Budget d’achat à Majorque

Quel bien immobilier pouvez-vous vraiment vous offrir à Majorque ? Votre apport personnel ne suffit pas, à lui seul, à répondre à cette question : il faut aussi tenir compte de l’acompte, des taxes et des frais à payer. Ce calculateur prend le problème dans l’autre sens : à partir de votre apport et de la part que votre banque accepte de financer, il détermine le prix d’achat maximal que vous pouvez assumer.

Quel bien immobilier puis-je m’offrir à Majorque ?

Pour connaître votre budget, il ne suffit pas de diviser votre apport personnel par la part du prix que vous devez payer vous-même. La banque ne finance qu’une partie du prix d’achat et ne prend pas du tout en charge les frais annexes : taxes, notaire, registre foncier et conseil restent à votre charge. Le prix d’achat maximal est donc celui pour lequel votre apport couvre exactement la part du prix non financée et l’ensemble des frais annexes.

Comment le calcul fonctionne

Ce calculateur inverse le raisonnement habituel. En général, vous partez d’un prix d’achat et cherchez à connaître le coût total de l’opération. Ici, vous partez de la somme dont vous disposez pour déterminer quel prix d’achat vous pouvez envisager sans manquer d’argent le jour de la signature chez le notaire.

Le principe est simple : votre apport personnel doit couvrir simultanément :

• la part du prix d’achat que la banque ne finance pas,
• tous les frais liés à l’achat : taxes, frais de notaire et d’inscription au registre foncier, honoraires de la Gestoría — un bureau administratif espagnol qui se charge pour vous des démarches auprès des administrations et de la déclaration fiscale — ainsi que les frais de conseil.

Ces 2 postes augmentent avec le prix d’achat. Votre budget ne peut donc pas se calculer par une simple division : les frais annexes ne correspondent pas à un supplément fixe. Certains représentent une part du prix, tandis que d’autres suivent un barème officiel. Le calculateur cherche le prix d’achat pour lequel votre apport couvre exactement toutes ces dépenses, puis vous montre comment se répartit la somme.

La part financée par la banque

La quotité de financement désigne la part de la valeur du bien que la banque vous prête. Il ne s’agit pas d’une règle de droit, mais d’une pratique bancaire : aucune loi ne la fixe. Chaque banque détermine cette part selon vos revenus, votre âge et le bien concerné. Pour les acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne, elle est généralement nettement inférieure à celle accordée aux résidents. Seule la quotité que votre banque vous confirme par écrit fait foi : saisissez-la dans le calculateur plutôt que de vous appuyer sur une estimation générale. Pour comprendre comment fonctionne le financement des non-résidents, quels documents la banque demande et combien de temps prend l’examen du dossier, consultez notre guide sur le financement sans résidence en Espagne.

Autre point décisif : la valeur sur laquelle la banque applique sa quotité de financement. Elle ne se fonde pas nécessairement sur le prix d’achat, mais sur le plus faible des 2 montants entre le prix d’achat et la tasación. La tasación est une estimation réalisée par une société d’évaluation agréée en Espagne, que la banque exige avant d’accorder le prêt. Si cette estimation est inférieure au prix convenu, le montant du prêt diminue, votre apport nécessaire augmente et votre budget se réduit. Nous expliquons ce que coûte cette estimation, qui la commande et pourquoi elle est presque toujours inférieure au prix du marché dans notre article sur l’évaluation immobilière par des experts espagnols.

Quels sont les frais annexes ?

Les impôts et taxes constituent le principal poste de frais annexes. Ceux que vous payez dépendent uniquement du caractère neuf ou ancien du bien : les 2 régimes s’excluent mutuellement.

• Bien ancien (le vendeur est un particulier ou le bien a déjà été habité) : vous payez l’impôt sur les transmissions patrimoniales, l’ITP, appelé en espagnol Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Dans les Balearen, son barème va de 8 % pour la tranche la plus basse à 13 % pour la plus haute. Le taux augmente donc avec le prix d’achat, mais chaque taux ne s’applique qu’à la part du prix comprise dans la tranche correspondante : la totalité du prix n’est pas imposée au taux le plus élevé.
• Bien neuf acheté auprès d’un promoteur : à la place de l’ITP, vous payez au vendeur la TVA, ou IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), au taux de 10 %. S’y ajoute le droit de timbre AJD (Actos Jurídicos Documentados), une taxe prélevée sur l’acte notarié lui-même, généralement au taux de 1,5 %. Dans les Balearen, un taux d’AJD plus élevé s’applique lorsque le montant de l’acte dépasse 1 000 000 €.

Au total, la fiscalité d’un bien neuf est plus lourde que celle d’un bien ancien. À apport égal, le prix maximal que vous pouvez payer est donc moins élevé si vous achetez auprès d’un promoteur. Nous détaillons le fonctionnement de ces 2 impôts et les critères qui permettent de considérer un bien comme « neuf » dans notre présentation de l’impôt sur les transmissions patrimoniales dans les Balearen.

