Valor de Referencia en Espagne

Combien le Valor de Referencia vous coûte-t-il en impôts ?

En Espagne, l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ou ITP) n’est pas calculé sur le prix que vous payez, mais sur la plus élevée de 2 valeurs : le prix d’achat indiqué dans l’acte et le Valor de Referencia, la valeur de référence cadastrale. Si cette dernière est supérieure, vous payez des impôts sur une somme qui n’a jamais été versée. Aux Baléares, le barème commence à 8 % et atteint 13 % dans la tranche la plus élevée : l’écart entre les 2 valeurs peut donc représenter un pourcentage à 2 chiffres. Le calculateur ci-dessus vous indique les 2 montants dans votre cas, ainsi que la différence entre eux.

Si vous déclarez malgré tout uniquement le prix d’achat, vous risquez davantage qu’un simple rappel d’impôt : l’amende pour infraction mineure s’élève à 50 % de l’impôt non acquitté. En revanche, si vous rectifiez vous-même l’erreur, vous ne paierez qu’une majoration de retard, sans amende.

Comment le calcul est-il effectué ?

Pendant des décennies, le prix d’achat convenu servait de base. En indiquant un prix inférieur dans l’acte, l’acquéreur réduisait son impôt ; l’administration pouvait certes retenir une valeur plus élevée, mais elle devait la justifier et la prouver au cas par cas. Avec la Ley 11/2021, le législateur a inversé la charge de la preuve : le cadastre fixe à l’avance et publie la valeur de référence ; elle s’applique et il appartient désormais à celui qui l’estime trop élevée de le démontrer. Si vous achetez un bien immobilier à Majorque, vous n’avez donc plus affaire à une estimation établie après coup, mais à un montant fixé à l’avance, que vous pouvez consulter avant l’achat.

Cette règle figure à l’article 10, alinéa 2, de la loi espagnole sur l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Texto Refundido, Real Decreto Legislativo 1/1993), dans sa version issue de la Ley 11/2021. Elle est simple :

Pour les biens immobiliers, la valeur retenue est le Valor de Referencia du cadastre à la date d’exigibilité de l’impôt. Toutefois, si la valeur déclarée par les parties, le prix convenu ou les 2 sont supérieurs à la valeur de référence, la plus élevée de ces valeurs constitue la base imposable.

Le calcul se résume donc à 3 étapes :

1. Déterminer la base imposable. Il s’agit de la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur de référence. Si les 2 sont identiques, aucune n’est plus élevée : le prix d’achat est retenu.
2. Appliquer le barème. Le barème progressif des Baléares s’applique à la base imposable. Il fonctionne comme un barème d’impôt sur le revenu : chaque tranche est imposée à son propre taux, et non pas la totalité du montant au taux marginal le plus élevé. Vous trouverez le barème complet et tous les avantages fiscaux dans le calculateur de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) à Majorque.
3. Calculer la différence. Il faut soustraire l’impôt calculé sur le prix d’achat de l’impôt calculé sur la base imposable. C’est le montant que vous coûte la valeur de référence.

Le cas particulier coûteux : la valeur de référence peut faire perdre un avantage fiscal

C’est à ce stade que la plupart des calculs sont sous-estimés — et pourquoi une simple différence de taux est trompeuse. Les avantages fiscaux des Baléares (le taux réduit pour la résidence principale, le taux applicable aux moins de 36 ans, la bonification totale pour les moins de 30 ans) dépendent d’un plafond de valeur propre à chaque île. Ce plafond est apprécié sur la base imposable, et non sur le prix d’achat.

Cela découle du système : la loi et l’administration fiscale des Baléares parlent d’un plafond applicable à la valeur du logement, et l’article 10 cité plus haut définit précisément cette valeur — il s’agit du montant le plus élevé entre la valeur de référence et le prix d’achat. Il n’existe pas encore d’exemple de calcul officiel dans lequel ces 2 valeurs divergent ; les exemples publiés par l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears, l’administration fiscale des Baléares) traitent de cas où la valeur déclarée et la base imposable coïncident. Si votre situation dépend de ce plafond, c’est précisément le moment où il vaut la peine de demander conseil.

Si votre prix d’achat se situe juste sous le plafond et que la valeur de référence le dépasse de peu, vous perdez entièrement l’avantage fiscal. Une majoration de quelques pour cent sur quelques milliers d’euros peut alors se transformer en un montant à 5 chiffres. Dans le calculateur ci-dessus, sélectionnez un profil d’acquéreur bénéficiant d’un avantage fiscal et faites passer la valeur de référence au-dessus du plafond : le calculateur vous indiquera quel plafond a été dépassé et ce que cela coûte.

