Köpa fastighet som privatperson eller via S.L.

Lönar det sig att köpa en fastighet på Mallorca via en S.L.?

Det går inte att ge något generellt svar på – men det går att räkna på. Den spanska S.L. (Sociedad Limitada, en bolagsform med begränsat ansvar som närmast motsvarar ett svenskt aktiebolag) betalar som rent fastighetsbolag alltid 25 % i bolagsskatt på sin vinst, eftersom den inte kan använda de lägre skattesatserna för mindre företag. Den som senare tar ut vinsten som utdelning betalar dessutom ytterligare skatt. Vilka objekt som över huvud taget erbjuds på ön ser du under Fastigheter på Mallorca. Kalkylatorn ovan visar, med dina egna siffror, hur kostnaderna över åren förhåller sig till ett köp i eget namn – det finns inget generellt svar, bara din egen kalkyl.

Så räknar kalkylatorn

Här går vi igenom beräkningen i ord, i samma ordning som kalkylatorn räknar, så att du kan lita på resultatet utan att behöva ta det för givet.

Förvärvet

I kalkylatorns avgränsade förvärvsdel gäller samma skattesatser och avgifter för privatpersoner och S.L., eftersom ingen av de registeruppgifter som används skiljer på köparens juridiska form. För den privata användning som behandlas här omfattar delen överlåtelseskatten ITP för befintliga bostäder, IVA och AJD för nyproduktion samt avgifter till notarie och fastighetsregister. Kalkylatorn använder samma beräkning i båda kolumnerna och tar hänsyn till avgiftsnedsättningarna för bostadsfastigheter. Över den värdegräns som omfattas av taxan är det extra notariervodet fritt förhandlingsbart: förvärvskostnader markerade med ≥ är då ett minimibelopp. Utan det överenskomna beloppet går det inte att fastställa underlaget för avskrivning, avskrivningen, bolagsskatten eller den totala skillnaden. Högre aktiverade kostnader kan sänka den löpande skatten; skillnaden är därför inte någon generell nedre gräns. Detta gäller just den här beräkningen; andra förvärvssituationer och avdragsrätt i näringsverksamhet bedöms inte här.

Hur ett fastighetsköp på Mallorca går till i praktiken – från reservation till undertecknande hos notarie – beskrivs i Så går fastighetsköpet till; här handlar det enbart om vad det ena eller andra alternativet kostar.

En S.L. har dessutom egna kostnader för att bildas. Om bolaget bildas elektroniskt gäller en officiellt fastställd Arancel (den lagstadgade avgiften för notarier och Registro Mercantil, det spanska handelsregistret) på 150 € för notarien och 100 € för registreringen, båda beloppen exklusive 21 % icke avdragsgill IVA. Det är den allmänna elektroniska taxan; de särskilda villkoren för den lägre taxan förutsätts inte här. Därtill kommer fritt förhandlingsbar rådgivning vid bolagsbildningen, angiven som ett totalbelopp; kalkylatorn lägger inte på någon ytterligare IVA på den. Rent juridiskt räcker ett aktiekapital på bara 1 € för att bilda bolaget – i kalkylatorn har ett högre förinställt belopp valts medvetet, eftersom ett lägre kapital medför en extra skyldighet att sätta av till reserver, mer om det strax. Det tillskjutna kapitalet är i sig ingen kostnad: det är fortfarande din förmögenhet, men bundet i bolaget.

År för år

Här skiljer sig alternativen tydligare åt. Som privatperson betalar du vid eget nyttjande en så kallad Imputación – en schablonmässig inkomstskatt på ett beräknat nyttjandevärde, trots att du inte får några hyresintäkter. Den baseras på valor catastral (det officiella taxeringsvärdet, som ligger till grund för flera spanska skatter) och deklareras i Modelo 210 (skatteformuläret som icke bosatta använder för att deklarera spanska inkomster – mer om det nedan). Helårsmodellen tar hänsyn till alla kalenderdagar under det valda skatteåret, även under skottår. Det lägre taxeringsvärdet förutsätter att det aktuella skatteårets särskilda omprövningsvillkor är uppfyllt; fälthjälpen anger den period som finns registrerad. Som person bosatt i EU eller EES betalar du då den lägre skattesatsen på 19 %.

