Financiamento Alemanha ou Espanha

Financiamento na Alemanha ou na Espanha: o que combina com a sua compra?

Se você compra um imóvel em Maiorca, pode financiá-lo hipotecando um imóvel alemão ou contraindo uma hipoteca espanhola sobre o objeto de compra. A calculadora compara o limite de financiamento, os custos de constituição da garantia, as taxas de juro-modelo e o efeito no imposto espanhol sobre o patrimônio (Impuesto sobre el Patrimonio) em blocos separados. Para a dedução fiscal da dívida, decide a utilização comprovada do capital do empréstimo; apenas o local da garantia não torna nenhum caminho mais vantajoso.

Como se calcula

No caminho alemão, você garante o empréstimo por meio de uma Grundschuld (dívida imobiliária): um direito inscrito no registo predial (Grundbuch), a partir do qual o banco pode se ressarcir sobre o imóvel alemão em caso de não pagamento. O dinheiro é usado para a compra em Espanha. No caminho espanhol, o imóvel adquirido serve como garantia hipotecária.

Limite de financiamento: a garantia sustenta o seu empréstimo?

Margem alemã = valor do imóvel × limite de financiamento do banco − dívida remanescente existente. Resultados negativos são limitados a zero. O limite de financiamento é a proporção financiável do valor do imóvel definida pelo seu banco, não uma taxa legal.

Limite espanhol = valor mais baixo entre preço de compra e valor de avaliação × limite de financiamento do banco. O valor de avaliação provém da Tasación, o laudo de avaliação para o financiamento imobiliário espanhol. Esta fórmula é uma suposição inicial conservadora. Um empréstimo máximo registado conforme a proposta bancária substitui a estimativa.

Se um limite não for suficiente para a sua necessidade de financiamento, a calculadora mostra o défice de cobertura e suprime os resultados de custos e impostos desse caminho. Um limite suficiente ainda não é uma aprovação de crédito: o seu banco verifica rendimento, ónus existentes, prioridade no registo predial e a garantia.

Custos da constituição da garantia no caso base

O cálculo alemão segue a Lei de Custos Judiciais e Notariais (GNotKG). O ponto de partida é o Geschäftswert, ou seja, o montante sobre o qual as taxas são calculadas: no caso de uma Grundschuld, este é, segundo o § 53 Abs. 1 GNotKG, o seu valor nominal, o montante de garantia fixado na escritura. Este pode divergir do empréstimo efetivamente desembolsado.

A taxa integral resulta da Tabela B, uma escada: dentro de cada faixa de valor, ela aumenta a cada montante adicional iniciado por um valor fixo; ao mudar de faixa de valor, alteram-se o incremento e o acréscimo. A norma consta no § 34 GNotKG, o valor da tabela é mostrado pela calculadora. O valor mínimo geral de uma taxa é de 15 €.

A escritura pública (Beurkundung) é o procedimento notarial em que a tua declaração é juridicamente explicada e registada num documento. No caso básico, as declarações relacionadas com a constituição da Grundschuld formam um objeto de escritura conjunto. Para isso, a calculadora calcula:

• Taxa notarial: taxa tabelada × 1, no mínimo 60 €, segundo o KV 21200. KV designa o Kostenverzeichnis (tabela de custas) do GNotKG.
• Montante fixo para despesas de correio e telecomunicações: 20% da taxa notarial, no máximo 20 €, segundo o KV 32005.
• IVA: 19% sobre a taxa notarial e o montante fixo de despesas, segundo o KV 32014 em conjugação com o § 12, n.º 1, da UStG.
• Taxa de registo predial: taxa tabelada × 1 no caso da Buchgrundschuld, segundo o KV 14121. Esta é registada sem a emissão adicional de um certificado de Grundschuld (Grundschuldbrief). No caso da Briefgrundschuld, para a qual é emitido adicionalmente um certificado de Grundschuld, aplica-se em vez disso o fator 1,3, segundo o KV 14120.

