Tasación en Espagne : estimation du bien lors de l'achat d'une maison à Majorque

Si tu achètes un bien immobilier à Majorque avec un crédit bancaire, tu vas forcément te retrouver face à la « Tasación » — l'évaluation officielle du bien immobilier selon la loi espagnole. Ça peut sembler être une simple formalité technique, mais dans la pratique, c’est l’une des étapes les plus décisives de tout le processus d’achat : si la « valeur bancaire » est inférieure au prix d’achat négocié, tu dois combler la différence avec tes propres fonds — ça peut parfois représenter des dizaines de milliers d’euros qui n’apparaissaient pas sur le papier. Dans ce guide, tu vas découvrir ce qu’est exactement une « tasación », comment se déroule la procédure, quels facteurs influencent la valeur, comment gérer un écart de valeur, et ce que les prix du marché à Majorque en 2026 signifient pour ta marge de manœuvre financière.

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C'est quoi, une « tasación » ? Et pourquoi ce n'est pas la même chose qu'une expertise immobilière comme chez nous ?

La « tasación » (en espagnol : « tasación hipotecaria » ou « tasación oficial ») est une estimation formelle de la valeur d'un bien immobilier, réalisée par un expert agréé par l'État — le « tasador homologado ». Le résultat n'est pas une estimation sans engagement, mais un document officiellement reconnu que la banque utilise comme base pour accorder un prêt.

La différence majeure par rapport à l'estimation de la valeur vénale en Allemagne : en Espagne, pour accorder un prêt hypothécaire, une banque doit exclusivement se baser sur la « Tasación » officielle — pas d'estimation d'agent immobilier, pas de rapport comparatif, pas de calcul personnel. C'est ce que prévoient la Ley Hipotecaria et les règlements d'évaluation correspondants. Les sociétés d'évaluation agréées sont placées sous la surveillance de la Banque centrale espagnole (Banco de España) et de l'Autorité des marchés financiers (CNMV).

Ce que la « Tasación » n'est pas :

• Pas d'expertise de la valeur vénale au sens allemand pour une succession ou un divorce
• Pas de fixation du prix d'achat par les autorités
• Rien ne garantit que la banque finance exactement ce montant (le plafond de prêt est fixé séparément)

Remarque : une « tasación » est généralement valable six mois à compter de sa date d'émission. Si une procédure traîne en longueur et que le document arrive à expiration, il faut demander une nouvelle évaluation — ce qui entraîne des frais supplémentaires.

Qui a besoin d'une tasación — et qui n'en a pas besoin ?

La réponse courte : tout acheteur qui contracte un crédit immobilier en Espagne doit obligatoirement faire réaliser une « tasación ». Si tu achètes entièrement avec tes fonds propres, tu n'y es pas légalement obligé, mais tu peux tout de même en faire réaliser une à titre facultatif, pour vérifier que tout est en ordre.

Attention : même si ta banque en Allemagne prend en charge le financement et que le bien immobilier situé à Majorque sert de garantie, elle exigera dans presque tous les cas une « tasación » établie conformément à la législation espagnole — et non une estimation interne.

Qui a le droit de faire une tasación ?

Seules les sociétés d'évaluation (Sociedades de Tasación) enregistrées et agréées auprès de la Banque d'Espagne sont autorisées à établir des tasations valables pour les banques. Parmi les principales sociétés actives sur le marché espagnol, on trouve notamment Tinsa (l'un des principaux instituts d'expertise indépendants d'Espagne, dont l'indice IMIE sert de base aux indices de prix officiels), Tecnitasa, Gesvalt et CBRE Valuations. L'inspection sur place est effectuée par un architecte ou un ingénieur en bâtiment agréé par la société concernée.