En S.L. måste däremot ta upp en hyra som motsvarar marknadshyran – värdet enligt armlängdsprincipen – även om du i praktiken betalar mindre eller ingenting alls: bolaget och delägaren betraktas som närstående, och lagen kräver då marknadspriser. För att beräkna avskrivningen fördelar kalkylatorn köpeskillingen, inklusive aktiverbara förvärvskostnader, efter förhållandet mellan byggnadsandelen och det totala taxeringsvärdet (art. 3.2 RIS; PGC, värderingsnormerna 2 och 4). I underlaget ingår ITP respektive icke avdragsgill IVA, AJD, notarie- och fastighetsregisteravgifter samt direkt hänförliga kostnader för advokat, Gestoría och mäklare. Om rådgivning och förmedling ska räknas in beror på den konkreta tjänsten. Från marknadshyran dras avskrivningen på byggnadsandelen av anskaffningskostnaden av, högst 2 % per år – den lagstadgade högsta sats som kalkylatorn använder – samt kostnader för bokföring och administration. På återstående vinst betalas den bolagsskatt som redan nämnts. Den ackumulerade avskrivningen är begränsad till det kända underlaget för byggnaden. Om skattemässiga underskott först uppstår och positiva beskattningsunderlag senare uppkommer efter att avskrivningen upphört, kan underskottsavdrag enligt art. 26 LIS bli aktuellt. Detta kvittas inte i modellen; från den tidpunkten är bolagsskatt, årssumma och total skillnad öppna. För den kommunala verksamhetsskatten IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas) sätter kalkylatorn bara beloppet till noll om du bekräftar att omsättningsbefrielsen under 1 000 000 € gäller för samtliga modellår. Då ska hänsyn tas till den lagstadgade referensperioden, all verksamhet och, i förekommande fall, koncernens omsättning enligt art. 82.1.c TRLRHL. Om en angiven årshyra når gränsen är IAE okänd i modellen och S.L.:ns totala belopp lämnas öppet. Den separata etableringsbefrielsen för de första 2 skatteperioderna prövas inte här.

Utdelningsberäkningen utgår från din egen uppgift om årets resultat efter bolagsskatt enligt årsredovisningen eller från skatterådgivningen, före den lagstadgade reserv som beräknas här. Den skattemässigt korrigerade vinsten ersätter inte denna uppgift. Ett negativt årsresultat anges med minustecken; vid förlust är den modellerade avsättningen till reserven och utdelningen noll. Enligt Art. 274.1 LSC ska i regel 10 % av årets vinst avsättas tills den lagstadgade reserven uppgår till minst 20 % av bolagskapitalet. Därutöver gäller enligt Art. 4.1 ett särskilt krav på minst 20 %, så länge kapital och reserv tillsammans inte når 3 000 €. Kalkylatorn utgår från en tom reserv och räknar varje år med det högre av de 2 avsättningarna. Detta förhållande är en tolkning av båda lagtexterna, särskilt ”en todo caso” i Art. 274.1, och inte en ordagrann lagformel. Därefter kontrolleras kapitalskyddet enligt Art. 273.2 LSC: Det angivna egna kapitalet från den godkända redovisningen innehåller redan årets resultat. Om det egna kapitalet understiger bolagskapitalet får ingen utdelning ske; i annat fall begränsas den dessutom till eget kapital minus kapitalet. Utan uppgift om eget kapital går det inte att bedöma en planerad utdelning. På den på så vis begränsade bruttoutdelningen tas nationell källskatt enligt IRNR ut med 19 %; dubbelbeskattningsavtalet mellan Tyskland och Spanien begränsar den enligt modellens antaganden till 15 %. Avtalstaket ersätter den högre nationella skattesatsen. Om du väljer att inte dela ut något är källskatt och nettoutbetalning noll, även om balansuppgifter saknas. Vid planerad utdelning förblir beloppen som beror på dessa uppgifter okända om uppgifter saknas. Den beräkningsbara bolagsskatten visas fortfarande som en delpost.

Om jämförelseåren är noll uppgår båda periodernas löpande summor till noll euro. För denna rena jämförelse mellan köp och bildande räknas bara förvärv och bildande; saknade årsuppgifter hindrar inte beräkningen. Okända kostnader för rådgivning vid bildandet och ett notarariearvode som ännu inte har avtalats är däremot fortfarande relevanta.

Förmögenhetsskatten

Hur förmögenhetsskatten över huvud taget tillämpas vid köp av fastighet förklaras i översikten över förmögenhetsskatt vid fastighetsköp; här handlar det bara om skillnaden mellan de 2 vägarna.

