Budget d'achat à Majorque

Quel bien immobilier pouvez-vous réellement vous offrir à Majorque ? Votre apport personnel ne suffit pas à lui seul : tout dépend de ce qu'il en reste après l'acompte, les impôts et les frais. Le calculateur inverse le raisonnement habituel : à partir de votre apport personnel et du taux accordé par votre banque, il vous indique le prix d'achat maximal que vous pouvez assumer.

Quel bien immobilier puis-je m'offrir à Majorque ?

Votre budget ne correspond pas à votre apport personnel divisé par la part que vous devez financer vous-même. En effet, la banque ne finance qu'une partie du prix d'achat et ne prend pas du tout en charge les frais d'acquisition : impôts, notaire, registre foncier et conseil sont à votre charge. Le prix d'achat maximal est donc le montant pour lequel votre apport personnel suffit tout juste à couvrir la part non financée du prix et l'intégralité des frais annexes.

Comment le calcul est effectué

Le calculateur inverse le raisonnement habituel. En temps normal, vous vous demandez : j'achète à tel prix, combien cela me coûtera-t-il au total ? Ici, la question est la suivante : je dispose d'une certaine somme, quel prix d'achat puis-je envisager sans manquer d'argent le jour de la signature chez le notaire ?

Le principe est simple : votre apport personnel doit financer 2 éléments à la fois :

• la part du prix d'achat que la banque ne finance pas,
• l'ensemble des frais d'acquisition, c'est-à-dire les impôts, les frais de notaire et de registre foncier, les honoraires de la Gestoría — un bureau administratif espagnol qui effectue pour vous les démarches auprès des administrations et la déclaration fiscale — ainsi que les frais de conseil.

Ces 2 postes augmentent avec le prix d'achat. Le budget ne peut donc pas être déterminé par une simple division : les frais annexes ne constituent pas un pourcentage fixe, mais comprennent à la fois des parts calculées sur le prix et des montants régis par un barème officiel. Le calculateur recherche donc le prix d'achat pour lequel l'équation est exactement équilibrée, puis vous indique la répartition de la somme.

Ce que la banque finance

Le taux de financement correspond à la part de la valeur que la banque accorde sous forme de prêt. Il ne s'agit pas d'une règle de droit, mais d'une pratique bancaire : aucune loi ne l'impose, chaque banque le fixe elle-même en fonction de vos revenus, de votre âge et du bien immobilier. Pour les acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne, il est généralement nettement inférieur à celui accordé aux résidents. Seul le taux que votre banque vous communique par écrit fait foi ; indiquez-le dans le calculateur plutôt que de vous baser sur une estimation. Vous trouverez dans notre aperçu du financement sans résidence espagnole le fonctionnement général du financement pour les non-résidents, les documents que la banque souhaite consulter et la durée de l'examen du dossier.

Il est également essentiel de savoir sur quelle base la banque applique son taux. Elle ne le calcule pas sur le prix d’achat, mais sur le moins élevé entre le prix d’achat et la tasación. La tasación est l’expertise de valeur réalisée par une société d’évaluation agréée en Espagne, que la banque exige avant de donner son accord. Si cette expertise est inférieure au prix convenu, le montant du prêt diminue, votre apport personnel doit augmenter et votre budget se réduit. Nous expliquons dans notre article sur l’évaluation par des experts espagnols combien coûte cette expertise, qui la commande et pourquoi elle est presque toujours inférieure au prix du marché.

Ce qui compose les frais annexes

La part la plus importante des frais annexes correspond aux impôts. Ceux que vous devez payer dépendent uniquement du fait que le bien soit neuf ou ancien. Ces 2 cas s’excluent mutuellement :

• Bien ancien (le vendeur est un particulier ou le bien a déjà été habité) : vous devez payer l’impôt sur les transmissions patrimoniales, l’ITP, appelé en espagnol Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Aux Baléares, son taux est progressif et va de 8 % dans la tranche la plus basse à 13 % dans la tranche la plus élevée. Le taux augmente donc avec le prix d’achat et chaque tranche ne s’applique qu’à la part du prix qui y correspond — l’intégralité du montant n’est pas soumise au taux le plus élevé.
• Logement neuf acheté auprès d’un promoteur : au lieu de l’ITP, vous payez au vendeur la TVA, l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), au taux de 10 %. S’y ajoute le droit de timbre AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impôt lié à l’établissement de l’acte notarié lui-même, généralement de 1,5 %. Aux Baléares, un taux d’AJD plus élevé s’applique lorsque le montant figurant dans l’acte dépasse 1 000 000 €.

Au total, un logement neuf est fiscalement plus coûteux qu’un bien ancien. À apport personnel égal, votre prix d’achat maximal sera donc moins élevé si vous achetez auprès d’un promoteur. Nous abordons en détail le fonctionnement de ces 2 impôts ainsi que les conditions auxquelles un bien est considéré comme « neuf » dans notre aperçu de l’impôt sur les transmissions patrimoniales aux Baléares.

