Achat immobilier en Espagne avec des fonds propres allemands : crédit lombard, taux de prêt et utilisation intelligente du capital

Si tu souhaites acheter un bien immobilier à Majorque ou ailleurs en Espagne en utilisant des fonds propres allemands, tu te retrouves face à une question stratégique fondamentale : comment investir ton argent de manière à perdre le moins de rendement possible, à optimiser ta charge fiscale tout en respectant les exigences strictes de l'Espagne en matière de financement ? Ce guide te montre quelles solutions de financement fonctionnent pour un achat immobilier en Espagne avec des fonds propres allemands – du transfert classique de fonds propres au crédit lombard, en passant par l'hypothèque sur des biens immobiliers existants en Allemagne. Tu découvriras de combien de fonds propres tu as réellement besoin, comment documenter correctement le transfert d’argent et quelles sont les options fiscales que tu dois connaître.

Tu envisages d'acheter et tu veux savoir quelle solution de financement correspond le mieux à ta situation personnelle ?

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Pourquoi les fonds propres sont si importants quand on achète en Espagne

Les banques espagnoles ont une approche radicalement différente de celle des banques allemandes en matière de crédit immobilier. En tant que non-résident – c'est-à-dire en tant qu'acheteur sans domicile déclaré en Espagne –, tu peux généralement obtenir un prêt hypothécaire correspondant à 60 à 70 % maximum de la valeur d'achat ou de la valeur estimée, la banque prenant toujours en compte la plus basse des deux valeurs. Si la valeur estimée est inférieure au prix d'achat, ton financement sera d'autant plus faible.

Concrètement, ça veut dire que tu dois apporter au moins 30 % du prix d'achat avec tes propres fonds – sans compter tous les frais annexes liés à l'achat. Aux Baléares, selon le prix d'achat, il faut compter entre 10 et 14 % de frais supplémentaires (ITP, frais de notaire, inscription au registre foncier, avocat). D’après notre expérience, ceux qui achètent un bien immobilier d’occasion se situent plutôt entre 12 et 14 %, tandis que les acheteurs de logements neufs se situent entre 12 et 13 %.

Remarque : les frais annexes ne peuvent jamais être financés – ils doivent être entièrement pris en charge par tes propres moyens. Prévoyez plutôt 14 % que 10 % pour éviter les mauvaises surprises.

Pour beaucoup d'acheteurs allemands, leur capital n'est pas disponible sous forme d'argent au jour le jour, mais il est investi : dans des comptes-titres, des assurances-vie, des polices liées à des fonds ou un bien immobilier entièrement remboursé en Allemagne. C'est justement là que la véritable stratégie entre en jeu.

Option 1 : Transfert classique de fonds propres depuis l'Allemagne

La solution la plus simple, c'est de faire un virement d'un compte allemand vers un compte espagnol. Ça a l'air simple, mais juridiquement, ce n'est pas tout à fait le cas, car l'Espagne exige une documentation complète sur l'origine des fonds pour tous les paiements liés à l'achat d'un bien immobilier.

Tu as absolument besoin de :

1. Relevés de compte qui prouvent l'origine de l'argent (salaire, vente d'un bien immobilier, donation, héritage, etc.)
2. Pour les sommes provenant d'une vente immobilière : contrats de vente et justificatifs fiscaux
3. En cas de donation ou d'héritage : les documents correspondants, accompagnés, le cas échéant, d'une traduction apostillée
4. Justificatif de l'imposition de cette somme en Allemagne

Attention : les notaires et les banques espagnols sont tenus d'effectuer des contrôles anti-blanchiment. Des documents incomplets peuvent empêcher le rendez-vous chez le notaire. Fais vérifier tes documents à l'avance par ton avocat.

Un autre sujet concerne l'obligation de déclaration pour les montants supérieurs à 10 000 euros lors du passage physique de la frontière (argent liquide). Les virements ne sont pas concernés par cette mesure, mais doivent tout de même être justifiés. Pour plus de détails sur comment effectuer un virement sans problème, je te conseille le guide « Transférer de l'argent en Espagne lors de l'achat d'un bien immobilier ».

Option 2 : Crédit lombard – Emprunter sur son portefeuille plutôt que de vendre

Le crédit lombard est souvent la solution la plus élégante pour les acheteurs qui possèdent un portefeuille de titres important. Au lieu de liquider ton compte-titres et de déclencher l'impôt sur les revenus du capital sur les plus-values réalisées, tu peux simplement le mettre en gage.

