Mallorca Zweitwohnsitz für Spanier vom Festland: Steuern, Recht & Kosten 2026

Als Spanier vom Festland gehörst du zu einer oft übersehenen Käufergruppe auf Mallorca: Du kennst die Sprache, das Rechtssystem und die Kultur – und unterschätzt deshalb umso leichter, was sich auf den Balearen wirklich unterscheidet. Der häufigste Irrtum ist dabei ein grundsätzlicher: Viele glauben, sie würden mit einem Zweitwohnsitz auf Mallorca dort steuerlich zum Auswärtigen. Das Gegenteil ist der Fall. Wenn dein Hauptwohnsitz in Madrid, Barcelona oder Valencia bleibt, bist du unverändert spanischer Steuerresident – und die Regeln für Nichtresidenten, die du in vielen Ratgebern findest, gelten für dich gerade nicht. Dieser Ratgeber zeigt dir, welche Steuern beim Kauf anfallen, wie deine Mallorca-Immobilie laufend besteuert wird, welche Regelung dabei aus deiner eigenen Region kommt und welche von den Balearen – und wo genau die teuren Missverständnisse liegen.

• Alle Kaufnebenkosten auf Mallorca im Detail

Die entscheidende Weichenstellung: zwei Ebenen, nicht eine

Bevor wir zu einzelnen Steuern kommen, muss ein Missverständnis aus dem Weg. In Spanien wird die Frage „Wo werde ich besteuert?" auf zwei getrennten Ebenen beantwortet, und sie werden ständig durcheinandergebracht.

Ebene 1 – der Staat. Sie entscheidet, ob du der Einkommensteuer für Residenten (IRPF) oder der Steuer für Nichtresidenten (IRNR) unterliegst. Nach Art. 9.1 Ley 35/2006 bist du spanischer Steuerresident, wenn du dich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhältst oder wenn der Kern deiner wirtschaftlichen Interessen in Spanien liegt. Entscheidend ist das Staatsgebiet, nicht die Insel. Wer in Madrid wohnt und ein paar Wochen im Jahr in seinem Haus bei Pollença verbringt, verbringt selbstverständlich mehr als 183 Tage in Spanien – und bleibt Resident.

Ebene 2 – die Comunidad Autónoma. Sie entscheidet, welches Regionalrecht auf die abgetretenen Steuern angewendet wird. Der Anknüpfungspunkt steht in Art. 28 Ley 22/2009 und ist je nach Steuer ein anderer: für die Einkommen- und die Vermögensteuer die Comunidad, in der du im Steuerjahr die meisten Tage verbracht hast; für die Erbschaftsteuer die Comunidad, in der der Erblasser in den fünf Jahren vor dem Erbfall die meisten Tage verbracht hat. Für die Grunderwerbsteuer auf eine Immobilie gilt dagegen etwas ganz anderes – dort zählt allein, wo die Immobilie liegt (Art. 33.2 Ley 22/2009).

Der Kern in einem Satz: Der Kauf eines Zweitwohnsitzes auf Mallorca ändert deinen Steuerstatus nicht. Du bleibst Resident, du bleibst im IRPF, und für die Vermögen- und Erbschaftsteuer bleibt das Recht deiner eigenen Comunidad maßgeblich. Nur die Steuern, die an der Immobilie selbst hängen, kommen von den Balearen.

Welche Regelung kommt woher?

Diese Tabelle ist der rote Faden des ganzen Ratgebers. Fast jeder teure Irrtum in dieser Käufergruppe entsteht daraus, dass eine Zeile mit einer anderen verwechselt wird. Wie der steuerliche Wohnsitz im Einzelnen bestimmt wird, steht ausführlich im Ratgeber zum steuerlichen Wohnsitz in Spanien und der 183-Tage-Regel.

Wenn du im Ausland lebst: Dieser Ratgeber ist für Spanier gedacht, deren Hauptwohnsitz auf dem Festland bleibt. Wer seinen Lebensmittelpunkt ins Ausland verlegt hat, ist Nichtresident, unterliegt dem IRNR und muss das Modelo 210 abgeben – dafür gibt es den eigenen Ratgeber zur Nichtresidentensteuer in Spanien. Die Regeln in diesem Text treffen auf dich dann nicht zu.

