Comunidad de Propietarios Spanien: Hausgeld, Beschlüsse & deine Rechte auf Mallorca
Wer eine Wohnung, ein Apartment oder eine Einheit in einer Wohnanlage auf Mallorca kauft, wird automatisch Mitglied der Comunidad de Propietarios – der spanischen Eigentümergemeinschaft. Das ist kein Verein, dem man beitreten kann oder nicht, sondern eine gesetzlich verankerte Pflichtgemeinschaft. Sie regelt alles rund um das Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Pool, Fassade, Aufzug, Garten. Grundlage ist die Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Spaniens Wohnungseigentumsgesetz. Dieser Ratgeber erklärt dir, wie die Comunidad funktioniert, was das Hausgeld wirklich umfasst, wie Beschlüsse gefasst werden, welche Rechte du hast – und welche Fehler gerade deutschen Käufern auf Mallorca regelmäßig teuer zu stehen kommen.
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Was ist die Comunidad de Propietarios – und warum bist du automatisch dabei?
Die Comunidad de Propietarios entsteht kraft Gesetzes, sobald ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt und im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen wird. Du wirst Mitglied, wenn du eine dieser Einheiten kaufst – ohne Unterschrift, ohne Beitrittsantrag. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley de Propiedad Horizontal (LPH), regelt seitdem deine Rechte und Pflichten.
Die Comunidad ist das spanische Pendant zur deutschen WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), funktioniert aber in Details anders: Das Stimmrecht richtet sich nicht nach Köpfen, sondern nach der cuota de participación – dem prozentualen Miteigentumsanteil jeder Einheit am Gesamtgebäude. Wer eine große Penthouse-Wohnung besitzt, hat also mehr Gewicht als der Inhaber eines kleinen Kellerapartments.
Achtung: Auch wer nie an einer Versammlung teilnimmt, bleibt stimmberechtigt und zahlungspflichtig. Ignorieren kostet im Zweifel mehr als aktive Teilnahme.
Das Gemeinschaftseigentum (elementos comunes) umfasst alles, was nicht zum Sondereigentum der einzelnen Einheiten gehört: Treppenhäuser, Aufzüge, Fassaden, Dächer, Pools, Gärten, gemeinsame Parkflächen und technische Anlagen.
Die wichtigsten Organe: Wer entscheidet was?
Die Comunidad hat drei zentrale Organe, die jeweils klar abgegrenzte Aufgaben haben.
| Organ | Spanische Bezeichnung | Hauptaufgabe |
|---|---|---|
| Eigentümerversammlung | Junta de Propietarios | Oberstes Beschlussorgan, alle strategischen Entscheidungen |
| Präsident | Presidente | Gesetzlicher Vertreter, Einberufung der Versammlung |
| Verwalter | Administrador de Fincas | Tagesgeschäft, Buchhaltung, Handwerkeraufträge |
| Sekretär | Secretario | Protokollführung (oft identisch mit Verwalter) |
| Vize-Präsident | Vicepresidente | Vertretung des Präsidenten (fakultativ) |
Der Präsident wird durch die Eigentümerversammlung gewählt – in der Praxis auf Mallorca oft im Rotationsprinzip oder per Los, da niemand freiwillig kandidiert. Das Amt ist theoretisch Ehrensache, in der Praxis aber mit echter Verantwortung verbunden: Er unterzeichnet Verträge, vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und muss die jährliche Versammlung einberufen.
Der Administrador de Fincas ist ein lizenzierter Berufsverwalter. Er kümmert sich um die Buchhaltung, mahnt säumige Zahler, koordiniert Handwerker und bereitet Versammlungen vor. In größeren Anlagen auf Mallorca ist ein professioneller Verwalter fast immer vorhanden; in kleinen Gemeinschaften übernimmt manchmal ein Eigentümer diese Funktion ehrenamtlich.
Die Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios): Ablauf & Fristen
Die Junta ist das Herzstück der Comunidad. Hier werden Budget, Sonderumlagen, Renovierungen und die Hausordnung beschlossen.
