Att köpa eller hyra på Mallorca 2026: En ärlig beslutsmatris för finansiella val
Om du ska köpa eller hellre hyra en lägenhet på Mallorca är det 2026 inte längre en livsstilsfråga – det är ett ekonomiskt beslut med betydande riskpotential i båda riktningarna. Enligt undersökningar från Engel & Völkers ligger kvadratmeterpriserna för närvarande på cirka 4 704 € för hus och 5 384 € för lägenheter, och trenden pekar på fortsatt uppgång – om än i en mer måttlig takt än under de tidigare boomåren. Samtidigt har antalet transaktioner enligt aktuella notariestatistik nyligen minskat märkbart. Den här guiden ger dig en ärlig, sifferbaserad översikt: Vad kostar det egentligen att köpa (inkl. skatter, finansiering, löpande kostnader)? Vad kostar det att hyra på lång sikt? Och när vänder ekvationen? Du lär dig känna till de avgörande faktorerna – från ITP och hyresavkastning till skattebefrielse vid försäljning.
Köpa eller hyra – eller kanske båda? Låt oss räkna på din personliga situation.
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — individuell bedömning av just ditt fall
- Alla tillkommande kostnader vid köp i detalj
Marknaden 2026: Vad du betalar om du köper idag
Innan du gör någon beräkning behöver du realistiska utgångsvärden. Prisutvecklingen under de senaste åren visar en tydlig riktning:
Prisutveckling för hus på Mallorca (utbudspriser)
| År | Genomsnitt €/m² för hus | Förändring |
|---|---|---|
| 2022 | 3.689 € | — |
| 2023 | 3.932 € | +6,6 % |
| 2024 | 4.113 € | +4,6 % |
| 2025 | 4.489 € | +9,2 % |
| 2026 | 4.704 € | +4,8 % |
Källa: Engel & Völkers, utgångspriser på fastighetsportaler, läge juni 2026
Prisutveckling för lägenheter på Mallorca (utbudspriser)
| År | Genomsnittligt pris i euro per kvadratmeter för bostäder | Förändring |
|---|---|---|
| 2023 | 4.009 € | — |
| 2024 | 4.537 € | +13,2 % |
| 2025 | 5.095 € | +12,3 % |
| 2026 | 5.384 € | +5,7 % |
Källa: Engel & Völkers, läge juni 2026
Vad dessa siffror innebär: En lägenhet på 90 m² i ett bra läge i Palma kostar idag, utifrån aktuella utbudspriser, cirka 485 000 €. I regioner som är populära bland turister anges enligt vissa marknadsrapporter betydligt högre priser per kvadratmeter inom semesterbostadssegmentet. Samtidigt visar de aktuella notariestatistiken att transaktionerna på Balearerna i november 2025 minskade med 13,9 % jämfört med samma månad föregående år – en av de kraftigaste nedgångarna i hela Spanien. Den höga prisnivån dämpar efterfrågan märkbart.
Observera: Erbjudandepriserna och de faktiska köppriserna på Mallorca kan skilja sig avsevärt från varandra. För din egen beräkning bör du alltid utgå från det slutgiltiga priset som förhandlats fram hos notarien.
De verkliga kostnaderna för köpet: Vad som tillkommer
Köpeskillingen är bara början. På Mallorca – och på Balearerna i allmänhet – åläggs köparen en betydande skattebörda och ytterligare tillkommande kostnader. För att göra en korrekt beräkning måste du ta hänsyn till följande poster:
Översikt över köpkostnader på Mallorca 2026
| Kostnadstyp | Höjd / Bas | Anmärkning |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) | Trappstegsmodell, balearisk skala | Gäller befintliga fastigheter; mer information → ITP Balearerna 2026 |
| IVA + AJD (nybyggnad) | 10 % IVA + ca 1,2 % AJD | Endast vid förstahandsförsäljning från byggherren |
| Notarieavgifter | ca 0,2–0,5 % av köpeskillingen | Statligt fastställd avgiftsordning |
| Registrering i fastighetsregistret | ca 0,1–0,3 % av köpeskillingen | Krav på rättssäkerhet |
| Advokat / Gestor | ca 1–1,5 % av köpeskillingen | Rekommenderas starkt |
| Totala bostadskostnader | ca 10–14 % av köpeskillingen | Beroende på fastighetstyp och värde |
Vid ett köppris på 500 000 € tillkommer alltså tillkommande kostnader på cirka 50 000–70 000 €, som du måste ha tillgängliga i kontanter. En detaljerad översikt hittar du i guiden ”Tillkommande kostnader vid köp på Mallorca”.