Ce que tu peux faire :

• En principe, tu peux choisir toi-même la société d'évaluation — tu n'es pas obligé de faire appel à celle proposée par la banque (c'est clairement précisé depuis la réforme des prêts hypothécaires de 2019)
• La banque doit accepter une tasación que tu as commandée auprès d'une société agréée, à condition qu'elle respecte les normes techniques
• Dans la pratique, beaucoup d'acheteurs font quand même appel à la liste des banques : c'est plus rapide et ça évite les demandes de précisions

Le processus d'évaluation, étape par étape

1. Démarche : toi ou ta banque, vous contactez un expert immobilier agréé. Tu lui fournis la référence cadastrale, l'extrait du registre foncier et le plan de la propriété — si tu en as un.
2. Prise de rendez-vous : l'expert fixe un rendez-vous sur place avec toi ou le vendeur. Il visite le bien, prend les mesures, vérifie son état et consigne tout par des photos.
3. Vérification des documents : en parallèle, la société vérifie le registre foncier (Registro de la Propiedad), l'extrait du cadastre (Catastro) et les éventuelles charges ou restrictions de construction.
4. Évaluation : l'expert applique la méthode prévue par la loi — pour les biens immobiliers résidentiels, il s'agit généralement de la méthode comparative (método de comparación), complétée par la méthode du coûtde remplacement (coste de reposición).
5. Rédaction du rapport : le rapport d'expertise est établi au format numérique et comprend un plan de situation, des photos, des biens comparables, les calculs de valeur et la valeur d'expertise finale.
6. Transmission : le document est envoyé à la banque et tu peux y accéder en tant que donneur d'ordre.

Qu'est-ce que l'expert évalue — et comment cette valeur est-elle calculée ?

Lors de sa visite sur place, l'expert évalue toute une série de facteurs qui influencent directement la valeur :

• Situation et micro-situation : commune, lotissement, vue sur la mer, niveau de bruit, infrastructures
• Surface : la surface utile réellement mesurée (superficie útil) — et non la surface construite (superficie construida) indiquée dans l'annonce, qui est souvent plus grande
• Année de construction et état : âge du bâtiment, état des rénovations, qualité des équipements
• Situation juridique : est-ce que toutes les extensions ont été autorisées ? Y a-t-il des inscriptions au registre foncier qui font baisser la valeur du bien ?
• Statut énergétique : certificat de performance énergétique disponible ou non
• Biens de référence : l'expert s'appuie sur des transactions réelles et les prix de vente actuels de biens comparables situés dans les environs proches

Remarque : les constructions illégales (obras ilegales) ou les extensions non régularisées sont systématiquement signalées par l'expert et ne sont généralement pas prises en compte dans la valeur estimée — voire peuvent entraîner un refus de financement. Avant l'achat, ça vaut donc le coup de vérifier soigneusement le registre foncier.

Valeur bancaire vs prix d'achat : l'écart et ses conséquences

C'est là que se pose la question la plus importante d'un point de vue pratique : que se passe-t-il si la valeur d'imposition s'avère inférieure au prix d'achat convenu ?

Exemple de calcul :

La banque se base toujours sur la plus basse des deux valeurs : le prix d'achat ou la valeur d'évaluation. En Espagne, le taux de prêt se situe généralement jusqu'à 80 % de la valeur d'expertise pour les acheteurs d'une résidence principale qui y ont leur résidence principale, et en général entre 60 et 70 % de la valeur d'expertise pour les non-résidents ou les résidences secondaires (les limites exactes dépendent de chaque banque et de ton profil).

Tes options en cas de gap :

1. Couvrir la différence avec tes fonds propres — c'est la solution la plus courante si tu as des liquidités
2. Renégociation avec le vendeur — utilise la tasación comme argument pour obtenir une réduction de prix
3. Demander une deuxième tasación — si tu trouves que la valeur est trop basse, tu peux demander un deuxième avis ; il n'y a aucune garantie que la banque l'accepte
4. Structure de financement alternative — par exemple, financement partiel par un crédit allemand assorti d'autres garanties

Attention : si tu as signé un contrat de réservation ou un « Contrato de Arras » avant d'avoir fait faire la tasación (expertise) et que l'écart (Gap) apparaît, tu restes quand même légalement lié au prix convenu. Veille toujours à ce que la clause de financement (condición suspensiva de financiación) soit bien mentionnée dans le contrat préliminaire. Pour en savoir plus, consulte le guide sur le contrat de réservation.