Custos alemães da garantia = taxa notarial + montante fixo de despesas + IVA sobre estes custos notariais + taxa de registo predial. Sobre a taxa judicial do registo predial (Grundbuchamt) não incide IVA. Podes consultar as posições de custas no Kostenverzeichnis do GNotKG e a taxa de imposto no § 12 da UStG.

Custos espanhóis do teu lado = custo da Tasación + montante do empréstimo × taxa de comissão acordada. Refere-se à comisión de apertura, a comissão única contratualmente acordada pela disponibilização do empréstimo. Só a deves inserir se a tua proposta a previr. O preço da avaliação e a comissão provêm da tua proposta, não de uma tabela oficial de custas.

Para o financiamento imobiliário residencial espanhol aqui considerado, o banco assume desde 16.06.2019 os seguintes custos da constituição da hipoteca:

• Gestoría: o serviço de tramitação dos passos administrativos do empréstimo, segundo o art. 14.1.e).i da Ley 5/2019.
• Notário: os honorários da escritura do empréstimo hipotecário, segundo o art. 14.1.e).ii da Ley 5/2019. As cópias adicionais solicitadas são pagas por quem as pedir.
• Registro de la Propiedad: o registo predial espanhol e a inscrição da garantia nele, segundo o art. 14.1.e).iii da Ley 5/2019.

Esta repartição, segundo o art. 14 da Ley 5/2019, a lei espanhola de crédito imobiliário (LCCI), diz respeito ao empréstimo. A estes acrescem os custos e impostos da compra do imóvel.

A AJD, o imposto espanhol sobre determinados atos jurídicos documentados (Actos Jurídicos Documentados), tem uma base legal própria: no caso de um empréstimo hipotecário, é devida pelo credor já desde 10.11.2018. Isto é regulado pelo art. 29 do TRLITPAJD, o texto refundido da lei sobre o imposto de transmissões patrimoniais e atos jurídicos documentados, alterado pelo RDL 17/2018. A LCCI não é, portanto, a base legal desta sujeição fiscal.

Para a AJD dependente do valor, conta, segundo o art. 30, a responsabilidad hipotecaria: a responsabilidade hipotecária total indicada na escritura, incluindo as obrigações acessórias também garantidas. O art. 31 regula a taxa fixa e a taxa dependente do valor. Como a calculadora não pergunta este montante de responsabilidade, indica a AJD como posição do banco sem valor. O montante do empréstimo, por si só, não seria uma base de cálculo fiável para isso.

Juros modelo: mesma duração, empréstimos totalmente reembolsados

A comparação de juros aplica-se a dois empréstimos em euros com amortização total, taxa de juro fixa e prazo igual: no final, o capital está totalmente reembolsado. O montante do empréstimo e o prazo são iguais, as taxas de juro oferecidas podem diferir. TIN (Tipo de Interés Nominal) é a designação espanhola para a taxa de juro nominal.

A prestação mensal, ou seja, a parcela regular composta por juros e amortização, segue a fórmula M = K × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ). Nesta fórmula, K é o capital do empréstimo, i é a taxa de juro anual como número decimal dividido por doze, e n é o número de prestações mensais. No caso de um empréstimo sem juros, a prestação é o capital dividido pelo número de meses.

Os juros mensais calculam-se a partir do capital em dívida; o restante da prestação amortiza a dívida. A calculadora soma os juros do plano de amortização arredondado ao cêntimo, incluindo a prestação final ajustada. A primeira prestação vence no mês seguinte ao desembolso.

Em caso de período de fixação de juros mais curto, a comparação de juros não se aplica; a calculadora não inventa uma taxa de juro subsequente. Juros variáveis ou mistos, suspensão de amortização e empréstimos com reembolso do capital apenas no final ficam fora do modelo. Os restantes blocos permanecem disponíveis com período de fixação mais curto; as dívidas remanescentes apresentadas continuam a ser projeções com as taxas de juro do modelo.

