Så skiljer du mellan semesteruthyrning och säsongsuthyrning på Mallorca

Vill du hyra ut din bostad under vissa perioder och använda den själv under andra? Skillnaden mellan semesteruthyrning och säsongsuthyrning på Mallorca avgörs inte bara av hur länge någon stannar. Det viktiga är vad bostaden faktiskt används till och hur den marknadsförs: som boende för semestergäster eller som tillfällig bostad av ett annat skäl. Det avgör vilka regler du behöver kontrollera innan du annonserar och när du skriver hyresavtal.

Den här guiden visar skillnaderna mellan turistuthyrning och alquiler de temporada, förklarar de vanligaste ETV-formerna och hjälper dig att förbereda en annons som följer reglerna. Du får också konkreta exempel från annonser för säsongsuthyrning – inte som en allmän prislista, utan för att se hur olika hyresperioder och erbjudanden kan beskrivas. Särskilt viktigt: Att kalla uthyrningen ”Saisonmiete” eller skriva ett avtal på 11 månader gör inte ett erbjudande om semesterboende till säsongsuthyrning.

Observera: Den här artikeln ger allmän vägledning, inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning.

Semesteruthyrning och säsongsuthyrning: Vad är syftet med boendet?

Semesteruthyrning till turister och säsongsuthyrning omfattas av olika regler. För turistuthyrning gäller den baleariska turistlagstiftningen. Säsongsuthyrning kan omfattas av artikel 3 i spanska Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Då använder hyresgästen bostaden tillfälligt för ett tydligt syfte, utan att göra den till sin stadigvarande bostad.

En fast gräns i antal dagar ger inget säkert svar. Särskilt vid korta vistelser spelar det roll om bostaden marknadsförs till turister eller om det går att visa att den ska användas för något annat. Även en annons där det står ”Saisonmiete” kan väcka frågor om beskrivningen och bokningsprocessen liknar dem för ett semesterboende.

Vilka ETV-former finns för semesterbostäder?

Om du vill hyra ut till turister på Mallorca kan flera ETV-former bli aktuella. Vilken som över huvud taget är möjlig för en viss bostad avgörs inte enbart av bostadstypen. Även läget och andra krav måste kontrolleras.

Särskilt för lägenheter i ägarföreningar räcker det inte att fråga ”Har lägenheten en ETV?”. Ta reda på om turistuthyrning är tillåten på platsen och vilka villkor som gäller för just den lägenheten. Om du tar över en fastighet med en befintlig ETV kan du också läsa vår guide om överlåtelse av en ETV-licens.

Observera: Beteckningen ETV60 innebär inte att du generellt får hyra ut en bostad som du själv använder till turister i 60 dagar.

Hur gör du om du vill hyra ut till turister?

Börja inte med att lägga ut en annons. Ta först reda på om just din bostad får hyras ut till turister. För att påbörja turistuthyrning anges en försäkran på eget ansvar (DRIAT). Det innebär dock inte att du har rätt att ta emot semestergäster i vilken fastighet som helst.

1. Ta reda på vad du har för bostad och var den ligger: Är det ett enfamiljshus, en lägenhet i en ägarförening eller din permanentbostad? Kontrollera sedan om turistuthyrning är tillåten på platsen.
2. Kontrollera villkoren: Ta reda på vilken ETV-form och vilka krav som gäller för din bostad. Om den ingår i en ägarförening är det särskilt viktigt att kontrollera detta.
3. Fråga om förfarandet och kostnaderna i förväg: Be den ansvariga turistmyndigheten bekräfta vilka handlingar och turistplatser som krävs i ditt fall och vad det kostar.
4. Marknadsför bostaden först därefter: Beskriv den inte som ett turistboende förrän du har klarlagt vilka villkor som gäller och när du får börja hyra ut i ditt fall.

Det vore missvisande att ge ett generellt svar på frågan ”Vad kostar licensen för semesteruthyrning?”. Kostnaderna hänger bland annat samman med turistplatser och varierar beroende på hur du hyr ut. För ditt beslut är det villkoren för just din bostad som räknas, inte ett schablonbelopp taget ur sitt sammanhang. Du kan läsa mer om de rättsliga frågor du behöver kontrollera i Semesteruthyrning på Mallorca: licens och villkor.