Majorque 2026 : pourquoi le problème du « gap » est de plus en plus fréquent aujourd'hui

Les données actuelles du marché montrent que le problème de l'écart est plus important d'un point de vue structurel que les années précédentes. L'étude de marché indépendante menée par le Steinbeis-Transfer-Institut (Center for Real Estate Studies / CRES), réalisée pour la douzième fois en collaboration avec Porta Mallorquina, révèle que : En 2026, le prix moyen au mètre carré à Majorque a augmenté de 9,8 % sur l'ensemble de l'île, pour atteindre 7 370 €/m². Les biens existants ont vu leur prix grimper d'environ 12 %, tandis que les constructions neuves n'ont augmenté que d'environ 4 %.

En même temps, les prix proposés — qui servent de base aux négociations d'achat — sont nettement supérieurs à la moyenne dans certains quartiers :

Sources : indice Tinsa IMIE, données Idealista, étude de marché Porta Mallorquina/STI CRES 2026

Le problème : les experts s'appuient sur les transactions conclues, c'est-à-dire sur les prix qui ont effectivement été enregistrés. Sur un marché en forte hausse, les valeurs de référence sont en retard par rapport au niveau actuel des prix proposés. Ça crée systématiquement un écart entre ce que les acheteurs et les vendeurs considèrent comme « juste » et ce que l'expert estime être la valeur marchande avérée.

Les coûts et qui les prend en charge

En Espagne, depuis la réforme hypothécaire de 2019, c'est clairement l'acheteur qui prend en charge les frais de tasación, et non la banque. C'est prévu par la loi.

Remarque : ces fourchettes sont basées sur des données empiriques courantes du marché ; les prix exacts varient selon la compagnie et le bien immobilier.

La tasación fait partie des frais annexes liés à l'achat d'un bien à Majorque, que tu devrais calculer dans leur intégralité avant de te lancer. En plus de la tasación, il faut compter les frais de droits de mutation (ITP), de notaire, d'inscription au registre foncier et de gestoría.

Les erreurs les plus courantes lors de la tasación

1. La tasación se realiza demasiado tarde Si tu ne fais faire la tasación qu'après avoir signé le contrat d'Arras, tu risques d'avoir une mauvaise surprise. L'idéal : faire faire la tasación dès que tu as une intention sérieuse d'acheter et que tu connais le prix.

2. Ne pas mentionner les cultures non autorisées L'expert voit tout — et signale officiellement les constructions non autorisées dans son rapport. Ça peut compromettre le financement. En savoir plus sur la légalisation des constructions sauvages.

3. Ne te fier qu'au prix annoncé par l'agent immobilier En 2026, les prix de vente à Majorque sont structurellement élevés. Le fait que la banque confirme ce prix comme valeur hypothécaire n'est pas une évidence, surtout dans les quartiers où les transactions comparables sont encore rares.

4. Pas de clause de financement dans le compromis de vente Sans condition suspensive, l'acheteur est légalement lié, même s'il y a un écart important. Dans ce cas, l'acompte (souvent 10 % du prix d'achat) est perdu.

5. Ignorer la durée de validité En général, la tasación est valable six mois. Si la signature du contrat prend du retard — ce qui arrive à Majorque pour les biens complexes —, il faut la renouveler.

6. Ne pas vérifier au préalable l'état du registre foncier Si la superficie enregistrée ne correspond pas à la superficie réelle, l'expert peut limiter le montant du financement. Vérifie toujours le registre foncier au préalable.

