« Valor de referencia » en Espagne : la nouvelle valeur fiscale et ses conséquences pour les acheteurs immobiliers

Si tu achètes, hérites ou reçois en don un bien immobilier à Majorque ou ailleurs en Espagne, tu vas forcément tomber dessus : le « Valor de referencia España », la nouvelle valeur de référence cadastrale. Depuis le 1er janvier 2022, elle remplace dans la plupart des cas l'ancien prix contractuel comme base de calcul pour les droits de mutation immobilière (ITP/AJD) et les droits de succession et de donation. Ça a l’air technique, mais ça a des conséquences concrètes : si la valeur de référence est supérieure au prix d’achat, tu paies des impôts sur un montant que tu n’as jamais accepté. Dans ce guide, tu découvriras comment cette valeur est calculée, où tu peux la consulter, quand elle s’applique, en quoi elle diffère des anciennes valeurs cadastrales – et ce que tu peux faire si tu la juges erronée.

Tu te demandes si ton prix d'achat est inférieur à la valeur de référence ? Et quelles en seraient les conséquences sur ta charge fiscale ?

• 📩 Envoie-nous une demande personnalisée — On examinera avec toi les chiffres précis du bien immobilier qui t'intéresse
• Aperçu de tous les frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque

C'est quoi, le « valor de referencia » ? Et pourquoi ça existe ?

Pendant des décennies, en Espagne, le prix d'achat convenu entre les parties servait de base au calcul des droits de mutation immobilière. Résultat : les acheteurs et les vendeurs avaient tout intérêt, d'un point de vue fiscal, à indiquer un prix aussi bas que possible dans l'acte notarié… et à payer le reste en espèces. Les autorités fiscales pouvaient certes procéder à un contrôle a posteriori et fixer une « valeur » plus élevée, mais elles devaient pour cela justifier et prouver leur décision dans chaque cas particulier. La charge de la preuve incombait à l'administration fiscale.

Avec la loi n° 11/2021 du 9 juillet (loi sur les mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale), le législateur espagnol a inversé la logique. Depuis, ça marche comme ça : Le servicedu Catastro (Dirección General del Catastro) fixe une valeur de référence mise à jour chaque année pour pratiquement chaque bien immobilier. Cette valeur repose sur les ventes notariées réelles dans le quartier concerné et est calculée statistiquement à partir des données du marché. Elle est accessible au public avant même que quelqu’un n’achète ou n’hérite d’un bien.

Attention : si la valeur de référence est supérieure au prix d'achat, l'impôt est calculé sur la valeur de référence – et non sur le prix que tu as payé. Si le prix d'achat est supérieur à la valeur de référence, c'est le prix d'achat qui s'applique. C'est toujours la plus élevée des deux valeurs qui compte.

Le renversement de la charge de la preuve, c'est le changement de système décisif : si tu penses que la valeur de référence est trop élevée, c'est à toi de le prouver, et non plus à l'administration fiscale.

Valor de referencia vs. valeur cadastrale : la différence

Beaucoup d'acheteurs confondent ces deux termes. C'est compréhensible, car ils viennent tous les deux du cadastre. Mais ils ont des fonctions différentes.

Pour ta taxe foncière (IBI) actuelle, c'est donc toujours la « Valor Catastral » qui joue un rôle déterminant. En revanche, pour l'achat, l'héritage ou la donation d'un bien immobilier, c'est la « Valor de referencia » qui fera foi à partir de 2022.

Remarque : tous les biens immobiliers ne disposent pas forcément d'une valeur de référence certifiée. Les constructions neuves, les terrains non bâtis situés en périphérie ou les biens très atypiques peuvent ne pas en disposer. Dans ces cas-là, c'est l'ancienne méthode qui s'applique : le fisc ou l'ATIB calcule une valeur indicative à l'aide de ses propres barèmes – et tu as toujours la possibilité de la contester.

Quels sont les impôts concernés ?

La valeur de référence ne s'applique pas à toutes les taxes foncières, mais bien aux deux événements ponctuels les plus coûteux liés au changement de propriétaire.