ITP Balearen 2026: Was du beim Kauf wirklich zahlst

Die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ist die größte einzelne Kostenstelle beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Hier gilt tatsächlich balearisches Recht – aber nicht, weil du Zweitwohnungsbesitzer bist, sondern weil die Immobilie auf Mallorca liegt. Ein Madrider und ein Palmesaner zahlen für dasselbe Haus denselben ITP-Betrag.

Was besteuert wird: nicht unbedingt dein Kaufpreis

Bemessungsgrundlage ist seit 2022 nicht mehr automatisch der vereinbarte Preis, sondern der valor de referencia des Katasters. Liegt der vereinbarte Preis darüber, gilt der höhere Wert (Art. 10.2 RDLeg 1/1993). Das heißt: Du kannst auf eine Zahl Steuer zahlen, die du nie verhandelt hast. Schlag den Wert vor dem Notartermin nach – wie das geht, steht im Ratgeber zum Valor de Referencia in Spanien.

Balearische ITP-Sätze (Bestandsimmobilien)

Die Sätze laufen progressiv über die Stufen, ähnlich wie Einkommensteuerstufen. Bei einer Bemessungsgrundlage von 700.000 € zahlst du also: 8 % auf die ersten 400.000 € (32.000 €), 9 % auf die nächsten 200.000 € (18.000 €) und 10 % auf die letzten 100.000 € (10.000 €) – insgesamt 60.000 € ITP.

Ermäßigte Sätze: für dich in der Regel nicht

Die Balearen kennen erhebliche Vergünstigungen – einen Satz von 4 % für die Hauptwohnung, 2 % für bestimmte Erstkäufer, eine vollständige Bonifikation für unter 30-Jährige. Alle hängen daran, dass die erworbene Wohnung deine vivienda habitual wird, und die Bonifikation für unter 30-Jährige verlangt zusätzlich einen gewöhnlichen Aufenthalt auf den Balearen in den drei Jahren vor dem Kauf. Wer eine Zweitwohnung kauft und auf dem Festland gemeldet bleibt, erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Rechne mit dem allgemeinen Tarif.

Achtung: Bei Neubauimmobilien fällt statt ITP die Mehrwertsteuer (IVA) an – 10 % bei Wohnimmobilien (Art. 91.Uno.1.7.º Ley 37/1992) – zuzüglich Actos Jurídicos Documentados. Der allgemeine AJD-Satz der Balearen beträgt 1,5 %.

Die ITP ist innerhalb eines Monats nach der Beurkundung an die ATIB zu zahlen. Für eine detaillierte Aufschlüsselung aller Nebenkosten schau dir den Ratgeber zu den Kaufnebenkosten auf Mallorca an; dort findest du auch Notar- und Grundbuchgebühren.

Laufende Steuern: alles im IRPF, kein Modelo 210

Hier liegt der größte Unterschied zu dem, was Festlandsspanier über Mallorca-Immobilien häufig lesen – denn geschrieben ist das meiste für ausländische Käufer. Als Resident hast du kein Modelo 210 abzugeben. Alles läuft über deine gewohnte jährliche Steuererklärung.

1. Die Selbstnutzung: imputación de rentas inmobiliarias

Spanien besteuert die bloße Verfügbarkeit einer Zweitimmobilie, auch wenn du sie kein einziges Mal vermietest. Für Residenten steht das in Art. 85 Ley 35/2006: Für städtische Immobilien, die weder deine Hauptwohnung sind noch einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen noch Mieteinnahmen erzeugen, wird eine fiktive Einnahme angesetzt – 2 % des Katasterwerts, tageweise anteilig.

Der ermäßigte Satz von 1,1 % greift nur, wenn der Katasterwert der Gemeinde im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung überarbeitet wurde und diese im Steuerjahr oder in einem der zehn vorangegangenen Jahre in Kraft getreten ist. Schlag im Zweifel nach, welcher Fall auf deine Gemeinde zutrifft – der Ratgeber zum Valor Catastral erklärt, wo der Wert steht.