3 cas qui illustrent la différence

3 cas détaillés figurent sous le calculateur. Ils ne sont pas saisis manuellement : ils sont recalculés à chaque affichage de la page à partir des taux d’imposition enregistrés. Ils ne peuvent donc pas devenir obsolètes alors que le texte reste inchangé.

• Le cas habituel. Le prix d’achat est inférieur à la valeur de référence, sans avantage fiscal. Dans ce cas, la valeur de référence entraîne exactement la différence de barème sur le montant supplémentaire : c’est désagréable, mais cela reste raisonnable.
• Le cas coûteux. Un jeune acheteur à Menorca, dont le prix d’achat est inférieur au plafond de valeur tandis que la valeur de référence le dépasse. L’avantage fiscal disparaît et le supplément d’impôt représente plusieurs fois la différence de barème.
• Le cas sans conséquence. Le prix d’achat est supérieur à la valeur de référence. Dans ce cas, la valeur de référence ne change rien — et c’est l’issue la plus fréquente à Mallorca dans les secteurs prisés, car les prix du marché y sont supérieurs aux valeurs cadastrales.

Valor de Referencia et Valor Catastral : 2 chiffres, 2 finalités

De nombreux acheteurs les confondent. C’est compréhensible, car tous 2 proviennent du service cadastral (Dirección General del Catastro, ou Catastro — l’organisme espagnol qui recense et évalue les terrains et les bâtiments). Ils répondent toutefois à des objectifs différents.

Pour votre impôt foncier courant, c’est donc le Valor Catastral qui reste déterminant. Pour l’achat, la succession ou la donation d’un bien immobilier, le Valor de Referencia s’applique depuis 2022.

Où consulter la valeur de référence

La source officielle est le portail en ligne de l’administration cadastrale espagnole. Vous aurez besoin de la Referencia Catastral — le numéro d’identification à 20 chiffres sous lequel le bien est enregistré au cadastre. Vous le trouverez :

1. dans le dossier de présentation ou l’offre d’achat de l’agent immobilier,
2. sur le dernier avis d’IBI du vendeur,
3. sur l’extrait du registre foncier (Nota Simple),
4. sur les grands portails immobiliers, souvent directement dans l’annonce.

Notre guide consacré au Catastro en Espagne vous explique comment obtenir ce numéro et quelles autres informations fournit l’extrait cadastral. La valeur de référence est fixée à nouveau chaque année : si plusieurs mois et un changement d’année séparent la réservation de la signature de l’acte, il est judicieux de la vérifier une nouvelle fois peu avant le rendez-vous chez le notaire.

Cas particuliers

Le bien ne possède pas de valeur de référence

Tous les biens ne disposent pas d’une valeur de référence certifiée. C’est notamment le cas des constructions récentes qui ne sont pas encore entièrement enregistrées au cadastre, des terrains non bâtis situés dans des zones isolées et des biens dont l’enregistrement cadastral n’est pas clair après des travaux de transformation non déclarés.

Dans ce cas, le prix d’achat ne s’applique pas automatiquement. L’article 10, paragraphe 2, prévoit expressément que la valeur retenue est la plus élevée entre la valeur déclarée, le prix convenu et la valeur de marché — et l’administration peut toujours déterminer elle-même la valeur de marché. La différence avec la valeur de référence est avant tout pratique : vous ne connaîtrez le montant qu’après l’achat, et non à l’avance.

Construction neuve achetée au promoteur : sans incidence au départ, puis finalement si

Lorsque vous achetez un bien nouvellement construit directement auprès du promoteur, vous ne payez pas de taxe sur les transmissions patrimoniales, mais la TVA (IVA). Celle-ci est calculée sur le prix convenu ; la valeur de référence ne joue aucun rôle pour l’IVA.

Il en va toutefois autrement pour la taxe sur les actes juridiques documentés (Actos Jurídicos Documentados, ou AJD), qui s’ajoute lors de l’achat d’un bien neuf. L’article 30, paragraphe 1, de la loi relative à la taxe sur les transmissions patrimoniales précise expressément que la valeur d’un bien ne peut pas non plus être fixée à un montant inférieur à celui prévu par l’article 10 — donc inférieur à la valeur de référence. Si vous établissez votre budget pour un achat sur plan à Majorque, pensez à l’inclure dans vos calculs ; lors d’une revente ultérieure, la valeur de référence redevient de toute façon déterminante.

