Le « Golden Visa » espagnol : supprimé en 2025 – tes alternatives pour 2026

Pendant douze ans, le « Golden Visa » espagnol a été le moyen le plus direct pour les ressortissants hors UE d'obtenir un permis de séjour espagnol grâce à un investissement immobilier d'au moins 500 000 euros. Mais c'est fini depuis le 3 avril 2025 : la Ley Orgánica 1/2025, publiée le 3 janvier 2025 au Journal officiel (BOE), a mis fin au programme avec une période de transition de trois mois. Dans ce guide, tu découvriras ce que cela signifie pour les visas déjà accordés, quelles sont les quatre voies alternatives de séjour réalistes en 2026, comment tu peux quand même acheter un bien et résider à Majorque ou en Espagne continentale en tant qu’acheteur immobilier – et quelles options d’investissement financier existent encore techniquement. Seuils concrets, délais et démarches administratives inclus.

Tu prévois d'acheter un bien immobilier à Majorque et tu te demandes quel type de séjour te conviendrait le mieux ?

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• Aperçu : Visas et séjour en Espagne

Qu'est-ce qui a été supprimé exactement – et qu'est-ce qui ne l'a pas été ?

Le « Golden Visa » reposait sur les articles 63 à 67 de la Ley 14/2013 (loi sur les entrepreneurs et les investisseurs). La Ley Orgánica 1/2025 a supprimé précisément ces articles dans sa 21e disposition finale. Depuis le 3 avril 2025, on n'accepte plus de nouvelles demandes.

Important : c'est surtout la « voie immobilière » qui a été supprimée – cette procédure qui permettait d'obtenir automatiquement un permis de séjour en achetant un bien immobilier d'une valeur d'au moins 500 000 euros sans emprunt immobilier. La justification politique était claire : à Madrid, à Barcelone, aux Baléares et aux Canaries, les achats au comptant par des investisseurs étrangers avaient exercé une pression énorme sur le coût du logement pour la population locale.

L'Espagne s'inscrit ainsi dans une tendance européenne : le Portugal, les Pays-Bas, l'Irlande, l'Autriche et le Royaume-Uni avaient déjà mis fin à des programmes similaires auparavant. Au sein de l'UE, l'Italie, la Grèce, Malte et Chypre proposent encore aujourd'hui des visas d'investisseur similaires.

Remarque : les voies d'investissement financier (obligations d'État, actions d'entreprises, fonds, avoirs bancaires) de l'ancien article 63 n'ont pas encore été complètement supprimées d'un point de vue formel. Elles sont toutefois gérées par une autorité spécialisée – tu trouveras plus d'infos à ce sujet dans la section « Voies d'investissement en capital ».

Qu'est-ce qui va se passer pour les titulaires actuels d'un « Golden Visa » ?

Si tu avais déjà un Golden Visa avant le 3 avril 2025 ou si tu avais déposé un dossier complet avant cette date, tu n'es pas automatiquement concerné. Les autorisations existantes peuvent être renouvelées selon les règles en vigueur jusqu'à présent – pour ça, il faut en général continuer à être propriétaire du bien immobilier.

Attention : si tu souhaites prolonger ton Golden Visa actuel, tu devrais te faire accompagner par un avocat. Les dispositions transitoires ne sont pas encore tout à fait clarifiées par la pratique administrative. Une « Gestoría » spécialisée dans le droit de l'immigration est le bon interlocuteur dans ce cas – pour en savoir plus, consulte la rubrique « Gestoría Espagne ».

Achat immobilier sans « Golden Visa » : toujours possible sans restriction

L'un des messages les plus importants pour les acheteurs potentiels : l'achat d'un bien immobilier en Espagne reste entièrement autorisé pour les ressortissants hors UE. Il n'y a aucune restriction à l'acquisition d'un bien immobilier. Ce qui a changé : l'achat en lui-même ne te donne plus automatiquement un statut de résident.

Concrètement, ça veut dire que tu achètes ta maison à Majorque, puis que tu combines cet achat avec l'une des autres possibilités d'obtention de visa qu'on te présente ci-dessous. Beaucoup d'acheteurs font exactement ça, et cette combinaison fonctionne bien, à condition de connaître et de respecter les conditions de revenus et de présence propres à chaque catégorie de visa.

