Mallorca Zweitwohnsitz für Spanier vom Festland: Steuern, Recht & Kosten 2026

Als Spanier vom Festland gehörst du zu einer oft übersehenen Käufergruppe auf Mallorca: Du kennst die Sprache, das Rechtssystem und die Kultur – und unterschätzt deshalb umso leichter, was sich auf den Balearen steuerlich und rechtlich von Madrid, Barcelona oder Valencia unterscheidet. Denn die Balearen haben eine eigene Steuerverwaltung (ATIB), eigene ITP-Sätze, ein auslaufendes Ferienvermietungsregime und eine Vermögensteuer mit deutlich abweichendem Freibetrag. Dieser Ratgeber zeigt dir Schritt für Schritt, welche Steuern beim Kauf anfallen, wie deine Mallorca-Immobilie laufend besteuert wird, was beim Thema Ferienvermietung 2026 gilt, welche Fehler Festlandsspanier besonders häufig machen – und wie du die Weichen von Anfang an richtig stellst.

Planst du gerade den Kauf einer Zweitwohnung auf Mallorca und willst die steuerliche Struktur von Anfang an sauber aufsetzen?

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Resident oder Nicht-Resident? Die entscheidende Weichenstellung

Bevor wir zu einzelnen Steuern kommen, muss eine Frage geklärt sein: Bist du für die spanische Steuerbehörde Residente o No Residente? Das ist keine Frage der Staatsangehörigkeit, sondern des Aufenthalts.

Die 183-Tage-Regel: Wer sich mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhält, gilt als unbeschränkt steuerpflichtig (residente fiscal) und versteuert sein weltweites Einkommen in Spanien via IRPF. Wer weniger als 183 Tage in Spanien ist – also seinen tatsächlichen Hauptwohnsitz auf dem Festland behält und Mallorca als Zweitwohnsitz nutzt –, gilt als steuerlicher Nicht-Resident und unterliegt dem IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Besonderheit für Spanier vom Festland: Als spanischer Staatsbürger bist du ohnehin in Spanien steuerpflichtig, aber es macht einen erheblichen Unterschied, ob dein steuerlicher Wohnsitz in Madrid oder auf Mallorca liegt. Wer seinen Erstwohnsitz nach Mallorca verlegt (Empadronamiento + Residencia auf den Balearen), unterliegt dem balearischen Finanzrecht vollständig – einschließlich günstigerer Erbschaftsteuer-Regelungen, aber auch den lokalen Steuerpflichten. Wer Mallorca als echten Zweitwohnsitz nutzt und auf dem Festland gemeldet bleibt, bleibt IRNR-pflichtig für seine Mallorquiner Immobilie.

Hinweis: Die 183-Tage-Grenze bezieht sich auf den Aufenthalt in Spanien insgesamt, nicht nur auf Mallorca. Wenn du bereits Resident in Madrid bist und einen Zweitwohnsitz auf Mallorca kaufst, ändert sich an deinem Steuerstatus zunächst nichts – du wirst jedoch für die Mallorca-Immobilie zusätzliche Erklärungs- und Zahlungspflichten haben.

ITP Balearen 2026: Was du beim Kauf wirklich zahlst

Die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ist die größte einzelne Kostenstelle beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Auf den Balearen gelten eigene, progressiv gestaffelte Sätze – und die liegen über dem Festlandsniveau vieler Autonomer Gemeinschaften.

Balearische ITP-Standardsätze (Bestandsimmobilien)

Diese Sätze gelten für den jeweiligen Tramo progressiv – ähnlich wie Einkommensteuerstufen. Bei einem Kaufpreis von 700.000 € zahlst du also: 8 % auf die ersten 400.000 € (32.000 €), 9 % auf die nächsten 200.000 € (18.000 €) und 10 % auf die letzten 100.000 € (10.000 €) – insgesamt 60.000 € ITP.

Ermäßigte ITP-Sätze: Für wen gelten sie?

