Comprar imóvel em Maiorca: em nome próprio ou por sociedade (S.L.)?

Vale a pena a S.L. na compra de imóvel em Maiorca?

Não é possível responder de forma genérica – mas é possível calcular. A S.L. espanhola (Sociedad Limitada, a forma societária de responsabilidade limitada mais próxima de uma GmbH alemã) paga sobre o seu lucro, enquanto sociedade puramente imobiliária, sempre 25% de Imposto sobre Sociedades, porque lhe estão vedadas as taxas reduzidas previstas para pequenas empresas, e quem posteriormente distribui o lucro paga ainda um imposto adicional sobre ele. Que imóveis estão à venda na ilha podes ver em Imóveis em Maiorca. A calculadora acima mostra-te, com os teus próprios números, como isso se acumula ao longo dos anos em comparação com a compra em nome próprio – não há uma resposta genérica, apenas a tua própria conta.

Como se calcula

Para que possas confiar no resultado sem o aceitares às cegas, aqui está a cadeia de cálculo por palavras – na mesma ordem em que a própria calculadora efetua o cálculo.

A aquisição

No bloco de aquisição delimitado desta calculadora aplicam-se as mesmas taxas e emolumentos tanto para pessoa singular como para S.L., porque nenhum dos factos registais considerados distingue consoante a forma jurídica do adquirente. Para o uso privado aqui considerado, o bloco inclui o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP) em imóveis usados, o IVA e o AJD em obra nova, bem como os emolumentos de notário e registo predial. A calculadora usa para isso o mesmo cálculo em ambas as colunas e tem em conta os descontos de emolumentos aplicáveis a imóveis de habitação. Acima do limite de valor tarifado, o honorário notarial adicional é livremente acordado: os custos de aquisição assinalados com ≥ constituem então um limite mínimo. Sem o montante acordado, a base de amortização, a depreciação, o Imposto sobre Sociedades e a diferença total não são determináveis. Custos capitalizados mais elevados podem reduzir o imposto corrente; por isso, a diferença não é um limite mínimo genérico. Esta é uma afirmação sobre este cálculo; outras configurações de aquisição e direitos de dedução empresariais não são aqui avaliados.

Como decorre na prática uma compra de imóvel em Maiorca — desde a reserva até à escritura — está descrito em Processo da compra de imóvel; aqui trata-se apenas da questão de quanto custa um ou outro caminho.

Só a S.L. suporta, além disso, custos próprios de constituição. Se for constituída por via telemática, aplica-se um Arancel oficial fixo (a taxa legalmente estabelecida para notários e para o Registro Mercantil, o registo comercial espanhol) de 150 € para o notário e 100 € para o registo, cada um líquido, acrescido de 21% de IVA não dedutível. Esta é a via tarifária telemática geral; os requisitos específicos da tarifa mais baixa não são aqui pressupostos. A isto acresce a consultoria de constituição livremente acordada, inserida como montante total; sobre ela a calculadora não acrescenta mais IVA. Juridicamente, basta um capital social de apenas 1 € para a constituição – na calculadora, o valor predefinido é deliberadamente mais elevado, porque um capital mais baixo desencadeia uma obrigação adicional de reserva, sobre a qual falaremos já a seguir. O capital investido em si não é um item de custo: continua a ser o teu património, apenas ficando vinculado à sociedade.

Ano após ano

Aqui os caminhos separam-se mais claramente. Como pessoa singular, pagas pela utilização própria a chamada Imputación – um imposto sobre o rendimento a taxa fixa sobre um valor de utilização presumido, mesmo que não haja renda a receber, calculado com base no valor catastral (o valor cadastral oficial que constitui a base de vários impostos espanhóis) e declarado através do Modelo 210 (o formulário fiscal com que os não residentes declaram rendimentos espanhóis – mais sobre isto abaixo). O modelo de ano completo tem em conta todos os dias de calendário do ano fiscal escolhido, incluindo em ano bissexto. O valor catastral reduzido pressupõe a condição de revisão concreta desse ano fiscal; a ajuda do campo indica o período registado no cadastro. Como pessoa residente na UE ou no EEE, pagas sobre isso uma taxa reduzida de 19%.

