Valor de Referencia i Spanien

Hur mycket skatt kostar Valor de Referencia dig?

Överlåtelseskatten (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, förkortat ITP) beräknas i Spanien inte utifrån priset du betalar, utan utifrån det högsta av 2 värden: köpeskillingen i köpehandlingen och Valor de Referencia, referensvärdet från fastighetsregistret. Om referensvärdet är högre betalar du skatt på pengar som aldrig har bytt ägare. På Balearerna börjar skattesatsen på 8 % och når 13 % i det högsta skiktet — skillnaden mellan de 2 värdena kan alltså innebära en 2-siffrig procentsats. Kalkylatorn ovan visar båda beloppen i ditt fall och skillnaden mellan dem.

Den som ändå bara deklarerar köpeskillingen riskerar mer än ett efterkrav: böterna för den mindre allvarliga förseelsen uppgår till 50 % av den skatt som inte har betalats. Den som däremot rättar felet på eget initiativ betalar bara ett förseningspåslag — och inga böter.

Så beräknas skatten

I årtionden var den avtalade köpeskillingen underlaget. Den som angav ett lägre pris i köpehandlingen sparade skatt. Myndigheten kunde visserligen fastställa ett högre värde, men behövde motivera och bevisa det i varje enskilt fall. Med Ley 11/2021 vände lagstiftaren på bevisbördan: fastighetsregistret fastställer och offentliggör referensvärdet i förväg. Det gäller, och den som anser att det är för högt måste nu själv bevisa det. Den som köper en bostad på Mallorca har alltså inte längre att göra med en värdering i efterhand, utan med en siffra som är fastställd i förväg — och som går att kontrollera i förväg.

Regeln finns i artikel 10, stycke 2 i den spanska lagen om överlåtelseskatt (Texto Refundido, Real Decreto Legislativo 1/1993), i den lydelse som följer av Ley 11/2021. Den är kort:

För fastigheter är värdet det Valor de Referencia som fastighetsregistret anger den dag skattskyldigheten uppkommer. Om det värde som parterna har angett, det avtalade priset eller båda är högre än referensvärdet, gäller det högsta av dessa värden som beskattningsunderlag.

Beräkningen följer sedan 3 steg:

1. Fastställ beskattningsunderlaget. Det högsta av köpeskillingen och referensvärdet. Om båda är lika höga finns inget högre värde — då gäller köpeskillingen.
2. Tillämpa skattesatsen. På beskattningsunderlaget tillämpas Balearernas progressiva skala. Den fungerar som en inkomstskattetabell: varje skikt beskattas med sin egen sats, inte hela beloppet med den högsta satsen. Den fullständiga skalan och alla skattereduktioner hittar du i kalkylatorn för överlåtelseskatt (ITP) på Mallorca.
3. Räkna ut skillnaden. Skatten på beskattningsunderlaget minus skatten på köpeskillingen. Det är beloppet som referensvärdet kostar dig.

Det kostsamma specialfallet: Referensvärdet kan slå ut en skatteförmån

Det här är punkten där de flesta beräkningar blir för låga – och anledningen till att det är missvisande att bara titta på skillnaden mellan skattesatserna. De baleariska skatteförmånerna (den reducerade skattesatsen för permanentbostad, skattesatsen för personer under 36 år och den fullständiga skattenedsättningen för personer under 30 år) är knutna till en värdegräns för varje ö. Gränsen bedöms utifrån beskattningsunderlaget, inte köpeskillingen.

Det följer av systematiken: Lagen och den baleariska skattemyndigheten talar om en gräns för bostadens värde, och vad som räknas som värde avgörs av exakt den artikel 10 som citeras ovan – det högre av referensvärdet och köpeskillingen. Det finns ännu inget officiellt räkneexempel där de båda värdena skiljer sig åt; ATIB:s (Agència Tributària de les Illes Balears, den baleariska skattemyndigheten) publicerade exempel behandlar fall där det deklarerade värdet och beskattningsunderlaget är samma. Om ditt fall ligger nära denna gräns är det här rådgivning kan löna sig.

