Valor de referencia i Spanien: Det nya skattevärdet och dess konsekvenser för fastighetsköpare

Den som köper, ärver eller får en fastighet i gåva på Mallorca eller någon annanstans i Spanien kommer oundvikligen att stöta på ”Valor de referencia Spanien”, det nya referensvärdet enligt fastighetsregistret. Sedan den 1 januari 2022 ersätter det i de flesta fall det tidigare vanliga avtalspriset som beräkningsgrund för fastighetsförvärvsskatten (ITP/AJD) samt arv- och gåvoskatten. Det låter tekniskt – men har konkreta konsekvenser: Om referensvärdet ligger över köpeskillingen betalar du skatt på ett belopp som du aldrig har kommit överens om. I den här guiden får du veta hur värdet beräknas, var du kan slå upp det, när det gäller, hur det skiljer sig från gamla fastighetsvärden – och vad du kan göra om du anser att det är felaktigt.

Är du osäker på om ditt inköpspris ligger under referensvärdet – och vad det innebär för din skatt?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi går igenom de konkreta siffrorna för din drömbostad tillsammans med dig
• En översikt över alla tillkommande kostnader vid köp på Mallorca

Vad är ”Valor de referencia” – och varför finns det?

Under årtionden utgjorde det individuellt överenskomna köpeskillingen grunden för beräkningen av fastighetsöverlåtelseskatten i Spanien. Resultatet blev att köpare och säljare hade ett skattemässigt incitament att ange ett så lågt pris som möjligt i notariatshandlingen – och betala resten kontant. Skatte myndigheterna kunde visserligen göra en efterhandsgranskning och fastställa ett högre ”värde”, men var tvungna att motivera och bevisa detta i varje enskilt fall. Bevisbördan låg på skattemyndigheten.

Genom lag 11/2021 av den 9 juli (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) har den spanska lagstiftaren vänt på logiken. Sedan dess gäller följande: Fastighetsregistreringsmyndigheten (Dirección General del Catastro) fastställer ett årligen uppdaterat referensvärde för praktiskt taget varje fastighet. Detta värde baseras på faktiska notariatsförsäljningar i det aktuella området och beräknas statistiskt utifrån marknadsdata. Det är offentligt tillgängligt redan innan någon köper eller ärver fastigheten.

Observera: Om referensvärdet är högre än köpeskillingen beräknas skatten på referensvärdet – inte på det pris du har betalat. Om köpeskillingen är högre än referensvärdet gäller köpeskillingen. Det är alltid det högre av de två värdena som gäller.

Bevisbördan har vänts, vilket innebär en avgörande förändring av systemet: Den som anser att referensvärdet är för högt måste nu själv motbevisa detta – inte längre skattemyndigheten.

Valor de referencia kontra fastighetsvärde: Skillnaden

Många köpare blandar ihop de två begreppen. Det är förståeligt, eftersom båda härstammar från fastighetsregistret. De fyller dock olika syften.

När det gäller din löpande fastighetsskatt (IBI) är det alltså fortfarande Valor Catastral som spelar den avgörande rollen. Vid köp, arv eller gåva av en fastighet är det från och med 2022 Valor de referencia som gäller.

Obs! Det är inte alla fastigheter som redan har ett certifierat referensvärde. Nybyggnader, obebyggda tomter i utkanten av orten eller mycket atypiska fastigheter kan saknas. I sådana fall tillämpas den gamla metoden: Skatteverket eller ATIB beräknar ett riktvärde utifrån egna tabeller – och du har fortfarande möjlighet att överklaga detta.

Vilka skatter berörs?

Referensvärdet är inte relevant för alla fastighetsskatter – men för de två dyraste engångshändelserna i samband med ägarbyte.