Viennent ensuite les frais liés aux actes. Le Notario, le notaire espagnol, établit l’acte de vente sous forme d’escritura pública, c’est-à-dire d’acte authentique. Sans cet acte, le bien ne peut pas être inscrit au registre. Le Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol, vous inscrit ensuite comme propriétaire. Les frais du notaire et du registre sont calculés selon l’Arancel, un barème officiel datant de 1989 qui fixe les tarifs par tranche de valeur. Ils augmentent avec le prix, mais à un rythme décroissant : si le prix d’achat double, les frais de notaire ne doublent pas. Notre article sur le déroulement du rendez-vous chez le notaire espagnol et ses frais détaille les autres éléments susceptibles de figurer sur ces factures, des copies aux procurations.

À cela s’ajoutent des frais qui varient peu avec le prix du bien : avocat, Gestoría et vérification des documents. La Gestoría est un bureau espagnol de gestion administrative qui dépose les déclarations fiscales, suit l’inscription au registre et effectue les démarches auprès des administrations pour vous. La Nota Simple, un extrait simple du registre indiquant le propriétaire, la superficie et les éventuelles charges qui grèvent le bien, fait également partie des petites dépenses incontournables. Pour un bien peu coûteux, ces frais représentent une part importante du prix ; pour un bien cher, leur poids relatif est faible. Vous trouverez le détail de chaque poste dans notre récapitulatif des frais annexes à l’achat d’un bien à Mallorca.

Exemples de calcul

Le calculateur ci-dessus vous donne les chiffres correspondant à votre situation dès que vous avez saisi votre apport, la quotité de financement et le type de bien. 3 effets méritent particulièrement votre attention.

D’abord, l’effet de levier. Si vous augmentez la quotité de financement de quelques points, le prix d’achat possible progresse davantage qu’on ne l’imagine généralement. La raison : votre apport doit couvrir la part que la banque ne finance pas, et une légère variation de cette part change sensiblement le calcul. Il vaut presque toujours la peine de consulter une 2e banque.

Ensuite, l’écart entre neuf et ancien. À apport identique, si vous passez d’un bien ancien à un bien neuf, votre budget diminue nettement alors même que le financement reste inchangé. La charge fiscale plus élevée absorbe une partie de l’apport qui ne peut donc plus servir à payer le prix d’achat.

Enfin, le poids des frais fixes. Avec un petit budget, ils représentent une part particulièrement élevée des dépenses. Si votre budget est serré, prévoyez une marge assez généreuse : les frais de traduction, de procuration ou d’une certification supplémentaire peuvent vite s’ajouter.

Attention : le résultat du calculateur est un plafond, pas un objectif à atteindre. Gardez une réserve pour les dépenses courantes après l’achat, les petites réparations et votre 1re déclaration fiscale.

Cas particuliers

• La tasación est inférieure au prix d’achat. La banque calcule le montant du prêt sur la plus faible de ces 2 valeurs : vous devez couvrir la différence avec vos fonds propres. Le calculateur ne comporte pas de champ pour la valeur estimée. Pour tenir compte de ce cas, réduisez la quotité de financement : lorsque l’estimation est inférieure au prix d’achat, une même quotité appliquée à cette estimation représente une part plus faible du prix. Pour savoir comment se déroule l’évaluation, consultez la page consacrée à l’évaluation du bien par la banque espagnole.
• Vos fonds se trouvent en Allemagne. Vous pouvez utiliser des fonds propres provenant d’un portefeuille de titres ou d’un bien immobilier situé en Allemagne, à condition qu’ils soient disponibles à temps et que vous puissiez en justifier l’origine. Les banques espagnoles et les notaires vous demanderont des justificatifs. Les points à vérifier sont détaillés dans la page consacrée à l’utilisation de fonds allemands pour un achat en Espagne.
• Le prix d’achat est élevé. Au-delà d’un certain montant inscrit dans l’acte, à savoir 6 010 121,04 €, l’Arancel ne prévoit plus de tarif fixe : le notaire fixe alors librement ses honoraires. Pour ces biens, le résultat du calculateur n’est qu’une estimation haute. Demandez impérativement un devis avant le rendez-vous.
• Pour un bien neuf, le budget peut rester bloqué à un même prix. Aux Baléares, au-delà d’un certain montant inscrit dans l’acte, le droit de timbre AJD passe à un taux supérieur. Si votre budget vous place juste en dessous de ce seuil, le calculateur affiche donc le même prix d’achat maximal malgré une augmentation parfois importante de vos fonds propres : franchir le seuil, même pour 1 euro de plus sur le prix d’achat, exige d’un coup plusieurs milliers d’euros supplémentaires en liquidités. Ce n’est pas une erreur de calcul, mais l’effet du seuil lui-même. Vous avez donc intérêt à rester en dessous lors de la négociation.
• Vous achetez sans financement. Si vous payez comptant, la quotité de financement ne s’applique pas, mais les frais annexes restent dus. Réglez cette quotité sur 0 : le calculateur vous indiquera quelle part de votre budget peut être consacrée au prix d’achat une fois les taxes et les frais déduits.
• Vous achetez à 2 ou par l’intermédiaire d’une société. La présence de plusieurs acheteurs ne change pas les règles fiscales, mais elle modifie l’examen du dossier par la banque. L’achat par l’intermédiaire d’une société obéit à des règles particulières que ce calculateur ne prend pas en compte.