Om din köpeskilling ligger strax under gränsen medan referensvärdet ligger strax över, förlorar du skatteförmånen helt. Ett påslag på några få procent på några tusen euro kan då bli ett femsiffrigt belopp. Välj en köparprofil med skatteförmån i kalkylatorn ovan och höj referensvärdet över gränsen – kalkylatorn visar vilken gräns som har överskridits och vad det kostar.

3 fall som visar skillnaden

Under kalkylatorn finns 3 genomräknade fall. De är inte fasta exempel, utan räknas om utifrån de registrerade skattesatserna varje gång sidan öppnas – därför kan de inte bli inaktuella medan texten ligger kvar.

• Standardfallet. Köpeskillingen ligger under referensvärdet och ingen skatteförmån gäller. Här kostar referensvärdet exakt skillnaden i skatt på det överskjutande beloppet: obehagligt, men överskådligt.
• Det kostsamma fallet. En ung köpare på Menorca vars köpeskilling ligger under värdegränsen medan referensvärdet ligger över den. Skatteförmånen faller bort, och den extra skatten blir mångdubbelt högre än skillnaden mellan skattesatserna.
• Det ofarliga fallet. Köpeskillingen ligger över referensvärdet. Då påverkar referensvärdet ingenting – och det är det vanligaste utfallet på Mallorca i attraktiva lägen, eftersom marknadspriserna där ligger över de taxeringsvärden som fastställs av Catastro.

Valor de Referencia och Valor Catastral: 2 siffror, 2 syften

Många köpare blandar ihop de båda. Det är förståeligt, eftersom båda kommer från Catastro (Dirección General del Catastro, kort Catastro – den spanska myndighet som registrerar och värderar fastigheter och byggnader). Men de har olika syften.

För din löpande fastighetsskatt är alltså Valor Catastral avgörande. Vid köp, arv eller gåva av en fastighet gäller sedan 2022 Valor de Referencia.

Här hittar du referensvärdet

Den officiella källan är den spanska fastighetsregistermyndighetens webbportal. Du behöver Referencia Catastral — det 20-siffriga nummer som fastigheten är registrerad under i fastighetsregistret. Du hittar det:

1. i mäklarens prospekt eller köpeerbjudande,
2. i säljarens aktuella IBI-besked,
3. i fastighetsregisterutdraget (Nota Simple),
4. på stora bostadsportaler, ofta direkt i annonsen.

I guiden om Catastro i Spanien kan du läsa om hur du hittar numret och vad fastighetsregisterutdraget dessutom visar. Referensvärdet fastställs på nytt varje år: om det går flera månader och ett årsskifte mellan reservationen och köpehandlingens undertecknande, är det klokt att kontrollera värdet igen strax före mötet hos notarien.

Särskilda fall

Fastigheten saknar referensvärde

Alla fastigheter har inte ett certifierat referensvärde. Det är vanligt för nyuppförda byggnader som ännu inte är fullständigt registrerade i fastighetsregistret, obebyggda tomter i avlägsna lägen och objekt med oklar registrering i fastighetsregistret efter en ombyggnad som inte har anmälts.

Då gäller inte köpeskillingen automatiskt. Artikel 10 stycke 2 anger uttryckligen att det högsta värdet av det deklarerade värdet, det avtalade priset och marknadsvärdet ska användas i detta fall — och myndigheten får fortfarande själv fastställa marknadsvärdet. Skillnaden jämfört med referensvärdet är praktisk: du får veta summan först efter köpet, inte i förväg.

Nyproduktion från byggherren: först irrelevant, sedan ändå viktigt

När du köper en nyuppförd fastighet direkt från byggherren betalar du inte överlåtelseskatt, utan mervärdesskatt (IVA). Underlaget för skatten är det avtalade priset; referensvärdet spelar ingen roll för IVA.

Det gäller däremot inte för skatten på upprättandet av handlingar (Actos Jurídicos Documentados, förkortat AJD), som tillkommer vid köp av nyproduktion. Artikel 30 stycke 1 i lagen om överlåtelseskatt anger uttryckligen att en fastighets värde inte heller här får sättas lägre än enligt artikel 10 — alltså inte under referensvärdet. Om du räknar på ett köp av nyproduktion på Mallorca bör du ta med detta i beräkningen; vid en senare försäljning är referensvärdet ändå återigen avgörande.