Já a S.L. tem de imputar a si própria uma renda correspondente ao mercado livre – o valor de plena concorrência –, mesmo que na prática se pague menos ou nada: sociedade e sócio são considerados partes relacionadas, para as quais a lei impõe obrigatoriamente preços de mercado. Para a amortização, a calculadora divide o preço de compra, incluindo os custos acessórios de aquisição capitalizáveis, segundo a proporção entre a parte de construção e o valor catastral total (Art. 3.2 RIS; PGC, normas de valoração 2 e 4). São incluídos o ITP ou o IVA não dedutível, o AJD, os emolumentos de notário e registo predial, bem como os custos de advogado, gestoria e mediação imobiliária diretamente imputáveis. A imputação da consultoria e da intermediação depende da prestação concreta. À renda de mercado é deduzida a amortização dessa parte de construção dos custos de aquisição, no máximo 2% por ano – a taxa máxima legal que a calculadora aplica –, acrescida dos custos de contabilidade e administração, pagando sobre o lucro remanescente o já referido Imposto sobre Sociedades. A amortização acumulada está limitada à base de construção conhecida. Se surgirem inicialmente prejuízos fiscais e, posteriormente, após o fim da amortização, matérias coletáveis positivas, pode aplicar-se um reporte de prejuízos nos termos do Art. 26 LIS. A sua compensação não é aqui modelada; a partir desse momento, o Imposto sobre Sociedades, o total anual e a diferença total ficam em aberto. Para o imposto municipal de atividades económicas IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas), a calculadora só assume zero se confirmares a isenção por volume de negócios ao abrigo de 1 000 000 € para todos os anos do modelo. Para isso conta o período de referência legal, todas as atividades e, se aplicável, o volume de negócios do grupo nos termos do Art. 82.1.c TRLRHL. Se uma renda anual inserida atingir o limiar, o IAE permanece desconhecido no modelo e o total da S.L. fica em aberto. A isenção autónoma de início de atividade para os dois primeiros períodos fiscais não é, assim, avaliada.

O cálculo da distribuição começa com a tua própria indicação do resultado anual após Imposto sobre Sociedades, proveniente das contas anuais ou da contabilidade, antes da reserva legal aqui calculada. O lucro corrigido fiscalmente não substitui esta indicação. Um resultado anual negativo é inserido com sinal negativo; em caso de prejuízo, a dotação de reserva modelada e a distribuição são zero. Nos termos do art. 274.1 LSC, deve reservar-se, em geral, 10% do lucro anual, até que a reserva legal atinja pelo menos 20% do capital social. Além disso, aplica-se, nos termos do art. 4.1, a obrigação especial de pelo menos 20%, enquanto o capital e a reserva juntos não atingirem 3000 €. A calculadora começa com uma reserva vazia e utiliza anualmente a maior das duas dotações. Esta relação é uma dedução a partir de ambos os textos legais, em particular «en todo caso» no art. 274.1, e não uma fórmula legal literal. Segue-se depois o teste de manutenção do capital nos termos do art. 273.2 LSC: o capital próprio inserido, proveniente das contas aprovadas, já inclui o resultado anual. Abaixo do capital social, a distribuição fica bloqueada; caso contrário, é adicionalmente limitada ao capital próprio menos o capital. Sem capital próprio, uma distribuição planeada permanece por esclarecer. Sobre a distribuição bruta assim limitada incide retenção na fonte nacional nos termos do IRNR de 19%; a convenção para evitar a dupla tributação entre a Alemanha e a Espanha limita-a, nas condições assumidas no modelo, a 15%. O limite da convenção substitui a taxa nacional mais elevada. Se se optar pela não distribuição, a retenção na fonte e o influxo líquido são zero, mesmo que faltem dados do balanço. Em caso de distribuição planeada, os montantes dela dependentes permanecem desconhecidos sem indicações conhecidas. O Imposto sobre Sociedades calculável permanece visível como montante parcial.

Com zero anos de comparação, ambas as somas periódicas correntes são compostas por zero euros. Para esta comparação pura de aquisição, contam apenas a aquisição e a constituição; a falta de indicações anuais não a bloqueia. Já a consultoria de constituição desconhecida e um honorário notarial ainda por acordar livremente continuam relevantes.

O Imposto sobre o Património

Como o Imposto sobre o Património se aplica, em geral, na compra de imóveis, está explicado na visão geral do Imposto sobre o Património na compra de imóveis; aqui trata-se apenas da diferença entre os dois caminhos.