Ce que le calculateur ne prend pas en compte : les frais de financement

Les frais annexes présentés ci-dessus concernent l’achat. Le prêt hypothécaire entraîne d’autres frais, dont la répartition est fixée par la loi depuis 2019. Selon l’article 14, paragraphe 1, point e), de la Ley 5/2019 relative aux contrats de crédit immobilier, le prêteur paie les honoraires du notaire pour l’acte de prêt, l’inscription de l’hypothèque au Registro de la Propiedad (registre foncier) et les frais de Gestoría liés au financement. La banque paie également le droit de timbre AJD sur la constitution de l’hypothèque. Cette obligation ne figure toutefois pas dans la Ley 5/2019, mais à l’article 29 de la loi sur les droits de mutation et les actes juridiques documentés, dans sa version issue du Real Decreto-ley 17/2018.

Cette même disposition met expressément 1 dépense à votre charge : la tasación, l’expertise qui permet à la banque d’évaluer le bien. Le calculateur prévoit donc un champ spécifique pour ce coût, prérempli avec 0. Aucun barème officiel ne fixe le prix de l’expertise : votre banque ou la société d’évaluation vous l’indiquera. Saisissez le montant annoncé pour qu’il soit pris en compte dans votre budget.

Cette liste des frais de financement n’est pas exhaustive et ne prétend pas l’être. Si la banque prévoit une commission d’ouverture (comisión de apertura), vous devez la payer. L’article 14, paragraphe 4, de la même Ley 5/2019 l’autorise expressément, mais exige qu’elle ne soit facturée qu’une seule fois et qu’elle couvre tous les frais de traitement du dossier. Il faut aussi, dans la plupart des cas, souscrire une assurance du bâtiment, que le prêteur est en droit d’exiger. Le calculateur ne tient compte d’aucune de ces 2 dépenses : vérifiez-les dans l’offre de la banque. Pour comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires espagnols destinés aux non-résidents, consultez la page consacrée au financement sans résidence fiscale en Espagne.

Délais et formulaires

Pour l’achat d’un bien ancien, vous devez déclarer les droits de mutation au moyen du Modelo 600, le formulaire de l’administration fiscale des Baléares ATIB, dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte authentique. En pratique, la Gestoría s’en charge, souvent dès le lendemain du rendez-vous chez le notaire, car le Registro ne procède pas à l’inscription sans justificatif du paiement de la taxe.

Pour un bien neuf, la procédure est différente : vous ne versez pas l’IVA à l’administration fiscale, mais au promoteur avec le prix d’achat ; c’est lui qui la reverse. Vous devez en revanche déclarer vous-même le droit de timbre AJD au moyen du Modelo 600 de l’ATIB, également dans un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte authentique.

Ne placez donc pas l’argent destiné à la taxe dans un investissement de longue durée. Vous devrez la payer peu après la signature de l’acte, et non plusieurs semaines plus tard.

Base juridique et date de mise à jour

Les droits de mutation immobilière et le droit de timbre sont régis par la loi espagnole relative aux transmissions patrimoniales et aux actes juridiques documentés. La communauté autonome des Balearen fixe elle-même leurs taux et les ajuste régulièrement. La TVA relève de la législation nationale. Les frais de notaire et d’inscription au registre sont fixés par l’Arancel de 1989, compte tenu de ses modifications ultérieures.

Le calcul repose sur une hypothèse qu’il faut préciser : il met à votre charge tous les frais liés à l’acte de vente. Ce n’est pas la répartition prévue par la loi. Selon l’article 1455 du Código Civil, le vendeur paie les frais d’établissement de l’acte, tandis que l’acheteur paie ceux de sa première copie officielle et les frais ultérieurs — mais uniquement, comme le précise la formule salvo pacto en contrario, si les parties n’en conviennent pas autrement. À Mallorca, les contrats prévoient presque toujours que l’acheteur paie tous ces frais : c’est sur cette pratique que repose le calcul. Il s’agit donc d’un usage contractuel, et non d’une obligation légale. Ce point peut se négocier.

Le calculateur utilise les taux actuellement en vigueur dans les Balearen et suppose que vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous achetez le bien en votre nom propre. Il ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste ou d’un juriste. Pour établir un budget précis et fiable dans votre cas, il vous faut l’offre de votre banque ainsi qu’un décompte des frais établi par votre avocat ou votre Gestoría.

Questions fréquentes

Calculateurs associés

• Si vous connaissez déjà le prix d’achat et souhaitez savoir combien prévoir en plus, calculez l’ensemble des frais liés à l’achat du bien qui vous intéresse.
• Pour calculer uniquement les droits de mutation sur un bien ancien, utilisez le barème des droits de mutation des Balearen.
• Pour estimer uniquement les frais liés à l’acte, consultez les frais de notaire et d’inscription au registre foncier.
• Pour savoir à l’avance combien vous pouvez emprunter, consultez les conditions de prêt pour les acheteurs qui ne résident pas en Espagne.