Héritage et donation

En cas d’héritage ou de donation d’un bien immobilier, la valeur de référence constitue également la base d’imposition minimale lorsqu’elle est supérieure à la valeur déclarée. Cela se ressent particulièrement lorsque des parents transmettent un bien à leurs enfants pour un prix symbolique : l’impôt est alors calculé au minimum sur la valeur de référence, quel que soit le montant indiqué dans l’acte. Les abattements et taux applicables aux Baléares sont présentés dans le guide consacré aux successions et donations aux Baléares.

En cas de vente

Pour le vendeur, la valeur de référence est importante à 2 égards. La taxe communale sur la plus-value (Plusvalía Municipal) continue d’être calculée à partir du Valor Catastral, et non de la valeur de référence. En revanche, pour la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu, on ne sait pas encore avec certitude si une valeur de référence plus élevée retenue lors de l’achat peut aussi être considérée comme valeur d’acquisition et réduire le gain ultérieur. Cette question n’est pas définitivement tranchée : demandez un conseil personnalisé à ce sujet. Vous trouverez un aperçu dans le guide consacré aux impôts lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne.

La valeur de référence est trop élevée : que faire ?

La loi prévoit que la valeur de référence ne peut pas dépasser les prix du marché. Cela peut néanmoins arriver dans les zones où les données disponibles sont limitées ou les prix très fluctuants. En février 2026, la Cour constitutionnelle a jugé le système conforme à la Constitution à l’unanimité, tout en précisant expressément que cette valeur peut être contestée au cas par cas par tout moyen de preuve recevable.

La procédure est importante : l’article 10, paragraphe 3, ne permet de contester la valeur de référence que dans 2 situations : dans le cadre d’un recours contre l’avis d’imposition (liquidación) ou par une demande de rectification de votre propre auto-déclaration fiscale (autoliquidación). Il n’est pas possible de le faire à titre préventif, sans situation fiscale concrète. Dans les 2 cas, l’administration fiscale sollicite un avis contraignant du service du cadastre.

En pratique : payez d’abord, contestez ensuite. Verser un montant inférieur pour faire pression entraîne un rappel assorti d’une majoration, plutôt qu’un recours en bonne et due forme. La preuve repose généralement sur une contre-expertise établie par un expert agréé ; vous trouverez davantage d’informations dans le guide sur la Tasación, l’évaluation immobilière en Espagne.

Délais et formulaires

L’impôt sur les transmissions immobilières est calculé et déclaré par le contribuable lui-même. Aux Baléares, l’organisme compétent est l’ATIB et le formulaire à utiliser est le Modelo 600.

• 1 mois à compter de la date de signature de l’acte pour déclarer et payer. Il ne s’agit ni de 30 jours ouvrés ni, en règle générale, d’un délai susceptible d’être prolongé.
• Si vous constatez l’erreur plus tard, vous devez déposer une auto-déclaration complémentaire (declaración complementaria). La majoration s’élève à 1 % et augmente du même taux pour chaque mois complet supplémentaire, dans la limite de 12 mois ; au-delà, elle est de 15 % auxquels s’ajoutent des intérêts de retard. Aucun intérêt n’est dû au cours des 12 premiers mois.
• Le principal avantage de la régularisation spontanée : toute personne qui rectifie spontanément selon cette règle ne commet pas d’infraction administrative. L’amende est entièrement supprimée, et non seulement réduite.
• Si l’administration vous contacte en premier, il est trop tard. Elle fixe alors la différence par avis d’imposition, auquel s’ajoute l’amende. Celle-ci peut être réduite si vous acceptez le redressement et payez dans les délais sans exercer de recours ; le calculateur ci-dessus calcule les 2 réductions.
• L’administration dispose de 4 ans. Le délai de prescription court à partir de la fin du délai de déclaration. Un achat effectué l’année dernière n’est donc pas encore une opération définitivement close. Le délai de 10 ans parfois évoqué concerne les reports de pertes et de déductions ; il ne joue aucun rôle lors de l’achat d’un bien immobilier.

