Ley de Costas Mallorca: kustskyddszon, servitut och byggförbud vid havet

Den som på Mallorca köper, renoverar eller bygger en fastighet direkt vid vattnet stöter oundvikligen på Ley de Costas Mallorca – den spanska kustlagen. Den delar upp hela kusten i tre överlappande skyddszoner och fastställer vad som får byggas, ändras eller överhuvudtaget användas där. Konsekvenserna för köpare är omfattande: En semesterbostad i den 100 meter breda skyddszonen kan i praktiken inte längre byggas ut, tillstånd löper ut och tomter som visuellt ser ut som privat egendom tillhör juridiskt sett staten. Denna guide förklarar hur de tre skyddszonerna fungerar, vilken roll den så kallade ”Informe de Costas” spelar vid köpet, vad den behöriga myndigheten i Palma granskar – och vilka politiska utvecklingar under 2025/26 just nu förändrar rättsläget.

Du köper en fastighet i första eller andra strandlinjen – och vet inte om den ligger i en Costas-zon?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi undersöker tillsammans med erfarna advokater och arkitekter Costas-statusen för den fastighet du är intresserad av
• Att förstå det juridiska förfarandet vid köp av fastigheter

Vad är Ley de Costas – och varför gäller den även för äldre byggnader?

Ley de Costas är den spanska federala lagen nr 22/1988 av den 28 juli 1988, som definierar och skyddar hela Spaniens offentliga kustområde. Den har senast genomgått en grundläggande reform genom lag 2/2013 av den 29 maj 2013 (Ley de protección y uso sostenible del litoral) samt Reglamento General de Costas (kungligt dekret 876/2014 av den 10 oktober 2014). Lagen gäller för alla kustregioner i Spanien – alltså även fullt ut för Mallorca och Balearerna.

Målet låter enkelt: Kusten tillhör alla. Staten utser ett kustremsa till allmän egendom (Dominio Público Marítimo-Terrestre, förkortat DPMT), inom vilket privatisering i princip är utesluten. Bakom detta ligger ytterligare skydds- och genomfartsrättigheter som kan medföra betydande begränsningar för privata fastigheter – utan att detta nödvändigtvis behöver vara registrerat i fastighetsregistret.

Observera: Servidumbres (servitut) enligt Ley de Costas behöver inte vara registrerade i Registro de la Propiedad. Ett ”rent” utdrag ur Registro de la Propiedad utesluter alltså inte att det föreligger begränsningar enligt Ley de Costas.

Lagen har direkt verkan på grund av sin rättsliga karaktär – oavsett om det finns en registrering i fastighetsregistret eller inte. Den som köper en fastighet nära kusten utan att först kontrollera dess Costas-status kan få en obehaglig överraskning: allt från förbud mot ombyggnad till statliga återkrav på markarealer.

De tre skyddszonerna i korthet

I lagen skiljer man mellan tre koncentriska zoner som sträcker sig inåt landet från vattnet. De överlappar inte varandra, men bygger på varandra.

Bredden på själva DPMT är inte fast: den bestäms av läget för den genomsnittliga högvattenlinjen samt utbredningen av sanddyner, klippor och andra naturliga kustformationer. På Mallorca, med sina starkt varierande kustformer – från flacka sandvikar till höga klippor – kan DPMT-värdet variera kraftigt beroende på sträcka.

Zon 1: DPMT – Allmänt tillgängligt kustområde

Det maritima och landbaserade allmänna området (Dominio Público Marítimo-Terrestre) utgör kärnan i lagen. Det omfattar:

• Strand, sanddyner, klippor och naturliga övergångar till land
• Havsstranden (Ribera del Mar) fram till den mellersta högvattenlinjen
• Naturliga laguner, flodmynningar och våtmarker som är förbundna med havet

Detta område är statens oförytterliga allmänna egendom. Det är juridiskt omöjligt att här upprätta eller förvärva privat äganderätt. Den som vill utnyttja detta område – till exempel för ett badställe, en ramp eller infrastruktur – behöver en statlig koncession (concesión) som är tidsbegränsad.

Viktigt: Gamla äganderättsbevis som härrör från tiden före 1988 och som omfattar kustområden kan vara ogiltiga eller ha omvandlats till koncessionsrättigheter genom Deslinde-förfarandet (statlig lantmäteri och gränsfastställelse).