Dessutom tillkommer löpande ägandekostnader, som man slipper när man hyr:
Löpande kostnader som bostadsägare (årsöversikt, exempel: lägenhet på 90 m²)
| Kostnadstyp | Beräknade årskostnader |
|---|---|
| IBI (fastighetsskatt) | beroende på kommun och fastighetsvärde, vanligtvis flera hundra till över 1 000 € |
| Comunidad de propietarios (fastighetsavgift) | beroende på anläggning, ofta 1 200–4 800 € per år |
| Innehållsförsäkring / Byggnadsförsäkring | ca 400–1 200 € per år |
| Underhållsreserv (rekommenderas) | ca 1–2 % av fastighetens värde per år |
| Förmögenhetsskatt (Patrimonio) | från och med vissa tröskelvärden; detaljer om förmögenhetsskatt |
Obs! De exakta IBI-beloppen varierar kraftigt beroende på kommun och fastighetsvärde. Möjliga rabatter: IBI-rabatt på Mallorca.
De verkliga kostnaderna för att hyra: Vad du egentligen betalar
Att hyra på Mallorca är dyrt – det råder det ingen tvekan om på marknaden. Hyresmarknaden 2026 skiljer sig dock något från bostadsmarknaden:
Enligt marknadsrapporter visar hyrespriserna tecken på stabilisering eller svagare ökningstakt, medan köppriserna fortsätter att stiga. Detta är en viktig skillnad för den långsiktiga beräkningen.
Hyresmarknaden på Mallorca 2026: Bedömning per segment
| Segment | Prisnivå | Trend |
|---|---|---|
| Långtidsuthyrning i Palma, lägenhet med 2–3 rum. | spänd stämning, begränsat utbud | Stabilisering |
| Långtidsuthyrning av utomhusområden / kommuner | varierar mellan olika regioner | en viss lättnad är möjlig |
| Säsongsuthyrning (3–11 månader) | betydligt mer än vid långtidsuthyrning | fortsatt hög |
| Semesteruthyrning (< 1 månad) | turistdrivet, mycket högt | Regleringspress |
Obs! För hyresgäster under 35 år finns det statligt stöd på Balearerna genom programmet ”Bono Alquiler Joven”. I vår guide för långtidshyra hittar du också aktuell information om olika typer av hyresavtal och uppsägningsskydd.
Vad som är billigare när man hyr:
- Inga extra kostnader vid köpet (ingen ITP, ingen notarie, ingen advokat)
- Ingen IBI, inga bostadsavgifter, ingen underhållsreserv
- Ingen koncentrationsrisk inom en enda tillgångsklass
- Maximal flexibilitet vid flytt
Vad som är dyrare när man hyr:
- Ingen kapitaluppbyggnad; hyran är ”förlorade pengar” ur ett eget kapitalperspektiv
- Ingen delaktighet i ytterligare prisökningar
- Ingen planeringssäkerhet vid uppsägning på grund av eget behov eller prisökningar
Beslutsmatrisen: Köp eller hyra – en direkt jämförelse
Här kommer det viktigaste: en strukturerad jämförelse utifrån livssituation och tidshorisont.
Matris för köp eller hyra på Mallorca 2026
| Kriterium | Köp till ett förmånligt pris | Att hyra är fördelaktigt |
|---|---|---|
| Tidshorisont | ≥ 5–7 års planerad vistelse | < 5 år, osäker planering |
| Eget kapital | ≥ 30–40 % av köpeskillingen finns tillgänglig | Eget kapital under 20 % |
| Marknadsfas | Priskorrigering / Köparmarknad | En period med höga priser, som nu 2026 |
| Skattehemvist | Bosatt i Spanien (IRPF-förmåner, undantag) | Icke-bosatt eller kort vistelse |
| Användningssätt | Huvudbostad som till 100 % används för eget bruk | Semesterlägenhet som används sällan |
| Renoveringsbehov | Renoverade fastigheter eller nybyggnation | Äldre objekt vars skick är okänt |
| Alternativ på kapitalmarknaden | Ränteläget gör obligationer oattraktiva | Alternativavkastning > Fastighetsavkastning |
| Avsikt att hyra ut | Långtidsuthyrning planeras | ETV-licensen är inte tillgänglig |
| Familjeplanering | En stillasittande livsstil, barn, skolor | Nomadisk livsstil, yrkesmässig rörlighet |
Break-even-modell (förenklad)
Den centrala frågan är: Från och med när överstiger fastighetens värdeökning de engångskostnaderna för transaktionen (köp + senare försäljning)?