Für Erstkäufer unter 30 Jahren, Menschen mit Behinderung oder Käufer von Schutzwohnungen (VPO/VPL) gibt es deutlich niedrigere Sätze bis hin zur vollständigen Befreiung. Als Festlandsspanier, der eine Zweitwohnung kauft, greifst du auf diese Ermäßigungen in der Regel nicht zu – denn du kaufst weder deine erste Immobilie noch deinen Hauptwohnsitz auf Mallorca.

Achtung: Bei Neubauimmobilien fällt statt ITP die Mehrwertsteuer (IVA) an: 10 % bei Wohnimmobilien, zuzüglich Actos Jurídicos Documentados (AJD). Auf den Balearen beträgt der AJD-Satz in der Regel 1,5 %.

Für eine detaillierte Aufschlüsselung aller Kaufnebenkosten schau dir unseren Ratgeber zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca an, dort findest du auch Notar- und Grundbuchgebühren aufgelistet.

Laufende Steuerpflichten als Zweitwohnungsbesitzer

Der Kauf ist abgeschlossen – jetzt beginnen die jährlichen Pflichten. Als Nicht-Resident mit Zweitwohnsitz auf Mallorca hast du mindestens drei laufende Steuerpositionen zu managen.

1. IRNR: Die Selbstnutzungssteuer (Modelo 210)

Spanien besteuert bereits die bloße Verfügbarkeit einer Immobilie – auch wenn du sie kein einziges Mal im Jahr vermietest. Das Prinzip: Der Fiskus unterstellt eine fiktive Nutzung.

Die Berechnungsgrundlage ist der Katasterwert (valor catastral). Davon werden in der Regel 1,1 % als fiktive Einnahme angesetzt (bei älteren, nicht aktualisierten Katasterwerten können es 2 % sein). Auf diesen Betrag fallen dann 19 % IRNR an – das gilt für EU-Ansässige und damit auch für Spanier vom Festland, die auf den Balearen nicht steuerlich ansässig sind.

Rechenbeispiel: Katasterwert 200.000 €, nicht aktualisiert → 2 % = 4.000 € Bemessungsgrundlage → 19 % IRNR = 760 € Jahressteuer

Das Modelo 210 für die Selbstnutzungssteuer ist einmal jährlich einzureichen, in der Regel bis zum 31. Dezember für das laufende Jahr. Abgabe und Zahlung erfolgen in Spanien in Eigenverantwortung (autoliquidación) – du erhältst keinen Steuerbescheid.

2. IBI – Grundsteuer

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine kommunale Steuer, die unabhängig von deinem Steuerstatus anfällt. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert und dem Hebesatz (tipo impositivo) der jeweiligen Gemeinde. Mehr dazu im Ratgeber zur IBI-Steuer Spanien.

3. Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Auf den Balearen gilt für Nicht-Residenten seit dem 1. Januar 2024 ein Freibetrag von 3.000.000 €. Das bedeutet: Liegt der Wert deiner Mallorca-Immobilie (abzüglich etwaiger Hypotheken) unter dieser Schwelle, besteht zwar eine Erklärungspflicht, aber keine tatsächliche Steuerlast. Bei Überschreitung werden progressive Sätze zwischen 0,28 % und 3,45 % fällig.

Hinweis: Der erhöhte Freibetrag von 3 Mio. € gilt seit dem 1. Januar 2024. Er kann bei einem künftigen Regierungswechsel auf den Balearen theoretisch wieder abgesenkt werden – Experten empfehlen, die Vermögensstruktur so aufzustellen, dass man auch bei einem niedrigeren Freibetrag (früher 700.000 €) keine böse Überraschung erlebt.

Ferienvermietung 2026: ETV-Lizenzstopp und was das für dich bedeutet

Viele Festlandsspanier kaufen auf Mallorca mit dem Hintergedanken, die Immobilie in den Monaten, in denen sie sie nicht selbst nutzen, über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com zu vermieten. Hier hat sich 2025/2026 etwas Grundlegendes geändert.

