Plusvalía municipal Mallorca

Sta je nog vóór de aankoop en wil je weten wat er aan de andere kant op je afkomt? Het aanbod van onroerend goed op Mallorca geeft je inzicht in het prijsniveau, waarop de kadastrale waarde en het grondaandeel later worden gebaseerd.

Wat is de Plusvalía municipal en hoeveel moet je betalen?

De Plusvalía municipal (officieel: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kortweg IIVTNU) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging die een bouwgrond sinds de laatste eigendomsoverdracht heeft doorgemaakt – ongeacht of de verkoop zelf winst heeft opgeleverd. Hoeveel je uiteindelijk moet betalen, hangt af van 3 factoren: de kadastrale waarde van de grond, de bezitstermijn en het tarief dat de betreffende gemeente (Ayuntamiento) vaststelt. Daarom verschilt de berekening aanzienlijk per gemeente. De calculator hierboven toont je direct een voorbeeld met de vooraf ingevulde waarden; vul je eigen gegevens in om je resultaat te zien.

Zo wordt de Plusvalía municipal berekend

De gemeente – of jijzelf, als autoliquidación (eigen aangifte) verplicht is – berekent de belasting doorgaans volgens de objectieve methode. Het uitgangspunt is de valor catastral del suelo (kadastrale waarde van de grond) op de dag van de overdracht, niet de koopprijs. De gemeente vermenigvuldigt deze waarde met een coëfficiënt die afhangt van de bezitstermijn: wie een woning pas kort bezit, betaalt een lagere coëfficiënt dan iemand die deze al lang in bezit heeft – tot een wettelijk vastgestelde maximale bezitstermijn, waarna de coëfficiënt niet verder stijgt.

Daarbij is het belangrijk dat de in de wet genoemde coëfficiënten maximumwaarden zijn, geen vaste voorschriften. Elke gemeente bepaalt de daadwerkelijk toe te passen waarden in haar eigen ordenanza fiscal (gemeentelijke belastingverordening) – en mag onder het wettelijke maximum blijven. Sommige gemeenten op Mallorca verwijzen eenvoudigweg naar de op dat moment geldende nationale maximumwaarden, andere hanteren een eigen tabel met lagere coëfficiënten. Staat er in een verordening daarentegen een waarde die hoger is dan de wet inmiddels toestaat – bijvoorbeeld omdat de wettelijke maximumwaarde tussentijds is verlaagd en de gemeente haar verordening nog niet heeft aangepast –, dan geldt automatisch de lagere wettelijke waarde. De calculator hierboven houdt hier voor elke opgenomen gemeente afzonderlijk rekening mee, in plaats van overal dezelfde waarde te hanteren.

Op de zo berekende heffingsgrondslag past de gemeente haar eigen belastingtarief toe, dat zij eveneens vrij kan vaststellen, met een maximum van 30%. Het resultaat is de cuota íntegra (belastingbedrag vóór tegemoetkomingen). Bij een erfenis voor kinderen, echtgenoten of ouders van de overledene bieden sommige gemeenten bovendien een tegemoetkoming van maximaal 95% op precies deze cuota íntegra – het bedrag daarna heet cuota líquida (belastingbedrag na tegemoetkomingen). Belangrijk: deze tegemoetkoming wordt altijd toegepast op het al berekende belastingbedrag, nooit op de grondwaarde zelf. Bovendien geldt zij alleen voor de directe familiekring – broers en zussen, nichten en neven vallen er niet onder, ook al zijn zij bij een erflater zonder kinderen vaak de feitelijke erfgenamen.

Naast de objectieve methode bestaat er de reële methode: hierbij telt de werkelijke waardestijging, naar rato toegerekend aan het grondaandeel van het perceel. Die wordt vastgesteld op basis van het verschil tussen de verkoopwaarde en de aanschafwaarde, en bij een erfenis of schenking op basis van de waarde die is opgegeven voor de erf- en schenkbelasting. Valt deze werkelijke waardestijging lager uit dan de objectieve heffingsgrondslag, dan vormt zij de basis – maar alleen als je dit uitdrukkelijk aanvraagt en beide akten overlegt: die van de verkrijging en die van de overdracht. Zonder deze aanvraag blijft de objectieve berekening gelden, ook als die ongunstiger uitvalt.

