AJD Espagne à Majorque : droit de timbre pour les constructions neuves, les hypothèques et les actes notariés

Lorsque vous achetez un bien immobilier à Majorque, vous rencontrez presque toujours 3 sigles : ITP, IVA et AJD. Si l’ITP concerne avant tout les biens d’occasion et l’IVA les constructions neuves, l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, en français : taxe sur les actes juridiques documentés) est souvent sous-estimée. Elle peut pourtant s’ajouter lors de l’achat d’un bien neuf, de la constitution d’une hypothèque et de nombreux autres actes notariés. Dans ce guide, vous découvrirez dans quels cas l’AJD s’applique, en quoi elle se distingue de l’ITP et de l’IVA, quels sont les taux en vigueur aux Baléares et comment évaluer de manière réaliste la charge fiscale liée à votre achat immobilier.

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Majorque et souhaitez calculer précisément les frais annexes, AJD comprise ?

• Faire une demande personnalisée — évaluation individuelle de votre projet d’achat
• Trouver un avocat pour votre achat immobilier en Espagne

Qu’est-ce que la taxe AJD et quand s’applique-t-elle ?

L’AJD fait partie de l’"Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD). Contrairement à l’ITP ou à l’IVA, elle ne taxe pas le transfert de propriété lui-même, mais l’établissement d’un acte notarié et l’inscription de certaines opérations dans des registres publics, tels que le registre foncier. En pratique, lorsqu’une opération fait l’objet d’un acte notarié et est inscrite au Registro de la Propiedad, l’AJD peut être due en plus d’un autre impôt, le plus souvent l’IVA. C’est notamment le cas lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ou de la constitution d’une hypothèque.

Il est important de bien faire la distinction : pour les biens d’occasion, l’ITP s’applique généralement, tandis que les constructions neuves sont soumises à l’IVA. Ces 2 taxes s’excluent mutuellement et ne sont jamais perçues simultanément. Indépendante de celles-ci, l’AJD s’ajoute régulièrement à l’IVA pour les constructions neuves et les actes d’hypothèque.

AJD, ITP et IVA : comment ces 3 taxes s’articulent-elles ?

Pour les acheteurs à Majorque, il est essentiel de comprendre quelle taxe s’applique à chaque type de bien immobilier. Le tableau suivant présente le principe de base :

À noter : la taxe sur les transmissions patrimoniales (ITP) et la TVA (IVA) ne s’appliquent jamais simultanément lors de l’achat d’un bien immobilier. L’AJD doit être considérée séparément : elle est liée à l’acte notarié lui-même.

L’AJD lors de l’achat d’un logement neuf à Majorque

Si vous achetez un bien immobilier neuf pour une première occupation, par exemple directement auprès du promoteur, le prix d’achat est soumis à l’IVA. Pour les logements, y compris jusqu’à 2 places de garage associées par logement, le taux d’IVA est de 10 %. En revanche, s’il s’agit d’un terrain vendu par une entreprise commerciale ou d’un bien immobilier à usage professionnel, le taux d’IVA s’élève à 21 %. En plus de l’IVA, l’AJD est prélevée lors de l’achat d’un bien neuf sur la valeur inscrite dans l’acte notarié.

À noter : les exemples reposent sur le taux général d’AJD des Baléares, fixé à 1,5 %. Un taux réduit de 1 % s’applique à la première résidence principale jusqu’à 270.151,20 Euro. Pour les moins de 36 ans, les personnes en situation de handicap, ainsi que les familles nombreuses et monoparentales, un taux super-réduit de 0,5 % s’applique aux premiers 270.151,20 Euro ; la part au-delà est imposée à 1,5 %.

Voici le calcul effectué par l’ATIB : une personne de moins de 30 ans achète le 23. Juni 2026 un appartement neuf à Palma pour 325.000 Euro. La bonification de 100 % instaurée par la Ley 4/2026 s’applique, mais uniquement à l’impôt dû sur les premiers 270.151,20 Euro. Les 54.848,80 Euro restants sont imposés au taux général de 1,5 %. Le montant à payer est de 822,73 Euro. Avant le 14. Juni 2026, il aurait été de 4.064,54 Euro (1,2 % sur les premiers 270.151,20 Euro, 1,5 % sur le surplus).

L’AJD sur l’acte de prêt hypothécaire

Si vous contractez une hypothèque pour acheter un bien immobilier, la constitution du prêt hypothécaire fait également l’objet d’un acte notarié et d’une inscription au registre foncier. Cette opération peut elle aussi être soumise à l’AJD, car elle constitue un acte juridique distinct et documenté, que le bien concerné soit neuf ou ancien. Si vous envisagez un financement, prévoyez donc l’AJD comme un poste de coût distinct, en plus des frais de notaire, de registre foncier et de banque, et clarifiez avec la banque qui finance l’opération ainsi qu’avec votre avocat la répartition des frais dans votre cas particulier.

Vous trouverez davantage d’informations sur le financement dans nos guides consacrés à l’hypothèque pour les non-résidents et à la comparaison entre les hypothèques à taux fixe et à taux variable.