Decreto 4/2025: Die Balearenregierung hat mit diesem Dekret die Neuvergabe von ETV-Lizenzen (Estancias Turísticas en Viviendas) gestoppt. Neue touristische Vermietungslizenzen für Wohnimmobilien werden derzeit nicht ausgestellt. Wer eine Immobilie ohne bestehende ETV-Lizenz kauft, kann diese also kurzfristig nicht legal touristisch vermieten.

Bestehende ETV-Lizenzen sind hingegen ein wertvolles Asset – und entsprechend eingepreist. Immobilien, die mit einer gültigen Lizenz angeboten werden, erzielen am Markt einen deutlichen Aufschlag.

Was ist noch erlaubt? Langzeitvermietung (mehr als 31 Tage) ist genehmigungsfrei und weiterhin möglich. Wenn du die Immobilie für längere Zeiträume vermieten möchtest, lohnt sich der Blick in unseren Ratgeber zur Langzeitmiete auf Mallorca.

Steuerliche Behandlung bei Ferienvermietung (soweit noch möglich)

Falls du eine Immobilie mit bestehender ETV-Lizenz kaufst und diese vermietest, gelten für Nicht-Residenten folgende Regeln:

• Mieteinnahmen unterliegen dem IRNR mit 19 % (EU-Ansässige)
• Als Nicht-Resident kannst du EU-weit anerkannte Kosten anteilig abziehen (Hypothekenzinsen, Abschreibung, Verwaltungskosten – anteilig nach vermieteten Tagen)
• Eine separate Modelo 210 je Quartal ist einzureichen, in dem Mieteinnahmen erzielt wurden
• Nicht-vermietete Zeiträume werden weiterhin als Selbstnutzung besteuert (anteilig)

Mehr zu den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten findest du im Ratgeber zum IRPF-Abzug für Vermieter auf den Balearen.

Der Kaufprozess: Was Festlandsspanier unterschätzen

Du kennst Escritura, Notario und Registro de la Propiedad – aber einige Besonderheiten auf Mallorca sind auch für Spanier vom Festland überraschend.

Schritt-für-Schritt: Vom Angebot zum Grundbuch

1. NIE beantragen – Auch als spanischer Staatsbürger mit DNI benötigst du für die Immobilie auf Mallorca die Número de Identificación de Extranjero (NIE), falls du steuerlich nicht auf den Balearen gemeldet bist. In der Praxis verwenden viele Festlandsspanier ihr DNI, aber ein lokaler Steuerberater sollte das im konkreten Fall klären.
2. Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) abschließen – in der Regel mit einer Anzahlung von 1–3 % des Kaufpreises. Mehr dazu: Reservierungsvertrag in Spanien.
3. Arras-Vertrag (Contrato de Arras) unterzeichnen – üblicherweise 10 % des Kaufpreises. Der Privatvertrag ist in Spanien bindend; bei Rücktritt durch den Käufer verfällt die Anzahlung.
4. Due Diligence – Grundbuchauszug (Nota Simple), Katasterauszug, städtebauliche Situation, offene Schulden der Immobilie prüfen. Lies dazu unseren Ratgeber Grundbuch Spanien prüfen.
5. Finanzierung klären – Als Nicht-Resident auf Mallorca erhältst du in der Regel maximal 70 % des Beleihungswerts. Mehr dazu: Hypothek auf Mallorca.
6. Notartermin (Escritura Pública) – Der spanische Notar beurkundet den Kauf, prüft aber nicht die Interessen der Parteien und berät nicht. Die Verantwortung für die Prüfung liegt bei dir und deinem Anwalt.
7. Steuern zahlen – ITP oder IVA+AJD sind innerhalb von 30 Arbeitstagen nach der Escritura an die ATIB zu entrichten.
8. Grundbucheintragung – Erst nach Steuerzahlung erfolgt die Eintragung im Registro de la Propiedad.

