Checklista för fastighetsvisning på Mallorca: Vad du bör tänka på vid visningen
Att besöka en fastighet på Mallorca känns ofta annorlunda än hemma – ljuset är vackrare, utsikten mer förtrollande, försäljningspressen mer subtil. Det är just det som är problemet. Den som går igenom en finca eller en lägenhet på Mallorca utan en strukturerad checklista för fastighetsvisningar förbiser systematiskt de punkter som senare kan bli kostsamma: olagliga tillbyggnader, saknad cédula de habitabilidad, oklar vattenförsörjning eller en fastighetsregisteruppgift som inte stämmer överens med verkligheten. Denna guide ger dig en fullständig kontrollista – från förberedelserna och visningen på plats till de dokument du måste ha i din hand innan du undertecknar ett reservationsavtal. Alla punkter är anpassade till fastighetsmarknaden på Mallorca 2026.
Har du redan ett specifikt objekt i sikte och vill veta vilka risker det egentligen innebär?
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — erfarna Mallorca-experter går igenom din önskade bostad tillsammans med dig
- Förstå hela köpprocessen steg för steg
Innan besöket: Förberedelserna är halva arbetet
Du sparar dig en hel del besvär på plats om du begär in vissa dokument i förväg eller åtminstone vet vilka du kan begära. Målet är att inte gå in i en fastighet på måfå, utan med förkunskaper som gör att uppenbara uteslutningskriterier kan elimineras redan innan resan.
Vad du bör begära innan visningen
| Dokument | Var kan man köpa den? | Varför |
|---|---|---|
| Nota simple (utdrag ur fastighetsregistret) | Registro de la Propiedad (online eller på plats) | Ägare, inteckningar, hypotek, registrerad yta |
| Presentation med planritning | Mäklare/säljare | Inledande ytundersökning, rumsindelning |
| Karta (utdrag ur Catastro) | Catastro (catastro.meh.es) | Jämföra fastighetsareal och areal enligt fastighetsregistret |
| Senaste IBI-beslut | Säljare | Skattevärde, utestående betalningsskulder |
| Energicertifikat (Certificado Energético) | Säljare (krav före försäljning) | Energieffektivitetsklass A–G |
| Comunidad-protokoll (de senaste 2–3 åren) | Försäljare/fastighetsförvaltning | Planerade extra avgifter, tvister |
Obs! Fastighetsutdraget (Nota simple) kostar några euro och kan beställas via fastighetsregistrets (Registro de la Propiedad) webbportal. Det visar omedelbart om det fortfarande finns en inteckning på fastigheten som måste avregistreras före överlämnandet.
Planera inte in fler än 3–4 visningar per dag. Om man besöker fler objekt samma dag riskerar man att detaljerna flyter ihop och att det första intrycket fördunklas.
Läge och omgivning: Vad du bör kolla upp i området
Läget på Mallorca är inte något enhetligt begrepp. En fastighet i Palma värderas enligt helt andra kriterier än en Finca i öns mitt eller ett hus nära kusten. Du bör systematiskt gå igenom följande punkter:
Checklista för platsbesiktning
- Hur ser vägförbindelserna ut – är vägarna framkomliga året runt eller förekommer det säsongsbetonade flaskhalsar?
- Finns det någon infrastruktur i närheten (mataffär, läkare, skola, apotek)?
- Hur långt är det till närmaste strand och närmaste by?
- Om fastigheten ligger i kustområdet – finns det några begränsningar enligt Ley de Costas?
- Är tomten klassificerad som ”Suelo Rústico” (lantmark) eller ”Suelo Urbano” (byggmark)?
- Finns det mobiltäckning och/eller fiberanslutning?
- Husets läge: Var ligger terrassen/poolen – i söder, i väster?
- Siktlinjer: Vad förändras under årstidernas växlingar (vegetation, bebyggelse i närheten)?
Fastigheter nära kusten omfattas av skyddsbestämmelserna i Ley de Costas – i regel en 100-meters skyddszon räknat från strandlinjen, där nybyggnation och tillbyggnader är starkt begränsade. Mer information om detta hittar du i guiden om Ley de Costas på Mallorca.
För fastigheter utanför tätbebyggelsen – det vill säga klassiska fincas – gäller särskilda byggregler. Vad som får bebyggas på ”Suelo Rústico” är strängt reglerat och varierar beroende på kommun och skyddsstatus. Läs mer om detta i vår guide om fincas på ”Suelo Rústico”.