Droits de mutation immobilière (ITP/AJD) lors de l'achat d'un bien immobilier existant

Si tu achètes un bien immobilier d'occasion à Majorque, tu dois payer les droits de mutation (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Depuis 2022, la base d'imposition correspond à la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et le Valor de referencia. Les îles Baléares appliquent les taux d'imposition progressifs suivants :

En plus, aux Baléares, il y a un droit de timbre (AJD) de 1,5 % pour les biens immobiliers jusqu'à 1 000 000 € et de 2 % pour ceux qui dépassent 1 000 000 €. L'ITP doit être payée dans les 30 jours suivant le transfert de propriété devant notaire.

Exemple de calcul : tu achètes une Finca pour 800 000 €. La valeur de référence est de 850 000 €. L'impôt est calculé sur la base de 850 000 € :

Si tu avais payé tes impôts sur la base du prix d'achat (800 000 €), l'ITP n'aurait été que de 70 000 € – la valeur de référence te coûte ici 5 000 € de plus.

Impôt sur les successions et les donations (ISD)

Dans le cas des successions et des donations immobilières, la valeur de référence sert aussi de valeur minimale pour la base d'imposition – à condition qu'elle soit supérieure à la valeur déclarée. C'est particulièrement important quand des parents cèdent un bien immobilier à leurs enfants pour un prix symbolique ou quand un bien immobilier fait partie d'une succession et est évalué en dessous de la valeur du marché.

Où et comment consulter la valeur de référence

Le site officiel à consulter est le portail en ligne du cadastre espagnol. Tu peux y accéder à l'adresse suivante :

sedecatastro.gob.es

Pour consulter ces infos, tu as besoin de la « Referencia Catastral » du bien immobilier, un numéro d'identification alphanumérique à 20 caractères. Tu le trouveras :

1. Dans l'offre d'achat ou la fiche descriptive de l'agent immobilier
2. Dans la dernière décision de l'IBI du vendeur
3. Sur l'extrait du registre foncier (Nota simple)
4. Sur les sites immobiliers comme Idealista (souvent indiqué directement)

Sur le site de l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, atib.es), tu peux aussi vérifier s'il existe une valeur de référence certifiée pour ton bien immobilier aux Baléares ou si l'administration utilise sa propre valeur indicative.

Remarque : la valeur de référence est réévaluée chaque année par le Catastro. Ça vaut donc le coup de vérifier à nouveau la valeur actuelle juste avant le rendez-vous chez le notaire, surtout s'il s'écoule plusieurs mois entre la réservation et la signature de l'acte notarié.

Biens immobiliers sans valeur de référence certifiée

Tous les biens immobiliers à Majorque n'ont pas forcément encore de valeur de référence certifiée officiellement. Ça concerne généralement :

• Les bâtiments nouvellement construits qui ne sont pas encore entièrement enregistrés au Catastro
• Terrains non bâtis situés en milieu rural ou dans des zones très isolées
• Biens immobiliers dont l'enregistrement cadastral n'est pas clair (par exemple, après des travaux de transformation ou d'agrandissement sans déclaration mise à jour)

Dans ces cas-là, le prix d'achat ne s'applique pas automatiquement. L'ATIB ou le centre des impôts compétent fixe alors sa propre valeur estimée, en se basant sur des barèmes et des formules d'évaluation. Cette valeur peut toujours être contestée, mais c'est à l'acheteur ou à l'héritier qu'il revient d'en apporter la preuve.

Avant d'acheter, vérifie donc toujours si une valeur de référence certifiée a été établie pour le bien immobilier. Ça t'évitera des mauvaises surprises après le rendez-vous chez le notaire.

Que faire si la valeur de référence est trop élevée ?

La loi prévoit clairement que la valeur de référence ne doit pas dépasser les prix du marché. Mais dans la pratique, ça arrive parfois, surtout dans les zones où les données disponibles (ventes notariées) sont rares ou où les prix ont beaucoup fluctué. La valeur de référence est alors en retard par rapport au marché.

Tu as deux possibilités pour remédier à une valeur de référence trop élevée :

Option 1 : Contestation dans le cadre d'une procédure fiscale (indirecte)

Tu paies d'abord l'impôt sur la base de la valeur de référence, puis tu fais appel (recurso de reposición ou reclamación económico-administrativa) contre l'avis d'imposition. Dans le cadre de cette procédure, tu peux prouver – par exemple grâce à une expertise indépendante (Tasación) – que la valeur réelle du bien immobilier est inférieure. L'administration fiscale doit alors vérifier ces éléments.