Der entscheidende Punkt kommt danach: Dieser Betrag gehört nach Art. 45 Ley 35/2006 zur renta general. Er wird also nicht mit einem festen Satz belegt, sondern mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz – zusammengesetzt aus dem staatlichen und dem Tarif deiner eigenen Comunidad. Die 19 %, die man häufig liest, sind der Satz für EU-ansässige Nichtresidenten und für dich schlicht die falsche Zahl.

Rechenbeispiel: Katasterwert 200.000 €, keine Neubewertung in den letzten zehn Jahren, ganzjährig im Eigentum. Fiktive Einnahme: 2 % von 200.000 € = 4.000 €. Diese 4.000 € kommen zu deinem übrigen Einkommen hinzu; deine Steuer darauf ist das Produkt aus diesem Betrag und deinem persönlichen Grenzsteuersatz. Eine allgemeingültige Zahl gibt es hier bewusst nicht – sie hängt an deinem Einkommen und am Tarif deiner Comunidad. Wie sich der Tarif zusammensetzt, steht im Ratgeber zur IRPF für Residenten.

2. IBI – die Grundsteuer

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine kommunale Steuer und fällt völlig unabhängig von deinem Wohnsitz an. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert und dem Hebesatz der Gemeinde; für städtische Grundstücke liegt der gesetzliche Rahmen bei 0,4 bis 1,1 % (Art. 72 RDLeg 2/2004). Gemeinden dürfen für dauerhaft unbewohnte Wohnungen zusätzlich einen Zuschlag von bis zu 50 % erheben – ein Punkt, den Zweitwohnungsbesitzer im Blick behalten sollten. Mehr dazu im Ratgeber zur IBI-Steuer in Spanien.

3. Vermögensteuer – nach dem Recht deiner Region

Und hier sitzt der zweite große Irrtum. Auf den Balearen gilt seit dem 1. Januar 2024 ein Freibetrag von 3.000.000 €. Diesen Freibetrag können Nichtresidenten über ein Wahlrecht in Anspruch nehmen, wenn der größte Teil ihres spanischen Vermögens auf den Balearen liegt – die Grundlage ist die Disposición adicional cuarta der Ley 19/1991 in der Fassung der Ley 11/2021, und sie steht ihrem Wortlaut nach ausschließlich Nichtresidenten offen.

Du bist Resident. Für dich gilt nach Art. 31.2 Ley 22/2009 die Regelung der Comunidad deines gewöhnlichen Aufenthalts – und du wirst nach Art. 5.Uno a) Ley 19/1991 mit deinem weltweiten Nettovermögen veranlagt, nicht nur mit der Mallorca-Immobilie. Was das konkret bedeutet, hängt daran, wo du gemeldet bist: Die Comunidades unterscheiden sich hier stärker als bei jeder anderen Steuer, von voller Belastung bis zu weitreichenden Bonifikationen.

Drei staatliche Eckwerte gelten, wenn deine Region nichts Eigenes geregelt hat oder als Auffangnorm:

• Freibetrag 700.000 € (Art. 28.Dos und Tres Ley 19/1991)
• Befreiung der Hauptwohnung bis 300.000 € (Art. 4.Nueve Ley 19/1991) – sie gilt für deine Wohnung auf dem Festland, nicht für die Zweitimmobilie auf Mallorca
• Erklärungspflicht auch ohne Zahllast, wenn deine Güter und Rechte 2.000.000 € übersteigen (Art. 37 Ley 19/1991)

Dazu kommt eine Steuer, die viele übersehen: die staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Ley 38/2022). Sie hat einen eigenen Freibetrag von 700.000 €, setzt ab einer Bemessungsgrundlage von 3.000.000 € mit 1,7 % ein und läuft bis 3,5 %. Ihr Zweck ist gerade, regionale Bonifikationen bei der Vermögensteuer auszugleichen – wer sich auf eine großzügige Regelung seiner Comunidad verlässt, kann trotzdem hier landen. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber zur Vermögensteuer in Spanien.

Wie und wann die Erklärungen abzugeben sind, steht im Ratgeber zur Steuererklärung in Spanien.

Ferienvermietung: enger Rahmen, andere Besteuerung

Viele Festlandsspanier kaufen mit dem Hintergedanken, die Immobilie in den ungenutzten Monaten zu vermieten. Beim rechtlichen Rahmen ist Vorsicht geboten, bei der Besteuerung fällt der Resident-Status wieder ins Gewicht.