Med 10–14 % i köpkostnader och ytterligare cirka 3–5 % i försäljningskostnader (mäklare, skatter) behöver du en värdeökning på totalt cirka 13–19 % bara för att täcka dessa transaktionskostnader – innan du ens tjänar en enda euro i vinst.
Om man utgår från en måttlig värdestegring på 4–5 % per år ( vilket nyligen kunnat beläggas för hus) skulle denna break-even-punkt enligt beräkningarna uppnås efter cirka 3–4 år. Men: Det här är utgångspriser, inte garanterade försäljningspriser. Den som köper under en period med höga priser och tvingas sälja på kort sikt kan gå med förlust.
Observera: Denna förenklade beräkning tar inte hänsyn till finansieringskostnader (bolåneräntor), löpande ägandekostnader eller den enskildes skattesituation. För att kunna fatta ett välgrundat beslut är en individuell beräkning nödvändig.
Finansiering: Vad ett bolån egentligen kostar
Den som inte köper helt med eget kapital måste räkna in finansieringskostnaderna i beräkningen. I Spanien kan icke-bosatta i regel finansiera upp till 60–70 % av köpeskillingen, medan bosatta kan finansiera upp till 80 %.
De exakta villkoren beror på räntenivån, banken, kreditvärdigheten och uppehållsstatusen. Mer information om finansieringen hittar du i guiderna ”Fastighetsfinansiering på Mallorca ” och ”Fast eller rörlig ränta”.
Viktigt att tänka på när man väger köp mot hyra: Vid en bolånefinansiering utsätter du dig för en ränterisk (om räntan är rörlig). Dessutom binder den månatliga avbetalningen likviditet som annars skulle kunna placeras eller användas till hyra – den klassiska jämförelsen av alternativkostnader.
Tumregel: Bolåneavbetalning jämfört med hyra
Om den månatliga bolåneavgiften (inkl. amortering) plus de löpande ägandekostnaderna (IBI, bostadsrättsavgift, underhåll, proportionellt) ligger betydligt över en jämförbar hyra, talar det i första hand för att hyra – förutsatt att skillnaden inte mer än väl kompenseras av förväntad kapitaluppbyggnad och värdestegring.
Med de nuvarande prisnivåerna på Mallorca har denna gräns på många håll nåtts eller överskridits.
Skattemässig aspekt: Vad som skiljer bosatta från icke-bosatta
Skattebehandlingen är en ofta underskattad faktor när man ska välja mellan att köpa eller hyra.
Skattejämförelse vid köp: bosatta vs. icke-bosatta
| skatteaspekt | Skattepliktig i Spanien | Icke-bosatt |
|---|---|---|
| ITP vid köp | Strax | Strax |
| Löpande tillräkning av IRPF (imputation) | Gäller inte vid huvudsaklig bostad | 1,1–2 % av fastighetsvärdet som fiktiv intäkt |
| Värdeökning vid försäljning (IRPF) | 19–28 %; befrielse vid huvudbostad + återinvestering möjlig | 19 % IRNR; inget undantag för huvudbostad |
| Förmögenhetsskatt (Patrimonio) | Från och med vissa gränser för skattefrihet | Gäller från och med den första euron (lägre avdragsgränser) |
| Plus-Valía Municipal | Om säljaren betalar | Om säljaren betalar |
Detaljer om IRPF-befrielse vid försäljning av huvudbostaden (återinvestering i ny huvudbostad, åldersbefrielse m.m.): IRPF-befrielse vid försäljning av huvudbostad.
Den som köper som icke-bosatt och inte hyr ut fastigheten betalar årligen en fiktiv inkomstskatt på en del av fastighetsvärdet – en verklig löpande kostnad som inte förekommer vid uthyrning.
Semesteruthyrning som en vinstjoker? Verkligheten 2026
Många köpare räknar med intäkter från semesteruthyrning för att motivera sitt köpbeslut. Här gäller det att vara särskilt försiktig år 2026:
Balearernas regering har kraftigt begränsat utfärdandet av nya ETV-licenser (Licencias de Estancia Turística en Viviendas). Nya licenser för lägenheter i flerfamiljshus är inte längre tillgängliga i stora delar av Mallorca. Befintliga licenser behåller sitt värde – vilket driver upp priset på licensierade fastigheter ytterligare.