Pour l'achat en lui-même, tu as toujours besoin d'un numéro NIE et d'un compte bancaire espagnol – tu peux obtenir ces deux éléments quel que soit ton statut de séjour.

Option 1 : le visa non lucratif (NLV) – le choix le plus courant

Pour beaucoup d'acheteurs, le « Visado de Residencia No Lucrativa » est l'alternative la plus évidente. Il s'adresse aux personnes qui vivent en Espagne mais qui ne souhaitent pas y travailler – c'est-à-dire les retraités, les préretraités, ainsi que les personnes percevant des revenus du capital ou des loyers.

Comment ça marche

Tu dois prouver que tu disposes de moyens financiers suffisants pour vivre en Espagne sans avoir de revenus professionnels. Le visa est d'abord délivré pour un an et peut ensuite être renouvelé sous forme de permis de séjour pour des périodes de deux ans. Au bout de cinq ans, tu peux prétendre à la résidence permanente, et au bout de dix ans, à la nationalité espagnole.

Exigences financières

Les seuils exacts dépendent du salaire minimum espagnol (IPREM) et sont régulièrement ajustés.

Remarque : les multiplicateurs IPREM exacts sont parfois interprétés différemment selon les consulats. Fais vérifier les montants actuels par ton avocat ou une Gestoría avant de rassembler tes documents.

Particularité : pas de permis de travail

Le NLV interdit expressément toute activité lucrative en Espagne. Si tu travailles à distance pour un employeur étranger, tu devrais vérifier attentivement si tu entres bien dans le champ d'application du visa « Digital Nomad » (voir l'alternative 2) – ou si ça te met en conflit avec le NLV.

Ça se combine bien avec le NLV : un bien immobilier à Majorque comme résidence principale, des revenus locatifs provenant d'un deuxième bien immobilier comme justificatif de revenus (à condition que ça ne soit pas considéré comme une activité professionnelle).

Pour en savoir plus sur la demande de permis de séjour, consulte la rubrique « Permis de séjour en Espagne ».

Option 2 : le visa pour nomades numériques (DNV)

Dans le cadre de la Ley de Startups (loi n° 28/2022), l'Espagne a mis en place un visa spécifique pour les nomades numériques. Il s'adresse aux personnes qui travaillent à distance pour des entreprises ou des clients étrangers et qui souhaitent vivre en Espagne.

Aperçu des principales caractéristiques

Le gros avantage : le visa de nomade numérique est compatible avec la loi Beckham. Ce régime fiscal spécial permet aux nouveaux arrivants, sous certaines conditions, de ne payer des impôts que sur leurs revenus espagnols à un taux forfaitaire de 24 %, au lieu d'être imposables au niveau mondial en tant que résidents à part entière. Tu trouveras plus de détails à ce sujet dans le guide « Loi Beckham en Espagne ».

Remarque : la règle des 20 % (20 % maximum des revenus provenant d'Espagne) doit être suivie de près dans la pratique. Si tu acceptes des missions pour des clients espagnols, tu risques de te retrouver involontairement en situation de non-conformité avec les conditions de ton visa.

Option 3 : Le visa pour entrepreneurs et start-ups

Le visa d'entrepreneur (aussi appelé « Visado de Emprendedor ») s'adresse aux créateurs d'entreprise et aux entrepreneurs qui souhaitent monter un projet innovant en Espagne. Il s'inscrit également dans le cadre renforcé par la Ley de Startups.

Conditions préalables

• Un modèle économique innovant qui présente un intérêt avéré pour l'économie espagnole
• Création d'emplois ou importance économique dans la région concernée
• Pas de capital minimum fixe – mais le projet doit être approuvé par l'autorité compétente

L'examen de la demande d'autorisation est le facteur décisif : toutes les idées d'entreprise ne sont pas acceptées. Les projets présentant un lien évident avec la technologie, un potentiel de développement ou un intérêt économique régional ont plus de chances d'aboutir.

Si tu veux travailler en tant qu'indépendant à Majorque et y devenir résident fiscal, tu devrais aussi penser à passer au statut d'« Autónomo » en Espagne.