Option 2 : Contestation de la valeur de référence elle-même (directement)

Depuis la réforme, tu peux aussi contester directement la valeur de référence auprès du service du cadastre. La procédure est toutefois plus compliquée et nécessite une justification détaillée.

Attention : tu ne peux pas contester l'avis d'imposition simplement en payant moins. Commence par payer le montant total, puis conteste-le ensuite – sinon, tu risques des pénalités de retard.

Pour une contre-expertise professionnelle, on te conseille de faire appel à un expert immobilier agréé (Tasador homologado). Tu trouveras plus d'infos dans notre guide sur la « Tasación » – l'évaluation immobilière en Espagne.

La valeur de référence pour les nouvelles constructions : cas particulier de l'IVA à la place de l'ITP

Quand tu achètes un bien immobilier neuf directement auprès du promoteur, ce n'est pas l'ITP qui s'applique, mais la TVA (IVA) – en général 10 % du prix d'achat. Dans ce cas, le « Valor de referencia » ne sert pas de base de calcul, car l'IVA est calculée sur le prix convenu dans le contrat.

Par contre, pour les constructions neuves, l'AJD (droit de timbre) peut s'appliquer, et cette valeur de référence a alors bel et bien son importance en cas de revente ultérieure. Si tu envisages d'acheter un bien neuf ou sur plan à Majorque, tu devrais en tenir compte dans ton scénario de sortie.

Conséquences sur les successions et les donations aux Baléares

C'est justement en matière d'héritages et de donations que cette valeur de référence peut avoir des conséquences importantes, qu'elles soient positives ou négatives.

Point positif : ces dernières années, les Baléares ont considérablement réduit les droits de succession et de donation pour les parents directs (parents, enfants, conjoint). Il reste néanmoins important d'évaluer correctement la valeur des biens, car la valeur de référence sert de valeur minimale pour l'assiette fiscale.

Point négatif : si tu veux céder un bien immobilier dans le cadre d'une donation à un prix symbolique, tu ne peux pas simplement réduire la charge fiscale en fixant un prix bas. L'impôt est calculé au minimum sur la base de la valeur de référence.

Tu trouveras tous les détails sur les abattements et les taux applicables aux Baléares dans le guide consacré aux successions et aux donations aux Baléares.

Conséquences sur la vente immobilière

Lors de la vente d'un bien immobilier, le « Valor de referencia » est important pour le vendeur à deux égards :

1. Plusvalía municipale (IIVTNU) : cette taxe communale sur la plus-value foncière depuis le dernier changement de propriétaire continue d'être calculée sur la base de la valeur cadastrale (et non de la valeur de référence). Il faut toutefois noter que les coefficients nationaux applicables à la plusvalía ont été ajustés à partir de 2026.

2. Impôt sur le revenu sur la plus-value (IRPF/IRNR) : la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition. Si, lors de l'achat initial, la valeur de référence a été utilisée comme base d'imposition (c'est-à-dire une valeur supérieure au prix d'achat), on peut faire valoir que cette valeur plus élevée doit également être considérée comme le coût d'acquisition, ce qui réduit la plus-value réalisée lors de la vente ultérieure. Cette question n’est pas encore définitivement tranchée sur le plan fiscal ; demande impérativement un conseil personnalisé. Pour en savoir plus, consulte le guide « Les impôts sur la vente d’un bien immobilier en Espagne ».

Les erreurs les plus courantes liées à l'utilisation du « Valor de referencia »

Si tu sous-estimes ou ignores cette valeur de référence, tu finis souvent par y laisser des plumes – parfois beaucoup. Voici les erreurs qu’on voit le plus souvent :

1. Pas de vérification avant le rendez-vous chez le notaire : beaucoup d'acheteurs ne découvrent qu'à la réception de leur avis d'imposition que la valeur de référence est supérieure au prix d'achat. Une vérification préalable ne prend même pas dix minutes sur sedecatastro.gob.es.