Fastighetsöverlåtelseskatt (ITP/AJD) vid köp av befintliga fastigheter

När du köper en begagnad fastighet på Mallorca betalar du fastighetsöverlåtelseskatt (ITP). Sedan 2022 är beskattningsunderlaget det högre av köpeskillingen och Valor de referencia. Balearerna tillämpar följande progressiva skattesatser:

På Balearerna tillkommer dessutom en stämpelskatt (AJD) på 1,5 % för fastigheter upp till 1 000 000 € och 2 % för fastigheter över 1 000 000 €. ITP måste betalas inom 30 dagar efter den notariella överlåtelsen av äganderätten.

Räkneexempel: Du köper en finca för 800 000 €. Referensvärdet är 850 000 €. Skatten beräknas på 850 000 €:

Om du hade betalat skatt utifrån köpeskillingen (800 000 €) skulle ITP-avgiften endast ha uppgått till 70 000 € – referensvärdet kostar dig här 5 000 € mer.

Arvs- och gåvoskatt (ISD)

Även vid arv och gåvor av fastigheter gäller referensvärdet som minimivärde för beskattningsunderlaget – förutsatt att det är högre än det deklarerade värdet. Detta är särskilt relevant när föräldrar överlåter en fastighet till sina barn till ett symboliskt pris eller när en fastighet i ett dödsbo värderas till ett värde under marknadsvärdet.

Var och hur du slår upp referensvärdet

Den officiella kontaktpunkten är den spanska fastighetsregistreringsmyndighetens webbportal. Du når den via:

sedecatastro.gob.es

För att hämta uppgifterna behöver du fastighetens Referencia Catastral – ett 20-siffrigt alfanumeriskt identifikationsnummer. Du hittar det här:

1. I mäklarens köperbjudande eller fastighetsbeskrivning
2. I säljarens senaste IBI-beslut
3. I fastighetsregisterutdraget (Nota simple)
4. På fastighetsportaler som Idealista (angivs ofta direkt)

På ATIB:s webbplats (Agència Tributària de les Illes Balears, atib.es) kan du dessutom kontrollera om det finns ett certifierat referensvärde för just din fastighet på Balearerna eller om myndigheten använder ett eget riktvärde.

Obs! Referensvärdet fastställs på nytt varje år av Catastro. Det är därför värt att kontrollera det aktuella värdet en gång till strax före notariemötet – särskilt om det går flera månader mellan bokningen och notariemötet.

Fastigheter utan certifierat referensvärde

Det är inte alla fastigheter på Mallorca som redan har ett officiellt certifierat referensvärde. Detta gäller vanligtvis:

• Nybyggda fastigheter som ännu inte är fullständigt registrerade i Catastro
• Obyggda tomter i landsbygdsområden eller mycket avlägset belägna områden
• Fastigheter med oklar fastighetsregistrering (t.ex. efter ombyggnad eller tillbyggnad utan uppdaterad anmälan)

I dessa fall gäller inte automatiskt köpeskillingen. ATIB eller det behöriga skatteverket fastställer då ett eget uppskattat värde – utifrån tabeller och värderingsformler. Detta värde kan fortfarande bestridas, men bevisbördan ligger även i detta fall på köparen respektive arvtagaren.

Kontrollera därför alltid före köpet om det finns ett certifierat referensvärde för fastigheten. Det sparar dig obehagliga överraskningar efter besöket hos notarien.

Vad ska man göra om referensvärdet är för högt?

Lagen föreskriver uttryckligen att referensvärdet inte får överstiga marknadspriserna. I praktiken händer det dock – särskilt i områden där datagrunden (notariatsbevisade försäljningar) är bristfällig eller där priserna har varierat kraftigt. Referensvärdet hamnar då efter marknaden.

Du har två möjligheter att åtgärda ett för högt referensvärde:

Alternativ 1: Överklagande i skatteförfarandet (indirekt)

Du betalar först skatten utifrån referensvärdet och överklagar sedan (recurso de reposición eller reclamación económico-administrativa) skattebeslutet. I detta förfarande kan du bevisa – t.ex. genom en oberoende värdering (Tasación) – att fastighetens faktiska värde är lägre. Skatteverket måste då pröva ärendet.