2 andere factoren liggen volledig ter beoordeling van de gemeente en gelden daarom alleen als ze in de betreffende verordening zijn opgenomen: een korting op de nieuwe grondwaarde in de eerste jaren na een algemene herwaardering van de kadastrale waarden, en een kleinere korting zolang de kadastrale waarde nog niet aan zo'n herwaardering is aangepast. Beide verlagen de grondwaarde, nooit rechtstreeks de heffingsgrondslag.

Een punt geldt specifiek voor verkopers die niet in Spanje wonen: verkoopt een natuurlijke persoon zonder fiscale woonplaats in Spanje, dan is niet deze persoon zelf belastingplichtig, maar de koper – als sustituto del contribuyente (vervangend belastingplichtige). De koper moet de belasting dan aangeven en betalen, ongeacht wat verkoper en koper onderling in hun contract hebben afgesproken. Voor een niet-ingezeten vennootschap geldt dit niet – daarbij blijft de vennootschap zelf belastingplichtig. Verkoop je aan of koop je van een niet-ingezeten particulier, leg de kostenverdeling dan al vast in het koopcontract en niet pas bij de notaris.

Hoe de berekening precies verloopt, zie je het best in de uitgewerkte voorbeelden in de calculator hierboven – van een afgeronde bezitstermijn en een aangebroken jaar tot het grensgeval rond een wijziging in de coëfficiëntentabel.

Bijzondere gevallen: wanneer de berekening anders verloopt

Niet elk perceel en niet elke overdracht valt op de hier beschreven manier onder de Plusvalía municipal:

• Een rústica (een perceel dat kadastraal als landelijk is aangemerkt) is van meet af aan niet belastbaar – de rekenhulp maakt hiervoor dus geen berekening.
• Ook het inbrengen van een woning in de huwelijkse gemeenschap en de overdracht tussen echtgenoten op grond van een echtscheidingsvonnis leiden niet tot belastingheffing. Belangrijk als je een woning op deze manier hebt verkregen: bij een latere overdracht loopt de bezitsduur desondanks door, gerekend vanaf de laatste belastbare verkrijging – en niet vanaf de overname zelf.
• Voor een usufructo (vruchtgebruik) of een nuda propiedad (bloot eigendom, dus het perceel zonder gebruiksrecht) maakt de rekenhulp bewust geen berekening. Voor deze beperkte rechten gelden bij de waardering eigen regels uit de overdrachtsbelasting, waarvoor aanvullende gegevens nodig zijn, zoals de leeftijd van de vruchtgebruiker.
• Hetzelfde geldt voor het recht om een gebouw te verhogen of te onderkelderen en voor onteigeningen: beide komen zelden voor en worden op deze pagina niet behandeld.

Ook voor de gegevens van de gemeenten baseert de rekenhulp zich uitsluitend op wat daadwerkelijk in een gepubliceerde verordening is vastgelegd. Voor sommige gemeenten op Mallorca is een belastingtarief dat in de tijd varieert niet voor de volledige relevante periode aantoonbaar; bij andere is het tarief wel bekend, maar afhankelijk van de bezitsduur, terwijl de verordening de precieze grenzen tussen de periodes niet duidelijk vastlegt. In die gevallen toont de rekenhulp je de heffingsgrondslag en de toepasselijke coëfficiënt, maar bewust geen belastingbedrag – liever een eerlijke leemte dan een verzonnen bedrag. Voor het exacte bedrag kun je dan alleen terecht bij de bevoegde gemeenteadministratie.

Een andere bijzonderheid betreft 2 korte periodes, beide in januari: het Congres van Afgevaardigden heeft eind januari 2026 een kort daarvoor vastgestelde verhoging van de wettelijke maximumcoëfficiënten weer ingetrokken – net als 1 jaar eerder bij een vergelijkbare verhoging. Voor overdrachten die precies binnen 1 van deze periodes vallen, is nog niet duidelijk welke coëfficiënten gelden. Daarom geeft de rekenhulp hier geen afzonderlijk bedrag, maar toont hij beide mogelijke interpretaties naast elkaar.

Wanneer er geen belasting verschuldigd is

De belangrijkste uitzondering geldt voor elke verkoop: als je kunt aantonen dat het perceel tussen aankoop en verkoop niet in waarde is gestegen – dat het verschil tussen de overdrachtswaarde en de aanschaffingswaarde dus nul of negatief is – ontstaat er helemaal geen belastingplicht. Als verkoper moet je dit bewijs leveren: met een verklaring bij de gemeente, samen met beide akten waaruit blijkt dat er geen waardestijging is.