Vad är en Deslinde?

”Deslinde” är den officiella gränsdragningen som utförs av DPMT genom den behöriga myndigheten. Den fastställer var det offentliga kustområdet slutar och privatmarken börjar. Detta förfarande har pågått i Spanien sedan 1990-talet – på Mallorca är stora delar av kusten redan deslindado (uppmätt), men ännu inte alla avsnitt. Ett pågående eller ännu inte avslutat Deslinde-förfarande utgör en betydande risk vid köp.

Zon 2: Servidumbre de Protección – Den 100 meter breda skyddszonen

Servidumbre de Protección är i praktiken den viktigaste zonen för fastighetsköpare på Mallorca. Den börjar direkt på landsidan av DPMT och sträcker sig vanligtvis 100 meter inåt land. I vissa områden som redan var föremål för stadsplanering innan lagen trädde i kraft kan denna zon undantagsvis minskas till 20 meter.

Vad är förbjudet eller begränsat inom skyddsområdet?

• Nya byggnader eller delar av byggnader som inte uttryckligen har godkänts
• Rivning och fullständig nybyggnation av befintliga byggnader
• Ändringar som äventyrar beståndsskyddet eller ökar volymen
• Anläggningar som blockerar tillträdet till kusten
• Camping och fasta uppställningsplatser
• Deponering av avfall eller miljöfarliga ämnen

Observera: Befintliga byggnader omfattas i många fall av undantag från planbestämmelserna (fuera de ordenación). De får användas, men får i regel inte utökas vad gäller volym eller kubatur. Reparations- och underhållsåtgärder är möjliga under vissa villkor – men varje planerad ingrepp kräver först ett godkännande från Costas-myndigheten.

Zon 3: Servidumbre de Tránsito – Rätten till genomfart

Direkt vid DPMT:s gräns mot sjön finns en 6 meter bred remsa som, i egenskap av ”Servidumbre de Tránsito”, tjänar som allmän passage. Även om tomten här är privat är all bebyggelse eller avspärrning som hindrar allmänheten från att passera otillåten. Staket, murar och växter får inte hindra tillträdet.

Zon 4: Påverkanszon – Buffertzon enligt plan- och bygglagstiftningen

Zona de Influencia sträcker sig upp till 500 meter inåt land från DPMT-gränsen. Det är inte ett egentligt förbudsområde för privata markägare, men det ålägger kommunerna att i sin översiktsplan (PGOU) ta hänsyn till närheten till kusten. För köpare innebär detta att även tomter som till synes ligger tillräckligt långt från havet kan omfattas av kommunala planbestämmelser som motiveras av påverkningszonen.

Informe de Costas: Obligatorisk besiktning före köpet

”Informe de Costas” är ett officiellt utlåtande från Demarcación de Costas de Illes Balears som anger om och i vilken utsträckning en fastighet eller en tomt omfattas av lagens skyddszoner. Utan detta dokument bör du inte underteckna något köpeavtal om fastigheten ligger nära kusten.

Så här går förfrågan till

1. Lämna in ansökan till Demarcación de Costas de Illes Balears (MITECO:s behöriga lokalkontor för Balearerna)
2. Lämna infastighetsbeteckning och lägesplaner för fastigheten
3. Vänta påhandläggningstiden – beroende på arbetsbelastningen kan det ta flera veckor
4. Få rapporten: Den innehåller information om DPMT-överlappningar, pågående Deslinde-förfaranden och gällande servitut
5. Utvärdera resultatet tillsammans med en advokat och arkitekter innan ett köpbeslut fattas

Tips: Anlita samtidigt en erfaren lokal arkitekt som jämför tomtplanerna med Costas-dokumenten. Det är det enda sättet att få en fullständig bild av de faktiska byggmöjligheterna.

Behörig myndighet

Koncessioner inom DPMT: Vad innebär det för befintliga byggnader?

Vissa befintliga byggnader på Mallorca – särskilt äldre fincas och hus som uppfördes direkt vid havet före 1988 – ligger idag inom DPMT-området. De revs inte i samband med Deslinde-förfarandet, utan deras ägare beviljades statliga koncessioner (concesiones demaniales) som ger dem rätt till tidsbegränsad användning.

