On comprar un immoble a Mallorca? Ses vuit regions en comparació de preus

On a Mallorca hauries de comprar un immoble depèn menys de s'estereotip de s'illa que de xifres dures: es preu per metre quadrat, sa densitat de llicències de lloguer, sa qualitat de construcció i es perfil de comprador es diferencien de manera considerable entre ses vuit regions de s'illa. Es Sud-oest, al voltant de Calvià i Andratx, és s'eix més car i amb més comercialització internacional; es centre de s'illa (Pla) ofereix es preu per metre quadrat més baix amb una ubicació cèntrica. Aquesta guia classifica ses vuit regions segons població, nivell de preus, llicències de lloguer turístic i perfil típic d'inversor – perquè sa teva elecció d'ubicació es basi en dades, no en sensacions. Al final trobaràs una llista de comprovació amb sa qual pots delimitar sa regió abans de planificar cap visita.

Quina regió s'adapta a es teu pressupost, a es teu ús i a es teu horitzó temporal?

• 📩 Fer una consulta personal — valoració individual sobre sa regió, es nivell de preus i es potencial de lloguer
• Ses despeses de compra a Mallorca en detall
• Descarregar s'informe de mercat immobiliari 2026 gratuït (PDF) — totes ses xifres i es perfils de ses regions en detall

Vuit regions d'un cop d'ull: estructura i preus

Es 53 municipis de Mallorca es poden agrupar en vuit sub-regions, que es diferencien clarament en densitat de població, qualitat de construcció i estructura de demanda. Sa ciutat de Palma i es municipi veïnat de Marratxí formen, amb aproximadament 475.000 habitants, s'única regió amb una vertadera economia urbana de tot l'any; a l'altre extrem hi ha es centre de s'illa (Pla), amb 23 municipis majoritàriament rurals i es preu per metre quadrat més baix de s'illa.

Pel que fa al preu pur per metre quadrat, diferents fonts donen valors diferents, perquè mesuren preus d'oferta en lloc de preus de venda o perquè cobreixen períodes diferents. Per això s'han de llegir de forma paral·lela, no s'han de sumar.

Avís: Es preus d'oferta solen ser superiors als preus de venda reals. Per fer una avaluació fiable des teu immoble concret, sempre val la pena consultar ses dades notarials i registrals actuals de s'ajuntament corresponent.

Palma i Marratxí: s'economia urbana amb sa liquiditat més alta

Sa ciutat de Palma té uns 416.000 habitants, i juntament amb Marratxí, sa regió arriba a 475.208 – bona part de sa meitat de sa població de s'illa. És s'única regió de Mallorca amb una economia real durant tot s'any: port, clínica universitària, clústers escolars internacionals i un hub de vols directes. Ses zones prèmium es troben a Son Vida, El Terreno, La Bonanova, Génova, Cala Major i es centre històric al voltant de sa Catedral.

S'argument de compra és sa major liquiditat de s'illa i es time-to-sale més curt a l'hora de revendre. Ara bé, qui cerqui sa imatge rural de Mallorca – finques, oliverars, silenci – compra a sa ciutat de Palma en es lloc equivocat; per a això s'adeqüen més es Llevant o es Pla de Mallorca.

Per a famílies amb nins en edat escolar, sa proximitat a Palma-Son Vida i Marratxí és especialment rellevant, perquè allà es troba s'única escola alemanya de s'illa reconeguda per sa Zentralstelle für das Auslandsschulwesen alemanya – un factor que fa que ses ubicacions a s'abast des desplaçaments diaris siguin, per tendència, més valuoses que ubicacions igual de cares però més allunyades.

Es sud-oest: Calvià, Andratx i s'eix internacional prèmium

Calvià, Andratx, Banyalbufar, Estellencs i Puigpunyent formen sa regió amb sa comercialització internacional prèmium més densa de s'illa. Ubicacions clúster com Bendinat, Portals Nous i s'eix de Son Vida concentren construccions historicomediterrànies, sovint renovades amb alta qualitat. Segons anàlisis des sector, ses propietats d'alta gamma es mouen aquí entre 8.000 i 15.000 €/m², i amb accés directe a sa mar i vistes a sa mar, clarament per damunt.

