Köpa en tidigare ägd bostad på Mallorca: Det här bör du kontrollera först
När du köper en tidigare ägd bostad på Mallorca behöver du granska mer än planlösning, läge och pris. Ett hus kan se välskött ut men ändå ha fuktskador. Det kan finnas en pool utan att handlingarna klargör om den är byggd med tillstånd. Och en lägenhet som är till salu kan samtidigt vara uthyrd. Därför behöver du jämföra det du ser vid visningen med uppgifterna i fastighetsregistret och katastern, och kontrollera vad tillstånd och avtal faktiskt styrker.
Den här guiden tar dig genom kontrollerna i en rimlig ordning: från bostadens faktiska skick till energicertifikat, intyg om att bostaden är beboelig, belastningar, skulder till ägarföreningen och hyresavtal. Du får också veta varför en bostad som ser tom ut inte automatiskt överlämnas utan boende, och hur du kan gå vidare om ett hus inte är offentligt till salu. Målet är inte att ge ett allmänt köpråd, utan att hjälpa dig fatta ett välgrundat beslut om just den bostad du har framför dig.
Hur vet du om en bostad över huvud taget är till salu?
En annons eller ett tydligt besked från ägaren kan visa att en bostad är till salu. Men en visning säger inte i sig vem som har rätt att sälja den. Jämför därför säljarens uppgifter med ägarhandlingen och ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret, en nota simple.
Om huset inte är annonserat kan du fråga ägaren om hen överväger att sälja. Uppgifter om vem som äger huset säger däremot inget om ägaren vill sälja och ersätter inte heller en senare granskning av husets skick, rättigheter och handlingar. Hoppa inte över de stegen bara för att du fått kontakt med ägaren direkt.
Information från oss: mallorca.com, som står bakom den här guiden, visar bostäder till salu. Du kan jämföra dem med annonser från andra källor. En annons är en utgångspunkt för granskningen, inte ett bevis på bostadens juridiska eller byggnadstekniska skick.
Vad bör du kontrollera när du tittar på ett tidigare ägt hus?
Titta inte bara på rummen. Tak, fasad, fönster, terrasser och teknikrum är lika viktiga att granska som badrum och kök. Fråga vilka reparationer och underhållsarbeten som har gjorts och anteckna vilka delar du inte kunde se.
| Del av bostaden | Det här bör du kontrollera på plats | Frågor att ställa |
|---|---|---|
| Tak, fasad och utomhusytor | Kontrollera skador, sprickor och spår av fukt | Vilka reparationer har gjorts? |
| Invändiga utrymmen | Kontrollera väggar, tak, golv och fönster för fukt eller mögel | Finns det kända skador sedan tidigare? |
| Tekniska installationer | Kontrollera värme, luftkonditionering, el och vattenanslutningar | Hur gamla är installationerna, och vad har underhållits? |
| Pool och tillbyggnader | Dokumentera befintliga byggnadsdelar | Stämmer de överens med ritningar och tillstånd? |
| Boendemiljö | Lyssna efter ljud inne i huset och utifrån | När och på vilket sätt användes fastigheten senast? |
Om det finns skador på husets bärande konstruktion, tak eller installationer är det klokt att anlita en oberoende sakkunnig för en teknisk bedömning. Den kan ge en tydligare bild av vad som behöver åtgärdas än en visning tillsammans med säljaren. Fler råd om hur du förbereder dig finns i checklistan inför bostadsvisningen.
Vad är viktigt att kontrollera när det gäller husets energiprestanda?
Be om energicertifikatet och jämför uppgifterna med byggnadens faktiska skick. Fråga särskilt om fönster, isolering, uppvärmning och luftkonditionering. Kontrollera också om rummen går att värma upp och kyla ner tillräckligt i vardagen.
Ett energicertifikat ersätter inte en teknisk besiktning. Det visar inte om en anläggning fungerar som den ska eller om det finns fukt bakom en nymålad vägg. Samtidigt räcker det inte att bostaden känns „angenehm temperiert“ vid en enda visning för att bedöma dess energiprestanda. Du kan läsa mer om dokumentet i guiden om energicertifikat i Spanien.
Vilka handlingar bör du begära innan du bestämmer dig?