Imposto sobre o Património: capital remanescente e utilização dos fundos por via

O bloco fiscal considera-te como não residente, ou seja, como pessoa sem residência fiscal em Espanha. Para o Imposto sobre o Património aplica-se então a obligación real, a obrigação fiscal limitada relativa ao património situado em Espanha ou aí exercível. Além do Imposto sobre o Património, a calculadora considera o ITSGF, o imposto estatal de solidariedade sobre grandes fortunas (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas).

Efeito fiscal = imposto modelado sem dedução do empréstimo − imposto modelado com dedução admissível do empréstimo. O ano fiscal, os ativos patrimoniais e a escolha regional mantêm-se iguais para ambas as vias. Cada via utiliza o seu próprio saldo de capital em 31 de dezembro do ano selecionado, pois os percursos de amortização podem diferir.

Para o imóvel, o modelo utiliza o valor mais elevado entre o preço de compra e o valor catastral conhecido, e adiciona os teus restantes ativos patrimoniais espanhóis não isentos. O valor catastral é o valor oficial do registo predial espanhol. Nos termos do art. 10 da Ley 19/1991, deve também considerar-se um valor apurado ou verificado pela administração para outros impostos, caso este seja mais elevado. A calculadora não solicita este terceiro valor; se este existir, a avaliação modelada não é suficiente para a tua declaração.

A demonstração parte do património bruto, passando pelas dívidas dedutíveis e pelo mínimo de isenção, até ao Imposto sobre o Património e ao ITSGF complementar. Os mínimos de isenção e os escalões são fornecidos pela calculadora de acordo com o ano fiscal. Uma dedução de dívida só poupa imposto se reduzir o imposto devido. Para anos fiscais ainda não encerrados, vês uma projeção segundo o enquadramento jurídico aplicável.

O que deves planear além da comparação

Obténs a diferença dos custos das garantias e a diferença das taxas de juro do modelo separadamente. A calculadora não elege uma via de financiamento globalmente mais vantajosa. Para o teu planeamento financeiro completo, acrescem em particular as seguintes rubricas:

• Taxas de execução e acompanhamento nos termos do KV 22110 ss. para atividades notariais adicionais;
• outros objetos de escritura autónomos fora do caso base, nos termos do § 109 n.º 2, n.º 3 da GNotKG;
• o cancelamento de ambas as garantias no final do financiamento;
• juros de disponibilização sobre o capital acordado e ainda não utilizado;
• Custos de intermediação e avaliação fora da Tasación expressamente inserida, em especial junto ao banco alemão, bem como cópias adicionais e outras despesas;
• Custos de oportunidade do capital próprio imobilizado, ou seja, o rendimento possível a que renuncias ao empregá-lo desta forma.

Esta delimitação torna a calculadora útil: identificas a diferença calculável e podes complementar os demais itens a partir das tuas propostas. A liquidez disponível e um imóvel alemão sem ónus avalias segundo o teu planeamento pessoal.

Casos especiais

Um valor nominal de hipoteca mais elevado ou uma cédula hipotecária

Retira o valor nominal da hipoteca do formulário do banco. Um valor superior ao empréstimo pode gerar taxas mais altas; a amortização posterior não o reduz automaticamente. Hipoteca registral ou cambiária altera a taxa de inscrição, mas não o fator da taxa de escritura. Para a reutilização ou cessão de uma hipoteca existente precisas de um orçamento próprio: a calculadora regista uma nova constituição no caso base.

A Tasación fica abaixo do preço de compra

Uma avaliação mais baixa pode reduzir o limite de crédito. Preenches a diferença com fundos adicionais, outro acordo de financiamento ou um preço de compra mais baixo. Uma avaliação mais alta não aumenta o limite na hipótese inicial acima do teto calculado sobre o preço de compra. Organiza a avaliação antes de uma reserva vinculativa sem cláusula de financiamento. A preparação está explicada em Tasación – avaliação imobiliária em Espanha.