Observera: Den som vid köpet räknar med intäkter från semesteruthyrning måste, innan köpeavtalet ingås, kontrollera om fastigheten har en giltig ETV-licens eller om en ny kan ansökas om. Ett köp utan säkerställd licens och med inräknade intäkter från semesteruthyrning innebär en betydande ekonomisk risk. Mer information: ETV-licens på Mallorca. För uthyrning utan tillstånd föreskriver lagstiftaren böter på minst 20 001 €.
Långtidsuthyrning är däremot fortfarande ett alternativ – med fördelen att personer bosatta i Spanien kan göra avdrag på sin inkomstskatt (IRPF) för nettohyresintäkterna från bostäder som hyrs ut på lång sikt. Det exakta beloppet för detta avdrag regleras i lag och bör prövas tillsammans med en skatterådgivare. Mer om detta: IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna.
Jämförelse av avkastningsförväntningar (riktvärden)
| Hyresform | Bruttouthyrningsavkastning (riktvärde) | Insats / Risk |
|---|---|---|
| Långtidsuthyrning | vanligtvis 3–5 % per år | Låg; beakta uppsägningsskyddet |
| Säsongsuthyrning (3–11 månader) | högre beroende på läge | Medel; ingen turistlag |
| Semesteruthyrning med ETV-licens | potentiellt högre | Hög; Licens krävs |
Dessa värden är riktvärden hämtade från marknadsrapporter; individuella resultat kan variera avsevärt.
Särskilda köpargrupper: Vem ska fatta vilka beslut?
Förstagångsköpare / köpare av huvudbostad
Om du vill bo på Mallorca och registrera din huvudsakliga bostad där kan det finnas skattemässiga fördelar: beroende på gällande regler kan du få sänkta ITP-skattesatser vid första köpet av din huvudbostad samt statliga garantiprogram för unga köpare (Hipoteca Joven Mallorca) och eventuellt fullständig befrielse från kapitalvinstskatt vid senare försäljning med återinvestering. Mer information: Köpa din första bostad.
Investerare / Andra bostad
Här är beräkningen mer realistisk. Utan ETV-licens begränsas avkastningen till nivån för långtidsuthyrning. Köpbeslutet måste då i huvudsak baseras på den förväntade värdeökningen och den personliga nyttan. För den som främst tänker som investerare: Investera på Mallorca och avkastning på Mallorca 2026.
Tyska köpare / utländska köpare inom EU
Cirka 30 % av alla köp på Mallorca görs av utlänningar, och tyskarna hör till de största köpargrupperna. Viktigt: Icke-EU-medborgare behöver ett investeringstillstånd för köp som överstiger vissa tröskelvärden. För tyskar gäller detta inte. Man måste dock beakta anmälningsplikten enligt AWV vid penningöverföringar till Spanien.
Seniorer / Kunder som tecknar pensionsförsäkring
Den som köper en fastighet i pensionsåldern och betraktar den som en pensionsförsäkring kan, under vissa förutsättningar, dra nytta av befrielsen från inkomstskatt (IRPF) vid försäljning för personer över 65 år. Men: Likviditeten är bunden. Arvplanering (arv och gåvor på Balearerna) och Pacto Sucesorio bör beaktas i god tid.
De vanligaste misstagen vid beslutet om att köpa eller hyra
Man underskattar oftade indirekta kostnaderna vid köp: 10–14 % utöver priset glöms ofta bort eller underskattas. Dessa kostnader är borttagna – oavsett vad som händer med fastigheten därefter.
Att räkna med en för kort tidshorisont: Den som måste sälja efter 2–3 år går nästan alltid med förlust – transaktionskostnaderna äter upp värdeökningen.
Kontrollera inte ETV-licenssituationen: Köp i tron att du kan hyra ut fastigheten utan att först kontrollera licensen. Den starkt begränsade utfärdningen av licenser gör detta till en verklig fallgrop.
Räkna inte med löpande kostnader: IBI, bostadsavgift, underhåll och försäkring kan, beroende på fastigheten, uppgå till betydande belopp per år – och utelämnas ofta vid jämförelser med hyran.
Bortse från skatterättslig hemvist: Icke-bosatta betalar en årlig fiktiv inkomstskatt på fastigheten, vilken inte tillkommer vid uthyrning.
Att sätta likhetstecken mellan erbjudandepris och marknadsvärde: I en marknadsfas med sjunkande transaktionsvolymer (–13,9 % i november 2025) finns det utrymme för förhandlingar. Den som betalar erbjudandepriset utan att förhandla går miste om marginalen.
Inget juridiskt förhandsutlåtande: Dolda skulder i fastighetsregistret, olagliga tillbyggnader (olagligt byggande på Mallorca) eller oklar byggnadsstatus (Finca Suelo Rústico) kan göra köpet till en kostnadsfälla.
