Mieteinnahmen versteuern als Nichtresident in Spanien: Modelo 210 & IRNR

Du vermietest deine Mallorca-Immobilie und lebst steuerlich nicht in Spanien? Dann bist du verpflichtet, deine Mieteinnahmen als Nichtresident in Spanien zu versteuern – über das Formular Modelo 210 und die dahinterliegende Nichtresidentensteuer IRNR. Das gilt für Langzeit- genauso wie für Ferienvermietung, für EU-Bürger genauso wie für Schweizer oder Briten, und es gilt auch dann, wenn du die Immobilie gar nicht vermietest. Was sich unterscheidet, sind Steuersatz, mögliche Abzüge und Frist. Dieser Ratgeber erklärt dir Schritt für Schritt, wie die Steuer berechnet wird, welche Kosten du absetzen kannst, wann genau die Erklärung abzugeben ist und welche Fehler am teuersten werden. Konkrete Zahlenbeispiele und Tabellen ersetzen das übliche Behördendeutsch.

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Was ist die IRNR – und wen betrifft sie auf Mallorca?

Die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) ist die spanische Einkommensteuer für Personen, die steuerlich nicht in Spanien ansässig sind, aber dort Einkünfte erzielen oder Immobilienvermögen halten. Sie ist eine nationale Steuer und wird über die Agencia Tributaria (AEAT) abgewickelt – vollständig getrennt von der IBI, der kommunalen Grundsteuer, die du zusätzlich ans Rathaus zahlst.

Nichtresident bist du, wenn du dich weniger als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhältst und dein wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt nicht in Spanien liegt. Die Tage müssen nicht zusammenhängend sein – jeder einzelne Tag zählt.

Die IRNR betrifft dich auf Mallorca in drei Konstellationen:

Dieser Ratgeber konzentriert sich auf den häufigsten Fall: die Versteuerung von Mieteinnahmen. Zum Thema fiktives Einkommen bei Leerstand und zum Verkauf findest du am Ende einen Überblick.

Hinweis: Die IRNR ersetzt nicht die IBI. Beide Steuern fallen parallel an. Mehr zur IBI-Steuer in Spanien.

Steuersätze 2026: EU/EWR vs. Nicht-EU

Der Steuersatz hängt allein davon ab, in welchem Land du steuerlich ansässig bist – nicht von deiner Staatsbürgerschaft.

Achtung: Seit dem Brexit werden britische Staatsbürger steuerlich als Nicht-EU-Ansässige behandelt. Wer früher mit 19 % und Kostenabzug gerechnet hat, zahlt jetzt 24 % auf die Bruttomiete – ohne jede Absetzbarkeit.

Abzugsfähige Kosten: Was EU/EWR-Vermieter geltend machen können

Nur wer in einem EU- oder EWR-Staat steuerlich ansässig ist, darf Kosten abziehen. Diese werden anteilig auf die tatsächlich vermieteten Tage umgerechnet.

Wird die Immobilie zum Beispiel nur 90 von 365 Tagen vermietet, sind auch nur 90/365 der Jahreskosten ansetzbar. Für die selbstgenutzten oder leerstehenden Tage greift dann ggf. die Renta Imputada.

Hinweis: Belege solltest du mindestens vier Jahre aufbewahren, da die Agencia Tributaria Prüfungen rückwirkend durchführen kann.

Rechenbeispiel: So funktioniert die Steuer in der Praxis

Beispiel 1 – Deutsche Eigentümerin (EU, 19 %)

Sophie aus München vermietet ihre Wohnung in Port de Pollença 90 Tage lang für 1.200 € pro Monat (= 3.600 € Einnahmen). Ihre anteiligen Kosten für diese 90 Tage betragen rund 1.530 €.

Beispiel 2 – Schweizer Eigentümer (Nicht-EU, 24 %)

Markus aus Zürich vermietet die gleiche Wohnung unter denselben Konditionen.