Capital próprio, custos acessórios de compra e uma combinação dos caminhos

Para a tua necessidade de liquidez conta toda a aquisição: meios próprios necessários = preço de compra + custos acessórios de compra − desembolsos de empréstimo efetivamente disponíveis. Calcula adicionalmente os impostos de compra, o notário e a inscrição no registo predial da propriedade, bem como o acompanhamento jurídico. Num imóvel usado é regularmente relevante o imposto de transmissão ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales); a sua tabela progressiva incide sobre a parte do preço de compra que cai em cada escalão. Numa venda de obra nova sujeita a imposto, entram regularmente o IVA espanhol (Impuesto sobre el Valor Añadido) e o AJD da compra. Os valores encontras em Custos acessórios de compra em Maiorca.

Um empréstimo alemão adicional ou um crédito com garantia de carteira pode disponibilizar liquidez, mas continua a ser uma dívida e entra na análise de solvência. Calcula aqui o teu orçamento total de compra:

Podes combinar meios próprios com uma hipoteca espanhola. Responsabilidade pessoal, fianças e garantias adicionais resultam dos contratos. Uma divisão entre vários créditos simultâneos exige um planeamento próprio; a comparação considera cada caminho para a mesma necessidade de financiamento.

A dedução da dívida depende do fluxo de dinheiro

Uma garantia alemã não exclui a dedução da dívida em Espanha. O Art. 9.Cuatro da Ley 19/1991 menciona, no caso de obligación real, além dos encargos sobre bens situados em Espanha, expressamente así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes: também dívidas por capitais investidos nesses bens. Daqui decorre, para a tua compra, que um empréstimo alemão pode ser dedutível se comprovares o seu emprego no imóvel espanhol. Determinante é a ligação ao património não isento. A regra consta do Art. 9 Ley 19/1991.

Inversamente, uma hipoteca sobre o imóvel espanhol não basta se o dinheiro não serviu nem para a sua aquisição nem para um investimento nesse imóvel. A administração fiscal espanhola AEAT explica esta exclusão invocando o Tribunal Supremo, o supremo tribunal de Espanha: STS 167/2023, de 13.02.2023. Uma hipoteca posterior para outras despesas não gera, portanto, uma dedução apenas por existir a garantia espanhola. Ver a explicação da AEAT sobre dívidas dedutíveis.

Enquanto contribuinte, apresentas a prova através de qualquer meio de prova legalmente admissível. A AEAT confirma expressamente, para empréstimos pessoais, que a utilização comprovada para a aquisição do imóvel conta independentemente do tipo de empréstimo. Por isso, mantém o contrato de empréstimo, o comprovativo de desembolso, os extratos bancários e o pagamento do preço de compra reunidos de forma a que o percurso do capital permaneça rastreável. Um registo no Registo Predial não substitui esta ligação. Encontras a explicação no manual da AEAT sobre a obrigação limitada de Imposto sobre o Património.

É dedutível o saldo de capital em dívida a 31 de dezembro devidamente comprovado, e não o montante inicial do empréstimo nem o valor de responsabilidade inscrito. Os juros nunca são dedutíveis nesta dedução de dívida. Os artigos 25.º e 29.º da Ley 19/1991 regulam a avaliação de dívidas e a data de referência fiscal.

Indica o estado da comprovação para cada via. Em caso de utilização mista, precisas do montante ainda em dívida no final do ano que seja comprovadamente imputável ao imóvel espanhol. A parcela inicial de compra não basta sem a imputação das amortizações posteriores. Perante uma imputação pouco clara, o simulador mostra um intervalo entre a ausência de dedução e a dedução total, não uma poupança garantida.

Crédito lombardo como terceira via

Um crédito lombardo é um empréstimo contra valores mobiliários dados em penhor. A tua carteira permanece investida; só pela contração do crédito não realizas mais-valias de uma venda. Os rendimentos correntes podem continuar a estar sujeitos a imposto, e os rendimentos futuros são incertos. O limite de crédito depende dos títulos aceites e das margens de avaliação aplicadas pelo banco.