Tasación y implicaciones fiscales : ce que tu dois encore savoir

La valeur fixée dans la tasación a une importance fiscale qui va au-delà de l'hypothèque :

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) : l'administration fiscale des Baléares (ATIB) peut comparer le prix d'achat à la valeur d'imposition ou à la valeur cadastrale. Si le prix d'achat est nettement inférieur, tu risques un redressement fiscal. Si tu achètes un bien immobilier à un prix nettement inférieur à la valeur d'imposition, tu devrais te protéger fiscalement.
• Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) : la valeur imposable peut servir de référence. Pour en savoir plus, consulte le guide sur l'impôt sur la fortune en Espagne.
• Vente : en cas de vente ultérieure, c'est le prix d'achat initial (et non la valeur d'expertise) qui sert de base d'imposition pour le bénéfice — ce qui te permet généralement de bénéficier d'un allègement fiscal. Plus d'infos sur l'exonération de l'IRPF en cas de vente.

Et après ? La tasación dans le cadre du processus global

La tasación n'est pas une étape isolée : elle s'inscrit dans l'ensemble du processus hypothécaire et se déroule en parallèle d'autres vérifications :

Offre → Contrat de réservation (Arras) → Demander une tasación
→ Vérification bancaire du profil de l'acheteur → FEIN (fiche technique européenne normalisée)
→ Délai de réflexion de 10 jours → Rendez-vous chez le notaire (Escritura) → Inscription au registre foncier

La tasación se fait généralement entre la signature des arrhes et l'accord de crédit définitif de la banque. Le timing est crucial : si la tasación prend du retard, c'est toute la procédure de financement qui est retardée.

Pour connaître toutes les étapes juridiques — de la première visite à la remise des clés —, on te conseille de consulter notre guide détaillé sur les démarches juridiques à suivre lors de l'achat d'un bien immobilier.

Liste de contrôle : bien préparer la tasación

• Demander un extrait du registre foncier (Nota simple) auprès du Registro de la Propiedad ou le consulter en ligne
• Vérifier l'extrait cadastral (fiche cadastrale) — Superficies et bâtiments enregistrés
• Présenter la « Cédula de habitabilidad » : qu'est-ce que c'est et comment la demander?
• Avoir son certificatde performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) à portée de main — Obligations à Majorque
• Vérifier que toutes les modifications apportées au bâtiment sont conformes au permis de construire (Dekra, architecte ou avocat)
• La condition suspensive de financement est inscrite dans le contrat d'arrhes
• Choisis une société d'évaluation figurant sur la liste des sociétés agréées par la Banque d'Espagne
• Organiser la visite sur place (s'assurer de pouvoir accéder au bien)
• Prendre en compte la durée de validité (généralement 6 mois) dans le calendrier d'achat

Conclusion

À Majorque, la tasación n'est pas une simple formalité administrative : c'est un élément central de ta décision de financement. Sur un marché où le prix moyen s’établira à 7 370 €/m² dans toute l’île en 2026, et bien au-delà dans les quartiers prisés comme le sud-ouest, l’écart entre le prix demandé et la valeur de transaction vérifiable devient un facteur de risque structurel. Si tu commandes la tasación tôt, que tu clarifies à l’avance la situation juridique du bien et que tu inclus une clause de financement dans le compromis de vente, tu seras bien mieux armé pour négocier — et tu éviteras les mauvaises surprises juste avant le rendez-vous chez le notaire. Tu as besoin d’aide pour choisir un expert immobilier ou pour mettre en place ta structure de financement ?

📩 Envoie-nous une demande personnalisée — on t'aidera à trouver l'expert qui convient le mieux à ta situation à Majorque.

Sources officielles

• Banco de España — Liste des experts agréés : https://www.bde.es
• Tinsa by Accumin — Indice immobilier IMIE Espagne : https://www.tinsa.es
• Registro de la Propiedad / Ordre des conservateurs du registre foncier — Consultation du registre foncier et données sur les transactions : https://www.registradores.org
• Catastro — Extraits du cadastre en ligne : https://www.sedecatastro.gob.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) — Administration fiscale des Baléares, références ITP : https://www.atib.es
• BOE : Loi sur les prêts hypothécaires (décret royal du 8 février 1946 et modifications) — https://www.boe.es
• Arrêté ECO/805/2003 — Règlement sur l'évaluation des biens immobiliers à des fins hypothécaires : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253