Kupno nieruchomości z rynku wtórnego na Majorce: co warto wcześniej sprawdzić

Gdy kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego na Majorce, musisz sprawdzić więcej niż układ pomieszczeń, lokalizację i cenę. Dom może wyglądać na zadbany, a mimo to mieć uszkodzenia spowodowane wilgocią. Na posesji może być basen, choć dokumenty nie wyjaśniają, jak został zbudowany. Z kolei mieszkanie wystawione na sprzedaż może być wynajmowane. Dlatego liczy się to, co zobaczysz podczas oględzin, co figuruje w rejestrze nieruchomości i katastrze oraz co można potwierdzić pozwoleniami i umowami.

W tym poradniku przejdziesz przez kolejne etapy sprawdzania nieruchomości: od jej rzeczywistego stanu, przez świadectwo charakterystyki energetycznej i zaświadczenie o zdatności do zamieszkania, po obciążenia, zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej i umowy najmu. Dowiesz się też, dlaczego nieruchomość, która wygląda na pustą, nie musi zostać przekazana bez lokatorów, oraz co zrobić, gdy dom nie jest publicznie oferowany na sprzedaż. Nie chodzi o ogólną rekomendację zakupu, lecz o podjęcie decyzji na podstawie rzetelnych informacji o konkretnej nieruchomości.

Jak ustalić, czy nieruchomość jest na sprzedaż?

Ogłoszenie lub bezpośrednia informacja od właściciela mogą potwierdzić, że nieruchomość jest oferowana na sprzedaż. Same oględziny nie pozwalają jednak ustalić, kto ma prawo ją sprzedać. Dlatego porównaj dane sprzedającego z aktem własności i aktualnym odpisem z rejestru nieruchomości, czyli nota simple.

Jeśli dom nie jest wystawiony na sprzedaż, możesz zapytać właściciela, czy rozważa jego sprzedaż. Informacja o tym, kto jest właścicielem, nie oznacza jednak, że chce on sprzedać dom, ani nie zastępuje późniejszego sprawdzenia stanu nieruchomości, związanych z nią praw i dokumentów. Nie pomijaj tych kroków, zwłaszcza gdy masz okazję kupić nieruchomość bez pośrednika.

Informacja od nas: mallorca.com, wydawca tego poradnika, prezentuje oferty nieruchomości, które możesz porównać z ofertami z innych źródeł. Ogłoszenie to punkt wyjścia do sprawdzenia nieruchomości, a nie potwierdzenie jej stanu prawnego czy technicznego.

Co sprawdzić podczas oględzin domu z rynku wtórnego?

Nie ograniczaj się do obejrzenia pokoi. Dach, elewacja, okna, tarasy i pomieszczenia techniczne są równie ważne jak łazienka i kuchnia. Zapytaj o naprawy i prace konserwacyjne oraz zanotuj, których części nieruchomości nie udało ci się obejrzeć.

Jeśli zauważysz uszkodzenia konstrukcji nośnej, dachu lub instalacji, warto zlecić niezależną ocenę techniczną. Pozwoli ona dokładniej ustalić zakres potrzebnych prac niż oględziny ze sprzedającym. W przygotowaniu pomoże Ci lista kontrolna oględzin nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy ocenie zużycia energii?

Poproś o świadectwo charakterystyki energetycznej i zestaw zawarte w nim informacje z rzeczywistym stanem budynku. Zapytaj zwłaszcza o okna, izolację, ogrzewanie i klimatyzację. Sprawdź też, czy na co dzień można odpowiednio ogrzać lub schłodzić pomieszczenia.

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie zastępuje przeglądu technicznego: nie dowiesz się z niego, czy instalacja działa niezawodnie ani czy za świeżo pomalowaną ścianą nie kryje się wilgoć. Z drugiej strony to, że podczas 1 wizyty temperatura wydaje się przyjemna, nie wystarcza do oceny zużycia energii przez budynek. Więcej o tym dokumencie przeczytasz w poradniku o świadectwie charakterystyki energetycznej w Hiszpanii.

O jakie dokumenty poprosić, zanim zdecydujesz się na zakup?

Na początek zbierz komplet dokumentów dotyczących nieruchomości. Dopiero gdy porównasz je z tym, co zobaczysz podczas oględzin, wychwycisz rozbieżności dotyczące powierzchni, sposobu użytkowania czy dobudowanych części.

Wskazane okresy to kwestie, które warto sprawdzić w zebranych dokumentach. Same w sobie nie dowodzą, że dom jest zgodny z przepisami budowlanymi ani że nie jest zadłużony. Więcej informacji znajdziesz w poradnikach o wypisie z księgi wieczystej i obciążeniach nieruchomości, katastrze oraz Cédula de habitabilidad.