Alternativ 2: Att bestrida själva referensvärdet (direkt)

Sedan reformen trädde i kraft är det även möjligt att direkt överklaga referensvärdet hos fastighetsregistret. Förfarandet är dock mer omfattande och kräver en detaljerad motivering.

Observera: Du kan inte överklaga skattebeslutet bara genom att betala ett lägre belopp. Betala först hela beloppet och överklaga därefter – annars riskerar du att få betala dröjsmålsavgifter.

För en professionell motutlåtande rekommenderas en auktoriserad fastighetsvärderare (Tasador homologado). Läs mer om detta i vår guide om Tasación – fastighetsvärdering i Spanien.

Referensvärdet vid nybyggnation: Särskilt fall – IVA istället för ITP

Vid köp av en nybyggd fastighet direkt från byggherren tillämpas inte ITP, utan mervärdesskatt (IVA) – vanligtvis 10 % av köpeskillingen. I detta fall utgör inte Valor de referencia beskattningsunderlaget, eftersom IVA beräknas på det avtalsenliga priset.

Vid nybyggnation kan dock AJD (stämpelskatt) tillkomma, och vid senare återförsäljningar är referensvärdet då mycket väl relevant. Den som överväger nybyggnation och projekt på ritning på Mallorca bör ta hänsyn till detta i sitt avyttringsscenario.

Konsekvenser för arv och gåvor på Balearerna

Särskilt när det gäller arv och gåvor kan referensvärdet få betydande konsekvenser – både positiva och negativa.

Positivt: Balearerna har under de senaste åren avsevärt sänkt arvs- och gåvoskatten för nära släktingar (föräldrar, barn, makar). Det är dock fortfarande viktigt att värdet fastställs korrekt, eftersom referensvärdet gäller som minimivärde för beskattningsunderlaget.

Nackdel: Den som vill överlåta en fastighet genom gåva till ett symboliskt pris kan inte helt enkelt minska skattebeloppet genom att ange ett lågt pris. Skatten beräknas utifrån referensvärdet som lägsta gräns.

Alla detaljer om skattefria belopp och skattesatser på Balearerna hittar du i guiden om arv och gåvor på Balearerna.

Konsekvenser för fastighetsförsäljningen

Vid försäljning av en fastighet är ”Valor de referencia” relevant för säljaren på två sätt:

1. Plusvalía Municipal (IIVTNU): Denna kommunala skatt på markens värdeökning sedan det senaste ägarbytet beräknas även i fortsättningen på grundval av Valor Catastral (inte referensvärdet). Man bör dock beakta att de statliga koefficienterna för plusvalía har justerats från och med 2026.

2. Inkomstskatt på realisationsvinsten (IRPF/IRNR): Den skattepliktiga vinsten beräknas som försäljningspriset minus anskaffningskostnaden. Om referensvärdet användes som beräkningsgrund vid det ursprungliga köpet (dvs. högre än köpeskillingen) kan man hävda att detta högre värde även ska användas som anskaffningsvärde – vilket minskar den senare försäljningsvinsten. Denna fråga är ännu inte slutgiltigt avklarad ur skatterättslig synvinkel; se till att få individuell rådgivning. Mer information finns i guiden Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien.

De vanligaste felen vid hanteringen av Valor de referencia

Den som underskattar eller bortser från referensvärdet får ofta betala för det – ibland dyrt. Dessa misstag ser vi särskilt ofta:

1. Ingen kontroll före notariemötet: Många köpare får först reda på när de får sitt skattebesked att referensvärdet överstiger köpeskillingen. En förhandsgranskning tar knappt tio minuter på sedecatastro.gob.es.