Voici comment ça marche :

1. Tu mets ton portefeuille de titres (actions, fonds, ETF, obligations, mais aussi assurances-vie) en garantie auprès d'une banque privée allemande ou autrichienne.
2. La banque t'accorde un crédit – généralement compris entre 50 et 70 % de la valeur de ton portefeuille, en fonction de la qualité et de la volatilité des titres déposés.
3. Ce crédit te permet de financer l'apport personnel et les frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne.
4. Ton portefeuille reste entièrement investi et continue de générer des rendements.

Remarque : les limites de crédit concrètes dépendent fortement de la composition de ton portefeuille. Les actions individuelles sont souvent évaluées à un montant inférieur à celui des ETF largement diversifiés ou des obligations d'État. Vérifie ça au préalable auprès de ta banque habituelle ou de ta banque privée.

Avantage fiscal : si tu ne clôtures pas ton compte-titres, tu ne paies pas d'impôt sur les plus-values pour les plus-values comptables accumulées. Plus les plus-values latentes de ton compte-titres sont élevées, plus l'avantage est important par rapport à une vente.

Coût du crédit lombard : les taux d'intérêt des crédits lombards sont généralement supérieurs au taux de référence Euribor, mais souvent nettement inférieurs à ceux d'un prêt immobilier espagnol destiné aux non-résidents. Comme le crédit lombard est généralement à court terme (jusqu'à son remboursement par des retraits ultérieurs du compte-titres ou d'autres entrées de fonds), le coût total reste raisonnable.

Risque : si la valeur de ton portefeuille chute fortement (par exemple à cause de turbulences sur les marchés), la banque peut déclencher ce qu’on appelle un « appel de marge » : tu devras alors soit apporter des titres supplémentaires, soit rembourser immédiatement une partie du crédit. Prévois donc une marge de sécurité suffisante et n'utilise pas la limite maximale de crédit.

Option 3 : Prêt hypothécaire sur un bien immobilier en Allemagne

Si tu possèdes un bien immobilier en Allemagne qui est entièrement remboursé ou qui présente une bonne valeur de garantie, tu as une autre option : un prêt classique auprès d'une banque allemande, garanti par ce bien immobilier allemand.

D'après les infos disponibles sur le marché, il est possible d'obtenir un financement auprès d'une banque allemande et une garantie en Allemagne pour l'achat d'un bien en Espagne, à hauteur d'environ 57,6 % du prix d'achat. Le reste peut provenir d'autres prêts allemands. C'est une différence importante par rapport à l'hypothèque espagnole directe, où le plafond est fixé à 70 %.

Avantages :

• Tu négocies avec ta banque habituelle en Allemagne dans une langue que tu maîtrises et selon des conditions que tu connais bien
• Pas de formalités administratives espagnoles à remplir pour demander un crédit
• Des taux d'intérêt éventuellement plus avantageux en fonction de ta solvabilité et du ratio prêt/valeur

Inconvénients :

• Le bien immobilier allemand est grevé d'une hypothèque – ça immobilise du capital et limite la flexibilité future
• En Allemagne, les intérêts d'un prêt allemand contracté pour acheter une résidence secondaire en Espagne ne sont généralement pas déductibles fiscalement (pas de déduction au titre des frais professionnels, car il s'agit d'une dépense à caractère privé)
• En général, la banque allemande ne considère pas le bien immobilier espagnol comme une garantie : le risque repose entièrement sur le bien immobilier allemand

Remarque : fais toujours vérifier au préalable par un conseiller fiscal si les intérêts sont déductibles, surtout si tu comptes mettre ton bien immobilier espagnol en location. Dans ce cas, les frais de financement peuvent être déduits au prorata des revenus locatifs au titre des frais professionnels. Pour en savoir plus, consulte le guide « Déductions IRPF pour les propriétaires aux Baléares ».

Option 4 : Modèle mixte – apport personnel + prêt hypothécaire espagnol

Dans la pratique, la solution la plus courante est le modèle mixte : tu apportes les fonds propres nécessaires provenant de l'une des sources décrites ci-dessus et tu contractes en plus un crédit immobilier espagnol pour le montant restant.