No Imposto sobre o Património anual, aplicam-se regras de avaliação diferentes. Para a posse direta, conta, nos termos do art. 10 LIP, o valor mais alto entre o valor cadastral, o valor administrativo relevante e o preço de compra. Se o valor administrativo for desconhecido, permanecem desconhecidos o Imposto sobre o Património privado, a soma privada completa e a diferença total. Só quando estiver estabelecido que não existe tal valor administrativo é que este pode ser excluído da avaliação. No caso da S.L., o modelo assume contas não auditadas e compara, nos termos do art. 16.Uno LIP, o capital nominal, o capital próprio contabilístico segundo as últimas contas aprovadas e a média capitalizada de lucros. O capital próprio é retirado destas contas ou da contabilidade; a calculadora não inventa um balanço. Para a capitalização, utiliza a indicação de lucro após Imposto sobre Sociedades inserida, incluindo as dotações de reserva. Ambas as indicações permanecem constantes no cenário nominal; os anos-modelo utilizados não substituem um histórico real de três anos. Se faltar uma das indicações, o Imposto sobre o Património da S.L. e a diferença total permanecem desconhecidos.

O facto de existir uma sociedade interposta não te isenta do imposto. Participações não cotadas numa sociedade cujo património seja constituído, em metade ou mais, por imóveis espanhóis são consideradas, elas próprias, como situadas em Espanha; a convenção para evitar a dupla tributação permite expressamente a Espanha tributá-las; e a isenção que o direito espanhol prevê para participações empresariais não se aplica precisamente a uma sociedade cuja atividade principal seja a gestão de património. A lei não diz qual dos dois caminhos conduz regularmente à base de tributação mais elevada – isso só se revela ao inserires os teus próprios números.

Exemplos de cálculo

Por baixo da calculadora encontras exemplos calculados com indicações completas. Estes seguem as mesmas regras descritas acima e mostram como as diferentes rubricas se combinam numa soma total – como orientação para o percurso de cálculo, não como indicação de mercado para o teu caso.

Casos especiais e equívocos frequentes

• As taxas reduzidas do Imposto sobre Sociedades não se aplicam. Espanha prevê taxas reduzidas para pequenas empresas e para empresas recém-constituídas. Para uma sociedade puramente detentora de imóveis – uma chamada entidad patrimonial, cujo património não serve maioritariamente a uma atividade económica própria – estas taxas reduzidas são expressamente excluídas por lei. Ela paga sempre a taxa geral.
• O IVA na construção nova permanece um custo da sociedade. A compra de construção nova ao promotor aqui considerada é a primeira entrega: incidem IVA e AJD. A isenção nos termos do art. 20.Uno.22º LIVA diz respeito à segunda e posteriores entregas; na construção nova, portanto, não existe tal isenção a que se possa renunciar. No modelo de uso privado pelo sócio, não existe, segundo a dedução do art. 95 LIVA, direito à dedução do IVA suportado. O IVA permanece, assim, um encargo de custo definitivo da sociedade. A questão da renúncia nos termos do art. 20.Dos LIVA diz respeito exclusivamente à posterior segunda aquisição entre empresários e depende aí dos requisitos legais.
• O imposto especial espanhol sobre imóveis de entidades não residentes não afeta uma S.L. Este regime especial aplica-se expressamente apenas a entidades com sede num país ou território classificado como paraíso fiscal. Uma S.L. constituída e residente em Espanha já não se enquadra, pelo seu âmbito de aplicação pessoal, nesta categoria.
• Herança e doação não são contempladas por esta calculadora. Como é tributada a transmissão para a geração seguinte nas Baleares depende de disposições totalmente diferentes; as bases estão em Herança e doação de imóveis nas Baleares. Se uma participação societária é tratada de forma diferente do próprio imóvel nesse contexto, esta calculadora não o verifica.
• Uma S.L. com atividade de arrendamento real é um caso diferente. O art. 5.1 LIS exige, para uma atividade económica de arrendamento, pelo menos uma pessoa com contrato de trabalho e emprego a tempo inteiro para a sua organização. A classificação como entidad patrimonial deve ainda ser verificada, nos termos do art. 5.2 LIS, com base na composição dos ativos e na média dos balanços trimestrais. O trabalhador a tempo inteiro, por si só, não exclui, portanto, uma classificação patrimonial. Esta calculadora representa apenas a sociedade puramente detentora e de uso próprio.