Ordentliche vs. außerordentliche Versammlung
| Versammlungstyp | Häufigkeit | Typische Tagesordnungspunkte |
|---|---|---|
| Ordentlich (junta ordinaria) | Mindestens 1× jährlich | Jahresabrechnung, Budget, Präsidentenwahl, Instandhaltung |
| Außerordentlich (junta extraordinaria) | Bei Bedarf, auf Antrag | Dringende Reparaturen, Satzungsänderungen, außerplanmäßige Investitionen |
Einladungsfrist und Beschlussfähigkeit
Die Einladung zur ordentlichen Versammlung muss den Eigentümern mindestens drei Tage im Voraus zugestellt werden – bei außerordentlichen Versammlungen kann diese Frist kürzer sein, sofern die Statuten nichts anderes festlegen. Die Einladung muss Ort, Zeit und Tagesordnung enthalten.
Für die Beschlussfähigkeit gibt es in der LPH keine feste Quorumsschwelle: Im ersten Anlauf muss die Mehrheit der Eigentümer und der Beteiligungsquoten vertreten sein. Kommt diese Mehrheit nicht zusammen, findet die Versammlung in zweiter Einberufung (segunda convocatoria) statt – dort kann grundsätzlich mit den anwesenden Eigentümern beschlossen werden.
Stimmenmehrheiten im Überblick
Das ist der Punkt, der am häufigsten zu Missverständnissen führt. Die LPH kennt verschiedene Mehrheitsstufen:
| Entscheidungstyp | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Laufende Verwaltung (z. B. Verwalterbestellung, Budget) | Einfache Mehrheit der Anwesenden (Köpfe + Quoten) |
| Verbesserungsmaßnahmen, neue Dienste | 3/5 aller Eigentümer (Köpfe + Quoten) |
| Satzungsänderungen, Nutzungsänderungen | Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit je nach Fall |
| Neue Einrichtungen für Barrierefreiheit | In der Regel vereinfachte Mehrheit möglich |
Hinweis: Die genauen Mehrheitsanforderungen hängen vom konkreten Beschlussgegenstand ab. Für verbindliche Aussagen im Einzelfall empfiehlt sich die Konsultation eines spanischen Anwalts.
Das Hausgeld (Cuota de Comunidad): Was steckt drin?
Das monatliche oder vierteljährliche Hausgeld – im Spanischen meist einfach cuota de comunidad oder gastos de comunidad genannt – ist die laufende Umlage aller gemeinschaftlichen Kosten auf die Eigentümer. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe; diese ergibt sich aus dem von der Junta verabschiedeten Jahresbudget.
Typische Kostenpositionen im Hausgeld
| Kostenposition | Erläuterung |
|---|---|
| Reinigung & Hausmeister | Pflege von Treppenhäusern, Garten, Poolbereich |
| Versicherung des Gebäudes | Gebäudeversicherung für Gemeinschaftsteile (nicht Hausrat!) |
| Aufzugswartung | Regelmäßige Inspektion & Reparatur |
| Wasser (Gemeinschaft) | Bewässerungsanlage, Pools, Reinigung |
| Strom (Gemeinschaft) | Beleuchtung Treppenhäuser, Außenanlagen |
| Verwaltungshonorar | Administrador de Fincas |
| Rücklage (fondo de reserva) | Gesetzlich vorgeschrieben |
| Außerordentliche Reparaturen | Dach, Fassade, Aufzugtausch etc. – ggf. Sonderumlage |
Die Rücklage (fondo de reserva) ist gesetzlich vorgeschrieben. Die LPH legt eine Mindesthöhe fest; in der Praxis wird häufig ein Betrag zwischen 5 % und 10 % des jährlichen Gemeinschaftsbudgets angestrebt. Auf Mallorca variiert die tatsächliche Praxis stark. Für den verbindlichen Mindestsatz im Einzelfall empfiehlt sich die Prüfung des aktuellen LPH-Textes oder die Konsultation eines Fachmanns.
Hinweis: Das Hausgeld deckt keine Inhaltsversicherung für dein Sondereigentum ab. Eine eigene Hausratversicherung in Spanien ist für jeden Eigentümer separat abzuschließen.
Was kostet die Comunidad in der Praxis auf Mallorca?
Die Spanne ist groß. In einer kleinen Wohnanlage ohne Pool können 50–100 € im Monat ausreichen. In gehobenen Urbanisationen mit Pool, Gärtner, Concierge und Aufzug können 300–600 € oder mehr pro Monat anfallen – bei Luxusanlagen mit ausgedehnten Gemeinschaftsflächen in Gebieten wie Son Vida, Bendinat oder Puerto de Andratx auch deutlich darüber.