Der Unterschied allein durch Ansässigkeit: rund 470 € mehr Steuerlast – ohne einen einzigen Euro Mehreinnahme.

Das Modelo 210: Schritt für Schritt

Das Modelo 210 ist das einzige offizielle Formular für die IRNR. Du kannst es direkt über das Online-Portal der Agencia Tributaria ausfüllen und einreichen – ein spanisches Digitalzertifikat erleichtert den Prozess, ist aber nicht zwingend (du kannst auch über einen bevollmächtigten Steuerberater abgeben).

Was du brauchst:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero)
• Katasterwert der Immobilie (auf dem IBI-Bescheid)
• Nachweise über Mieteinnahmen (Kontoauszüge, Mietverträge)
• Belege für abzugsfähige Kosten (nur EU/EWR)
• IBAN für eine eventuelle Steuerrückzahlung

Ablauf:

1. Mieteinnahmen für das Steuerjahr addieren
2. Abzugsfähige Kosten anteilig berechnen (nur EU/EWR)
3. Netto- oder Bruttobemessungsgrundlage ermitteln
4. Steuersatz anwenden (19 % oder 24 %)
5. Modelo 210 online ausfüllen (AEAT-Portal: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Formular einreichen und Steuer überweisen

Achtung: Du bekommst von der Agencia Tributaria keine automatische Erinnerung. Die Abgabepflicht liegt vollständig bei dir.

Fristen 2026: Wann muss was eingereicht werden?

Seit 2024 gilt für Mieteinnahmen die jährliche statt der früheren quartalsweisen Abgabe. Das bedeutet: Du gibst einmal im Jahr eine Erklärung für das gesamte Vorjahr ab – die Frist endet am 20. Januar.

Hinweis: Die Umstellung auf jährliche Abgabe gilt für Mieteinnahmen. Die Renta Imputada (fiktives Einkommen bei Eigennutzung) hat weiterhin die Frist 31. Dezember des Folgejahres.

Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking & Co.)

Steuerlich macht es keinen Unterschied, ob du langfristig oder über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermietest: Die IRNR-Pflicht besteht in beiden Fällen, das Modelo 210 ist in beiden Fällen das richtige Formular, und die Steuersätze sind identisch.

Was sich bei der touristischen Kurzzeitvermietung auf Mallorca zusätzlich ändert:

• Lizenzpflicht: Auf den Balearen gibt es für Ferienvermietungen (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) eine Lizenzpflicht. Wer eine neue Lizenz beantragen möchte, sollte sich über den aktuellen Vergabestand informieren.
• Bußgelder: Vermietung ohne gültige ETV-Lizenz kann mit empfindlichen Strafen geahndet werden.
• Erhöhte Kontrolldichte: Die Agencia Tributaria gleicht Plattformdaten mit Steuererklärungen ab.

Mehr zum Lizenzthema: ETV-Lizenz Mallorca

Fiktives Einkommen bei Eigennutzung: Auch ohne Miete steuerpflichtig

Ein häufiges Missverständnis: Wer seine Mallorca-Immobilie nicht vermietet, muss trotzdem eine IRNR-Erklärung abgeben – auf ein fiktives Einkommen (Renta Imputada), das auf Basis des Katasterwerts berechnet wird.

Die Logik dahinter: Spanien besteuert den wirtschaftlichen Vorteil des Besitzes einer Zweitimmobilie, selbst wenn du keine Einnahmen erzielst.

Da dieser Ratgeber Mieteinnahmen als Schwerpunkt hat: Wer im selben Jahr teils vermietet, teils selbst nutzt, muss beide Tatbestände anteilig erklären – für die Vermietertage das tatsächliche Einkommen, für die Eigennutzungstage die Renta Imputada.

Häufigste Fehler und wie du sie vermeidest

1. Abgabe vergessen

Die Agencia Tributaria schickt keine Erinnerung. Wer die Frist (20. Januar) verpasst, riskiert automatische Zuschläge.