Byggnadens skick och utrustning: Det du ser med egna ögon
Mallorca har sin egen speciella karaktär. Äldre hus – stadspalats, byhus, fincas – är ofta byggda av Mares-sten, en lokal sandsten som är porös och som vid otillräcklig uppvärmning och ventilation kan ge upphov till fuktproblem på vintern. Luftfuktigheten på ön ligger regelbundet över 80 % under vintermånaderna. Det som på sommaren verkar torrt och perfekt kan på vintern leda till mögelbildning på väggar, i skåp och under golv.
Checklista för byggnadens skick på plats
| Kontrollpunkt | Vad man ska tänka på |
|---|---|
| Väggar (inomhus/utomhus) | Fuktfläckar, saltutfällningar, spår av mögel – särskilt i rum som vetter mot norr, källare och förråd |
| Tak och terrasser | Sprickor i tätningen, vattenfläckar vid takkanterna, fallrörens skick |
| Golv | Ojämnheter, hålrum under kakel (knacka!), skador orsakade av uppstigande fukt |
| Fönster och dörrar | Stängs de ordentligt? Enkel- eller dubbelglas? Fungerar fönsterluckorna? |
| Elinstallation | Anläggningens ålder, säkringsskåp, jordning, antal uttag |
| Sanitetsutrustning | Kontrollera vattentrycket vid alla kranar, avlopp och varmvattenförsörjning |
| Pool | Fodrets skick, filterteknik, finns det ett värmesystem? |
| Luftkonditionering/uppvärmning | Typ, ålder, underhållsintyg |
| Källare/underjordisk garage | Fukt, sprickor, finns det ett avloppssystem? |
Observera: Spår av mögel målas ibland över precis innan visningar. Kontrollera väggytorna med en hygrometer eller håll utkik efter misstänkt färsk färg precis vid övergångarna mellan vägg och golv, bakom möbler och i hörn.
Om du planerar en omfattande renovering rekommenderas det att du inhämtar ett arkitektutlåtande redan innan du tecknar reservationsavtalet. Kostnadsintervallet för totalrenoveringar på Mallorca är betydande – läs mer om detta i vår guide om kostnader för totalrenoveringar på Mallorca.
Vattenförsörjning och anslutningar till försörjningsnätet vid fincas
När det gäller fastigheter i städerna ansluts vatten och el nästan alltid till det allmänna nätet. För fincas och lantgårdar – och det gäller en stor del av de eftertraktade fastigheterna på öns inland och längs nordkusten – ser det annorlunda ut.
Försörjningsfrågor för fincas och lantgårdar
| Punkt | Vad som ska kontrolleras |
|---|---|
| Vattenkälla | Anslutning till det allmänna nätet, egen brunn (Pozo) eller cisterner? |
| Vattentillstånd | Är brunnen registrerad och godkänd hos Consell de Mallorca / vattenmyndigheten? |
| Vattenkvalitet | Finns det någon analys av dricksvattnet? Saltinnehåll, nitrater? |
| Strömförsörjning | Nätanslutning eller dieselgenerator? Finns det solceller? |
| Internet/Telefon | Kontrollera tillgången till fiberoptik eller satellit |
| Avloppsvatten | Septiktank (Fosa Séptica) eller anslutning till avloppsnätet – skick, senaste underhållsdatum |
Brunnar som inte är registrerade betraktas som olagliga och kan leda till böter eller att de måste stängas ner. I vår guide om hur man legaliserar en brunn på Mallorca förklarar vi vad som krävs för att legalisera en brunn.
Fastighetens rättsliga status: De viktigaste dokumenten
Det är just här som köpare på Mallorca oftast råkar ut för obehagliga överraskningar. Inte för att säljarna i princip är oärliga, utan för att bygghistoriken för många fastigheter – särskilt äldre lantgårdar och fincas – under årtionden har dokumenterats i mycket liten utsträckning.