Sonderumlagen (Derramas): Wenn das Budget nicht reicht
Eine derrama ist eine außerordentliche Sonderumlage, die beschlossen wird, wenn Reparaturen oder Investitionen das laufende Budget übersteigen. Das klassische Beispiel: Das Dach muss saniert werden, ein Aufzug wird erneuert oder die Fassade erhält einen neuen Anstrich.
Die Junta muss die derrama formell beschließen. Die Aufteilung auf die Eigentümer erfolgt – wie das reguläre Hausgeld – nach der cuota de participación.
Wer kauft, übernimmt Altschulden. Das ist einer der wichtigsten Punkte beim Immobilienkauf auf Mallorca:
Achtung: Bei einem Kauf haftet der neue Eigentümer für offene Gemeinschaftsschulden des Vorgängers aus dem laufenden und dem vorangegangenen Jahr. Vor dem Kauf solltest du dir vom Verkäufer ein Zertifikat über den aktuellen Stand der Gemeinschaftsschulden (certificado de deudas con la comunidad) vorlegen lassen, ausgestellt vom Verwalter oder Sekretär.
Dieses Zertifikat ist beim Notartermin in der Regel Pflicht. Mehr dazu im Ratgeber zum Ablauf des Immobilienkaufs.
Pflichten & Rechte als Eigentümer
Deine Pflichten gegenüber der Comunidad
- Hausgeld pünktlich zahlen – unabhängig davon, ob du die Immobilie nutzt oder nicht.
- An Versammlungen teilnehmen oder Vollmacht erteilen – du hast das Recht, aber auch das Interesse, mitzuwirken.
- Gemeinschaftseigentum pfleglich behandeln – keine eigenmächtigen Veränderungen an Fassade, Terrasse oder gemeinschaftlichen Bereichen ohne Genehmigung.
- Beschlüsse der Junta einhalten – auch wenn du dagegen gestimmt hast, bist du grundsätzlich gebunden (außer du ficht den Beschluss rechtlich an).
- Den Verwalter über Mieteinnahmen oder Vermietungsabsichten informieren – relevant für Hausordnung und Versicherungspflichten.
Deine Rechte als Mitglied
- Teilnahme und Stimmrecht bei jeder Versammlung
- Einsicht in alle Abrechnungen, Protokolle und Verträge der Comunidad
- Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Versammlung (in der Regel bei entsprechender Unterstützung durch weitere Eigentümer)
- Anfechtung rechtswidriger Beschlüsse vor Gericht innerhalb gesetzlicher Fristen
- Antrag auf gerichtliche Abberufung eines Präsidenten bei schwerwiegenden Pflichtverstößen
Ferienvermietung & Comunidad: Was die Gemeinschaft entscheiden darf
Gerade auf Mallorca ist das Thema Ferienvermietung in Eigentümergemeinschaften hochbrisant. Die LPH wurde in den vergangenen Jahren in diesem Punkt verschärft:
Die Junta kann mit einer Mehrheit von 3/5 aller Eigentümer (nach Köpfen und Beteiligungsquoten) beschließen, die Ferienvermietung in der Anlage zu verbieten oder einzuschränken. Ein solcher Beschluss gilt für alle Eigentümer, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben – vorausgesetzt, der Beschluss wird rechtmäßig gefasst und in der Satzung der Gemeinschaft verankert.
Hinweis: Ob du auf Mallorca überhaupt eine Touristenlizenz beantragen kannst, ist ohnehin durch die balearische Tourismusgesetzgebung stark eingeschränkt. Mehr dazu im Ratgeber zur ETV-Lizenz Mallorca.
Zusätzlich kann die Gemeinschaft für Eigentümer, die Ferienvermietung betreiben, erhöhte Gemeinschaftsbeiträge (bis zu 20 % Aufschlag) festlegen – ebenfalls per 3/5-Mehrheit. Das ist eine Reaktion auf den erhöhten Verschleiß von Gemeinschaftseinrichtungen durch wechselnde Feriengäste.
Zahlungsrückstände: Was passiert bei Nichtzahlung?