När är en säsongsuthyrning verkligen en säsongsuthyrning?

För att det ska vara fråga om säsongsuthyrning måste bostaden hyras för ett tillfälligt ändamål. Det kan till exempel handla om en tidsbegränsad arbetsvistelse, studier, ett projekt eller en övergångsperiod. Det avgörande är inte bara vad som står i avtalet, utan hur bostaden faktiskt används.

Ett avtal på 11 månader blir därför inte automatiskt ett avtal om säsongsuthyrning. Om hyresgästen i praktiken har bostaden som sitt stadigvarande hem stämmer beteckningen ”säsongsuthyrning” inte med hur uthyrningen fungerar. Vi förklarar mer i våra artiklar om 11-månadersavtal för uthyrning i Spanien och tidsbegränsade hyresavtal på Mallorca.

Om du hyr ut en bostad för en säsong bör du ange det konkreta skälet till hyresgästens vistelse. Det är också bra att dokumentera var hyresgästen normalt bor, vilken hyresperiod ni har avtalat om och vilka tjänster du faktiskt erbjuder under vistelsen. Det räcker inte att bara ge avtalet en viss rubrik.

Vad visar konkreta annonser om säsongsuthyrning?

På Mallorca hyrs säsongsboenden ut under vitt skilda perioder. Följande exempel bygger på uppgifter i publicerade annonser från Lindacasas. Det rör sig om enskilda erbjudanden, inte marknadspriser. Du kan inte heller avgöra vilka extra kostnader som ingår i ett angivet belopp utan att granska annonsen.

När du skriver din egen annons är det mindre viktigt att jämföra belopp än att beskriva erbjudandet tydligt: ange när bostaden är tillgänglig, vad som ingår och vilka kostnader som tillkommer. Framför allt bör en annons om säsongsuthyrning visa vilket tillfälligt ändamål bostaden hyrs ut för. Du kan läsa mer om hur eget bruk och uthyrning förhåller sig till varandra under Eget bruk eller uthyrning på Mallorca.

Var och hur bör du annonsera ut bostaden?

Vilken plattform som passar bäst beror i första hand på vad du får lov att erbjuda. På idealista finns säsongsuthyrning, och Lindacasas och Mallorca Zero visar också lägenheter och hus för tidsbegränsade vistelser. Airbnb, Booking och Vrbo förknippas främst med turistbokningar. Plattformens namn avgör inte ensamt hur uthyrningen bedöms juridiskt, men bokningssätt, vistelsens längd och beskrivningen kan tydligt visa om erbjudandet riktar sig till turister.

En upplysning om vår egen tjänst: mallorca.com erbjuder bostadsannonser. Även där måste annonsen stämma med den uthyrningsform som du faktiskt har rätt att använda.

Skriv en kort och konsekvent beskrivning innan du publicerar annonsen:

• Vid uthyrning till turister: Beskriv bara tjänster och bokningsmöjligheter som ryms inom den turistuthyrning du har klartecken för.
• Vid säsongsuthyrning: Ange vad bostaden ska användas till under den tillfälliga vistelsen och när den är tillgänglig. Undvik att framställa erbjudandet som en vanlig semesterbostad som kan bokas per dag.
• Vid båda formerna av uthyrning: Se till att uppgifterna om utrustning, tillkommande kostnader och faktisk tillgänglighet stämmer överens.

En översikt över kanaler för uthyrning till turister finns i vår guide om bokningsplattformar för semesterbostäder. Den ger däremot ingen slutgiltig topplista för säsongsuthyrning.

Behöver du avtal även om du hyr ut privat?

Ja, ett skriftligt avtal är klokt även när ägare och hyresgäst kommer överens direkt med varandra. Vid säsongsuthyrning bör avtalet tydligt ange det tillfälliga ändamålet, hyresperioden, vilka personer som omfattas och vad som ingår. Vid uthyrning till turister är ett privat avtal däremot ingen ersättning för att kontrollera om sådan uthyrning är tillåten.