Dokument som måste uppvisas innan köpet slutförs
| Dokument | Innehåll | Risk vid frånvaro |
|---|---|---|
| Nota simple (utdrag ur fastighetsregistret) | Ägare, inteckningar, fastighetspant, registrerad yta | Dolda inteckningar, felaktigt ägarskap |
| Escritura (köpehandling från tidigare ägare) | Tidigare transaktioner, uppgifter om areal | Avvikelser mellan Catastro och fastighetsregistret |
| Cédula de habitabilidad | Intyg om beboelighet utfärdat av kommunen | Utan cédula – ingen laglig bostadsadress, inget elavtal |
| Första användningstillstånd | Idrifttagningstillstånd (nybyggnad) | Saknas i vissa nybyggnader på Mallorca |
| IBI-kvitton från de senaste 3–5 åren | Har du betalat kommunalskatten? | Restskulder övergår till köparen |
| Comunidad-avräkning | Gemensamma kostnader, tidigare ägarens skulder | Gemensamma skulder kan övergå till köparen |
| Energicertifikat (Certificado Energético) | Klass A–G, obligatoriskt före försäljning | Utan intyg riskerar säljaren böter |
Observera: I Spanien övergår tidigare ägarens utestående IBI-skulder och obetalda avgifter till fastigheten – och därmed till den nya ägaren. Se därför alltid till att få se betalningskvitton från de senaste åren.
Mer information om fastighetsregisterkontrollen finns i vår guide ”Kontrollera fastighetsregistret i Spanien”.
Olagliga tillbyggnader och olagligt byggande: En risk som är specifik för Mallorca
På Mallorca finns en lång tradition av informell byggverksamhet. Terrasser har täckts över, sovrum har byggts till och gästhus har uppförts – ofta utan bygglov. Problemet är att dessa tillbyggnader ofta inte är registrerade i fastighetsregistret och i Catastro. Tekniskt sett ingår de i köpet, men de är inte legaliserade.
Hur du känner igen olagliga odlingar
- Jämför den bostadsyta som anges i fastighetsbeskrivningen med ytan i fastighetsregistret (Nota simple) och i Catastro-utdraget – om de tre uppgifterna inte stämmer överens bör man vara försiktig.
- Fråga mäklaren eller säljaren direkt: ”Finns det några byggnadsdelar som inte är godkända?” och be om att få svaret skriftligt.
- Kontrollera om det finns bygglov för alla synliga byggnader (gästhus, carport, poolhus, pergola).
- Insistera på ett arkitektutlåtande eller en teknisk due diligence-granskning.
Observera: Det är möjligt att legalisera icke godkända byggnader på Mallorca, men det är tidskrävande och medför kostnader. Det är dessutom inte alltid framgångsrikt – särskilt inte i skyddsområden som ANEI eller inom de områden som omfattas av Ley de Costas. Läs mer i guiden ”Legalisera olagliga byggnader på Mallorca och upptäcka olagliga tillbyggnader”.
Semesteruthyrning: Finns det en ETV-licens eller är det möjligt att skaffa en sådan?
Om du planerar att hyra ut fastigheten – även om det bara är säsongsvis – som semesterbostad, är frågan om ETV-licensen (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) avgörande.
ETV-licens: Vad du måste fråga vid besiktningen
| Fråga | Bakgrund |
|---|---|
| Finns det en giltig ETV-licens? | Licensen är personbunden, men kan överlåtas under vissa förutsättningar |
| Är fastigheten en lägenhet i ett flerfamiljshus? | Sedan dekret 4/2025 trädde i kraft gäller ett moratorium för lägenheter i flerbostadshus på Mallorca – i praktiken utfärdas inga nya ETV-tillstånd längre |
| Ligger fastigheten i ett område med kvotbegränsning? | Vissa kommuner och zoner har slutna kvoter |
| Är byggnaden registrerad som ”Unifamiliar” (enfamiljshus)? | För fristående enfamiljshus gäller andra regler än för lägenhetskomplex |
Observera: Dekret 4/2025 från Balearerna har ytterligare skärpt stoppet för utfärdande av nya ETV-licenser i flerbostadshus. Den som spekulerar i semesteruthyrning och köper en bostadsrätt riskerar att aldrig få någon licens. Se till att låta en advokat i förväg kontrollera om du är berättigad till en licens.
Detaljer om den aktuella rättsliga situationen: ETV-licens för Mallorca och överlåtelse av ETV-licens.
Ägarförening (Comunidad de propietarios): Vad du bör kontrollera
Om du köper en lägenhet, ett radhus eller en bostad i ett bostadsområde blir du automatiskt medlem i Comunidad de propietarios. Något som många underskattar är att bostadsrättsföreningen kan besluta om extra avgifter som omedelbart påverkar dig som ny ägare.
Checklista för gemenskapen
- Månatliga gemensamma kostnader (Cuota de Comunidad) – belopp och vad som ingår
- Finns det några utestående skulder som den tidigare ägaren har gentemot bostadsrättsföreningen?