Wer seine Gemeinschaftsbeiträge nicht zahlt, wird in Spanien als moroso (Schuldner) geführt. Die LPH gibt der Gemeinschaft effektive Instrumente an die Hand:
| Schritt | Maßnahme | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 1 | Mahnung durch Verwalter / Präsident | Intern |
| 2 | Listung als moroso – Name darf beim Versammlungseingang ausgehängt werden | LPH |
| 3 | Verlust des aktiven Stimmrechts (Teilnahme und Rederecht bleiben) | LPH |
| 4 | Gerichtliches Mahnverfahren (monitorio) | LEC / LPH |
| 5 | Pfändung und ggf. Zwangsversteigerung | Zivilprozessordnung |
Das Mahnverfahren (procedimiento monitorio) ist in Spanien besonders effizient: Die Gemeinschaft kann ohne langwieriges Hauptsacheverfahren einen Vollstreckungstitel erwirken. Die Schulden sind zudem dinglich am Objekt gesichert – ein weiterer Grund, beim Kauf das Schuldenfreiheitszertifikat zu verlangen.
Die Statuten (Estatutos) und die Hausordnung (Reglamento de Régimen Interior)
Jede Comunidad kann eigene Statuten (estatutos) haben, die im Grundbuch eingetragen sind. Sie gehen über die gesetzlichen Mindestanforderungen der LPH hinaus und können z. B. Regelungen zu Tierhaltung, Lärm, Vermietung oder Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen enthalten.
Daneben gibt es oft eine interne Hausordnung (reglamento de régimen interior), die nicht zwingend ins Grundbuch muss und mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.
| Dokument | Bindungswirkung | Änderung |
|---|---|---|
| Statuten (estatutos) | Alle Eigentümer und Rechtsnachfolger; im Grundbuch | Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit je nach Inhalt |
| Hausordnung (reglamento) | Alle Bewohner und Mieter | Einfache Mehrheit der Junta |
| Versammlungsbeschlüsse | Alle Eigentümer | Je nach Beschlussgegenstand |
Tipp: Vor dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca solltest du dir die aktuellen Statuten und die letzten Versammlungsprotokolle (mind. 2–3 Jahre) zeigen lassen. Dort erkennst du, ob größere Sonderumlagen geplant sind, ob es laufende Rechtsstreitigkeiten gibt oder ob Ferienvermietung eingeschränkt wurde. Mehr zur Vorprüfung im Ratgeber Grundbuch Spanien prüfen.
Bauliche Veränderungen: Was darfst du allein entscheiden?
Das ist ein häufiger Streitpunkt: Du möchtest auf deiner Terrasse eine Klimaanlage installieren, die Balkontür vergrößern oder eine Photovoltaikanlage anbringen. Was ist erlaubt?
Grundregel: Alles, was das Erscheinungsbild des Gebäudes oder Gemeinschaftsteile betrifft, bedarf der Genehmigung durch die Junta.
| Maßnahme | Genehmigung durch Comunidad erforderlich? |
|---|---|
| Innenrenovierung (keine Außenwirkung) | In der Regel nein |
| Klimaanlage an Fassade / Außeneinheit sichtbar | Ja, Beschluss der Junta |
| Photovoltaik auf Gemeinschaftsdach | Ja, außerdem ggf. Baugenehmigung |
| Barrierefreier Umbau (eigene Einheit) | Erleichtert möglich, LPH sieht Sonderregeln vor |
| Veränderungen an tragenden Wänden | Nein (Sondereigentum), aber ggf. Baugenehmigung |
Für die Installation einer Klimaanlage auf Mallorca und für Photovoltaik gelten zusätzlich baurechtliche Anforderungen der jeweiligen Gemeinde.
Häufigste Fehler deutschsprachiger Eigentümer auf Mallorca
1. Versammlungen ignorieren
Wer nie teilnimmt und keine Vollmacht erteilt, verpasst Beschlüsse über Sonderumlagen, die trotzdem fällig werden.
2. Schuldenfreiheitszertifikat beim Kauf vergessen
Der neue Eigentümer haftet für Rückstände des Vorgängers aus dem laufenden und dem Vorjahr – ohne Zertifikat tappt man im Dunkeln.