Om du hittar en gratis exempeltext, använd den bara som stöd för upplägget. En kort beskrivning av en säsongsuthyrning kan börja så här:

”Parterna kommer överens om att hyresgästen tillfälligt ska använda bostaden för [ange skäl] under perioden [startdatum] till [slutdatum]. Hyresgästens stadigvarande bostad finns [ange var]. Följande tjänster och övriga kostnader ingår i överenskommelsen: [ange exakt vad som gäller].”

Det här är inte en fullständig avtalsmall. Om uthyrningen juridiskt räknas som säsongsuthyrning beror också på hur bostaden faktiskt används. Kontrollera särskilt att avtalet, annonsen och den planerade vistelsen beskriver samma typ av uthyrning.

Vanligaste misstagen

Obs: Att ge samma erbjudande en annan rubrik ändrar varken dess karaktär av turistuthyrning eller hur hyresgästen faktiskt använder bostaden.

• Att tro att 11 månader automatiskt innebär säsongsuthyrning. Om det inte finns ett verkligt skäl till den tillfälliga vistelsen kan uthyrningen bedömas på annat sätt.
• Att kalla semesteruthyrning för säsongsuthyrning. Hur bostaden marknadsförs och används har också betydelse.
• Att utgå från att en befintlig ETV fritt kan överlåtas. Kontrollera vad som gäller för den aktuella överlåtelsen och bostaden innan du räknar med intäkter från turistuthyrning.
• Att använda kostnader från ett annat licensärende i din kalkyl. Typen av uthyrning och antalet turistplatser kan påverka beräkningen.
• Att annonsera först och reda ut de juridiska frågorna senare. Vid turistuthyrning behöver du börja med att kontrollera läget och övriga förutsättningar.

Vad händer sedan?

När du har bestämt hur bostaden ska hyras ut återstår de praktiska frågorna: Vem sköter överlämningen och ser till att bostaden är i gott skick? Vilka löpande utgifter tillkommer? Hur beskattas intäkterna? Svaren beror inte enbart på typen av ETV eller hur länge ett avtal om säsongsuthyrning gäller.

Om du ska hyra ut till turister kan du därefter undersöka registrering av gäster vid semesteruthyrning, turistskatt för uthyrare och hur uthyrningen ska hanteras momsmässigt var för sig. Vid säsongsuthyrning behöver du i stället vara särskilt uppmärksam på hur bostaden faktiskt används, att hyresavtalet passar för säsongsuthyrning enligt artikel 3 LAU och vilka kostnader ni har kommit överens om. Om bostaden i praktiken används som stadigvarande bostad kan det i stället röra sig om uthyrning av permanentbostad.

Checklista före avtal och annonsering

• Är bostaden tänkt för turistuthyrning, eller ska den användas tillfälligt av ett annat skäl?
• Passar uthyrningsformen fastigheten och dess läge?
• Är ETV-formen, kraven och förfarandet för turistuthyrning utredda?
• Är skälet till den tillfälliga vistelsen tydligt vid säsongsuthyrning?
• Stämmer annonsen, bokningsprocessen och avtalets innehåll överens?
• Är tidsperioden, tjänsterna och de tillkommande kostnaderna tydligt beskrivna?
• Har du granskat skötsel, löpande utgifter och skattefrågor var för sig?

Sammanfattning

Semesteruthyrning och säsongsuthyrning på Mallorca är inte 2 olika namn för samma slags tidsbegränsade uthyrning. Vill du hyra ut till semestergäster behöver du först kontrollera om din fastighet får hyras ut till turister. Vill du hyra ut tillfälligt till någon som vistas här av ett annat skäl måste det skälet framgå både av avtalet och av hur bostaden faktiskt används. Först när du har valt uthyrningsform bör du planera pris, annons och skötsel.

Officiella källor

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – den spanska Ley de Arrendamientos Urbanos, särskilt artikel 3, samt publiceringen av lagen om turism på Balearerna 8/2012.
• Govern de les Illes Balears – officiell information om Balearernas turismlagstiftning.