Pourquoi un crédit immobilier espagnol peut être intéressant :

• Les dettes hypothécaires réduisent la valeur nette imposable du patrimoine dans le cadre de l'impôt sur la fortune espagnol (plus d'infos là-dessus plus bas)
• Selon la période, les taux hypothécaires espagnols peuvent être relativement intéressants
• C'est le bien immobilier lui-même qui sert de garantie – ton patrimoine allemand reste intact

Pour tout savoir sur la demande de prêt immobilier en tant que non-résident, consulte le guide « Prêt immobilier pour les non-résidents en Espagne ».

Le barème ITP des Baléares : ce que tu paies vraiment

Pour les biens immobiliers d'occasion, les droits de mutation (ITP) constituent le poste de dépense le plus important. Ils sont échelonnés de manière progressive : chaque tranche ne s'applique qu'au montant qui s'y trouve compris.

Exemple de calcul pour un bien immobilier à 1 500 000 € :

Pour les biens immobiliers neufs, c'est la TVA (10 % d'IVA) et le droit de timbre (AJD) qui s'appliquent à la place de l'ITP. La charge fiscale totale est à peu près la même.

L'impôt sur la fortune à Majorque : pourquoi les prêts immobiliers ont un effet stratégique

Aux Baléares, il y a une particularité qui a un impact direct sur l'apport en fonds propres : l'impôt espagnol sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio).

Pour les non-résidents, il y a actuellement à Majorque un abattement de 3 000 000 € sur le patrimoine net situé en Espagne (valable à partir du 1er janvier 2024). Si ton patrimoine est inférieur à ce montant, tu dois déclarer l'impôt, mais tu n'as pas à le payer.

Si l'abattement est dépassé, l'impôt s'applique de manière progressive, avec des taux compris entre 0,28 % et 3,45 %. Pour connaître les seuils exacts de chaque tranche, consulte un conseiller fiscal.

Levier stratégique : un crédit immobilier sur un bien en Espagne réduit directement la valeur nette imposable – car c'est la valeur de marché moins les dettes existantes qui compte. Si tu achètes un bien immobilier de 500 000 € entièrement au comptant, tu as 500 000 € de patrimoine imposable. Si tu en as financé 300 000 € par un prêt immobilier, ce n’est que 200 000 €.

Ça peut être – dans le cas de biens immobiliers de grande valeur ou de plusieurs actifs en Espagne – une bonne raison de recourir à un financement partiel, même si tu disposes d'un apport suffisant.

Remarque : l'abattement actuel de 3 000 000 € n'est pas gravé dans le marbre sur le plan politique. Si le gouvernement des Baléares venait à changer, il pourrait redescendre à son ancien niveau de 700 000 €. Ne prévois pas de structure à long terme en te basant uniquement sur l'abattement actuel.

Numéro NIE, compte bancaire espagnol et documents : les préparatifs

Sans ces trois éléments, tu ne peux pas acheter, peu importe le montant de ton apport personnel :

1. Demander un numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero) : sans NIE, pas de contrat d'achat, pas de compte bancaire espagnol, pas de paiement d'impôts. Demande-le le plus tôt possible, soit via le consulat espagnol en Allemagne, soit directement en Espagne. En haute saison, il peut y avoir des délais d'attente.
2. Ouvrir un compte en Espagne: le prix d'achat est réglé lors du rendez-vous chez le notaire par chèque bancaire émis par une banque espagnole. Les charges courantes (IBI, charges de copropriété, électricité, eau) doivent être prélevées sur un compte espagnol.
3. Justificatif de l'origine de tous les fonds: tous les fonds utilisés pour l'achat – que ce soit directement, pour rembourser un crédit lombard ou sous forme de donation – doivent être accompagnés d'une documentation complète. Rassemble dès que possible tes relevés de compte, tes avis d'imposition, tes actes de donation et tes certificats d'héritier.

Pour connaître le déroulement précis de l'achat, jette aussi un œil au guide « Procédure juridique d'achat immobilier en Espagne ».

Deutsche Bank ou banque espagnole : laquelle te convient le mieux ?

Les erreurs les plus courantes dans l'utilisation des fonds propres

1. Transférer des fonds propres sans justificatif d'origine Si tu transfères simplement de l'argent sans avoir de justificatifs sur sa provenance, tu risques que le notaire reporte le rendez-vous ou que la banque gèle ton compte. Rassemble tous les justificatifs plusieurs mois à l'avance.

2. Déduire les frais annexes du prix d'achat Les frais annexes, qui représentent entre 10 et 14 %, ne sont ni négociables ni finançables. Si tu les sous-estimes, tu devras apporter des fonds propres à court terme – ou te tourner vers un prêt d'urgence plus coûteux.