Uwaga: Jeśli chodzi o Cédula, nie poprzestawaj na zapewnieniu, że dokument „kiedyś był“. Sprawdź sam dokument i jego ważność dla konkretnej nieruchomości. Brak zaświadczenia może utrudnić zwłaszcza załatwienie formalności związanych z przyłączami mediów.

Czy dane w księdze wieczystej i katastrze zgadzają się z rzeczywistym stanem budynku?

Nie poprzestawaj na porównaniu dokumentów. Weź plany i opis nieruchomości, a potem jeszcze raz obejrzyj dom: czy jest dodatkowy taras, basen, przebudowany garaż albo inne pomieszczenia? Zapisz każdą rozbieżność i poproś o dokumentację budowlaną dotyczącą tych zmian. Sam wpis do rejestru nie rozstrzyga wszystkich kwestii związanych z ich legalnością.

W przypadku starszych budynków może być potrzebna dodatkowa kontrola:

Szczególnej uwagi wymagają działki na terenach wiejskich, nieruchomości w pobliżu wybrzeża oraz budynki objęte ochroną zabytków. Mogą tam obowiązywać dodatkowe ograniczenia dotyczące użytkowania lub przebudowy. Jeśli status dobudowanych części budynku jest niejasny, obietnica „późniejszej legalizacji” nie zastąpi sprawdzenia konkretnej sytuacji. Przydadzą ci się też poradniki o nielegalnych dobudówkach przy zakupie domu i przepisach dotyczących wybrzeża na Majorce.

Jakie długi i prawa osób trzecich mogą wpłynąć na zakup?

Punktem wyjścia do sprawdzenia wpisanych do rejestru praw i obciążeń jest nota simple. Zwróć uwagę między innymi na hipoteki, służebności oraz prawa do zamieszkiwania lub użytkowania nieruchomości. Zapytaj wprost, co stanie się z istniejącym obciążeniem przed sprzedażą lub w jej trakcie.

Jeśli kupujesz mieszkanie, sprawdź także sytuację we wspólnocie właścicieli: poproś o zaświadczenie o stanie opłat na jej rzecz i zapytaj o sprawy dotyczące nieruchomości. O bieżących obowiązkach przeczytasz w poradniku o Comunidad de Propietarios.

Uwaga: „Spłacona” nie znaczy „wykreślona z rejestru”. Jeśli hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej, poproś o sprawdzenie dokumentów dotyczących jej spłaty i wykreślenia.

Co się dzieje, gdy sprzedawany dom jest wynajęty?

Przy zakupie wynajętego domu trzeba uwzględnić obowiązującą umowę najmu. Poproś o wszystkie umowy najmu i inne umowy dotyczące korzystania z nieruchomości. Ustal też, kto faktycznie w niej mieszka lub z niej korzysta. Od tego zależy, czy możesz w niej zamieszkać, nadal ją wynajmować albo przejąć ją bez lokatorów w uzgodnionym terminie.

Nie poprzestawaj więc na sprawdzeniu wyciągu z księgi wieczystej. Zapytaj, kto faktycznie zajmuje nieruchomość, i zapisz w umowie kupna, w jakim stanie oraz z jakimi prawami do korzystania z niej ma zostać przekazana. Samo ogłoszenie sprzedaży ani zmiana właściciela nie oznaczają, że najemca się wyprowadzi.

Dotyczy to również najemcy: jeśli wynajmowany przez ciebie dom jest wystawiony na sprzedaż, poproś o sprawdzenie swojej umowy i zawiadomień od wynajmującego. Nie zakładaj na podstawie ogłoszenia, że najem się kończy. Więcej o zasadach zawierania takich umów przeczytasz w poradniku o umowie najmu lokalu mieszkalnego na Majorce.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy i w jakiej kolejności?

1. Sprawdź nieruchomość i sprzedającego: obejrzyj nieruchomość i porównaj dokument potwierdzający własność z aktualną nota simple.
2. Udokumentuj stan budynku: zapisz usterki oraz stan instalacji, terenów zewnętrznych i miejsc, do których nie masz dostępu. W razie potrzeby zleć niezależną ocenę.
3. Porównaj dokumenty: sprawdź dane katastralne, Cédula, świadectwo energetyczne, dokumentację budowlaną oraz dokumenty dotyczące podatków i opłat na rzecz wspólnoty.
4. Ustal, kto korzysta z nieruchomości: sprawdź obowiązujące umowy najmu, inne prawa do korzystania z niej oraz to, kto faktycznie ją zajmuje.
5. Rozstrzygnij otwarte kwestie, zanim się zobowiążesz: zadbaj, by projekt umowy jasno określał, co stanie się z brakującymi dokumentami i obciążeniami oraz w jaki sposób nieruchomość ma zostać przekazana.