Of bij een erfenis naast de Plusvalía municipal ook Spaanse erf- en schenkbelasting verschuldigd is, staat daar volledig los van — beide belastingen hebben verschillende instanties en verschillende heffingsgrondslagen. Wat op de Balearen geldt, lees je in de gids over erfenis en schenking van vastgoed.

Daarnaast zijn er 2 wettelijke vrijstellingen die de rekenhulp niet zelf controleert, omdat hiervoor bewijs in het individuele geval nodig is: overdrachten van vastgoed binnen een beschermd historisch geheel of met een eigen monumentenstatus, wanneer de eigenares of eigenaar aantoonbaar op eigen kosten onderhouds- of restauratiewerkzaamheden heeft uitgevoerd; en de dación en pago (overdracht van de zelfbewoonde woning aan de bank in plaats van aflossing van de hypotheek) bij betalingsonmacht, mits de betrokkene en diens huishouden niet over voldoende andere middelen beschikken. De betreffende ordenanza fiscal werkt beide vrijstellingen in detail uit – vraag bij twijfel rechtstreeks bij de gemeente na of jouw situatie hieronder valt.

Termijnen en formulieren

Na een verkoop onder levenden heb je 30 werkdagen (geen kalenderdagen) om de verklaring bij de bevoegde gemeente in te dienen. Bij een erfenis is de termijn met 6 maanden aanzienlijk langer en kan deze op verzoek worden verlengd – maar nooit tot meer dan in totaal 12 maanden.

Veel gemeenten op Mallorca verlangen een autoliquidación: je berekent de belasting zelf en betaalt die direct bij het indienen van de verklaring, in plaats van op een aanslag te wachten. Er geldt een uitzondering wanneer voor het perceel nog geen kadastrale waarde is vastgesteld – dan mag de gemeente uitdrukkelijk geen zelfaangifte verlangen en moet zij zelf een aanslag opleggen zodra de waarde vaststaat. Notarissen zijn bovendien verplicht om elk kwartaal alle notarieel vastgelegde overdrachten aan de gemeente te melden – de belastingplicht blijft dus ook bestaan als je zelf niets indient.

Als je een geërfde woning wilt verkopen, lees je in onze gids over Erbimmobilie in Spanien verkaufen stap voor stap wat je naast de Plusvalía municipal nog moet regelen.

Wettelijke basis en actualiteit van de informatie

De Plusvalía municipal is geregeld in Real Decreto Legislativo 2/2004, de Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), meer bepaald in de artikelen 104 tot en met 110. Sinds de uitspraak van het Spaanse Constitutionele Hof uit 2021 geldt de huidige regeling: geen belasting zonder aantoonbare waardestijging, keuze uit 2 berekeningsmethoden en maximumcoëfficiënten die de wetgever sindsdien meerdere keren heeft aangepast. 2 van deze aanpassingen, telkens kort voor het einde van het jaar vastgesteld en van kracht vanaf het begin van het daaropvolgende jaar, heeft het Congres van Afgevaardigden inmiddels weer ingetrokken.

De op deze pagina genoemde landelijke waarden – zoals het maximumtarief, de korting bij erfenissen en de termijnen – zijn afkomstig uit de geconsolideerde wettekst, stand per 06-09-2026. De gegevens over afzonderlijke gemeenten op Mallorca – belastingtarief, eigen coëfficiëntentabellen en kortingen – zijn afzonderlijk onderbouwd met de publicaties van de gemeentelijke belastingverordeningen in het officiële bulletin van de Balearen (BOIB). Deze pagina vervangt geen belastingadvies: bij hogere bedragen of bijzondere situaties is het verstandig om vooraf advies in te winnen bij een op Mallorca werkzame belastingadviseur (asesor fiscal) of advocatenkantoor.

Een overzicht van alle belastingen bij de verkoop van een woning in Spanje vind je in onze gids Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien; als je nog maar net over verkoop nadenkt, lees je meer over de bredere context in de gids Immobilie verkaufen auf Mallorca.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde rekentools

De Plusvalía municipal is slechts 1 van de belastingen die je betaalt bij de verkoop van een woning op Mallorca. Deze rekentools vormen een aanvulling:

• Verkoopwinstbelasting – de belasting op de winst uit de verkoop zelf, los van de Plusvalía municipal.
• 3-Prozent-Einbehalt – het bedrag dat de koper bij een verkoper die niet in Spanje woont rechtstreeks aan de belastingdienst afdraagt.
• IBI-Steuer – de jaarlijkse onroerendezaakbelasting, die net als de Plusvalía municipal is gebaseerd op dezelfde kadastrale waarde.