S'argument de compra és s'estructura de compradors més densa i més consolidada de s'illa – aquí sa demanda internacional i sa comercialització professional es troben des de fa dècades. Es risc: es nivell de preus ja es considera exhaurit, i s'increment de valor recentment ha estat per davall de sa mitjana de s'illa. Qui compra en es sud-oest, compra més estabilitat que potencial de revaloració.

Sa proximitat espacial as ports esportius de Puerto Portals i Port Adriano és una àncora estructural addicional: sa infraestructura de serveis per a iots estabilitza sa demanda de compradors internacionals amb molt capital, independentment des nivell d'interessos local.

Es nord: cales, famílies i sa densitat de lloguer més alta

Pollença, Alcúdia, Muro, Santa Margalida, Sa Pobla i Campanet formen sa regió amb s'activitat de lloguer estacional més alta de s'illa. Amb 5.326 d'un total de 17.034 llicències actives de lloguer vacacional (dades de maig de 2026), gairebé una de cada tres llicències de Mallorca es troba en es nord – Pollença es considera es micro-clúster de lloguer més dens de s'illa.

Alerta: Ses noves llicències de lloguer turístic per a pisos estan, en principi, aturades des d'abril de 2025. Si una llicència existent es pot transferir en es canvi de titularitat és una qüestió de cas per cas i s'hauria de comprovar jurídicament abans de sa compra.

S'argument de compra en es nord és, per tant, es major stock de llicències de s'illa i un component de lloguer realment executable. Trobaràs detalls sobre sa transferibilitat d'una llicència existent en sa guia sobre sa transferència de llicència ETV.

Nord-oest / Tramuntana: Patrimoni Mundial de sa UNESCO i preus de patrimoni

Sóller, Deià, Valldemossa, Esporles, Bunyola, Escorca i Fornalutx es troben dins es Patrimoni Mundial de sa UNESCO de sa Serra de Tramuntana – cases de pedra històriques, terrasses d'oliveres, tradició artística (Robert Graves i Joan Miró vivien a Deià). És, alhora, sa regió amb sa construcció més antiga i sa taxa de piscines més baixa de s'illa (28 %), així com una concentració mitjana a alta d'operadors en es segment de lloguer.

S'argument de compra és un patrimoni que no es pot multiplicar a voluntat – un clúster comparable no està documentat en es Mediterrani occidental. Es risc es troba en ses exigències de protecció patrimonial, que limiten ses opcions de reforma i de piscina, així com en ets costs de rehabilitació, que sovint superen es d'altres immobles comparables. Qui compri aquí hauria de comprovar aviat ses exigències – més informació en sa guia sobre protecció patrimonial i BIC a Mallorca.

Nord-est, est i sud: entre Cala Rajada, Manacor i Santanyí

Aquestes tres regions es diferencien clarament en construcció i estacionalitat, però comparteixen un nivell de preu d'entrada més baix que es sud-oest o es nord.

• Nord-est (Artà, Capdepera, Son Servera): combina clústers turístics com Cala Rajada i Costa de los Pinos amb ubicacions rurals premium al voltant des nucli antic d'Artà. Més econòmic que es sud-oest amb un volum de lloguer comparable, però amb s'estacionalitat més marcada de s'illa.
• Est (Manacor, Felanitx, Sant Llorenç): Manacor, amb uns 49.000 habitants, és s'única funció de ciutat pròpia fora de Palma – amb hospital, indústria i sa Rafa Nadal Academy. Preus d'entrada més baixos i es major potencial de revalorització en finques clàssiques, però amb un cost de rehabilitació difícil de calcular sense una xarxa local.
• Sud (Llucmajor, Campos, Santanyí, Ses Salines): s'eix des de Sa Ràpita passant per Es Trenc fins a Cala Figuera i Cala d'Or té sa construcció més recent de totes ses regions – més desenvolupament de nova construcció en ets darrers trenta anys que ses regions històriques. Santanyí es considera un clúster premium amb menys necessitat de rehabilitació.