Der Lizenzrahmen in Kürze

Touristische Kurzzeitvermietung braucht auf Mallorca eine ETV-Lizenz. Seit Februar 2022 gilt ein Moratorium auf neue touristische Plätze; das Decreto-ley 4/2025 vom April 2025 verbietet neue Plätze in Mehrfamilienhäusern im gesamten Archipel, und für Palma besteht ein dauerhaftes Verbot. Im März 2026 hat der Consell de Mallorca erstmals wieder ein begrenztes Kontingent über ein Losverfahren vergeben. Bestehende Lizenzen bleiben gültig und sind entsprechend eingepreist. Weil sich diese Lage schnell ändert, führen wir sie an einer Stelle: im Ratgeber zur ETV-Lizenz für die Ferienvermietung auf Mallorca und, für den Kauf einer Immobilie mit bestehender Lizenz, im Ratgeber zur Übertragung einer ETV-Lizenz.

Was ohne Lizenz möglich bleibt: Langzeitvermietung über 31 Tage ist genehmigungsfrei. Wenn das für dich infrage kommt, lohnt der Blick in den Ratgeber zur Langzeitmiete auf Mallorca.

Wie Mieteinnahmen bei dir besteuert werden

Mieteinnahmen sind für dich rendimientos del capital inmobiliario im IRPF – nicht IRNR, und nicht mit 19 %, sondern wieder mit deinem persönlichen Tarif. Dafür ist die Abzugsseite deutlich großzügiger als bei Nichtresidenten (Art. 23.1 Ley 35/2006):

• Finanzierungszinsen sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten, gemeinsam begrenzt auf die Höhe der Bruttoeinnahmen; der Überschuss ist in den folgenden vier Jahren abziehbar
• nichtstaatliche Steuern und Abgaben, die auf der Immobilie lasten – etwa der IBI
• Abschreibung von bis zu 3 % auf den höheren Wert aus Anschaffungskosten und Katasterwert, jeweils ohne den Bodenanteil
• Verwaltungs- und Dienstleistungskosten Dritter

Für Zeiträume, in denen die Immobilie leer steht und dir zur Verfügung steht, greift anteilig wieder die Imputation aus dem vorigen Abschnitt.

Wichtig: Die bekannte Minderung des Nettoertrags um 50 bis 90 % nach Art. 23.2 Ley 35/2006 gilt ausdrücklich nur für die Vermietung zu Wohnzwecken. Auf touristische Kurzzeitvermietung ist sie nicht anwendbar. Wer mit ihr kalkuliert, rechnet die Rendite einer ETV systematisch zu gut.

Welche regionalen Abzüge auf den Balearen daneben in Betracht kommen, steht im Ratgeber zum IRPF-Abzug für Vermieter auf den Balearen.

Der Kaufprozess: Was Festlandsspanier unterschätzen

Du kennst Escritura, Notario und Registro de la Propiedad. Einige Punkte sind auf Mallorca trotzdem anders.

Schritt für Schritt vom Angebot zum Grundbuch

1. Keine NIE nötig – als spanischer Staatsbürger ist deine Steuernummer die Nummer deines DNI samt Prüfbuchstabe (Art. 18 RD 1065/2007). Die NIE ist die Identifikationsnummer für Ausländer; du brauchst sie nicht, auch nicht für eine Immobilie auf den Balearen. Was du prüfen solltest, ist etwas anderes: ob deine Meldedaten und dein Steuerdomizil bei der AEAT aktuell sind.
2. Valor de referencia nachschlagen – vor jeder Preisverhandlung, denn er kann die Steuerbemessung nach oben ziehen.
3. Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) abschließen – in der Regel mit einer Anzahlung von 1–3 % des Kaufpreises. Mehr dazu: Reservierungsvertrag in Spanien.
4. Arras-Vertrag (Contrato de Arras) unterzeichnen – üblicherweise 10 % des Kaufpreises. Der Privatvertrag ist bindend; bei Rücktritt durch den Käufer verfällt die Anzahlung.
5. Due Diligence – Nota Simple, Katasterauszug, städtebauliche Situation, offene Lasten der Immobilie prüfen. Lies dazu Grundbuch Spanien prüfen.
6. Finanzierung klären – dazu gleich mehr.
7. Notartermin (Escritura Pública) – der spanische Notar beurkundet, prüft aber nicht die Interessen der Parteien und berät nicht. Die Prüfung liegt bei dir und deinem Anwalt.
8. Steuern zahlen – ITP oder IVA plus AJD innerhalb eines Monats nach der Beurkundung an die ATIB.
9. Grundbucheintragung – erst nach Steuerzahlung erfolgt die Eintragung im Registro de la Propiedad.