3. Bauliche Maßnahmen ohne Genehmigung
Eine Außenjalousie, eine Markise, eine Außeneinheit der Klimaanlage – all das kann die Gemeinschaft auf Rückbau bestehen.
4. Hausgeld mit IBI oder anderen Steuern verwechseln
Das Hausgeld ist eine privatrechtliche Zahlung an die Comunidad. Die IBI-Steuer ist eine kommunale Grundsteuer – beides läuft parallel.
5. Deutsches WEG-Denken auf Spanien übertragen
Das Stimmgewicht richtet sich nach der cuota de participación, nicht nach Kopfmehrheit. Ein Eigentümer mit großer Einheit kann strukturell dominant sein.
6. Auf die Hausverwaltung verlassen ohne Kontrolle
Auch ein guter Administrador de Fincas arbeitet im Auftrag der Gemeinschaft. Abrechnungen und Protokolle sollten regelmäßig geprüft werden.
7. Beschlussanfechtung verschlafen
Die Frist zur Anfechtung eines rechtswidrigen Beschlusses ist kurz – in der Regel drei Monate ab Beschlussfassung (bei Abwesenden ab Zustellung des Protokolls). Danach ist der Beschluss bestandskräftig.
Was kommt danach? Comunidad beim Kauf und beim Verkauf
Beim Kauf
- Nota Simple aus dem Grundbuch besorgen – prüfen, ob Lasten eingetragen sind (Grundbuch Spanien prüfen)
- Schuldenfreiheitszertifikat der Comunidad beim Verkäufer anfordern
- Statuten und Protokolle der letzten 2–3 Jahre einsehen
- Geplante Sonderumlagen erfragen – diese musst du nach dem Kauf mitbezahlen
- Beim Notar wird die Comunidad-Situation beurkundet
Beim Verkauf
Du bist verpflichtet, dem Käufer ein aktuelles Schuldenfreiheitszertifikat vorzulegen. Offene Rückstände mindern den Kaufpreis oder blockieren den Abschluss. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie verkaufen Mallorca.
Checkliste Comunidad de Propietarios: Vor dem Kauf
- Nota Simple aus dem Grundbuch auf Lasten geprüft
- Schuldenfreiheitszertifikat (certificado de deudas) vom Verwalter eingeholt
- Jahresabrechnung der letzten 2 Jahre eingesehen
- Protokolle der letzten 3 Versammlungen gelesen (geplante Umlagen erkennbar?)
- Statuten auf Mietverbote / Ferienvermietungsverbote geprüft
- Monatliche Hausgeldhöhe und Rücklagenstand bekannt
- Offene Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft abgefragt
- Administrador de Fincas identifiziert und Kontakt notiert
- Fondo de Reserva (Rücklagenhöhe) geprüft
- Energiezertifikat des Gebäudes eingesehen (Energiezertifikat Spanien)
Fazit
Die Comunidad de Propietarios ist kein bürokratisches Anhängsel, sondern die zentrale Struktur, die dein Eigentum auf Mallorca mit dem Gemeinschaftsleben verbindet. Wer die Mechanismen kennt – Stimmgewicht nach Beteiligungsquote, Mehrheitserfordernisse, Haftung für Altschulden, Anfechtungsfristen – kann aktiv mitgestalten statt überrascht werden. Die häufigsten Fehler passieren nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unkenntnis der spanischen Besonderheiten.
Lies vor dem Kauf die Statuten, hol dir das Schuldenfreiheitszertifikat und wirf einen Blick in die letzten Versammlungsprotokolle. Das kostet dich eine Stunde – und spart im Zweifel tausende Euro.
Offizielle Quellen
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley 49/1960 i. d. F. der jeweiligen Reformgesetze: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Gesetzestexte und Novellen der LPH: https://www.boe.es
- Consell de Mallorca – zuständige Verwaltungsbehörde Mallorca: https://www.conselldemallorca.net
- Govern de les Illes Balears – Balearisches Landesrecht, Tourismus und Wohnungspolitik: https://www.caib.es
- Registro de la Propiedad (Grundbuch, zuständige Dienststelle je nach Gemeinde): https://www.registradores.org
- Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas – Berufsverband der Hausverwalter: https://www.cgcafe.org
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (für steuerliche Fragen rund um Gemeinschaftseigentum): https://www.atib.es