Qui inverteixi en finques o patrimoni rural a s'est hauria de familiaritzar-se prèviament amb ses normes sobre sa compra de terreny i sobre sa finca i sòl rústic.

Centre de s'illa (Pla): s'entrada més econòmica amb substància

23 municipis centrals – entre ells Inca, Binissalem (centre de sa viticultura mallorquina amb denominació d'origen protegida), Sineu, Alaró, Algaida i Sencelles – porten s'identitat tradicional mallorquina: finques, oliveres, ametllerars, tranquil·litat rural amb, alhora, centralitat respecte a Palma i ses costes.

S'argument de compra és es preu per metre quadrat més baix de s'illa amb ubicació central. Es risc: menor aptitud per a lloguer, ja que es turisme aquí només té lloc de manera perifèrica – sa regió es adequa, per tant, més per a ús propi i revalorització a llarg termini que per a estratègies de rendibilitat a curt termini.

Impostos i despeses addicionals: iguals a nivell regional, però amb resultats diferents

S'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) en sa compra d'un immoble existent s'aplica a ses Balears de manera progressiva i escalonada, i és igual independentment de sa regió – però té un efecte molt diferent a nivell regional a causa des diferents preus de compra.

En un pis de 350.000 euros en es centre de s'illa, per tant, s'aplica un import d'ITP molt més baix que en una vil·la d'un milió d'euros tributada de manera comparable en es sud-oest – es tipus impositiu en sí mateix és idèntic a nivell regional, però sa càrrega absoluta escala amb es nivell de preus, ja de per si més alt, de ses zones prèmium. Ses xifres exactes i actualment vigents, i possibles règims especials, ses pots trobar en sa guia sobre s'ITP Balearen 2026; una relació completa de totes ses despeses addicionals – notari, registre de sa propietat, advocat – s'ofereix en sa guia sobre ses Kaufnebenkosten Mallorca.

Nota: A més de s'ITP, en totes ses regions s'aplica s'IBI, s'impost sobre béns immobles anual, es qual import es determinat per cada ajuntament. Més detalls en sa guia sobre s'IBI-Steuer.

Qui compra on: perfils de comprador i estratègia d'inversió

Sa proporció de compradors estrangers a ses Balears va ser d'un 31,5 per cent en es quart trimestre de 2025 – es valor més alt de totes ses províncies espanyoles, molt per damunt de sa mitjana espanyola d'aproximadament un 14 per cent.

Es compradors internacionals apareixen de manera notablement més freqüent amb un component substancial d'efectiu que es compradors espanyols locals, es quals financen es segment prèmium majoritàriament mitjançant hipoteques. Això explica per què sa demanda i es nivell de preus es comporten de manera tan diferent a nivell regional: en es sud-oest i a Palma, es no-residents amb capacitat de capital fixen es llindar mínim de preus, mentre que a s'est i en es centre de s'illa, es compradors locals i orientats a valor tenen un paper més important.

Es perfils d'inversor de sa taula resum – Core, Lifestyle-Core, Yield, Legacy, Value-add – estan pensats com a orientació, no com a recomanació. Qui cerqui rendibilitat hauria de comprovar, a més, ses xifres actuals sobre sa Rendide na Mallorca 2026 i sobre ses Zonas Tensionadas / Mietpreisbremse abans de decidir-se definitivament per una regió.

