IVA et AJD pour un logement neuf

Lorsque vous achetez un logement neuf auprès d’un promoteur, vous ne payez pas de droit de mutation, mais l’IVA (la TVA espagnole) — à laquelle s’ajoute l’AJD, la taxe sur l’acte notarié.

Quel montant d’IVA et d’AJD payez-vous pour un logement neuf à Majorque ?

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier ancien, l’achat d’un logement neuf n’est pas soumis au droit de mutation ITP, mais à l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, la TVA espagnole) — et, puisque l’achat est soumis à la TVA, l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, la taxe sur l’acte notarié) s’y ajoute. Ces 2 taxes se cumulent, elles ne se remplacent pas.

Pour un logement neuf, l’IVA s’applique au prix d’achat hors taxes au taux de 10 % pour les biens résidentiels — les locaux commerciaux et les terrains achetés séparément sont soumis au taux normal de 21 %. L’AJD s’ajoute à l’escritura (l’acte de vente notarié) et est calculé sur la valeur du bien hors IVA : au taux normal de 1,5 %, ou au taux majoré de 2 % au-delà d’un certain seuil de valeur. Sous certaines conditions, le taux d’AJD est réduit pour une résidence principale, les jeunes acquéreurs ou les familles nombreuses ; le calculateur ci-dessus vous indique le montant exact dans votre cas.

Mode de calcul

À la différence d’un bien immobilier ancien, auquel s’applique le droit de mutation ITP à taux progressifs (pour en savoir plus, consultez le guide die gestaffelte Grunderwerbsteuer auf den Balearen), l’achat d’un logement neuf se calcule en 2 étapes distinctes. D’abord l’IVA : elle est prélevée sur le prix d’achat hors taxes convenu, au taux réduit applicable aux logements pour les biens résidentiels et leurs places de stationnement associées, et au taux normal pour les locaux commerciaux, les terrains achetés séparément et les places de stationnement supplémentaires. Vient ensuite l’AJD : son assiette n’est pas le montant de la facture IVA comprise, mais la valeur du bien immobilier lui-même — l’IVA n’entre pas dans la base de calcul de l’AJD. C’est l’un des points sur lesquels les acquéreurs se trompent régulièrement, car ils ont spontanément tendance à partir du montant total figurant sur la facture.

Le notaire applique le taux normal d’AJD à cette base, sauf si la valeur atteint le seuil prévu pour le taux majoré — auquel cas le taux supérieur s’applique à la totalité de la base, et non uniquement à la part qui dépasse ce seuil. Cela distingue le seuil de valeur de l’AJD pour les logements neufs du barème de l’ITP applicable aux biens anciens, où seule la fraction excédant chaque tranche est soumise au taux supérieur : pour l’AJD, il s’agit d’un véritable seuil, et non d’un taux moyen.

Les avantages fiscaux sont plus complexes, car ils reposent sur 2 montants différents, faciles à confondre. Le premier est le seuil d’accès — à Majorque 331 859,70 €, à Minorque 331 859,70 €, à Ibiza 378 211,68 € et à Formentera 378 211,68 € —, en dessous duquel un avantage fiscal peut être accordé. Le second est le plafond de 270 151,20 € : il correspond à la part de valeur à laquelle le taux réduit s’applique effectivement. Ces 2 montants proviennent de dispositions distinctes et ne coïncident pas. Si la valeur du bien dépasse le seuil d’accès, l’avantage fiscal est entièrement supprimé ; si elle reste en dessous de ce seuil mais dépasse le plafond, le taux réduit ne s’applique que jusqu’au plafond, le reste étant imposé au taux normal. C’est le point le plus souvent mal compris concernant l’AJD aux Baléares — et c’est précisément pourquoi le calculateur ci-dessus vérifie séparément les 2 limites.

Exemples de calcul

Sous le calculateur ci-dessus, vous trouverez 3 cas détaillés : le même appartement neuf à 2 reprises — une fois avec la bonification réservée aux moins de 30 ans, une fois sans aucun avantage fiscal — ainsi qu'un terrain à bâtir soumis au taux normal d'IVA. Indiquez votre propre prix d'achat, votre île et votre profil d'acquéreur afin d'obtenir le détail exact de l'IVA, de l'AJD et des économies éventuellement applicables à votre situation ; seuls les chiffres fournis par le calculateur, et non ce texte, font foi.