2. Köpeskillingen höjs till referensvärdet: Ibland försöker säljare att på ett konstlat sätt höja köpeskillingen till referensvärdet för att köparen ska slippa betala mer skatt. Detta hjälper dock bara om köpeskillingen ligger över referensvärdet – inte tvärtom.

3. Överklagandet förfaller: Överklagandet av ett skattebeslut är tidsbegränsat. Den som väntar för länge förlorar sin rätt.

4. Förväxling med ”Valor Catastral”: Det katastervärde som anges i IBI-beslutet är inte referensvärdet. Det rör sig om två olika siffror, och för ITP är det endast referensvärdet som gäller.

5. Ingen rådgivning vid gåvor: Många familjeöverlåtelser genomförs utan skattemässig granskning. Det kan bli kostsamt om referensvärdet ligger betydligt över det fastställda gåvovärdet.

6. Felberäkning vid nybyggnation: Vid det första köpet från byggherren gäller IVA, inte ITP. Referensvärdet spelar ingen roll här – men däremot vid en senare återförsäljning.

Vad händer därefter? Löpande skatter efter köpet

Valor de referencia är en engångsavgift som tas ut vid köpet. Därefter tillkommer andra skatter som betalas årligen:

Du hittar all information om IBI-fastighetsskatten och eventuella rabatter på Mallorca i guiden ”IBI-skatt i Spanien ”, samt information om specifika rabatter under ”IBI-rabatt på Mallorca”.

Checklista: Valor de referencia före köpet

Innan du skriver under bör du ha kontrollerat följande punkter:

• Fastighetens fastighetsbeteckning har inhämtats (från fastighetsbeskrivning, nota simple eller IBI-beslut)
• Valor de referencia hämtat från sedecatastro.gob.es och jämfört med köpeskillingen
• Kontrollerat om det finns ett certifierat referensvärde eller endast ett riktvärde
• ITP-beräkningen har utförts på grundval av det högre värdet (köpeskilling eller referensvärde)
• Om referensvärdet är högre än köpeskillingen: Pröva om det är lämpligt att bestrida köpet (begära en tasación)
• 30-dagarsfristen för ITP-betalning efter notariemötet har antecknats i kalendern
• Anlitat skatterådgivare eller advokat för att hantera de sammanlagda bostadskostnaderna

Vår guide till den juridiska processen vid fastighetsköp i Spanien ger en fullständig översikt över hela köpprocessen.

Sammanfattning

Valor de referencia är sedan 2022 den nya verkligheten vid fastighetsköp i Spanien – och den som ignorerar det riskerar en obehaglig överraskning när skattebeslutet kommer. Logiken är enkel: köpeskillingen och referensvärdet jämförs; det högre av dem avgör beräkningsgrunden för ITP. Särskilt på Mallorca, där marknadspriserna ibland ligger betydligt över de fastighetsregistrerade värdena, kan detta gå åt båda hållen – ibland ligger referensvärdet under och är irrelevant, ibland ligger det över och kostar femsiffriga belopp mer.

Den goda nyheten: Genom en snabb onlineförfrågan på sedecatastro.gob.es vet du redan före notariemötet var du står. Och om referensvärdet faktiskt är för högt finns det lagliga sätt att bestrida det. Det är viktigt att göra detta i god tid – inte först när beslutet landar i brevlådan.

Officiella källor

• Lag 11/2021 av den 9 juli om åtgärder för att förebygga och bekämpa skattebedrägeri: https://www.boe.es/eli/es/l/2021/07/09/11
• Portal electrónica del Catastro – Control del Valor de referencia: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
• Skattemyndigheten på Balearerna (ATIB) – Värdering av fastigheter: https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx
• ATIB – Allmän information om ITP/AJD på Balearerna: https://www.atib.es
• Generaldirektoratet för Catastro: https://www.catastro.hacienda.gob.es
• AEAT – Skatt på överlåtelse av egendom: https://www.agenciatributaria.es