Errors més freqüents en sa tria de regió

• Confondre volum de turisme amb rendibilitat de lloguer. Xifres altes de turistes no signifiquen automàticament ingressos de lloguer alts – sense una llicència ETV transferible, es component de lloguer desapareix completament.
• Subestimar sa protecció patrimonial a Tramuntana. Ses normatives limiten ses opcions de piscina i reforma; es costos de rehabilitació solen estar per damunt d'es comparatiu d'es parc existent.
• Calcular sa rehabilitació d'una finca a s'est sense xarxa local. Es cost és difícil de xifrar seriosament a priori.
• Comprar a s'sud-oest perquè "és lo que es fa". Es nivell de preus se considera esgotat; s'increment de valor va quedar darrerament per davall de sa mitjana de s'illa.
• Oblidar s'escala de s'ITP en sa planificació d'es pressupost. Precisament en es trams de preu de 400.000 € i 1.000.000 € es tipus marginal canvia de manera notable.
• Comparar ses expectatives de piscina amb es parc regional existent. En es centre de s'illa i en sa Tramuntana, sa proporció de piscines és estructuralment més baixa que en es sud o en s'est.

Què ve després de sa decisió d'ubicació?

Un cop decidida sa regió, es procés de compra pròpiament dit segueix un tràmit legal fix:

1. Cerca i visita d'immobles en sa regió triada
2. Contracte de reserva amb bestreta per assegurar s'immoble
3. Revisió legal i urbanística per part d'un advocat espanyol
4. Signatura davant notari i pagament de ses despeses de compra
5. Inscripció en es Registre de sa Propietat (Registro de la Propiedad)

Trobaràs un pla detallat amb terminis en sa guia sobre es Procés de compra d'immobles: tràmit. Per s'acompanyament legal —especialment en cas de finques, immobles amb protecció patrimonial o compra per poders des de s'estranger— és recomanable comptar prest amb un Advocat especialitzat en compra d'immobles. Qui cerqui un immoble de vacances amb intenció de lloguer, hauria de llegir també sa guia sobre sa Compra d'immoble de vacances.

Llista de comprovació: en 7 passes cap a sa regió adequada

1. Aclarir s'ús: ús propi, lloguer, inversió patrimonial o una combinació.
2. Calcular es pressupost de manera realista, incloent s'escala de s'ITP i ses despeses de compra.
3. Comparar sa intenció de lloguer amb sa densitat de llicències ETV de sa regió objectiu.
4. Comparar ses expectatives de construcció (obra nova vs. patrimoni vs. finca) amb es parc regional existent.
5. Comprovar s'accessibilitat a s'aeroport, ses escoles i es metges segons sa intensitat d'ús prevista.
6. Aclarir per endavant es riscs de protecció patrimonial o rehabilitació en sa Tramuntana i a s'est.
7. Planificau una revisió jurídica per un advocat espanyol abans de cada reserva.

Conclusió

No existeix una regió objectivament "millor" a Mallorca – només sa regió que s'ajusta a es pressupost, s'ús i s'horitzó temporal. Palma ofereix sa liquiditat més alta, es Sud-oest sa comercialització internacional més densa, es Nord sa densitat més alta de llicències de lloguer, sa Tramuntana un patrimoni únic, i s'Est i es centre de s'illa es major potencial de revalorització amb un preu d'entrada més baix. Qui compari aquests perfils amb sa seva pròpia estratègia abans que tengui lloc sa primera visita evita es errors més costosos en sa compra a Mallorca – ses compres errònies regionals difícilment es poden corregir després.

Fonts oficials

• Registre de sa Propietat espanyol (Colegio de Registradores) — https://www.registradores.org
• Institut Nacional d'Estadística espanyol (INE) — https://www.ine.es
• Institut Balear d'Estadística (IBESTAT) — https://ibestat.caib.es
• Banc Central espanyol (Banco de España) — https://www.bde.es
• Consell General del Notariat espanyol (Consejo General del Notariado) — https://www.notariado.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB, tipus de l'ITP) — https://www.atib.es
• Cadastre espanyol (Sede Electrónica del Catastro) — https://www.sedecatastro.gob.es
• AENA (dades de s'aeroport de Palma) — https://www.aena.es
• Eurostat — https://ec.europa.eu/eurostat