Cas particuliers

Le calcul de base du calculateur ci-dessus couvre le cas standard : un bien immobilier neuf, vendu pour la première fois par le promoteur, sans avantage fiscal. Plusieurs situations y dérogent et méritent une attention particulière.

• Taux majoré à partir du seuil de valeur : Lorsque la base de l'AJD atteint le seuil de valeur de 1 000 000 € — sans devoir le dépasser —, le taux applicable à l'ensemble de la base passe du taux normal de 1,5 % au taux majoré de 2 %. Dans le segment haut de gamme à Majorque, c'est davantage la règle que l'exception.
• Taux réduits pour la résidence principale : Si l'appartement neuf devient votre résidence principale occupée par vous-même, le taux est ramené à 1 %. Pour les acquéreurs de moins de 36 ans, les personnes en situation de handicap, les familles nombreuses et les familles monoparentales, il est encore abaissé au taux super-réduit de 0,5 %. Ces 2 taux supposent que la base ne dépasse pas le seuil d'accès fixé pour l'île concernée et ne s'appliquent que jusqu'au plafond ; la part excédentaire est imposée au taux normal.
• Bonification pour les moins de 30 ans et les personnes en situation de handicap : Sous réserve de conditions supplémentaires, l'impôt est intégralement supprimé jusqu'au plafond — soit une bonification de 100 %. Cette bonification est soumise simultanément à 7 conditions, que vous confirmez en sélectionnant votre profil dans le calculateur :
  1. vous devez avoir résidé habituellement aux Baléares pendant au moins 3 ans avant l'achat,
  2. il doit s'agir de votre premier logement dont vous détenez au moins la moitié en pleine propriété,
  3. vous ne devez pas déjà détenir au moins la moitié d'un autre logement,
  4. le logement doit devenir votre vivienda habitual (résidence principale occupée durablement par vous-même),
  5. la valeur du bien immobilier ne doit dépasser ni le plafond ni le seuil d'accès,
  6. votre base imposable à l'IRPF (impôt espagnol sur le revenu) doit rester inférieure à 52 800 € en cas d'imposition individuelle, ou à 84 480 € en cas d'imposition commune,
  7. et — point sur lequel de nombreux acquéreurs échouent — vous devez financer au moins 60 % de la valeur estimée au moyen d'un prêt hypothécaire. Les personnes qui paient comptant ne remplissent pas cette condition et ne bénéficient donc pas de la bonification, même si les 6 autres conditions sont réunies.
• Bonification pour les logements à prix réglementé : La loi prévoit 2 catégories — la vivienda de precio tasado et la vivienda de precio limitado (VPL). Pour cette catégorie, l'impôt est réduit de 50 % — contrairement aux avantages précédents, sans plafond et donc appliqué à l'ensemble de la base imposable.
• Seuil de valeur différent pour les familles nombreuses et monoparentales : Pour ce groupe, le seuil d'accès ne correspond pas au plafond habituel de l'île, mais est relevé de 15 % au-dessus de celui-ci. Une exception s'applique toutefois aux familles monoparentales de la categoría general (la catégorie générale, et non la catégorie spéciale) : cette majoration ne leur est pas applicable. Le plafond de valeur habituel de leur île reste donc en vigueur, celui qui s'applique également aux autres avantages fiscaux.
• Terrain et local commercial : Un terrain à bâtir acheté séparément et les locaux commerciaux sont soumis au taux normal d'IVA de 21 %, au lieu du taux réduit applicable aux logements, même s'ils sont acquis lors de la même opération qu'un logement.
• Acheter un terrain et faire construire soi-même : tout n'est pas soumis au taux normal : Si vous achetez le terrain puis confiez ensuite la construction, le terrain est bien soumis au taux normal, mais le contrat de construction bénéficie du taux réduit de 10 %. Le contrat doit être conclu directement entre le maître d'ouvrage et l'entreprise de construction, et porter sur un bâtiment principalement destiné à l'habitation, c'est-à-dire dont au moins la moitié de la surface construite est destinée à cet usage (art. 91.Uno.3.1º LIVA). En appliquant forfaitairement le taux normal aux 2 postes, vous surestimez nettement le coût de la partie construction.