A saída não está calculada

A calculadora abrange a aquisição e os encargos correntes. As indicações seguintes enquadram juridicamente uma eventual venda posterior do imóvel ou das participações; as suas consequências fiscais não fazem parte do cálculo.

Se venderes diretamente, estás a vender um imóvel. Se detiveres através de uma S.L., podes em vez disso vender as participações – e a transmissão de valores mobiliários está, em princípio, isenta tanto do IVA como do imposto sobre transmissões patrimoniais e do imposto de selo. Esta isenção de base conhece, porém, uma exceção expressa com uma presunção ilidível: se, com essa operação, for obtido o controlo de uma sociedade cujo património seja constituído, em metade ou mais, por imóveis espanhóis não afetos à atividade – entendendo-se aqui por controlo uma participação superior a metade, direta ou indiretamente –, a lei presume uma intenção de evasão fiscal. Ilidível, mas presumida, não excluída. Para uma S.L. puramente imobiliária, como a que esta calculadora pressupõe, este caso é plausível. Isto não significa nem que a venda das participações será certamente tributada, nem que ficará certamente isenta de imposto – ambas as afirmações genéricas seriam incorretas.

Separadamente, a Convenção para Evitar a Dupla Tributação regula a mais-valia: permite ao Estado onde o imóvel está situado tributar os ganhos resultantes da venda de participações numa sociedade predominantemente detentora de imóveis. Trata-se de uma permissão de tributação, não de um imposto próprio – se e como a Espanha efetivamente a exerce resulta do direito interno espanhol, não da própria Convenção. Deliberadamente não tratada aqui está também a dissolução da sociedade: para esta calculadora não existe uma base jurídica verificada quanto a esse ponto, e qualquer afirmação a esse respeito seria arbitrária.

Prazos e formulários

Como pessoa singular, declaras a imputação anual através do Modelo 210, o formulário central com o qual os não residentes declaram diversos rendimentos obtidos em Espanha. A S.L., por sua vez, apresenta as contas anuais no Registro Mercantil e entrega adicionalmente a sua própria declaração de imposto sobre as sociedades. Esta calculadora não indica prazos concretos de entrega, por não estarem aqui verificados com referência a fonte – em caso de dúvida, consulta a tua Gestoría (o escritório de gestão administrativa espanhol que trata dos procedimentos junto das autoridades e dos prazos por ti) ou o teu consultor fiscal.

Base legal e atualização

O quadro desta página mostra automaticamente o estado atual da legislação. O cálculo baseia-se nas seguintes normas:

• Imposto sobre as sociedades, amortização e preços de transferência: Art. 29.1, Art. 5.2, Art. 12.1.a) e Art. 18 da Ley 27/2014 (lei espanhola do imposto sobre as sociedades).
• Imposto sobre o património: Art. 4.Ocho, Art. 5.Uno.b), Art. 10 e Art. 16.Uno da Ley 19/1991 (lei espanhola do imposto sobre o património).
• Tributação de dividendos e imposto especial para não residentes: Art. 25.1.f) bem como Art. 40 a 43 do Real Decreto Legislativo 5/2004.
• Capital mínimo, manutenção do capital e obrigação de reservas da S.L.: Art. 4.1, Art. 273.2 e Art. 274.1 do Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Convenção para Evitar a Dupla Tributação Alemanha–Espanha: Art. 10, Art. 13 e Art. 21.
• Transmissão de participações em sociedades com forte componente imobiliária: Art. 338 da Ley 6/2023.
• Imposto sobre atividades económicas (IAE): Art. 82.1.c) do Real Decreto Legislativo 2/2004.
• IVA sobre imóveis: Art. 20.Uno.22º, Art. 20.Dos e Art. 95 da Ley 37/1992 (lei espanhola do IVA).

Calculadoras relacionadas

Quanto representam os custos de aquisição em si, independentemente da forma jurídica, podes acompanhar na visão geral própria dos custos de aquisição. Se continuares a usar o imóvel de forma privada, vale a pena olhar para o imposto anual de uso próprio através do Modelo 210. Como o imposto sobre o património está escalonado nas Baleares, mostra-te a visão geral do imposto balear sobre o património. Se venderes o imóvel como pessoa física, podes usar a calculadora do imposto sobre a mais-valia na venda. Ela calcula a venda do imóvel, não a venda de participações. Também não contempla a venda do imóvel por uma S.L. e a distribuição subsequente de lucros.