Les erreurs les plus fréquentes

1. Ne pas vérifier avant le rendez-vous chez le notaire. De nombreux acheteurs découvrent seulement à la réception de l’avis que la valeur de référence était supérieure au prix d’achat. La consultation prend moins de 10 minutes et ne nécessite que la Referencia Catastral.
2. Évaluer le plafond de valeur sur la base du prix d’achat. Les personnes qui bénéficient d’un avantage fiscal vérifient le plafond sur la mauvaise valeur : il s’applique à la base imposable. C’est l’erreur isolée la plus coûteuse de cette page.
3. Négocier le prix d’achat à la hausse jusqu’à la valeur de référence. Cela ne sert à rien : fiscalement, c’est de toute façon la valeur la plus élevée qui compte. Vous ne faites qu’augmenter le prix que vous payez réellement.
4. Laisser passer le délai de recours. Le recours contre l’avis est soumis à un délai. Si vous le laissez expirer, vous perdez cette voie de recours — la seule que l’article 10, paragraphe 3, ouvre.
5. Confondre avec la valeur cadastrale. Le montant figurant sur l’avis IBI n’est pas la valeur de référence.
6. Faire une donation sans vérification préalable. Les transmissions familiales sont souvent réalisées sans examen fiscal préalable. Si la valeur de référence est nettement supérieure à la valeur retenue, cela peut coûter cher.

Liste de vérification avant la signature de l’acte

• Referencia Catastral obtenue (exposé, Nota Simple ou avis IBI)
• Valor de Referencia consultée et comparée au prix d’achat
• Vérification de l’existence d’une valeur de référence certifiée
• Impôt calculé sur la valeur la plus élevée, et non sur le prix d’achat
• En cas d’avantages fiscaux : vérification du plafond de valeur par rapport à la base imposable
• Si la valeur de référence semble nettement trop élevée : obtention d’une contre-expertise
• Délai d’1 mois pour le Modelo 600 noté dans le calendrier

Le guide consacré à l’achat d’un bien immobilier à Majorque, étape par étape décrit l’ensemble de la procédure, de l’offre à l’inscription.

Les frais annuels après l’achat

Pour en savoir plus sur l’impôt foncier et les éventuelles réductions : l’IBI en Espagne et la réduction de l’IBI à Majorque. Pour une vue d’ensemble de tous les frais uniques liés à l’acquisition, consultez le calculateur des frais annexes d’achat à Majorque.

Base juridique et mise à jour

• Base d’imposition : article 10, alinéa 2, du Texto Refundido de la loi sur l’impôt sur les transferts patrimoniaux (Real Decreto Legislativo 1/1993), dans sa version issue de la Ley 11/2021 du 9 juillet.
• Contestation : article 10, alinéas 3 et 4, de la même loi.
• Impôt sur les actes juridiques documentés : article 30, alinéa 1, dernier sous-alinéa.
• Constitutionnalité : arrêt 13/2026 du Tribunal constitutionnel espagnol du 12 février 2026.
• Amende et réductions : article 191, alinéas 1 et 2, ainsi que l’article 188 de la Ley 58/2003 (code général des impôts).
• Majoration pour retard : article 27 de la même Ley.
• Barème et avantages fiscaux des Baléares : Decreto Legislativo 1/2014 dans sa version issue de la Ley 4/2026.

Les taux d’imposition utilisés dans ce calculateur proviennent d’un registre mis à jour, avec date de référence et source. Les sources prises en compte pour votre calcul ainsi que l’état du droit auquel elles se rapportent sont indiqués directement sous le calculateur.

En bref

Depuis 2022, la valeur de référence fait partie de la réalité lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, et le principe est simple : le prix d’achat et la valeur de référence sont comparés, et c’est le montant le plus élevé qui détermine l’impôt. À Majorque, les prix du marché dans les secteurs prisés dépassent souvent les valeurs cadastrales : dans ce cas, la valeur de référence ne change rien. Lorsqu’elle est supérieure, elle augmente l’impôt, et lorsqu’elle fait perdre un avantage fiscal, l’impact peut être important.

La bonne nouvelle : vous le savez à l’avance. Une recherche à l’aide de la Referencia Catastral ne prend que quelques minutes, et le calculateur ci-dessus vous indique ce que cette différence implique dans votre cas. Si la valeur de référence est excessivement élevée, il existe une procédure encadrée pour la contester : elle passe par l’avis d’imposition, et non par le paiement d’un montant inférieur.

Calculateurs associés

• Droits de mutation (ITP) à Majorque — le barème complet et tous les avantages fiscaux selon l’âge, la situation familiale et l’île.
• Frais annexes lors d’un achat à Majorque — impôt, notaire, registre foncier, Gestoría et avocat réunis dans un seul montant.
• Mobilier dans le contrat de vente — l’incidence de la part du mobilier sur la base imposable.

Questions fréquentes