AJD pour d’autres actes notariés

Outre l’achat d’un bien neuf et la constitution d’une hypothèque, l’AJD peut en principe aussi s’appliquer à d’autres opérations authentifiées devant notaire et soumises à inscription au registre, par exemple à certaines modifications ou conventions complémentaires liées à un bien immobilier. Pour les acheteurs à Majorque, l’achat d’un bien neuf assorti d’un crédit hypothécaire est, en pratique, un cas fréquent dans lequel l’AJD est due en 2 étapes : une fois sur l’acte de vente, une fois sur l’acte hypothécaire.

Vue d’ensemble des taux d’imposition et exemples de calcul

Comme l’AJD, l’ITP et l’IVA s’appliquent différemment selon le type de bien immobilier, il est utile d’avoir une vue d’ensemble des taux en vigueur aux Baléares :

Exemple de calcul pour un bien immobilier ancien à 500.000 € : Les premiers 400.000 € sont soumis à un ITP de 8 % (32.000 €), tandis que les 100.000 € restants (400.001–500.000 €) sont soumis à un ITP de 9 % (9.000 €). L'ITP total s'élève donc à 41.000 € ; aucune AJD n'est due dans ce cas, car, pour les biens immobiliers anciens, l'ITP et l'AJD sont généralement exclusifs l'un de l'autre.

Déroulement : comment et quand l'AJD est-elle payée ?

1. Signature de l'acte notarié du contrat de vente (escritura) ou de l'hypothèque auprès du notaire de votre choix à Majorque.
2. Détermination de l'assiette fiscale à partir de la valeur indiquée dans l'acte.
3. Calcul de l'AJD par le notaire, le Gestor ou le conseiller fiscal, sur la base du taux applicable aux Baléares.
4. Autoliquidation et paiement de l'impôt auprès de l'administration fiscale compétente des Baléares (ATIB).
5. Présentation du justificatif de paiement au registre foncier (Registro de la Propiedad) pour l'inscription.

Remarque : Les délais et les modalités pouvant varier selon l'étude notariale et la commune, il est conseillé de vous concerter suffisamment tôt avec votre avocat ou votre Gestor avant de signer le contrat, afin que le paiement soit effectué dans les délais.

Les erreurs les plus fréquentes concernant l'AJD

• Les acheteurs confondent l'AJD et l'ITP et évaluent mal les frais annexes, car ils supposent que les 2 impôts s'appliquent toujours simultanément.
• Lors de l’achat d’un bien neuf, l’AJD, qui s’ajoute à l’IVA, est souvent oubliée dans le plan de financement.
• En cas de souscription simultanée d’un prêt hypothécaire, on oublie souvent que l’AJD applicable à l’acte hypothécaire constitue un poste distinct de l’AJD due sur l’acte d’achat.
• Des taux d’imposition issus de sources obsolètes sont repris sans vérification, alors que les taux et les abattements peuvent évoluer.

Et après ?

Après le paiement de l’AJD et l’inscription au registre foncier, l’acquisition immobilière n’est pas encore terminée sur le plan fiscal : en tant que propriétaire à Majorque, vous devrez vous acquitter d’autres taxes récurrentes, telles que l’impôt foncier annuel IBI. Si vous souhaitez louer le bien, vous devrez également vous renseigner sur les obligations fiscales liées aux revenus locatifs des non-résidents. Et lors d’une revente ultérieure, d’autres impôts entreront à leur tour en jeu.

Check-list : l’AJD lors de l’achat d’un bien immobilier à Majorque

• Déterminer le type de bien : construction neuve (IVA + AJD) ou bien immobilier d’occasion (ITP) ?
• Définir avec le notaire ou l’avocat la base imposable figurant dans l’acte
• Vérifier le taux d’AJD en vigueur aux Baléares auprès de l’ATIB ou d’un conseiller fiscal
• En cas de prêt hypothécaire, prévoir l’AJD supplémentaire sur l’acte hypothécaire
• Clarifier avec le Gestor les délais d’autoliquidation et de paiement
• Prévoir le justificatif de paiement avant l’inscription au registre foncier
• Faire établir par écrit le calcul des frais annexes totaux (ITP/IVA, AJD, notaire, registre foncier, avocat) avant la signature du contrat

Conclusion

À Majorque, l’AJD n’est pas un élément secondaire, mais un poste de coût à part entière, qui s’ajoute à l’IVA, en particulier lors de l’achat d’un bien neuf et de la constitution de toute hypothèque. En distinguant clairement l’ITP, l’IVA et l’AJD, et en calculant les taux suffisamment tôt avec le notaire, l’avocat et le conseiller fiscal, vous éviterez les mauvaises surprises au moment du décompte final. Une estimation personnalisée et écrite avant la signature du contrat est particulièrement recommandée pour les montants d’achat élevés ou les montages associant construction neuve et hypothèque.

Sources officielles

• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – autorité fiscale compétente pour l’ITP/AJD aux Baléares : https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – administration fiscale nationale espagnole : https://www.agenciatributaria.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – organe de publication des lois fiscales espagnoles, dont la Ley del ITPAJD : https://www.boe.es

À découvrir également sur mallorca.com : Acheter un bien immobilier à Majorque, Fiscalité & droit, Taxe IBI en Espagne, Acheteurs étrangers à Majorque, Vérifier le registre foncier en Espagne