Le 2e poste concerne les frais liés aux actes. Le Notario, le notaire espagnol, établit le contrat de vente sous la forme d’une escritura pública, c’est-à-dire un acte public ; sans cet acte, aucune inscription n’est possible. Le Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol, vous inscrit ensuite comme propriétaire. Tous 2 facturent selon l’Arancel, un barème officiel de 1989 qui fixe des tarifs pour chaque tranche de valeur. Ces frais augmentent avec le prix, mais de manière dégressive : si le prix d’achat double, les frais de notaire ne doublent pas. Notre présentation du déroulement et des frais lors d’un rendez-vous chez le notaire espagnol détaille les autres éléments susceptibles d’apparaître sur ces factures, des copies aux procurations.

À cela s’ajoute une base de frais presque indépendante du prix : avocat, Gestoría et vérification des documents. La Gestoría est un bureau administratif espagnol qui dépose les déclarations fiscales, suit l’inscription au registre et effectue vos démarches auprès des administrations. La Nota Simple, l’extrait simple du registre qui indique le propriétaire, la superficie et les charges d’un bien, fait également partie des petits frais qui s’appliquent systématiquement. Pour un bien peu coûteux, cette base représente un pourcentage important ; pour un bien onéreux, son incidence est faible. Vous trouverez le détail de tous les postes dans notre récapitulatif complet des frais annexes lors d’un achat à Majorque.

Exemples de calcul

Le calculateur ci-dessus vous fournit les chiffres précis dès que vous avez indiqué votre apport personnel, le taux de financement et le type de bien. 3 cas de figure méritent votre attention.

Tout d’abord, l’effet de levier. Si vous augmentez le taux de financement de quelques points, le prix d’achat possible progresse davantage que la plupart des acheteurs ne l’imaginent. La raison est simple : votre apport correspond à l’écart jusqu’à 100 %, et une faible modification de cet écart influe sensiblement sur votre calcul. Il est presque toujours utile de consulter une 2e banque.

Ensuite, la décote liée au neuf. Si, à apport personnel identique, vous passez d’un bien ancien à un logement neuf, votre budget diminue sensiblement, alors même que le financement n’a pas changé. La charge fiscale plus élevée absorbe une partie de l’apport qui n’est alors plus disponible pour le prix d’achat.

Enfin, l’effet des frais fixes. Avec un budget limité, les frais fixes représentent une part désagréablement importante du total. Si vous calculez au plus juste, mieux vaut prévoir une marge assez généreuse : traductions, procurations et légalisation supplémentaire s’ajoutent vite.

Important : le montant indiqué par le calculateur est un plafond, non un objectif. Il devrait vous rester une réserve pour les dépenses courantes après l’achat, les petites réparations et la 1re déclaration fiscale.

Cas particuliers

• La tasación est inférieure au prix d’achat. La banque calcule son pourcentage sur la plus faible des 2 valeurs, et vous devez combler l’écart avec des fonds propres supplémentaires. Le calculateur ne prévoit pas de champ spécifique pour la valeur d’expertise : pour calculer ce cas, réduisez le pourcentage de financement en conséquence. Rapporté au prix d’achat, un pourcentage appliqué à une expertise inférieure au prix d’achat est toujours plus faible. Le déroulement de l’évaluation est expliqué dans l’évaluation réalisée par la banque espagnole.
• Les fonds sont placés en Allemagne. Des fonds propres provenant d’un portefeuille allemand ou d’un bien immobilier situé en Allemagne peuvent être utilisés, à condition d’être disponibles à temps et de pouvoir en justifier l’origine ; les banques espagnoles et les notaires exigent un justificatif. Les points à vérifier sont détaillés dans l’apport de capitaux allemands dans un achat en Espagne.
• Prix d’achat élevé. Au-delà d’un certain montant figurant dans l’acte, à savoir 6 010 121,04 €, l’Arancel ne fixe plus de tarif : le notaire négocie alors librement ses honoraires. Pour ces biens, le calcul ne constitue qu’une estimation haute, et il est indispensable de demander un devis avant le rendez-vous.
• Le budget se bloque à un certain niveau pour un logement neuf. Au-delà d’un certain montant figurant dans l’acte, un taux plus élevé de droit de timbre AJD s’applique aux Baléares. Si vous vous situez juste en dessous, le prix d’achat maximal reste donc identique sur toute une tranche de fonds propres supplémentaires : 1 € de plus sur le prix d’achat entraîne immédiatement plusieurs milliers d’euros supplémentaires à payer comptant. Il ne s’agit pas d’une erreur de calcul, mais de l’effet de ce seuil — une bonne raison de rester en dessous lors des négociations.
• Achat sans financement. Si vous payez comptant, le pourcentage de financement disparaît, mais pas les frais annexes. Réglez le financement à zéro, et le calculateur vous indiquera quelle part de votre budget reste disponible pour le prix d’achat après impôts et frais.
• Achat à 2 ou par l’intermédiaire d’une société. Plusieurs acquéreurs ne modifient pas la logique fiscale, mais ils influent sur l’examen du dossier par la banque. L’achat par l’intermédiaire d’une société obéit à des règles spécifiques que ce calculateur ne prend pas en compte.