Achtung: Der spanische Notar prüft nicht auf versteckte Lasten, offene Gemeindegebühren oder illegale Anbauten. Ein unabhängiger Anwalt ist bei einem Kauf auf einer Insel mit eigenem Baurecht kein Luxus.

Finanzierung: Als Resident stehst du besser da, als du denkst

Viele Ratgeber zur Mallorca-Finanzierung sind für ausländische Käufer geschrieben und nennen deshalb enge Beleihungsgrenzen. Für dich gelten sie nicht: Spanische Banken behandeln dich als Residenten und finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Taxationswerts, bei geringerem Dokumentationsaufwand und günstigeren Zinsen. Die Einzelheiten – Eigenkapitalbedarf, Kostenposten, Ablauf – stehen im Ratgeber zur Hypothek für Residenten in Spanien.

Zwei Einschränkungen bleiben, und sie hängen an der Immobilie, nicht an deinem Pass. Erstens ist ein Zweitwohnsitz keine vivienda habitual; Banken bewerten das Risiko konservativer und verlangen häufiger mehr Eigenkapital als beim Erstobjekt. Zweitens bezieht sich die Beleihungsgrenze immer auf den Taxationswert, nicht auf den Kaufpreis – gerade auf Mallorca liegen beide oft auseinander. Zum Vergleich der Zinsformen: Hypothek fest oder variabel in Spanien. Zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung: Geld nach Spanien überweisen beim Immobilienkauf.

Vermögensteuer: was sich strukturieren lässt und was nicht

Bei größeren Vermögen lohnt es sich, die Eigentumsstruktur schon beim Kauf zu durchdenken. Zwei Dinge vorweg, weil sie in dieser Käufergruppe regelmäßig falsch angenommen werden:

• Der balearische Freibetrag von 3.000.000 € ist für dich nicht erreichbar – er läuft über das Wahlrecht für Nichtresidenten (Disposición adicional cuarta Ley 19/1991).
• Ein Umzug nach Mallorca ändert die Vermögensteuer nicht sofort und nicht selektiv: Er verlagert deine gesamte Veranlagung, nicht nur die für die Insel-Immobilie.

Ansätze, die tatsächlich am Hebel ansetzen (jeweils mit steuerrechtlicher Beratung zu prüfen):

• Miteigentum: Die Vermögensteuer ist eine persönliche Steuer. Jeder Miteigentümer wird mit seinem Anteil veranlagt und hat seinen eigenen Freibetrag – bei Ehepartnern halbiert sich die zurechenbare Bemessungsgrundlage entsprechend den Eigentumsanteilen.
• Finanzierung: Der offene Darlehensbetrag mindert das Nettovermögen. Eine Hypothek kann deshalb auch bei ausreichender Liquidität einen steuerlichen Effekt haben.
• Gesellschaftsstruktur: Ein Kauf über eine spanische SL kann unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll sein, ist aber komplex und für einen normalen Zweitwohnsitz selten das richtige Werkzeug. Mehr dazu: Immobilie per SL kaufen in Spanien.

Hinweis: Wer über regionale Bonifikationen nachdenkt, muss die staatliche Solidaritätsabgabe mitrechnen. Sie ist genau dafür gemacht, eine regional wegbonifizierte Vermögensteuer oberhalb von 3.000.000 € wieder aufzugreifen.

Erbschaft und Schenkung: der am häufigsten falsch erzählte Teil

Die Balearen haben eine der günstigsten Erbschaftsteuer-Regelungen Spaniens – seit Juli 2025 eine Bonifikation von 100 % der Steuer für Ehepartner, Kinder und Eltern. Daraus wird oft der Schluss gezogen, eine Mallorca-Immobilie werde nach balearischem Recht vererbt. Das ist nicht richtig, und der Unterschied kann sehr teuer werden.