- Läs protokollen från de senaste 2–3 ägarmötena – finns det några planerade större investeringar?
- Pågår det några rättsliga förfaranden inom gemenskapen?
- Är fastighetsförvaltaren en professionell aktör eller en ägare som sköter uppgiften på frivillig basis?
- Tillstånd för gemensamma utrymmen: Pool, hissar, takterrasser, trädgård, underjordisk garage
- Är husdjur tillåtna?
- Finns det bestämmelser i föreningens stadgar om korttidsuthyrning?
Allt om den rättsliga strukturen förklaras i handboken om bostadsrättsföreningar i Spanien.
Skatter och löpande kostnader: Vad du betalar efter köpet
Många köpare räknar på köpeskillingen – och underskattar systematiskt de löpande kostnaderna. För besiktningen är det dock viktigare att ta reda på om eventuella skatteskulder och avgifter överförs till fastigheten.
Översikt över löpande kostnader (riktvärden)
| Kostnadstyp | Bärare | Anmärkning |
|---|---|---|
| IBI (fastighetsskatt) | Ägare | Årligen, beloppet beror på taxeringsvärdet (Valor Catastral) och kommunen |
| Avfallsavgift (Basura) | Ägare | Beroende på kommun, vanligtvis i det lägre till mellersta tvåsiffriga till tresiffriga eurointervallet per år |
| Comunidad-inlägg | Ägare | Varierar kraftigt – från under 100 € till flera hundra euro per månad i lyxiga anläggningar |
| Hemförsäkring | Ägare | Rekommenderas; obligatoriskt vid bolån |
| Inkomstskatt för icke-bosatta (IRNR) | Ägare utan hemvist i Spanien | Beräknas utifrån Catastro-värdet |
| Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) | Från och med vissa tröskelvärden | Balearisk tariff – Mer information i guiden |
Observera: I Spanien övergår obetalda IBI-skulder till fastigheten som en sakrätt. Det innebär att även om du är den nya ägaren är du ansvarig för obetalda belopp från tidigare år. Begär att få IBI-kvitton för åtminstone de senaste tre åren.
För alla skattefrågor efter köpet: IBI Steuer Spanien och Steuern & Recht Mallorca.
De vanligaste misstagen vid fastighetsvisningar på Mallorca
I praktiken kan man gång på gång se vissa misstag. Här är de vanligaste – och hur du undviker dem:
Besök endast på sommaren. Ljuset är vackert, men fukt och mögel syns först på vintern. Om möjligt, besök fastigheten minst en gång under hösten eller vintern – eller be uttryckligen om bilder från vintersäsongen.
Verifiera inte ytorna. Fastighetsbeskrivningen, Nota simple och Catastro anger ofta olika ytor i kvadratmeter. Avvikelser på över 10 % är en varningssignal.
Att förlita sig enbart på mäklaren. Mäklaren företräder som regel säljaren. Att anlita en egen advokat vid ett fastighetsköp är ingen kostnad, utan ett skydd.
Underteckna ett reservationsavtal utan att låta en advokat granska det. Reservationsavtalet innebär ofta en bindande förpliktelse genom en handpenning. Låt någon granska det innan du undertecknar. Mer information om reservationsavtal i Spanien.
Kontrollera att det inte saknas någon Cédula de habitabilidad. Utan en giltig Cédula är huset inte lagligt beboeligt. Den kan saknas, ha gått ut eller inte ha uppdaterats efter ombyggnader. Mer information: Cédula de habitabilidad på Mallorca.
Skyddszonen har förbises. ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), Tramuntana-världsarvsområdet och områden som omfattas av Ley de Costas medför kraftiga begränsningar för byggande och markanvändning. Det är obligatoriskt att ta del av kommunens detaljplan. Mer information om ANEI och naturskydd samt om byggreglerna i Tramuntana.
För många visningar på en dag. Fler än 3–4 objekt per dag leder med stor säkerhet till minnesfel.