Efter reformen 2013 förlängdes giltighetstiden för sådana koncessioner. Enligt det aktuella reformförslaget planeras dessutom en förlängning av koncessionstiden för odlingsanläggningar till havs till 75 år (hittills 50 år enligt lagstiftningen från 2014). En koncession är inte en äganderätt – den upphör att gälla, kan inte ärvas på samma sätt som vanlig egendom och förpliktar innehavaren att betala en användningsavgift till staten.

Observera: Den som köper ett hus som ligger på mark med DPMT-koncession köper inte en vanlig fastighet, utan övertar koncessionen. Detta har stora konsekvenser för finansieringsmöjligheterna, försäkringsmöjligheterna och möjligheten att sälja fastigheten i framtiden. I praktiken är det nästan omöjligt att få ett bolån på mark med koncession.

Vad får man bygga i skyddszonen – och vad får man inte?

Frågan ”Kan jag bygga ut huset?” är avgörande för många köpare. Här följer en praktisk översikt:

Observera: Varje åtgärd inom Servidumbre de Protección kräver, utöver det kommunala bygglovet, även ett tillstånd eller åtminstone ett yttrande från Demarcación de Costas. Utan detta räcker inte det kommunala tillståndet i sig.

Om du vill veta hur det vanliga bygglovsförfarandet på Mallorca fungerar, läs vår guide om bygglov på Mallorca.

Aktuella utvecklingar 2025/26: Reform och rivningsmoratorium

Ley de Costas är just nu föremål för stora politiska förändringar. Detta är viktigt för köpare på Mallorca:

Reformtryck från de autonoma regionerna: I februari 2026 samlades företrädare för alla Spaniens kustregioner – däribland Balearerna – i Madrid för att kräva en reform av ”Reglamento de Costas”. Regionerna kräver att större hänsyn tas till de territoriella förhållandena och att behörigheten över kustfrågorna överförs till de autonoma regionerna.

Upphävd förordning från 2022: Centralregeringen hade redan 2022 reformerat kustförordningen – Högsta domstolen upphävde dock denna reform 2024 på grund av ett formfel (bristande offentligt samråd). Det officiella samrådsförfarandet om den nya versionen pågick från den 4 till den 19 februari 2026; en efterföljande period för offentlig utfrågning (Audiencia pública) pågick fram till den 1 april 2026. En ny förordning ska antas redan under 2026. Regeringen har åtagit sig att samråda med alla kustregioner innan den slutgiltiga versionen antas.

Rivningsmoratorium i senaten: I maj 2026 krävde Balearerna och andra PP-styrda regioner i senaten ett moratorium för alla rivningsförfaranden av byggnader som omfattas av Ley de Costas. Initiativet omfattar tio åtgärder och kräver bland annat att alla gränsfastställningsförfaranden ska skjutas upp samt att återkrav och rivningsåtgärder ska stoppas. Juan Manuel Lafuente, Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua i Balearernas regering, agerade som talesperson för öarna i sammanhanget.

Observera: Så länge dessa reformer inte har antagits med rättslig verkan gäller lag 22/1988 i sin senast gällande lydelse. Köpbeslut bör inte baseras på antaganden om framtida lättnader.

De vanligaste misstagen vid köp av fastigheter vid kusten på Mallorca

1. Lita inte enbart på Registro de la Propiedad: Servitut anges ofta inte i Registro de la Propiedad. Ett felfritt fastighetsregister är ingen fribiljett.

   

2. Begär inte någon ”Informe de Costas”: Många köpare hoppar över denna begäran – och får först efter köpet reda på att det finns stora begränsningar.

3. Pågående Deslinde-förfaranden förbises: Om DPMT ännu inte har mätts upp slutgiltigt kan den senare gränsdragningen leda till att fastigheten blir betydligt mindre.

4. Att förväxla koncession med äganderätt: Ett hus på statlig mark med koncession är ingen vanlig fastighet. Det uppstår framför allt stora problem när det gäller finansieringen.