Erbfall: es zählt der Wohnsitz des Erblassers

Nach Art. 32.2 a) Ley 22/2009 richtet sich die Erbschaftsteuer nach der Comunidad, in der der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte – und zwar nach Art. 28.1 derjenigen, in der er in den fünf Jahren vor dem Erbfall die meisten Tage verbracht hat. Für den gesamten Nachlass, die Mallorca-Immobilie eingeschlossen. Wer in Madrid gemeldet bleibt, vererbt sein Haus bei Sóller nach madrilenischem, nicht nach balearischem Recht. Die Fünf-Jahres-Frist bedeutet außerdem: Ein später Umzug auf die Insel wirkt steuerlich nicht sofort.

Schenkung zu Lebzeiten: hier gilt die Belegenheit

Bei einer Schenkung einer Immobilie ist der Anknüpfungspunkt ein anderer: Nach Art. 32.2 b) Ley 22/2009 zählt, wo die Immobilie liegt. Für die Mallorca-Immobilie gilt also balearisches Recht – einschließlich des Abzugs von 100 % der Steuerschuld bei Schenkungen an Ehepartner, Kinder und Eltern. Das ist der eine Fall, in dem die günstige balearische Regelung für dich tatsächlich erreichbar ist. Mehr dazu: Erbschaft und Schenkung auf den Balearen.

Und das Zivilrecht? Es folgt der vecindad civil

Welches Erbrecht materiell gilt, hängt weder von der Steuer noch von der Lage der Immobilie ab, sondern von der vecindad civil – der zivilrechtlichen Gebietszugehörigkeit einer Person. Art. 9.8 Código Civil stellt ausdrücklich klar, dass die Erbfolge dem Personalstatut des Erblassers folgt, „cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren", und Art. 16.1 macht die vecindad civil zu diesem Personalstatut.

Konkret heißt das: Der Pacto Sucesorio, das balearische Instrument der Erbvereinbarung unter Lebenden, setzt die vecindad civil balear voraus. Die erwirbt man nach Art. 14.5 Código Civil durch zwei Jahre ununterbrochenen Aufenthalts mit ausdrücklicher Erklärung gegenüber dem Standesamt oder durch zehn Jahre ohne gegenteilige Erklärung. Der Kauf einer Immobilie bewirkt sie nicht. Mehr dazu: Pacto Sucesorio auf den Balearen, Erbschaftsteuer für Residenten und spanisches Testament.

Die häufigsten Fehler von Festlandsspaniern

1. Sich für einen Nichtresidenten halten. Der teuerste Irrtum überhaupt. Er führt zu einem überflüssigen Modelo 210, einer falschen Steuerart und zu Planungen auf Basis von Regeln, die für dich nie galten.

2. Mit dem balearischen Vermögensteuer-Freibetrag rechnen. Die 3.000.000 € gehören zum Wahlrecht der Nichtresidenten. Für dich gilt die Regelung deiner eigenen Comunidad – und darüber die staatliche Solidaritätsabgabe.

3. Die Erbfolge auf die Insel schieben. Weder die Steuer noch das Zivilrecht folgen der Lage der Immobilie. Beide folgen der Person – die Steuer dem Wohnsitz der letzten fünf Jahre, das Zivilrecht der vecindad civil.

4. ITP mit den Sätzen der Heimatregion kalkulieren. Die balearische Staffel reicht bis 13 %, und Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Preis und valor de referencia.

5. Auf eine ETV-Lizenz hoffen, die es noch nicht gibt. Wer kauft, um zu vermieten, kauft die Lizenz mit – oder er hat keine. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden neue Plätze gar nicht mehr vergeben.

6. Balearische Baurechtsbesonderheiten übersehen. Suelo rústico, Tramuntana-Schutzzone, nicht legalisierte Anbauten: Ein Haus, das auf dem Festland unauffällig wäre, kann hier ein Problem sein. Mehr dazu: Finca auf Suelo Rústico und Schwarzbau auf Mallorca legalisieren.

7. Die Statuten der Eigentümergemeinschaft nicht lesen. Kurzzeitvermietung kann dort untersagt sein, selbst bei gültiger Lizenz. Mehr dazu: Eigentümergemeinschaft in Spanien.