Börja med att samla handlingarna på ett ställe. Först när du jämför dem med det du såg på visningen kan du upptäcka skillnader i yta, användning eller tillbyggnader.
| Handling | Vad du kan kontrollera | Det här bör du jämföra |
|---|---|---|
| Äganderättshandling och aktuell nota simple | Ägare, fastighetsbeskrivning och registrerade belastningar | Jämför uppgifterna med säljarens uppgifter och fastigheten du har besökt |
| Uppgifter i kadastern | Registrerat läge, ytor och byggnadsdelar | Notera skillnader mot fastighetsregistret och det faktiska skicket |
| Cédula de habitabilidad | Intyg om att bostaden får användas som bostad | Kontrollera giltigheten; intyget gäller i 10 år |
| Energideklaration | Dokumentation av energieffektiviteten | Begär energideklarationen för bostaden som är till salu |
| Kvitton på fastighetsskatt (IBI) | Betalningshistorik | Begär kvitton för de senaste 4 åren |
| Intyg från ägarföreningen, om det finns en sådan | Betalningsläget för avgifterna till ägarföreningen | Kontrollera om det finns obetalda belopp |
De angivna tidsperioderna är saker att kontrollera bland dina handlingar. De visar inte i sig att ett hus uppfyller byggreglerna eller är skuldfritt. Vill du läsa mer finns guiderna om utdrag ur lagfartsregistret och belastningar, fastighetskadastern och Cédula de habitabilidad.
Observera: När det gäller Cédula räcker det inte att få höra: „irgendwann einmal vorhanden gewesen“. Kontrollera själva intyget och att det fortfarande gäller för den aktuella bostaden. Om intyget saknas kan det bli svårt att ordna anslutning till el och vatten.
Stämmer uppgifterna i lagfartsregistret och fastighetskadastern med hur byggnaden faktiskt ser ut?
Jämför inte bara uppgifterna på papperet. Gå igenom huset en gång till med ritningarna och objektbeskrivningen i handen: Finns det en extra terrass, en pool, ett ombyggt garage eller fler rum? Anteckna varje avvikelse och begär in tillhörande bygglovshandlingar. Att något är registrerat ger inte i sig svar på alla frågor om byggnationen är tillåten enligt bygglagstiftningen.
För äldre byggnader kan du även behöva göra en särskild byggnadskontroll:
| Vad du bör vara uppmärksam på | Vad du behöver kontrollera |
|---|---|
| Byggnaden är äldre än 50 år | Begär vid behov in Informe de Evaluación de Edificio (IEE) |
| Ombyggnad, extra rum eller pool | Jämför tillstånden med det du ser på plats och med de byggnadsdelar som finns registrerade |
| Registrerad inteckning trots att lånet har lösts | Begär bevis på att lånet har lösts och besked om hur den ännu inte avregistrerade inteckningen ska tas bort |
Var särskilt uppmärksam på fastigheter på landsbygden och nära kusten samt kulturminnesskyddade byggnader. Där kan det finnas ytterligare begränsningar för hur fastigheten får användas eller byggas om. Om det är oklart om en tillbyggnad är tillåten räcker inte ett löfte om „späteren Legalisierung“: det enskilda fallet måste granskas. Läs också guiderna om olagliga tillbyggnader vid husköp och kustlagstiftningen på Mallorca.
Vilka skulder och rättigheter för andra kan påverka köpet?
nota simple är utgångspunkten när du ska granska registrerade rättigheter och belastningar. Kontrollera bland annat inteckningar, servitut och rätt för någon annan att bo i eller nyttja fastigheten. Fråga uttryckligen hur en befintlig belastning ska hanteras före eller i samband med försäljningen.
Om du köper en lägenhet behöver du också granska ägarföreningen. Begär ett intyg över hur avgifterna till föreningen har betalats och fråga om det finns några ärenden som rör lägenheten. Guiden om Comunidad de Propietarios hjälper dig att förstå de löpande skyldigheterna.
Observera: För en inteckning betyder „Bezahlt“ inte samma sak som „im Register gelöscht“. Om inteckningen fortfarande finns i fastighetsregistret bör du låta någon granska handlingarna som visar att lånet har lösts och inteckningen avregistrerats.
Vad gäller om huset säljs medan det är uthyrt?
Om ett uthyrt hus säljs måste du ta hänsyn till både försäljningen och hyresförhållandet. Be att få se samtliga hyres- och nyttjanderättsavtal och ta reda på vem som faktiskt bor i eller använder fastigheten. För din planering är det avgörande om du vill flytta in själv, fortsätta hyra ut eller få tillträde till fastigheten utan pågående nyttjande vid en avtalad tidpunkt.
Granska därför inte bara utdraget ur fastighetsregistret. Fråga också vem som faktiskt använder fastigheten och ange i köpeavtalet i vilket skick den ska överlämnas och vilka nyttjanderätter som ska gälla då. Varken en försäljningsannons eller ett ägarbyte innebär i sig att en hyresgäst kommer att flytta ut.
Detsamma gäller om du är hyresgäst: Om huset du hyr är till salu bör du låta någon granska ditt avtal och hyresvärdens meddelanden, i stället för att utgå från att hyresförhållandet upphör på grund av annonsen. Du kan läsa mer om avtalsvillkoren i guiden om hyresavtal för bostäder på Mallorca.