• La 3e place de stationnement et le débarras : Le taux réduit d'IVA applicable aux logements ne couvre que 2 places de stationnement par logement ; pour chaque place supplémentaire, la part correspondante du prix d'achat est soumise au taux normal. En revanche, un débarras (trastero) est considéré comme une annexe du logement tant qu'il se trouve dans le même immeuble et qu'il est vendu avec celui-ci ; s'il est situé à l'extérieur ou acheté séparément, le taux normal s'applique. Les locaux commerciaux ne sont jamais considérés comme des annexes, même s'ils sont cédés en même temps que le logement.
• Déclaration de construction neuve et division en titres distincts : La declaración de obra nueva (déclaration de construction neuve) et la división horizontal (division en copropriété) font chacune l'objet d'un acte notarié distinct, soumis à inscription, et à leur propre AJD. Lors de l'achat d'un logement achevé auprès d'un promoteur, celui-ci les a déjà acquittées ; si vous faites construire vous-même, elles s'ajoutent à l'AJD due sur l'acte d'achat. Le calculateur ci-dessus prend en compte l'acte d'achat, mais pas ces 2 actes.
• Paiement échelonné lors d'un achat sur plan : Si vous achetez sur plan et payez en plusieurs fois, l'IVA est due dès chaque acompte, tandis que l'AJD n'est due qu'à la signature de l'acte notarié : 2 moments distincts au cours d'un même achat. Le calculateur utilise délibérément une seule date de référence ; si vos versements et la signature de l'acte interviennent au cours d'années soumises à des règles différentes, le résultat ne constitue qu'une estimation et il convient de consulter votre conseiller fiscal.
• Plusieurs acquéreurs, dont un seul bénéficie de l'avantage : Les avantages fiscaux sont personnels et s'appliquent à la quote-part acquise par chaque personne. Si un couple achète ensemble et qu'une seule personne remplit les conditions, l'avantage ne s'applique qu'à sa quote-part. Le calculateur ci-dessus est conçu pour un seul acquéreur.
• La limite de 5.000 m² : Dans le cadre des constructions neuves, une limite de superficie est parfois mentionnée pour les terrains attenants viabilisés (art. 20.Uno.22º LIVA). Cette limite ne concerne toutefois pas une construction neuve, mais la 2e cession, c'est-à-dire la revente d'une villa individuelle existante : elle détermine la superficie de terrain attenant viabilisé qui peut encore bénéficier de l'exonération d'IVA lors de la revente. Elle n'a aucune incidence sur votre achat d'un bien neuf.
• AJD sur l'acte hypothécaire : Si vous financez votre bien neuf au moyen d'une hypothèque, sa constitution devant notaire et son inscription au registre foncier sont également considérées comme un acte juridique documenté distinct et peuvent être soumises à l'AJD, indépendamment de l'AJD due sur l'acte d'achat lui-même. Si vous prévoyez un financement, prévoyez ce poste séparément ; vous trouverez davantage d'informations dans nos guides sur un financement sans résidence espagnole et, à titre de comparaison, sur la comparaison entre taux d'intérêt fixes et variables.
• AJD sur d'autres actes : D'autres opérations liées au bien immobilier, établies par acte notarié et soumises à inscription, telles que des modifications ultérieures ou des conventions complémentaires, peuvent également être soumises séparément à l'AJD, indépendamment de l'achat lui-même.
• Le valor de referencia (valeur cadastrale de référence) comme seuil minimal : La base imposable correspond en principe à la valeur déclarée dans l'acte. Elle ne peut toutefois pas être inférieure au valor de referencia. Si cette valeur de référence officielle est supérieure au prix convenu, c'est elle qui s'applique ; il s'agit du motif le plus fréquent des redressements de l'ATIB (administration fiscale des Baléares).