Vad händer sedan? Nästa steg efter visningen
Om du på allvar överväger att köpa en fastighet ska du efter visningen följa dessa steg i följande ordning:
- Beställa en nota simple ur fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) – Kontrollera ägare och inteckningar
- Anlita en advokat – beställa en due diligence-granskning, låta granska alla dokument
- Teknisk besiktning / arkitektrapport – särskilt när det gäller äldre byggnader och fincas
- Beräkna köpkostnader – fastighetsöverlåtelseskatt (ITP), notarie, registrering i fastighetsregistret och advokat utgör sammanlagt cirka 10–13 % av köpeskillingen. Detaljer: Köpkostnader på Mallorca
- Ansöka om NIE-nummer – utan spanskt skattenummer kan inget köpeavtal ingås
- Klara upp finansieringen – om du vill ta ett bolån: kontakta spanska banker i god tid. Fastighetsfinansiering på Mallorca
- Granska och underteckna bokningsavtalet – först efter att det har granskats av en advokat
Fullständig checklista för fastighetsvisning på Mallorca (sammanfattning)
Innan rundvisningen
- Begärt ett ”Nota simple” (utdrag ur fastighetsregistret)
- Ett utdrag från Catastro har inhämtats och jämförts med ”Nota simple”
- Begärt IBI-kvitton för de senaste 3 åren
- Energicertifikat finns och är giltigt
- Har läst Comunidad-protokollen från de senaste 2–3 åren
- Bygglov har begärts för alla synliga konstruktioner
- Cédula de habitabilidad – giltig och aktuell?
- ETV-licens: finns, är aktiv, kan överlåtas?
- Högst 3–4 objekt planeras per dag
Läge och omgivning
- Anslutningen kontrolleras året runt
- Kustområde (Ley de Costas)? ANEI-skyddszon?
- Är marken klassad som ”Suelo Rústico” eller ”Suelo Urbano”?
- Infrastruktur (läkare, skola, affärer) har granskats
- Mobilnät och internetuppkoppling har testats
Byggnadsbeståndet på plats
- Väggarna har kontrollerats med avseende på fuktfläckar, mögel och saltutslag
- Tak och terrasser har undersökts med avseende på sprickor och vattenfläckar
- Golv har knackats på för att kontrollera om det finns hålrum
- Besiktigat elinstallationen och säkringsskåpet
- Vattentrycket och varmvattnet har testats i alla rum
- Pool: Skick, värmesystem, filter
- Luftkonditionering/uppvärmning: Typ, ålder, underhållsintyg
Specifikt för finca
- Vattenförsörjningen klarlagd (nät / brunn / cistern)
- Är brunnstillståndet registrerat och godkänt?
- Finns det någon analys av vattenkvaliteten?
- Avloppsbrunn: Skick och senaste servicetillfälle
- Strömförsörjning: Nätanslutning eller generator/solceller?
Rättslig status
- Är alla synliga byggnadsdelar registrerade i fastighetsregistret?
- Catastro-area ≈ fastighetsregisterarea ≈ yta enligt fastighetsbeskrivningen?
- Finns det ett köpebrev från den tidigare ägaren?
- Är IBI-skulder undantagna?
- Utesluts skulder till ”Comunidad” från den tidigare ägaren?
Efter besöket
- Advokat anlitad för due diligence
- Beställt arkitektrapport (för äldre fastigheter)
- NIE-nummer har ansökts om eller finns redan
- De faktiska kostnaderna i samband med köpet har beräknats i detalj
- Bokningsavtalet undertecknas först efter att det har granskats av en advokat
Sammanfattning
En fastighetsvisning på Mallorca är ingen semester – även om omgivningen kan ge det intrycket. Den som följer den här checklistan skyddar sig mot de typiska fallgroparna: dolda byggfel på grund av den porösa Mares-stenen, oklara fall av olaglig byggnation, saknade tillstånd och avvikelser mellan fastighetsregistret och verkligheten. De tre viktigaste principerna: begär in dokumenten innan du flyger, besiktiga aldrig fler än 3–4 objekt per dag och anlita en oberoende advokat – inte först hos notarien, utan senast innan du tecknar reservationsavtalet.
Att ha en helhetsbild av marknaden hjälper dessutom till att göra en realistisk prisjämförelse: Aktuella prisuppgifter och prisutvecklingar hittar du i vår översikt över fastighetspriserna på Mallorca.
Officiella källor
- Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) – Beställning av nota simple online: registradores.org
- Sede Electrónica del Catastro – Fastighetsregisterförfrågan Spanien: catastro.meh.es
- Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Skatter på Balearerna: atib.es
- Consell de Mallorca – Stadsplanering – Stadsplanerings- och bygglagstiftning på Mallorca: conselldemallorca.net
- Balearernas regering – Turism – ETV-licenser och dekret 4/2025: caib.es
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Nationella lagar, Ley de Costas: boe.es
- Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) – Baleariska förordningar: boib.caib.es