanje gevestigd is?
In zulke gevallen kan de koper worden aangesproken als vervangende belastingplichtige voor de Plusvalía – dat moet in de koopovereenkomst worden vastgelegd.
Kan ik te veel betaalde Plusvalía terugvragen?
Ja, je kunt meestal een verzoek tot terugvordering indienen of bezwaar maken tegen een aanslag, zolang de betaling niet langer dan vier jaar geleden is.
Welke instantie is verantwoordelijk voor de Plusvalía municipal?
Het Ayuntamiento van de gemeente waar het pand staat – de belasting wordt dus lokaal beheerd, niet landelijk op één manier.