Aucun de ces cas particuliers n'est automatiquement vérifié par le calculateur, sauf si vous sélectionnez le profil correspondant. En cas de doute, examinez votre situation avec votre Gestoría (cabinet administratif chargé des démarches auprès des administrations) ou un conseiller fiscal avant la signature de l'acte.

Délais et formulaires

L'AJD n'est pas établie automatiquement : elle doit être calculée et déclarée directement auprès de l'ATIB au moyen du Modelo 600 (formulaire fiscal d'autoliquidation). Le délai est de 1 mois à compter du jour de l'opération imposable : pour un simple achat, à compter de l'escritura ; pour une hypothèque supplémentaire, à compter de son propre acte notarié.

1. Signature de l'acte notarié d'achat (escritura) ou de l'hypothèque, chez le notaire de votre choix à Majorque.
2. Détermination de la base d’imposition : la valeur indiquée dans l’acte, sans pouvoir être inférieure au valor de referencia du cadastre.
3. Calcul de l’IVA et de l’AJD conformément à la législation en vigueur aux Baléares, par le notaire, une Gestoría ou un conseiller fiscal.
4. Autoliquidation et paiement via le Modelo 600 auprès de l’ATIB.
5. Présentation du justificatif de paiement au registre foncier (Registro de la Propiedad) pour l’inscription.

L’acte lui-même donne également lieu à un 2e montant, nettement moins élevé : la cuota fija, une taxe fixe due pour chaque feuille remplie de papier timbré officiel (papel timbrado), actuellement de 0,30 € par feuille. Elle ne dépend pas de la valeur du bien immobilier et s’applique à chaque acte notarié, même lorsqu’aucun droit AJD calculé selon la valeur n’est dû. L’AJD proprement dite, calculée selon la valeur — celle que calcule l’outil ci-dessus — est quant à elle appelée cuota gradual. Ces 2 montants sont juridiquement distincts et sont prélevés conjointement sur le même acte.

Les délais et les modalités de la procédure pouvant varier selon l’étude notariale et la commune, il est recommandé de vous coordonner suffisamment tôt avec votre Gestoría ou votre avocat spécialisé dans l’achat immobilier en Espagne, afin que le paiement soit effectué dans les délais.

Erreurs fréquentes

1. Confondre AJD et ITP. Un bien ancien est soumis à l’ITP ; un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à l’IVA et à l’AJD. Ces taxes ne s’appliquent jamais simultanément : une mauvaise qualification fausse considérablement votre budget.
2. Oublier l’AJD en plus de l’IVA. Si vous ne prévoyez que l’IVA dans votre plan de financement, vous risquez d’oublier que l’AJD s’y ajoute en tant que poste distinct.
3. Confondre l’AJD sur l’acte d’achat et sur l’acte hypothécaire. En cas de financement simultané, l’AJD s’applique 2 fois : une fois sur l’acte d’achat et une fois sur l’acte hypothécaire. Ces 2 postes doivent figurer séparément dans votre budget.
4. Assimiler le seuil d’accès au plafond. La limite de valeur au-delà de laquelle un avantage est entièrement supprimé et la part de valeur à laquelle le taux réduit s’applique sont 2 montants différents, prévus par des dispositions distinctes.
5. Compter sur la bonification pour les moins de 30 ans sans hypothèque. Si vous payez comptant, vous ne remplissez pas 1 des 7 conditions et ne bénéficiez donc pas de la bonification, quel que soit votre âge ou le respect des autres critères.
6. Traiter le taux majoré d’AJD comme un barème progressif. Contrairement à l’ITP applicable aux biens anciens, lorsque la limite de valeur est dépassée, le taux plus élevé ne s’applique pas seulement à la part excédentaire, mais à l’ensemble de la base.
7. Appliquer la limite de 5.000 m² aux logements neufs. Cette limite de superficie prévue par la loi sur la TVA concerne la revente d’une villa individuelle, et non la première vente réalisée par le promoteur.
8. Traiter le contrat de construction comme le terrain. Le terrain et le contrat de construction sont soumis à des taux différents : en calculant forfaitairement les 2 au taux normal, vous surestimez fortement l’impôt sur la partie construction.
9. Ne vérifiez pas la valeur de référence cadastrale seulement après l’achat. Si elle est supérieure au prix d’achat, elle sert de base imposable — et détermine également si vous pouvez encore bénéficier d’un avantage fiscal. Ces 2 éléments peuvent être vérifiés à l’avance, mais ne peuvent pas être négociés a posteriori.
10. Ne reprenez pas des taux obsolètes issus d’anciennes sources. Les taux, plafonds et seuils de valeur évoluent par voie législative et réglementaire ; fiez-vous à la législation en vigueur, que le calculateur actualise à chaque modification légale, plutôt qu’à des articles anciens ou à des règles empiriques.