Arv och gåvor

Även vid arv och gåvor av fastigheter gäller referensvärdet som lägsta beskattningsunderlag, om det är högre än det deklarerade värdet. Det märks särskilt när föräldrar överlåter en fastighet till sina barn till ett symboliskt pris: skatten beräknas minst på referensvärdet, oavsett vad som står i avtalet. Om grundavdrag och skattesatser på Balearerna kan du läsa i guiden om arv och gåvor på Balearerna.

Vid försäljning

För säljaren är referensvärdet relevant på 2 sätt. Den kommunala värdestegringsskatten (Plusvalía Municipal) beräknas fortfarande utifrån Valor Catastral, inte referensvärdet. När det gäller kapitalvinsten i inkomstskatten råder det däremot delade meningar om huruvida ett högre referensvärde som användes vid köpet också ska räknas som anskaffningsvärde och minska den senare vinsten. Frågan är ännu inte slutgiltigt avgjord — ta individuell rådgivning i frågan. Du hittar en översikt i guiden om skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien.

Referensvärdet är för högt — vad gör du då?

Lagen säger att referensvärdet inte får överstiga marknadspriset. Ändå kan det inträffa i områden med begränsat statistiskt underlag eller kraftigt varierande priser. Författningsdomstolen förklarade systemet förenligt med grundlagen i februari 2026 genom ett enhälligt beslut, men klargjorde samtidigt att värdet i enskilda fall kan bestridas med alla tillåtna bevismedel.

Det är viktigt att välja rätt väg: Artikel 10 stycke 3 tillåter endast att referensvärdet bestrids i 2 situationer — genom ett överklagande av skattebeslutet (liquidación) eller genom en begäran om rättelse av din egen skattedeklaration (autoliquidación). Det går inte att göra i förebyggande syfte, utan ett konkret skatteärende. I båda fallen inhämtar skattemyndigheten ett bindande utlåtande från fastighetsregistret.

I praktiken innebär det: betala först, bestrid sedan. Den som betalar in ett lägre belopp för att sätta press riskerar ett krav på mellanskillnaden med tilläggsavgift, i stället för en korrekt överklagan. Vanligtvis används ett motutlåtande från en behörig sakkunnig som bevis — läs mer i guiden om Tasación, fastighetsvärdering i Spanien.

Tidsfrister och formulär

Överlåtelseskatten beräknar och deklarerar du själv. På Balearerna är ATIB ansvarig myndighet, och formuläret heter Modelo 600.

• 1 månad från dagen då köpehandlingen upprättas för att deklarera och betala. Ingen frist på 30 arbetsdagar och normalt ingen möjlighet till förlängning.
• Om du upptäcker felet senare lämnar du in en kompletterande skattedeklaration (declaración complementaria). Tilläggsavgiften är 1 % plus samma procentsats för varje ytterligare hel månad, upp till 12 månader. Därefter är den 15 % plus dröjsmålsränta. Under de första 12 månaderna tas ingen ränta ut.
• Den avgörande fördelen med självrättelse: Den som självmant rättar enligt denna regel begår ingen administrativ överträdelse. Böterna faller bort helt, inte bara delvis.
• Om myndigheten hör av sig först är det för sent. Då fastställer den mellanskillnaden genom beslut och böterna tillkommer. De kan minska om du godkänner eftertaxeringen och betalar i tid utan att överklaga — räknaren ovan beräknar de 2 nedsättningarna.
• Myndigheten har 4 år på sig. Preskriptionstiden börjar löpa när deklarationsfristen har gått ut. Ett köp från förra året är alltså inte ett avslutat ärende. Den 10-åriga frist som ibland nämns gäller underskotts- och avdragsöverföringar och saknar betydelse vid fastighetsköp.