Se o valor de penhor descer, o banco pode exigir garantias adicionais ou o reembolso. A esta necessidade de reforço chama-se margin call. Se não a conseguires satisfazer, corres o risco de venda dos títulos dados em penhor. Prevê liquidez para perdas de cotação e reembolso, e verifica o ajuste de juros bem como os direitos de rescisão. No caso de apólices de seguro, acrescem ainda a sua elegibilidade para penhor e as consequências contratuais.

Um crédito sobre carteira de títulos não é automaticamente mais vantajoso e continua a ser capital alheio. Situa-se fora dos dois empréstimos imobiliários modelados. Também a sua possível dedução de dívida em Espanha depende da utilização de capital comprovada.

Prazos e formulários

Identificação, conta e preparação da compra

Solicita atempadamente o teu NIE, o número de identificação espanhol para estrangeiros (Número de Identidad de Extranjero). Precisas dele para a tramitação fiscal da compra, mesmo que o teu empréstimo venha da Alemanha. Por si só, não prova residência fiscal em Espanha. O pedido pode ser feito através do consulado espanhol competente ou em Espanha. Entre os documentos contam-se o formulário de pedido EX-15 e o formulário de taxa Modelo 790, Código 012; o organismo competente indica-te o procedimento atual. A visão geral oficial sobre o pedido de NIE explica as competências e os formulários.

Esclarece com o teu banco se a oferta ou o processamento de pagamento acordado pressupõe uma conta espanhola. Isso pode facilitar o empréstimo e os pagamentos correntes. Combina o cheque bancário ou a transferência, o prazo de antecedência e a disponibilidade do preço de compra com o banco, o vendedor e o notário; nem todos os pagamentos têm necessariamente de passar por uma conta espanhola.

Antes da reserva vinculativa, manda verificar a propriedade, os encargos, as licenças e os contratos. Alinha a promessa de financiamento, o pagamento e as procurações entre si. O processo até à inscrição da propriedade é explicado no processo jurídico da compra de imóveis em Espanha.

Comprovar a origem dos fundos e a sua utilização

O banco e o notário têm de verificar a origem dos fundos utilizados. Prepara os documentos antes da transferência e confirma que comprovativos, traduções ou certificações são exigidos para o teu caso. Consoante a origem do dinheiro, precisas em particular de:

• extratos bancários e comprovativos de rendimento para fundos poupados;
• Contratos de venda e comprovativos de pagamento relativos a receitas provenientes de imóveis ou valores mobiliários;
• Documentos de doação ou herança, incluindo os respetivos comprovativos fiscais;
• Contratos de empréstimo e comprovativos de desembolso para um financiamento hipotecário alemão ou um crédito lombardo;
• os subsequentes comprovativos de transferência e de pagamento do preço de compra para a utilização em Espanha.

A origem e a utilização devem ser comprovadas separadamente. Documentação incompleta pode atrasar a liberação do pagamento e a compra; além disso, sem a utilização comprovada, falta a base para a dedução da dívida.

Em pagamentos transfronteiriços, verifica também a obrigação de declaração prevista no regulamento alemão de comércio exterior (Außenwirtschaftsverordnung, AWV). Uma transferência entre contas próprias e o pagamento subsequente a um vendedor estrangeiro devem ser avaliados separadamente. Para transportes de dinheiro em espécie aplicam-se regras próprias. O guia Transferir dinheiro para Espanha na compra de imóveis orienta-te ao longo da transferência e da documentação; o Bundesbank explica as declarações de pagamento de particulares.

Documentos antes do contrato de empréstimo espanhol

Antes da assinatura do contrato, recebes a FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), a folha europeia normalizada de informação sobre o empréstimo, e a FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), com os riscos contratuais específicos. Prevê o prazo legal, bem como o aconselhamento e a verificação notarial prévios. A base legal encontra-se nos Art. 14 e 15 da Ley 5/2019. A preparação é explicada em Hipoteca como não residente em Espanha.

A calculadora pressupõe um único processo: a compra, a escritura da hipoteca, o contrato de empréstimo e o desembolso ocorrem no mesmo mês. Se os passos ocorrerem em meses ou enquadramentos legais diferentes, a introdução conjunta da data não reflete totalmente o teu caso. A data de referência fiscal no final do ano permanece separada disso.