Ce que le calculateur n’inclut pas : les frais de financement

Les frais annexes indiqués ci-dessus concernent l’achat. L’hypothèque génère ses propres frais, répartis par la loi depuis 2019. En vertu de l’article 14, paragraphe 1, point e) de la Ley 5/2019 relative aux contrats de crédit immobilier, le prêteur prend en charge les honoraires du notaire pour l’acte de prêt, l’inscription de l’hypothèque au Registro de la Propiedad (registre foncier) et la Gestoría liée au financement. La banque prend également en charge le droit de timbre AJD dû lors de la constitution de l’hypothèque — cette règle ne figure toutefois pas dans la Ley 5/2019, mais à l’article 29 de la loi sur les droits de mutation et d’actes juridiques documentés, dans sa version issue du Real Decreto-ley 17/2018.

La même règle vous attribue expressément un poste : la tasación, l’expertise par laquelle la banque évalue le bien immobilier. Le calculateur prévoit donc un champ spécifique, réglé par défaut sur zéro : il n’existe pas de barème officiel pour les expertises ; votre banque ou la société d’évaluation vous en indiquera le prix. Saisissez le montant qui vous a été communiqué, et il sera pris en compte dans votre budget.

La liste des frais de financement n’est pas exhaustive, et elle ne prétend pas l’être. Si la banque prévoit des frais de dossier (comisión de apertura), ils sont à votre charge : l’article 14, paragraphe 4 de la même Ley 5/2019 les autorise expressément, mais exige qu’ils soient facturés une seule fois et couvrent l’ensemble des frais de traitement. Une assurance habitation s’y ajoute généralement, et le prêteur peut l’exiger. Le calculateur ne tient compte ni de l’un ni de l’autre ; renseignez-vous à leur sujet dans l’offre de la banque. Le fonctionnement global des hypothèques espagnoles destinées aux non-résidents est présenté dans le financement sans résidence fiscale en Espagne.

Délais et formulaires

Lors de l’achat d’un bien existant, vous déclarez les droits de mutation au moyen du Modelo 600, le formulaire fiscal de l’administration fiscale des Baléares, l’ATIB, dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte. En pratique, la Gestoría s’en charge, souvent dès le lendemain du rendez-vous chez le notaire, car le Registro n’effectue pas l’inscription sans justificatif du paiement de l’impôt.

Pour un logement neuf, la procédure est différente : vous ne versez pas l’IVA au fisc, mais au promoteur avec le prix d’achat, et c’est lui qui la reverse. Vous déclarez vous-même le droit de timbre AJD au moyen du Modelo 601, également dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte.

Ne placez donc pas l’argent destiné à l’impôt dans un investissement à long terme. Il est dû peu après la signature, et non plusieurs semaines plus tard.

Base juridique et état des informations

Les droits de mutation et le droit de timbre sont régis par la loi espagnole relative aux droits sur les transmissions et les actes juridiques documentés ; les Baléares, en tant que région autonome, fixent elles-mêmes les taux et les ajustent régulièrement. La TVA relève de la loi nationale sur la taxe sur le chiffre d’affaires. Les frais de notaire et de registre sont fixés selon l’Arancel de 1989 et ses modifications ultérieures.

Une hypothèse sous-tend chaque ligne du calcul et doit être précisée : le simulateur vous impute l’ensemble des frais liés à l’acte de vente. La loi ne le prévoit pas ainsi. L’article 1455 du Código Civil dispose que les frais d’établissement de l’acte incombent au vendeur, tandis que seule la première expédition et tous les frais qui suivent sont à la charge de l’acheteur — mais expressément uniquement salvo pacto en contrario, c’est-à-dire en l’absence d’accord contraire. À Majorque, il est pratiquement toujours convenu que l’acheteur assume tous les frais, et c’est sur cette pratique que repose ce calcul. Il s’agit d’une pratique contractuelle habituelle, non d’une conséquence juridique — et d’un point qui peut être négocié.

Le simulateur applique les taux actuellement en vigueur aux Baléares et part du principe que vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous achetez le bien en tant que personne physique. Il ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique. Pour calculer précisément votre situation, vous aurez besoin de l’offre de votre banque et d’un décompte des frais établi par votre avocat ou votre Gestoría.

Questions fréquentes

Simulateurs associés

• Si vous connaissez déjà le prix d’achat et souhaitez savoir quels frais s’y ajoutent, calculez l’ensemble des frais annexes pour votre bien.
• Pour calculer uniquement l’impôt applicable à un bien ancien, utilisez le calcul des droits de mutation des Baléares selon le barème progressif.
• Pour estimer uniquement les frais d’acte, consultez les frais de notaire et de registre foncier.
• Pour savoir quel montant de prêt est réaliste, renseignez-vous au préalable sur le crédit destiné aux acheteurs sans résidence en Espagne.