5. Att genomföra utbyggnads- och renoveringsåtgärder utan att fråga Costas: Skydd av befintliga rättigheter innebär inte att alla åtgärder är tillåtna. Utan tillstånd från Demarcación de Costas riskerar man böter och skyldighet att återställa till ursprungligt skick.

6. Att underskatta påverkningsområdet: Även 200 eller 400 meter från havet kan kommunala byggregler gälla som motiveras av närheten till kusten.

7. Vänta på reformen och skjuta upp köpet: Den som hoppas på politiska lättnader bygger på osäker grund – reformerna har ännu inte trätt i kraft.

Mer information om de vanligaste riskerna vid köp av bostad hittar du i vår guide ”Rättsprocess vid fastighetsköp i Spanien” samt i artikeln om hur man kontrollerar fastighetsregistret i Spanien.

Vad händer sedan? Nästa steg efter Costas-kontrollen

Om ”Informe de Costas” ger ett positivt resultat – det vill säga om det inte finns några eller endast mindre begränsningar – kan du fortsätta med den vanliga köpprocessen. Om rapporten innehåller kritiska iakttagelser har du tre alternativ:

1. Omförhandling: Anpassa köpeskillingen till de faktiska begränsningarna för bebyggbarhet.
2. Återträde: Kontrollera i bokningsavtalet eller handpenningavtalet om det finns en klausul om återträde i händelse av Costas-begränsningar.
3. Fortsätt planera med vissa begränsningar: Ta hjälp av en arkitekt och en advokat för att undersöka vad som är möjligt med den befintliga byggnaden – och om fastigheten passar dina planer.

För de kommande stegen i köpprocessen rekommenderar vi följande guider:

• Advokat vid fastighetsköp i Spanien
• Köptillkommande kostnader på Mallorca
• Bokningsavtal Spanien

Checklista: Ley de Costas inför ett fastighetsköp

• Fastighetsbeteckning och exakta koordinater för fastigheten har tagits fram
• Ansökan om en kustutredning inlämnad till Demarcación de Costas Illes Balears
• Fastighetsregisterutdrag (Nota simple) har beställts – men bör inte betraktas som enda källa
• Kontrollerat om det finns ett pågående eller avslutat Deslinde-förfarande för kuststräckan
• Man har fastställt om byggnaden står på koncessionsmark (DPMT) eller på privat mark inom servituden
• Arkitekten har jämfört befintliga ritningar med Costas-zonerna
• Den befintliga byggnadens rättsliga status har klargjorts (skydd av befintliga byggnader, ”fuera de ordenación” osv.)
• Köpeavtalet innehåller en återträdningsklausul för det fall att det skulle finnas okända Costas-begränsningar
• Notarien informerades om närheten till kusten och påpekade att detta var relevant för Costas
• Kommunal detaljplan (PGOU) för Zona de Influencia har granskats

Sammanfattning

Ley de Costas är inte någon byråkratisk detalj som man på något sätt kan ordna efter köpet – den är en grundläggande egenskap hos själva fastigheten. På Mallorca, där kustlinjen inte bara landskapsmässigt utan även prismässigt hör till de mest attraktiva i Europa, är Costas-statusen en av de allra viktigaste punkterna vid en due diligence-granskning. Det glädjande är att den som i god tid begär in ”Informe de Costas”, anlitar en erfaren arkitekt och säkrar köpeavtalet med en återträdsklausul, kan köpa tryggt även i skyddszonen – så länge förväntningarna på senare utbyggnader och ombyggnader förblir realistiska.

Den politiska debatten 2025/26 visar att lagstiftningen kommer att förändras på detta område. För tillfället gäller följande: Handla utifrån gällande lagstiftning, inte utifrån förhoppningar om reformer.

Officiella källor

• Ley de Costas 22/1988 av den 28 juli (grundlag): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
• Lag 2/2013 av den 29 maj om skydd och hållbar användning av kustområden: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
• Kungligt dekret 876/2014 – Allmänna kustförordningen: BOE nr 247, av den 11 oktober 2014
• MITECO – Vanliga frågor om Ley de Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
• Demarcación de Costas de Illes Balears (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
• Offentligt samråd om reformen av kustförordningen 2026 (MITECO): Samrådsförfarande 4–19 februari 2026, följt av ett offentligt samråd fram till den 1 april 2026