Declarações fiscais e custos correntes após a compra

Para o imposto sobre o património está previsto o Modelo 714, e para o ITSGF o Modelo 718. Se tens de declarar ou de pagar são questões distintas: mesmo sem pagamento de imposto, pode ser necessária uma declaração do imposto sobre o património caso o património bruto correspondente o exija. Os requisitos aplicáveis, as isenções e os prazos de entrega podes verificá-los através da calculadora do imposto sobre o património ligada abaixo e das respetivas fontes para o teu ano fiscal.

Prevê também o imposto municipal sobre imóveis IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), as despesas de condomínio e os fornecimentos correntes. O imposto sobre o rendimento de não residentes, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), é tratado através do Modelo 210 e pode ser devido mesmo sem rendimentos de arrendamento efetivos, no caso de um imóvel de uso próprio ou desocupado. Os prazos de pagamento e de declaração dependem do respetivo imposto, do tipo de utilização e do município.

No caso de arrendamento, deves distinguir a dedução da dívida no imposto sobre o património de uma eventual dedução de juros no imposto sobre o rendimento. Para um imóvel de férias de uso exclusivamente privado, os juros de financiamento não constituem despesas dedutíveis do arrendamento. Nos imóveis arrendados, o que importa é a residência, a utilização e a imputação dos custos. O guia sobre deduções de IRPF para senhorios nas Baleares trata do imposto sobre o rendimento espanhol para residentes; como não residente, encontras o enquadramento adequado em Tributar rendimentos de arrendamento como não residente em Espanha.

Base legal e estado atual

As taxas, as alíquotas fiscais e os escalões tributários utilizados pela calculadora provêm do registo armazenado. São determinantes o mês selecionado da compra e do financiamento, bem como o ano fiscal específico. O cálculo de custos alemão suporta operações a partir de 01.06.2025; para datas anteriores, não fornece informação sobre taxas. O estado legal utilizado e as respetivas fontes são apresentados pela calculadora junto ao resultado. Os juros bancários, os limites de financiamento, os preços de avaliação e as comissões continuam a ser dados fornecidos pela tua proposta.

• Garantia alemã: GNotKG, em especial o § 34 com a Tabela B, o § 53 n.º 1 relativo ao valor nominal, o § 109 n.º 2, alínea 3, relativo ao objeto da escritura, bem como KV 21200, 14121, 14120, 32005 e 32014; além disso, o § 12 n.º 1 UStG relativo ao IVA sobre os custos notariais.
• Custos do empréstimo espanhol: Art. 14.1.e).i–iii e Art. 14.4 da Ley 5/2019 relativos à repartição de custos e à comissão de abertura acordada.
• AJD: Art. 29, 30 e 31 do TRLITPAJD relativos ao sujeito passivo, à base tributável e à quota fixa e proporcional ao valor; a alteração do sujeito passivo foi introduzida pelo RDL 17/2018.
• Imposto sobre o Património: Ley 19/1991, em especial o Art. 9.Cuatro, o Art. 10, o Art. 25 e o Art. 29, bem como a disposição adicional relativa à escolha regional para não residentes. Para a dedução de dívidas e a jurisprudência, é determinante a explicação da AEAT ligada acima, juntamente com a STS 167/2023.
• ITSGF: Art. 3 da Ley 38/2022; o cálculo e a interação com o Imposto sobre o Património são explicados no simulador relacionado do Imposto sobre o Património.

Simuladores relacionados

• Simulador de hipoteca em Espanha: verifica a prestação mensal e o plano de amortização do teu empréstimo espanhol.
• Custos acessórios da hipoteca em Espanha: detalha os custos associados ao teu empréstimo espanhol.
• Simulador do Imposto sobre o Património nas Baleares: verifica o Imposto sobre o Património e o ITSGF, bem como as indicações sobre o Modelo 714 e o Modelo 718.
• Orçamento de compra para não residentes: determina que preço de compra se ajusta aos teus meios disponíveis e aos custos acessórios da compra.