Olika värderingsregler gäller för den årliga förmögenhetsskatten. Vid direkt ägande räknas enligt Art. 10 LIP det högsta värdet av taxeringsvärdet, det relevanta myndighetsvärdet och köpeskillingen. Om myndighetsvärdet är okänt förblir den privata förmögenhetsskatten, hela den privata totalsumman och den totala skillnaden okända. Endast om det står klart att något sådant myndighetsvärde inte finns kan det bortses från vid värderingen. För S.L. utgår modellen från ett ej reviderat bokslut och jämför enligt Art. 16.Uno LIP nominellt kapital, bokfört eget kapital enligt det senast godkända bokslutet och kapitaliserat genomsnitt av vinsten. Det egna kapitalet hämtas från detta bokslut eller från skatterådgivningen; kalkylatorn hittar inte på någon balansräkning. Vid kapitaliseringen används den angivna vinsten efter bolagsskatt, inklusive avsättningarna till reserven. Båda uppgifterna hålls konstanta i det nominella scenariot; de modellår som används ersätter inte en faktisk 3-årshistorik. Om någon av uppgifterna saknas förblir förmögenhetsskatten för S.L. och den totala skillnaden okända.

Att ett bolag står emellan befriar dig inte från skatten. Onoterade andelar i ett bolag vars tillgångar till hälften eller mer består av spanska fastigheter anses själva vara belägna i Spanien; dubbelbeskattningsavtalet ger uttryckligen Spanien rätt att beskatta dem; och det undantag som spansk rätt medger för näringsbetingade andelar gäller just inte för ett bolag vars huvudsakliga verksamhet är kapitalförvaltning. Lagen säger inte vilken av de 2 vägarna som normalt leder till högst beskattningsunderlag – det visar först dina egna siffror.

Räkneexempel

Under kalkylatorn hittar du genomräknade exempel med fullständiga uppgifter. De bygger på samma regler som beskrivs ovan och visar hur de olika posterna blir en totalsumma – som vägledning för beräkningssättet, inte som en marknadsuppgift för ditt fall.

Särskilda fall och vanliga missuppfattningar

• De lägre bolagsskattesatserna gäller inte. Spanien har lägre skattesatser för mindre företag och nystartade företag. För ett rent fastighetsförvaltande bolag – en så kallad entidad patrimonial, vars tillgångar till övervägande del inte används i en egen ekonomisk verksamhet – är dessa lägre skattesatser uttryckligen undantagna i lagen. Bolaget betalar alltid den allmänna skattesatsen.
• Moms vid nyproduktion förblir en kostnad för bolaget. Det köp av nyproduktion från byggherren som behandlas här är den första överlåtelsen: IVA och AJD tas ut. Undantaget enligt Art. 20.Uno.22º LIVA gäller den andra och följande överlåtelser; vid nyproduktion finns därför inget sådant undantag som man kan avstå från. I modellen med privat användning av bolagets delägare finns, enligt tolkningen av Art. 95 LIVA, ingen avdragsrätt för ingående moms. IVA blir därmed en slutlig kostnad för bolaget. Frågan om avstående enligt Art. 20.Dos LIVA gäller endast ett senare andraförvärv mellan näringsidkare och beror då på de lagstadgade förutsättningarna.
• Den spanska särskilda skatten på fastigheter som ägs av utländska juridiska personer gäller inte en S.L. Denna särskilda regel gäller uttryckligen endast juridiska personer med säte i ett land eller område som klassas som skatteparadis. En S.L. som är bildad och hemmahörande i Spanien omfattas inte av dess personliga tillämpningsområde.
• Arv och gåvor omfattas inte av denna kalkylator. Hur en överlåtelse till nästa generation beskattas på Balearerna regleras av helt andra bestämmelser; grunderna beskrivs under Arv och gåvor av fastigheter på Balearerna. Kalkylatorn bedömer inte om en bolagsandel då behandlas annorlunda än själva fastigheten.
• En S.L. med verklig uthyrningsverksamhet är ett annat fall. Art. 5.1 LIS kräver för ekonomisk uthyrningsverksamhet minst 1 person med anställningsavtal och heltidsanställning för att organisera verksamheten. Klassificeringen som entidad patrimonial ska dessutom prövas enligt Art. 5.2 LIS utifrån tillgångarnas sammansättning och genomsnittet av kvartalsbalansräkningarna. En heltidsanställd utesluter därför inte i sig en klassificering som patrimonial. Denna kalkylator omfattar endast bolag för rent innehav och egen användning.