De vanligaste misstagen

1. Ingen kontroll före notariebesöket. Många köpare får först beskedet om att referensvärdet låg över köpeskillingen när beslutet kommer. Kontrollen tar mindre än 10 minuter och kräver bara Referencia Catastral.
2. Värdegränsen bedöms utifrån köpeskillingen. Den som utnyttjar en skattelättnad kontrollerar gränsen mot fel värde — den gäller beskattningsunderlaget. Det är det dyraste enskilda misstaget på denna sida.
3. Köpeskillingen har ”förhandlats upp” till referensvärdet. Det hjälper inte: skattemässigt är det ändå det högre värdet som gäller. Det höjer bara det pris du faktiskt betalar.
4. Överklagandet har försummats. Rättsmedlet mot beslutet har en tidsfrist. Den som låter den löpa ut förlorar möjligheten — och det är den enda som artikel 10 stycke 3 över huvud taget öppnar.
5. Förväxling med katastervärdet. Siffran på IBI-beslutet är inte referensvärdet.
6. Gåva utan kontroll. Överlåtelser inom familjen genomförs ofta utan en skatterättslig förhandskontroll. Om referensvärdet ligger tydligt över det angivna värdet blir det dyrt.

Checklista före undertecknandet hos notarien

• Referencia Catastral framtaget (objektsbeskrivning, Nota Simple eller IBI-beslut)
• Valor de Referencia kontrollerat och jämfört med köpeskillingen
• Kontrollerat om det över huvud taget finns ett certifierat referensvärde
• Skatten på det högre värdet beräknad, inte på köpeskillingen
• Vid skattelättnader: värdegränsen mot beskattningsunderlaget kontrollerad
• Om referensvärdet verkar tydligt för högt: ett eget värderingsutlåtande inhämtat
• Månadsfristen för Modelo 600 inlagd i kalendern

Hela processen från erbjudande till registrering beskrivs i guiden om bostadsköp på Mallorca steg för steg.

Årliga kostnader efter köpet

Om fastighetsskatt och möjliga rabatter: IBI i Spanien och IBI-rabatt på Mallorca. En samlad överblick över alla engångskostnader vid köpet finns i kalkylatorn för kostnader vid bostadsköp på Mallorca.

Rättslig grund och status

• Beskattningsunderlag: Artikel 10 punkt 2 i Texto Refundido i lagen om överlåtelseskatt (Real Decreto Legislativo 1/1993), i den lydelse som följer av Ley 11/2021 av den 9 juli.
• Överklagande: Artikel 10 punkt 3 och 4 i samma lag.
• Skatt på notariserade handlingar: Artikel 30 punkt 1, sista stycket.
• Förenlighet med grundlagen: Dom 13/2026 från Spaniens författningsdomstol av den 12 februari 2026.
• Böter och nedsättningar: Artikel 191 punkt 1 och 2 samt artikel 188 i Ley 58/2003 (allmän skattelag).
• Förseningsavgift: Artikel 27 i samma Ley.
• Skattesatser och lättnader på Balearerna: Decreto Legislativo 1/2014 i den lydelse som följer av Ley 4/2026.

Skattesatserna i den här kalkylatorn hämtas från ett uppdaterat register med uppgift om datum och källa. Direkt under kalkylatorn ser du vilka källor som ligger till grund för din beräkning och vilket rättsläge de utgår från.

Kort sagt

Referensvärdet har varit verklighet vid bostadsköp i Spanien sedan 2022, och principen är enkel: köpeskillingen jämförs med referensvärdet, och det högre beloppet avgör skatten. På Mallorca ligger marknadspriserna i attraktiva lägen ofta över värdena i fastighetsregistret – då påverkar referensvärdet ingenting. Där det ligger högre kostar det, och om det gör att du går miste om en skattelättnad kan det bli dyrt.

Det positiva är att du får veta det i förväg. En sökning med Referencia Catastral tar bara några minuter, och kalkylatorn ovan visar vad skillnaden innebär i just ditt fall. Om referensvärdet är oskäligt högt finns det en tydlig process för att invända – den går via skattebeslutet, inte genom att betala ett lägre belopp.

Relaterade kalkylatorer

• Överlåtelseskatt (ITP) Mallorca – hela skalan och alla skattelättnader beroende på ålder, familjesituation och ö.
• Köpkostnader på Mallorca – skatt, notarie, fastighetsregister, Gestoría och advokat i en totalsumma.
• Möbler i köpeavtalet – så påverkar möbeldelen beskattningsunderlaget.

Vanliga frågor