Vad händer sedan? En titt på andrahandsmarknaden
Att köpa en fastighet på Mallorca och senare sälja den igen är en hel cykel – och det bör du ha i åtanke redan från början.
Vid försäljningen uppstår följande:
- Skatt på kapitalinkomster (IRPF för bosatta, IRNR för icke-bosatta): i regel 19–28 % på vinsten
- Plus-Valía Municipal (kommunal värdeökningsskatt)
- Mäklarprovision (vanligtvis 3–6 % av försäljningspriset)
Läs mer: Skatter vid fastighetsförsäljning i Spanien och att sälja fastigheter på Mallorca.
Befrielsen från inkomstskatt (IRPF) för huvudbostaden (återinvestering eller ålder > 65) kan avsevärt minska skattebördan vid försäljning – en enorm fördel som bör beaktas i den långsiktiga köpberäkningen: IRPF-befrielse vid försäljning av huvudbostad.
Checklista: Är du redo att köpa?
Gå igenom dessa punkter innan du fattar ett beslut:
- Eget kapital: Minst 30–40 % av köpeskillingen i likvida medel (inkl. tillkommande kostnader)?
- Tidshorisont: Planerar du att stanna på Mallorca i minst 5–7 år?
- Skattehemvist: Har hemviststatusen klargjorts och de skattemässiga konsekvenserna utvärderats?
- Licenssituation: Vid planerad uthyrning: Finns det en ETV-licens, eller är långtidsuthyrning en alternativ strategi?
- Juridisk granskning: Har fastighetsregistret, bygglovsstatus och eventuella utestående skulder kontrollerats?
- Löpande kostnader: IBI, bostadsrättsavgift, försäkring, underhåll – har dessa beräknats konkret?
- Förberedelser inför notariemötet: NIE-nummer, spanskt bankkonto, eventuellt fullmakt – behövs notarie vid distansköp?
- Bolån (om nödvändigt): Har du begärt ett finansieringserbjudande och bestämt dig för vilken räntetyp du vill ha?
- Jämförelse: Har minst tre jämförbara hyresobjekt tagits med i beräkningen som alternativ?
- Skatte rådgivare / advokat: Har du anlitat en juridisk expert bosatt på Mallorca?
Slutsats: Köpa eller hyra – vad lönar sig 2026?
Det finns inget generellt svar – men det finns tydliga mönster. Det lönar sig att köpa på Mallorca om du har ett långsiktigt perspektiv, tillräckligt med eget kapital, blir skattemässigt bosatt i Spanien (eller redan är det) och de löpande kostnaderna ryms inom din budget. Särskilt för köpare av huvudbostad som har för avsikt att återinvestera är ett köp ofta det bättre valet på lång sikt – den eventuella befrielsen från kapitalvinstskatt vid försäljning är ett argument som inte har någon motsvarighet på hyresmarknaden.
Att hyra är det klokare valet om du stannar mindre än fem år, är osäker på hur ditt liv kommer att utvecklas, saknar eget kapital eller skulle behöva köpa under en period med höga priser och hellre vill vänta på en marknadskorrigering. De aktuella nedgångarna i antalet transaktioner (–13,9 % i november 2025) tyder på att marknaden kan komma att ta en paus. Det innebär inte att en krasch förutspås, men tålamod kan löna sig.
I den nuvarande marknadsfasen 2026 – med historiskt höga priser, minskande antal transaktioner och begränsad tillgång till ETV-licenser – är kvaliteten på den individuella förberedelsen inför beslutet viktigare än någonsin tidigare. Matrisen hjälper dig att strukturera; det är en erfaren rådgivare som känner till just ditt fall som slutför affären på rätt sätt.
📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi hjälper dig att göra din egen jämförelse mellan att köpa och hyra.
Officiella källor
- Agencia Tributaria (AEAT) – Inkomstskatt (IRPF), skatt på utländska inkomster (IRNR), kapitalvinstskatt: https://www.agenciatributaria.es
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, Balearerna): https://www.atib.es
- Notariestatistik Spanien (Consejo General del Notariado): https://www.notariado.org
- Balearernas regering – Turism och ETV-licenser: https://www.caib.es
- Registradores de España – Fastighetsregister och fastighetsstatistik: https://www.registradores.org
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Nationella rättsnormer: https://www.boe.es
- BOIB – Boletí Oficial de les Illes Balears (baleariska rättsakter): https://www.boib.caib.es