3. Tirer pleinement parti du crédit lombard avec un taux de prêt maximal Si la valeur de ton portefeuille baisse en même temps que tu fais ton achat, un appel de marge peut mettre tout ton planning en péril. N'utilise jamais plus de 50 à 60 % de la limite théorique de crédit.

4. Ne pas vérifier les conséquences fiscales en Allemagne Si un crédit lombard n'est pas bien structuré, ça peut faire que les revenus de ton compte-titres ne bénéficient plus d'un traitement fiscal privilégié – surtout pour les polices d'assurance et les contrats d'assurance-vie. Fais vérifier ça avant.

5. Ne pas tenir compte de l'abattement pour les participations Les acheteurs dans la tranche supérieure à 3 millions d'euros oublient parfois que le prêt hypothécaire réduit la valeur nette imposable. Ça peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies d'impôts par an.

6. Ne pas tenir compte du résultat de la tasación Si la valeur d'expertise (Tasación) est inférieure au prix d'achat, la banque espagnole ne finance que sur la base de cette valeur. Il faut alors combler la différence avec tes fonds propres. Pour en savoir plus, consulte le guide « Tasación – L'expertise immobilière en Espagne ».

Et après ? Les frais courants et les obligations fiscales

Une fois l'achat effectué, il faut s'occuper de la déclaration d'impôts. En tant que non-résident en Espagne, tu as les obligations suivantes :

Si tu loues ce bien immobilier, tu devras également déclarer tes revenus. Pour en savoir plus, consulte le guide « Déclarer ses revenus locatifs en tant que non-résident en Espagne ».

Liste de contrôle : achat immobilier en Espagne avec des fonds propres allemands

• Prix d'achat incluant 12 à 14 % de frais annexes
• Demande de numéro NIE (à faire à l'avance – des délais d'attente sont possibles)
• Ouvert un compte en Espagne
• La documentation sur l'origine de tous les fonds utilisés est complète
• Possibilité de crédit lombard : ça a été vérifié avec ta banque habituelle/ta banque privée
• Tasación de valor conocida o fijada
• Mode de financement choisi (fonds propres purs / prêt Lombard / prêt hypothécaire allemand / combinaison)
• On a discuté des conséquences fiscales en Allemagne et en Espagne avec un conseiller
• On a fait appel à un avocat pour la due diligence (registre foncier, charges, licences)
• Contrat de réservation vérifié avant signature
• Rendez-vous chez le notaire prévu avec une marge suffisante

Conclusion : la stratégie l'emporte sur la rapidité

Quand tu achètes un bien immobilier en Espagne avec des fonds propres allemands, ce n’est pas le montant de ton argent qui compte, mais la façon dont tu l’utilises. Si tu as un portefeuille bien garni, tu as souvent intérêt à opter pour un crédit lombard plutôt que de vendre des titres, ce qui te reviendrait cher et t’exposerait à l’impôt sur les revenus du capital. Si tu possèdes un bien immobilier entièrement remboursé en Allemagne, tu peux le mettre en garantie d’un prêt tout en conservant ta liquidité. Et si tu contractes de toute façon un crédit immobilier en Espagne, tu bénéficies en plus d’un effet de levier sur l’impôt sur la fortune.

Les règles sont claires : au moins 30 % de fonds propres, plus 12 à 14 % de frais annexes, le tout soigneusement documenté, avec un NIE et un compte bancaire espagnol ouverts bien à l'avance. Si tu connais ces règles de base et que tu mets en place ta structure de financement bien à l'avance avec un conseiller spécialisé, tu auras un gros avantage sur les acheteurs qui ne sont pas préparés, sur un marché qui reste très concurrentiel.

📩 Parlons de ton cas précis: on t'aidera à trouver la structure qui te convient pour ton achat à Majorque.

Sources officielles

• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (taux ITP des Baléares, impôt sur la fortune) : https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (formulaire IRNR 210, impôt sur la fortune) : https://www.agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca (impôts locaux, IBI) : https://www.conselldemallorca.net
• Registro de la Propiedad / Conservateurs des registres en Espagne (consultation du registre de la Propiedad) : https://www.registradores.org
• Banco de España (réglementation des prêts hypothécaires, informations aux consommateurs) : https://www.bde.es
• Notariado.org – Statistiques du Conseil général du notariat (données sur les transactions) : https://www.notariado.org