Ta kolejność jest szczególnie ważna, ponieważ w Hiszpanii także umowy zawarte prywatnie mogą być prawnie wiążące. Dlatego poproś o sprawdzenie już umowy rezerwacyjnej. Nie zakładaj, że wszystkie wątpliwości uda się wyjaśnić później. O tym, na jakim etapie zakupu warto zlecić niezależną ocenę prawną, przeczytasz w poradniku o roli prawnika przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego

• Ocenianie wyłącznie zadbanego wyglądu: świeżo wykończone powierzchnie nie mówią nic o stanie dachu i instalacji ani o wcześniejszych problemach z wilgocią.
• Przyjmowanie powierzchni bez sprawdzenia: porównaj to, co widzisz podczas oględzin, z danymi w księdze wieczystej, katastrze i dokumentacji budowlanej.
• Uznanie starej Cédula za wystarczającą: sprawdź, czy dokument jest ważny dla tej konkretnej nieruchomości.
• Zakładać, że spłacona hipoteka została wykreślona: Trzeba też sprawdzić, czy wykreślono ją z księgi wieczystej.
• Mylić „puste podczas oględzin” z „wolne w chwili przekazania”: Sprawdź umowy oraz to, kto faktycznie korzysta z nieruchomości.
• Zakładać, że nieruchomość można bez przeszkód wynajmować: Jeśli planujesz korzystać z niej w ten sposób w przyszłości, sprawdź osobno, czy pozwalają na to przepisy.

Lista kontrolna przed podjęciem decyzji o zakupie

Zanim zaakceptujesz projekt umowy, upewnij się, że potrafisz odpowiedzieć na każde z tych pytań:

• Czy dokumenty dotyczące własności potwierdzają tożsamość sprzedającego?
• Czy masz aktualny nota simple i czy wyjaśniono wszystkie obciążenia nieruchomości?
• Czy dane w księdze wieczystej i katastrze zgadzają się z tym, co widać na miejscu?
• Czy dokumenty pozwalają ustalić, na jakiej podstawie wykonano przebudowy, basen i pozostałe elementy zabudowy?
• Czy masz ważną Cédula i świadectwo charakterystyki energetycznej?
• Czy dostatecznie sprawdzono stan nieruchomości i przewidywany zakres remontu?
• Czy wyjaśniono kwestie potwierdzeń zapłaty podatków oraz, jeśli dotyczy, opłat na rzecz wspólnoty?
• Czy jasno opisano umowy najmu, inne prawa do korzystania z nieruchomości oraz uzgodnione warunki jej przekazania?

Puste pole na liście nie oznacza automatycznie, że trzeba zrezygnować z domu. Warto jednak wyjaśnić tę kwestię przed złożeniem wiążącej deklaracji.

Co dalej?

Jeśli wyniki sprawdzenia są ze sobą zgodne, pora uzgodnić treść umowy i przygotować formalności notarialne. Opis nieruchomości, jej nieuregulowane obciążenia i ustalenia dotyczące przekazania powinny odpowiadać dokumentom, które sprawdziłeś. Więcej o tym etapie przeczytasz w poradniku o roli notariusza przy zakupie nieruchomości.

Po przekazaniu nieruchomości trzeba zająć się zwłaszcza sprawami związanymi z rejestrem nieruchomości, dostawami mediów i bieżącymi obowiązkami. Jeśli planujesz wynajem, sprawdź jego warunki niezależnie od kwestii zakupu: samo prawo własności nie uprawnia do wynajmowania nieruchomości.

Podsumowanie

Czy zakup domu na Majorce to dobry pomysł? Nie da się tego ocenić dla całej wyspy — liczy się konkretna nieruchomość i to, jak zamierzasz z niej korzystać. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego ważne jest, by jej widoczny stan, dokumenty i faktyczny sposób użytkowania były ze sobą zgodne. Jeśli nadal nie wyjaśniono usterek, przebudów lub kwestii najmu, uzyskaj odpowiedzi przed podpisaniem umowy — nie poprzestawaj na obietnicy, że pojawią się później.

Ten tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.

Oficjalne źródła

• Registro de la Propiedad – Registradores de España – dane z rejestru nieruchomości i nota simple
• Sede Electrónica del Catastro – dane katastralne
• Consell de Mallorca – informacje o Cédula de habitabilidad
• Boletín Oficial del Estado – hiszpańskie przepisy prawa