2. Als Nicht-EU Kosten abziehen wollen

Schweizer, Briten und Nicht-EU-Bürger dürfen keinerlei Kosten geltend machen. Falsche Abzüge führen zu Nachforderungen und Bußgeldern.

3. Kurzzeitvermietung nicht deklarieren

Airbnb und Booking.com übermitteln Daten an die spanischen Steuerbehörden. Wer nicht deklariert, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit entdeckt.

4. Katasterwert nicht kennen

Für die Renta Imputada brauchst du den Katasterwert. Er steht auf dem jährlichen IBI-Bescheid. Ohne ihn kannst du die Erklärung nicht korrekt ausfüllen.

5. IBI und IRNR verwechseln

IBI (an die Gemeinde) und IRNR (an die Agencia Tributaria) sind zwei verschiedene Steuern. Beide müssen bezahlt werden.

6. NIE fehlt

Ohne NIE kann kein Modelo 210 eingereicht werden. Der NIE ist die steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien.

7. Brexit-Status ignorieren

Viele britische Eigentümer rechnen noch immer mit 19 % und Abzügen. Seit dem Brexit gilt der Satz von 24 % auf Bruttomiete.

Was kommt danach? Weitere Steuerpflichten im Blick behalten

Das Modelo 210 für Mieteinnahmen ist oft nur eine von mehreren steuerlichen Verpflichtungen:

Wer überlegt, statt als Privatperson über eine spanische Gesellschaft (SL) zu vermieten, sollte das Thema vorher steuerlich durchrechnen: Immobilie per SL kaufen.

Checkliste: Modelo 210 für Vermieter

Vor der Abgabe solltest du folgende Punkte abhaken:

• NIE liegt vor und ist aktuell gültig
• Mieteinnahmen des Steuerjahres vollständig dokumentiert (Kontoauszüge, Verträge)
• Ansässigkeitsstatus geprüft (EU/EWR oder Nicht-EU/UK?)
• Abzugsfähige Kosten belegt und anteilig berechnet (nur EU/EWR)
• Katasterwert aus aktuellem IBI-Bescheid entnommen
• Vermietungstage vs. Eigennutzungstage aufgeteilt
• Steuersatz korrekt angewendet (19 % oder 24 %)
• Modelo 210 fristgerecht eingereicht (bis 20. Januar für Mieteinnahmen des Vorjahres)
• Steuer überwiesen oder Lastschriftmandat erteilt
• ETV-Lizenz vorhanden (bei touristischer Kurzzeitvermietung)
• IBI separat bezahlt

Fazit

Mieteinnahmen als Nichtresident in Spanien zu versteuern ist kein Hexenwerk – aber es verlangt Sorgfalt bei Fristen, Steuersätzen und Belegpflichten. Der wichtigste Grundsatz: Du wirst nicht erinnert. Die Pflicht liegt bei dir, und die Agencia Tributaria prüft zunehmend aktiv. EU/EWR-Ansässige profitieren von anteiligen Kostenabzügen und dem günstigeren Satz von 19 %; Nicht-EU-Bürger (inkl. UK seit Brexit) zahlen 24 % auf die Bruttomiete. Wer Airbnb-Einnahmen nicht deklariert, weil die Plattform „das doch sicher regelt", irrt: Die Steuerpflicht liegt beim Eigentümer. Ein auf Nichtresidenten spezialisierter Steuerberater auf Mallorca amortisiert sich in der Regel bereits im ersten Jahr – allein durch korrekte Kostenabzüge.

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Offizielle Quellen

• Agencia Tributaria (AEAT) – Online-Portal für Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Informationsseite IRNR / Modelo 210: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – zuständig für balearische Steuern (IBI, ITP etc.): atib.es
• Consell de Mallorca – Informationen zur ETV-Lizenz (Ferienvermietung): conselldemallorca.net