Achtung: Der spanische Notar ist anders als ein deutscher Notar: Er beurkundet, prüft aber nicht auf versteckte Lasten, offene Gemeindegebühren oder illegale Anbauten. Ein unabhängiger Anwalt (abogado) ist kein Luxus, sondern Pflicht.

Hypothek als Nicht-Resident: Was balearische Banken verlangen

Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten, stellen aber andere Anforderungen als an ansässige Kunden.

Ein hilfreicher Vergleich zwischen festen und variablen Zinsen findet sich im Ratgeber Hypothek fest oder variabel in Spanien. Zur Überweisung des Kaufpreises aus Spanien oder dem Ausland: Geld nach Spanien überweisen beim Immobilienkauf.

Vermögensteuer clever strukturieren

Bei Immobilienwerten nahe oder über 3 Millionen Euro lohnt es sich, die Eigentumsstruktur bereits beim Kauf durchzudenken.

Mögliche Ansätze (immer mit steuerrechtlicher Beratung zu prüfen):

• Miteigentum mit Ehepartner oder Kindern: Jeder Miteigentümer hat seinen eigenen Freibetrag. Liegt der Anteil pro Person unter 3 Mio. €, entfällt die Steuerlast. Dieser Ansatz ist laut Recherche explizit anerkannt.
• Hypothek als Abzugsposition: Der offene Darlehensbetrag reduziert das steuerlich relevante Nettovermögen. Eine spanische Hypothek kann daher auch bei ausreichender Liquidität steuerlich sinnvoll sein.
• SL-Struktur: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Kauf über eine spanische SL (Sociedad Limitada) Vorteile bieten. Das ist jedoch komplex und nicht für jeden Zweitwohnsitz geeignet. Mehr dazu: Immobilie per SL kaufen in Spanien.

Hinweis: Der 3-Mio.-€-Freibetrag gilt seit dem 1. Januar 2024 auf den Balearen für Nicht-Residenten. Er ist politisch nicht unveränderlich – beim früheren Freibetrag von 700.000 € wären deutlich mehr Immobilien betroffen gewesen.

Erbschaft und Schenkung: Balearisches Recht kennen

Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, muss sich früher oder später mit dem Erbfall auseinandersetzen. Gute Nachricht: Die Balearen haben eine der günstigsten Erbschaftsteuer-Regelungen Spaniens für direkte Verwandte (Kinder, Eltern, Ehepartner). Schlechte Nachricht: Für entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte kann die Steuerbelastung erheblich sein.

Pacto Sucesorio: Das balearische Recht erlaubt spezielle Erbschaftsvereinbarungen unter Lebenden, die steuerlich vorteilhafter sein können als ein klassisches Testament. Das ist ein Instrument, das auf dem Festland nicht existiert. Mehr dazu: Pacto Sucesorio auf den Balearen und Erbschaft & Schenkung Balearen.

Hinweis: Selbst wenn du als Spanier vom Festland gut vertraut mit dem nationalen Erbrecht bist – das balearische Sondererbrecht (Derecho Civil Balear) weicht in wesentlichen Punkten vom Código Civil ab. Ein balearischer Notar oder Erbrechtsanwalt ist hier unverzichtbar.

Häufigste Fehler von Festlandsspaniern beim Mallorca-Kauf

Festlandsspanier machen beim Mallorca-Kauf oft andere Fehler als ausländische Käufer – weil sie glauben, das System zu kennen.

1. ITP unterschätzen: Viele rechnen mit den Sätzen ihrer Heimatregion. Die balearischen Sätze (bis 13 %) liegen teils deutlich über dem, was man von einigen anderen Regionen gewohnt ist.

2. Keine Due Diligence zu balearischen Baurechtsbesonderheiten: Suelo rústico, Tramuntana-Schutzzone, illegale Anbauten – Mallorca hat spezifische Restriktionen, die sich vom Festland unterscheiden. Ein Haus, das auf dem Festland problemlos legal wäre, kann auf Mallorca erhebliche Probleme haben. Mehr dazu: Finca auf Suelo Rústico und Schwarzbau auf Mallorca legalisieren.