Base légale et mise à jour

L’IVA sur les biens neufs repose sur la Ley 37/1992 (LIVA) nationale : l’art. 90 fixe le taux normal, l’art. 91 le taux réduit applicable aux logements et l’art. 20.Uno.22º définit la distinction avec une seconde transmission. L’AJD est réglementée par le Decreto Legislativo 1/2014 des Baléares : art. 15 (taux normal), art. 17 (taux réduits et super-réduits), art. 17 bis (taux majoré), art. 19 quater (bonification pour les moins de 30 ans et les personnes en situation de handicap), art. 19 quinquies (bonification precio tasado), ainsi que la Disposición adicional quinta, qui regroupe les plafonds et seuils de valeur. La base imposable et la cuota fija découlent du Real Decreto Legislativo 1/1993 national (art. 30 et art. 31). Sous le résultat affiché dans le calculateur ci-dessus, vous trouverez la législation exacte en vigueur ainsi que des liens vers les sources originales ; une liste de sources à cet endroit deviendrait rapidement obsolète, tandis que le calculateur reste à jour à chaque modification légale.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il ensuite ?

Après le paiement de l’IVA et de l’AJD, puis l’inscription au registre foncier, les obligations fiscales liées à l’acquisition immobilière ne sont pas terminées : en tant que propriétaire à Majorque, vous devrez vous acquitter d’autres taxes récurrentes, notamment de l’IBI annuel. Si vous souhaitez louer le bien, renseignez-vous également sur les obligations fiscales relatives aux revenus locatifs des non-résidents ; lors d’une revente ultérieure, d’autres impôts entreront à leur tour en jeu. Le guide tout savoir sur l’achat d’un bien immobilier à Majorque présente l’ensemble des frais liés à l’acquisition ; la rubrique Fiscalité & droit rassemble tous les sujets fiscaux et juridiques concernant votre bien. Voici quelques points de départ :

• l’impôt foncier annuel IBI — l’impôt foncier annuel après l’achat
• ce qui s’applique aux acheteurs sans résidence en Espagne — les particularités pour les acheteurs sans résidence en Espagne
• vue d’ensemble des frais annexes à l’achat — vue d’ensemble de tous les frais en dehors de l’IVA et de l’AJD

Liste de contrôle avant la signature chez le notaire

Vous devriez avoir vérifié les points suivants avant de vous présenter chez le notaire :

• Bien neuf ou existant identifié → impôt approprié (IVA + AJD ou ITP) prévu
• Type de bien vérifié : logement, local commercial, terrain ou place de stationnement supplémentaire
• Valor de referencia du cadastre vérifiée (supérieure au prix d’achat ?)
• Seuil de valeur applicable au taux majoré de l’AJD pris en compte
• Éligibilité à un avantage fiscal vérifiée — seuil d’accès ET plafond examinés séparément
• En cas de bonification pour les moins de 30 ans : les 7 conditions ont toutes été examinées séparément, en particulier le prêt hypothécaire
• En cas de financement : AJD sur l’acte hypothécaire prévu séparément
• Délai du Modelo-600 noté dans le calendrier (1 mois à compter de la signature de l’acte, ATIB)
• Avocat ou Gestoría mandaté pour le dépôt