8. Den Wohnsitzwechsel unterschätzen. Wer tatsächlich auf die Insel zieht, verlagert seine gesamte Veranlagung – Einkommen-, Vermögen- und perspektivisch Erbschaftsteuer. Das kann günstiger sein oder teurer; zufällig sollte es nicht passieren. Der Anfang ist das Empadronamiento auf Mallorca.

Wenn du doch auf die Insel ziehst

Der Wechsel des gewöhnlichen Aufenthalts auf die Balearen dreht die Tabelle vom Anfang: Vermögensteuer und – nach fünf Jahren – Erbschaftsteuer richten sich dann nach balearischem Recht, dein IRPF-Regionalanteil ebenfalls. ITP und IBI ändern sich nicht, die hingen ohnehin an der Immobilie. Zwei Punkte lohnen dabei die Aufmerksamkeit: Der Wechsel wirkt nicht rückwirkend und bei der Erbschaftsteuer erst mit deutlicher Verzögerung, und er betrifft dein gesamtes Vermögen, nicht nur den Teil auf Mallorca. Wer diesen Schritt erwägt, sollte ihn rechnen, bevor er ihn meldet – und nicht umgekehrt. Die regionalen Abzüge im IRPF sind ein guter Einstieg: IRPF-Abzüge auf den Balearen.

Was nach dem Kauf zu tun bleibt

Zur Gebäudeinspektion: IEE/ITE-Pflicht auf Mallorca. Zur Hausratversicherung in Spanien.

Checkliste: Zweitwohnsitz Mallorca für Spanier vom Festland

• Steuerstatus bewusst festhalten: Resident in Spanien, Comunidad des Hauptwohnsitzes
• Valor de referencia der Immobilie vor der Preisverhandlung nachschlagen
• ITP nach balearischer Staffel auf die richtige Bemessungsgrundlage rechnen
• Katasterwert ermitteln und prüfen, ob die Gemeinde in den letzten zehn Jahren neu bewertet hat
• Imputation mit dem eigenen Grenzsteuersatz durchrechnen, nicht mit 19 %
• Vermögensteuer-Regelung der eigenen Comunidad prüfen, dazu die staatliche Solidaritätsabgabe
• ETV-Lizenz prüfen, falls touristische Vermietung geplant ist
• Nota Simple und Katasterauszug einholen
• Baurechtliche Situation prüfen: Suelo rústico, Tramuntana, Anbauten
• Finanzierung als Resident anfragen, Beleihung auf den Taxationswert beziehen
• Nachfolge planen: Erbschaftsteuer nach Wohnsitz, Zivilrecht nach vecindad civil
• Statuten der Eigentümergemeinschaft auf Vermietungsverbote prüfen
• Steuerberater mit balearischer Praxis hinzuziehen

Fazit

Mallorca als Zweitwohnsitz ist für Spanier vom Festland weniger exotisch, als viele Ratgeber es darstellen – und in einem Punkt anspruchsvoller. Du wechselst keine Steuerwelt: Du bleibst Resident, erklärst alles im IRPF und brauchst kein Modelo 210. Was du wechselst, ist die Zuständigkeit für einzelne Steuern, und zwar nach unterschiedlichen Regeln. Die Immobilie bringt balearisches Recht bei ITP, IBI und bei einer Schenkung mit; deine eigene Comunidad behält Vermögen- und Erbschaftsteuer. Wer diese Aufteilung einmal sauber durchdenkt, kauft entspannter als jemand, der sich an Regeln orientiert, die für ausländische Käufer geschrieben wurden. Die Insel bleibt einer der wertstabilsten Immobilienmärkte im Mittelmeerraum – wenn die Grundlagen stimmen.

Offizielle Quellen

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, Vermögensteuer auf den Balearen): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRPF, Imputación de rentas inmobiliarias): sede.agenciatributaria.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley 35/2006 IRPF, Ley 19/1991 IP, Ley 22/2009 Finanzierungssystem, Código Civil): https://www.boe.es
• Catastro España (Katasterwert und Valor de Referencia): https://www.sedecatastro.gob.es
• Govern de les Illes Balears (Tourismus- und Vermietungsrecht): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad España (Grundbucheintragung): https://www.registradores.org