Avyttringen är inte medräknad

Kalkylatorn tar hänsyn till förvärvet och löpande kostnader. Följande information ger en juridisk bedömning av en senare försäljning av fastigheten eller andelarna; skattekonsekvenserna ingår inte i beräkningen.

Om du säljer direkt säljer du en fastighet. Äger du den genom en S.L. kan du i stället sälja andelarna – och överlåtelse av värdepapper är i princip befriad från både mervärdesskatt och skatt på fastighetsöverlåtelser och stämpelskatt. Det finns dock ett uttryckligt undantag från denna grundläggande skattebefrielse, med en presumtion som kan motbevisas: Om överlåtelsen innebär att kontrollen över ett bolag förvärvas, vars tillgångar till hälften eller mer består av spanska fastigheter som inte används i verksamheten – kontroll innebär här ett direkt eller indirekt innehav på mer än hälften –, utgår lagen från att syftet är skatteundandragande. Presumtionen kan motbevisas, men den finns där; situationen är inte undantagen. För en renodlad fastighets-S.L., som denna kalkylator utgår från, ligger detta nära till hands. Det innebär varken att försäljningen av andelarna säkert beskattas eller att den säkert förblir skattefri – båda dessa generella påståenden vore felaktiga.

Dubbelbeskattningsavtalet reglerar separat kapitalvinsten vid försäljningen: Det ger staten där fastigheten är belägen rätt att beskatta vinster från försäljning av andelar i ett bolag vars tillgångar huvudsakligen består av fastigheter. Det är en rätt att beskatta, inte en egen skatt – om och hur Spanien faktiskt tar ut skatten följer av spansk intern rätt, inte av själva avtalet. Avveckling av bolaget behandlas inte heller här: för denna kalkylator finns inget kontrollerat rättsligt underlag för det, och ett uttalande om det skulle vara löst grundat.

Tidsfrister och blanketter

Som privatperson redovisar du den årliga Imputación i Modelo 210, den centrala blanketten där personer som inte är bosatta i Spanien deklarerar olika spanska inkomster. S.L. lämnar i stället in en årsredovisning till Registro Mercantil och dessutom en egen bolagsskattedeklaration. Kalkylatorn anger medvetet inga konkreta deklarationsfrister, eftersom de inte har kontrollerats här med källhänvisning – fråga vid behov din Gestoría (den spanska administrativa byrån som hanterar myndighetsärenden och tidsfrister åt dig) eller din skatterådgivare.

Rättslig grund och aktuell status

Sidans ram visar automatiskt aktuell rättslig status. Beräkningen grundar sig på följande bestämmelser:

• Bolagsskatt, avskrivningar och internprissättning: Art. 29.1, Art. 5.2, Art. 12.1.a) och Art. 18 i Ley 27/2014 (spansk bolagsskattelag).
• Förmögenhetsskatt: Art. 4.Ocho, Art. 5.Uno.b), Art. 10 och Art. 16.Uno i Ley 19/1991 (spansk förmögenhetsskattelag).
• Beskattning av utdelningar och särskild skatt för personer som inte är bosatta i Spanien: Art. 25.1.f) samt Art. 40 till 43 i Real Decreto Legislativo 5/2004.
• S.L.:s minimikapital, kapitalskydd och skyldighet att avsätta till reserver: Art. 4.1, Art. 273.2 och Art. 274.1 i Real Decreto Legislativo 1/2010.
• Dubbelbeskattningsavtalet Tyskland–Spanien: Art. 10, Art. 13 och Art. 21.
• Överlåtelse av andelar i bolag med stora fastighetstillgångar: Art. 338 i Ley 6/2023.
• Näringsskatt IAE: Art. 82.1.c) i Real Decreto Legislativo 2/2004.
• Mervärdesskatt på fastigheter: Art. 20.Uno.22º, Art. 20.Dos och Art. 95 i Ley 37/1992 (spansk mervärdesskattelag).

Relaterade kalkylatorer

Du kan se hur stora själva kostnaderna vid köpet blir, oavsett bolagsform, i den separata översikten över förvärvskostnader. Om du fortsätter att använda bostaden privat kan det vara värt att titta på den årliga skatten för eget nyttjande via Modelo 210. Översikten över den baleariska förmögenhetsskatten visar hur förmögenhetsskatten på Balearerna är indelad i skikt. Om du säljer bostaden som privatperson kan du använda kalkylatorn för skatt på vinst vid försäljning. Den beräknar försäljning av fastigheten, inte försäljning av andelar. Den omfattar inte heller försäljning av en fastighet genom en S.L. och en efterföljande utdelning.