2. Le prix d'achat est gonflé pour atteindre la valeur de référence : parfois, les vendeurs essaient de gonfler artificiellement le prix d'achat pour qu'il atteigne la valeur de référence, afin de faire économiser plus d'impôts à l'acheteur. Mais ça ne marche que si le prix d'achat est supérieur à la valeur de référence – pas l'inverse.

3. Défaut de recours : le recours contre un avis d'imposition est soumis à des délais. Si tu attends trop longtemps, tu perds ce droit.

4. Confusion avec la « Valor Catastral » : la valeur cadastrale indiquée sur l'avis d'IBI n' est pas la valeur de référence. Ce sont deux chiffres différents, et pour l'ITP, seule la valeur de référence compte.

5. Pas de conseil en matière de donations : beaucoup de transmissions familiales se font sans analyse fiscale. Ça peut coûter cher si la valeur de référence est nettement supérieure à la valeur de donation déclarée.

6. Erreur de calcul pour une construction neuve : lors du premier achat auprès d'un promoteur immobilier, c'est l'IVA qui s'applique, pas l'ITP. La valeur de référence n'a ici aucune importance, mais elle en aura une lors d'une revente ultérieure.

Et après ? Les frais courants après l'achat

El « Valor de referencia » es una tasa única a pagar durante la compra. Luego, otras tasas entran en juego, que son debidas cada año:

Pour tout savoir sur l'IBI (impôt foncier) et les réductions possibles à Majorque, tu trouveras tous les détails dans le guide « Impôt foncier en Espagne », et pour les réductions concrètes, consulte la rubrique « Réduction de l'IBI à Majorque ».

Liste de contrôle : « Valor de referencia » avant l'achat

Avant de signer, assure-toi d'avoir coché ces points :

• Référence cadastrale du bien immobilier obtenue (à partir de la fiche descriptive, de la « Nota simple » ou de l'avis d'imposition IBI)
• Valor de referencia consultado en sedecatastro.gob.es y comparado con el precio de compra
• On a vérifié s'il s'agissait d'une valeur de référence certifiée ou simplement d'une valeur indicative
• Le calcul de l'ITP a été effectué sur la base de la valeur la plus élevée (prix d'achat ou valeur de référence)
• Si la valeur de référence est supérieure au prix d'achat : vérifier s'il est judicieux de contester la vente (demander une tasación)
• Délai de 30 jours pour le paiement de l'ITP après le rendez-vous chez le notaire : noté dans le calendrier
• Tu as fait appel à un conseiller fiscal ou à un avocat pour les charges locatives globales

Notre guide sur les démarches juridiques à suivre lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne te donne un aperçu complet de tout le processus d'achat.

Conclusion

Depuis 2022, le « Valor de referencia » est la nouvelle norme pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne – et si tu l'ignores, tu risques une mauvaise surprise sur ton avis d'imposition. Le principe est simple : on compare le prix d'achat et la valeur de référence ; c'est la plus élevée des deux qui détermine la base d'imposition de l'ITP. Surtout à Majorque, où les prix du marché sont parfois bien supérieurs aux valeurs cadastrales, ça peut aller dans les deux sens : parfois, la valeur de référence est inférieure et n’a pas d’importance, parfois elle est supérieure et ça coûte des dizaines de milliers de plus.

La bonne nouvelle : grâce à une petite recherche en ligne sur sedecatastro.gob.es, tu sais à quoi t'en tenir avant ton rendez-vous chez le notaire. Et si la valeur de référence est effectivement trop élevée, il existe des moyens légaux de la contester. L'important, c'est de le faire suffisamment tôt – pas seulement quand tu reçois la notification par la poste.

Sources officielles

• Loi n° 11/2021 du 9 juillet relative aux mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale : https://www.boe.es/eli/es/l/2021/07/09/11
• Site web du Catastro – Consultation du valor de referencia : https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
• Agence fiscale des Îles Baléares (ATIB) – Évaluations immobilières : https://www.atib.es/ta/valoraciones/default.aspx
• ATIB – Infos générales sur l'ITP/AJD aux Baléares : https://www.atib.es
• Direction générale du Catastro : https://www.catastro.hacienda.gob.es
• AEAT – Impôt sur les transmissions patrimoniales : https://www.agenciatributaria.es