I vilken ordning bör du gå till väga innan du skriver under?
- Kontrollera fastigheten och säljaren: Jämför det du ser vid visningen med ägarhandlingen och en aktuell nota simple.
- Dokumentera byggnadens skick: Notera brister, installationer, utomhusytor och utrymmen du inte kommer åt. Anlita vid behov en oberoende besiktningsperson.
- Jämför handlingarna: Granska uppgifterna i kadastern, Cédula, energideklarationen och bygghandlingarna samt skatteunderlag och underlag från ägarföreningen.
- Ta reda på hur fastigheten används: Kontrollera befintliga hyresavtal, andra nyttjanderätter och vem som faktiskt använder fastigheten.
- Lös öppna frågor innan du binder dig: Se till att avtalsutkastet tydligt reglerar saknade handlingar, belastningar och hur du vill att fastigheten ska överlämnas.
Den här ordningen är särskilt viktig eftersom även avtal som ingås privat kan vara juridiskt bindande i Spanien. Låt därför granska redan ett reservationsavtal innan du utgår från att du kan reda ut återstående frågor senare. I guiden om att anlita advokat vid fastighetsköp i Spanien kan du läsa om hur en oberoende juridisk granskning blir en del av köpprocessen.
De vanligaste misstagen vid köp av en befintlig fastighet
- Att bara bedöma det välskötta intrycket: Nymålade ytor säger inget om taket, ledningarna eller tidigare fuktproblem.
- Att godta ytuppgifter utan kontroll: Jämför det du ser vid visningen med uppgifterna i fastighetsregistret, kadastern och bygghandlingarna.
- Att utgå från att en gammal Cédula räcker: Det avgörande är om den fortfarande gäller för just den fastigheten.
- Tro att ett avbetalt bolån automatiskt är avfört ur registret: Du måste också kontrollera vad som faktiskt står registrerat.
- Blanda ihop ”tom vid visningen” med ”ledig vid tillträdet”: Kontrollera uttryckligen både avtal och hur fastigheten faktiskt används.
- Räkna med att du automatiskt får hyra ut fastigheten: Om du vill använda den så längre fram behöver du kontrollera vad som gäller juridiskt.
Checklista inför ditt köpbeslut
Innan du godkänner avtalsutkastet bör du kunna svara på alla de här frågorna:
- Har säljarens identitet kontrollerats mot ägarhandlingarna?
- Finns det en aktuell nota simple, och har eventuella belastningar utretts?
- Stämmer uppgifterna i fastighetsregistret och katastern med byggnadens synliga skick?
- Finns det handlingar som styrker ombyggnader, pool och andra byggnadsdelar?
- Finns det en giltig Cédula och ett energicertifikat?
- Har fastighetens skick och förutsebara renoveringsbehov undersökts tillräckligt noga?
- Har skatteunderlag och, i förekommande fall, avgifter till ägarföreningen kontrollerats?
- Framgår hyresavtal, andra nyttjanderätter och villkoren för det tillträde du önskar tydligt?
Att du inte kan bocka av en punkt betyder inte automatiskt att du ska avstå från huset. Men du behöver reda ut den innan du ger ett bindande besked.
Vad händer sedan?
Om resultaten av kontrollerna stämmer överens är nästa steg att gå igenom avtalet och hur köpet ska genomföras hos notarien. Uppgifterna i avtalet om fastighetens konstaterade egenskaper, eventuella utestående belastningar och den överenskomna överlåtelsen bör stämma med de handlingar du har granskat. Guiden om notariens roll vid fastighetsköp beskriver det här steget närmare.
Efter överlåtelsen behöver du bland annat ta hand om registerärenden, abonnemang för el, vatten och andra tjänster samt löpande skyldigheter. Om du planerar att hyra ut fastigheten ska du kontrollera villkoren för det separat från köpet: Att äga fastigheten ger dig inte automatiskt rätt att hyra ut den.
Slutsats
Är det en bra idé att köpa hus på Mallorca? Det går inte att svara på för ön som helhet, utan bara för en viss fastighet och hur du tänker använda den. När du köper en begagnad fastighet behöver det synliga skicket, handlingarna och den faktiska användningen stämma överens. Om brister, ombyggnader eller hyresförhållanden fortfarande är oklara behöver du få svar innan du skriver under – inte bara ett löfte om svar senare.
Detta är inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning.
Officiella källor
- Registro de la Propiedad – Registradores de España – uppgifter i fastighetsregistret och nota simple
- Sede Electrónica del Catastro – fastighetsregisteruppgifter
- Consell de Mallorca – information om Cédula de habitabilidad
- Boletín Oficial del Estado – spanska rättsregler