3. ETV-Lizenz als gesichert annehmen: Wer kauft, um zu vermieten, und dabei auf eine Lizenz hofft, die er noch beantragen will, liegt falsch. Seit Decreto 4/2025 werden keine neuen ETV-Lizenzen vergeben.

4. Modelo 210 vergessen: Die Selbstnutzungssteuer ist selbst dann abzugeben, wenn du die Immobilie nie vermietest. Viele Festlandsspanier sind es nicht gewohnt, für eine selbst genutzte Zweitwohnung eine Steuererklärung einzureichen – in Spanien als IRNR-Pflichtiger aber nötig.

5. Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft ignorieren: Jede Wohnanlage hat eigene Statuten. Kurzzeitvermietung kann dort intern verboten sein, selbst wenn eine ETV-Lizenz vorliegen sollte. Mehr dazu: Eigentümergemeinschaft in Spanien.

6. Steuerlichen Wohnsitz nicht prüfen: Wer zu viele Tage auf Mallorca verbringt, riskiert unbeabsichtigt einen Wohnsitzwechsel in die Balearen – mit allen steuerlichen Konsequenzen für das weltweite Einkommen.

Was kommt danach? Laufende Pflichten im Überblick

Nach dem Kauf beginnt die eigentliche Verwaltungsarbeit. Hier ein Überblick der wiederkehrenden Pflichten:

Zur Gebäudeinspektion: IEE/ITE-Pflicht auf Mallorca. Zur Hausratversicherung in Spanien.

Checkliste: Zweitwohnsitz Mallorca für Spanier vom Festland

• Steuerlichen Wohnsitzstatus klären (Resident Festland vs. Balearen)
• NIE-Status für Mallorca-Transaktion prüfen
• ITP-Betrag für den geplanten Kaufpreis berechnen (balearische Staffel)
• Katasterwert der Immobilie ermitteln (Grundlage IRNR)
• ETV-Lizenz prüfen, falls Ferienvermietung geplant
• Grundbuchauszug (Nota Simple) und Katasterauszug einholen
• Baurechtliche Situation prüfen (Suelo rústico? Tramuntana? Anbauten?)
• Finanzierungsstruktur klären (LTV, Hypothek als Vermögensteuer-Hebel)
• Eigentumsstruktur für Erbschaftsplanung durchdenken (Pacto Sucesorio?)
• Statuten der Eigentümergemeinschaft auf Vermietungsverbote prüfen
• Modelo 210 Pflicht nach Kauf in Kalender eintragen
• Lokalen Steuerberater und Abogado auf Mallorca beauftragen

Fazit

Mallorca als Zweitwohnsitz ist für Spanier vom Festland ein attraktives, aber kein einfaches Projekt. Die Balearen funktionieren steuerlich und rechtlich nach eigenen Regeln: progressiv hohe ITP-Sätze, eine eigene Steuerverwaltung (ATIB), ein einzigartiges Erbrecht und ein faktisch geschlossenes Ferienvermietungsregime seit Decreto 4/2025. Wer diese Besonderheiten kennt, vor dem Kauf strukturiert vorgeht und sich auf Mallorca ansässige Fachleute ins Boot holt, kann trotzdem eine sehr gute Entscheidung treffen. Die Insel bleibt einer der wertstabilsten Immobilienmärkte im Mittelmeerraum – wenn die Grundlagen stimmen.

Offizielle Quellen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, Vermögensteuer): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR Modelo 210, IRPF): https://www.aeat.es
• Gobierno de las Illes Balears – BOIB (Decreto 4/2025 ETV-Lizenzstopp): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registro de la Propiedad España (Grundbucheintragung): https://www.registradores.org
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Real Decreto 240/2007, IRNR-Gesetz LIRNR): https://www.boe.es
• Catastro España (Katasterwerte, Consulta de bienes inmuebles): https://www.sedecatastro.gob.es