Option 4 : Les filières d'investissement – ce qui existe encore

Toutes les voies d'investissement prévues par l'ancien article 63 de la loi 14/2013 n'ont pas été supprimées. Les voies d'investissement financier continuent d'exister sous une forme modifiée, mais elles sont désormais gérées par l'Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE).

Sur le papier, la solution la plus souple, c'est le projet d'entreprise d'intérêt général: il n'y a pas de seuil d'investissement minimum imposé par la loi, mais il faut prouver que le projet crée des emplois ou apporte un bénéfice socio-économique à la région.

Attention : ces procédures ne sont pas officiellement supprimées, mais dans la pratique, les obstacles sont devenus bien plus importants. Les dossiers ne sont plus traités par les consulats habituels, mais exclusivement par l'UGE-CE. Il est absolument indispensable de se faire accompagner par un avocat.

Comparaison directe des différentes options

Majorque, en détail : qu'est-ce qui change pour les acheteurs sur l'île ?

Majorque était l'une des destinations les plus citées pour l'achat de « Golden Visas » – et figurait donc parmi les endroits où la pression politique en faveur de la suppression du programme était particulièrement forte. Les Baléares ont été explicitement mentionnées dans l'exposé des motifs du gouvernement justifiant la fin du programme.

Pour toi, en tant qu'acheteur, ça veut dire :

1. L'achat reste possible sans aucune restriction. Il te faut un numéro NIE, un compte bancaire et un notaire – ça a toujours été comme ça.
2. La question du séjour est distincte de celle de l'achat. Le type de visa que tu demandes dépend de ta situation personnelle, et non du bien immobilier.
3. Les obligations fiscales varient en fonction de ton statut de séjour. En tant que non-résident, tu paies l'impôt des non-résidents; en tant que résident, tu es assujetti à l'IRPF en tant que résident à titre illimité.
4. L'« Empadronamiento » (registres de la population) est obligatoire pour toutes les personnes résidant de façon permanente à Majorque, quel que soit leur statut de visa, et c'est une condition préalable pour de nombreuses démarches administratives.

Conséquences fiscales du statut de séjour – un petit aperçu

Le choix du bon visa a des conséquences fiscales directes. Si tu passes plus de 183 jours par an en Espagne, tu es automatiquement considéré comme résident fiscal, quel que soit le type de visa.

Autre point à prendre en compte pour les expatriés allemands : l'imposition de la retraite allemande en Espagne obéit à des règles spécifiques prévues dans la convention de double imposition – mieux vaut clarifier ça avant de déménager.

Les erreurs les plus courantes lors de la recherche d'alternatives

1. On pense souvent que l'achat d'un bien immobilier donne automatiquement droit à un titre de séjour, mais ce n'est plus le cas depuis le 3 avril 2025.
2. Choisir le mauvais visa et travailler ensuite en Espagne: si tu bosses à distance avec le NLV, tu risques de perdre ton statut de résident.
3. Oublie la question de la résidence fiscale: si tu passes plus de 183 jours en Espagne, tu deviens résident fiscal, que tu le veuilles ou non.
4. Déposer une demande sans l'aide d'un avocat – surtout pour le visa d'entrepreneur et les voies d'immigration par investissement – ça mène presque toujours à des refus ou à de longs retards.
5. Ne demande ton numéro NIE et ton compte bancaire qu'une fois l'achat finalisé: les deux sont nécessaires avant la signature chez le notaire. Voir « Numéro NIE à Majorque » et « Ouvrir un compte bancaire en Espagne ».
6. On oublie souvent les membres de la famille: la plupart des visas permettent le regroupement familial, mais seulement si tu en fais la demande séparément. Pour en savoir plus, consulte la rubrique « Regroupement familial en Espagne ».
7. Ne sous-estime pas l'importance de l'attestation d'assurance maladie: tous les visas, sauf le visa de travail, exigent une assurance maladie privée espagnole. Plus d'infos dans la rubrique « Assurance maladie en Espagne ».

Et après ? Comment obtenir le permis de séjour permanent et la nationalité ?

Toutes les alternatives mentionnées ci-dessus mènent, à long terme, au même objectif :

1. Après 5 ans de séjour légal en Espagne : droit à la « residencia permanente » (droit de séjour permanent dans l'UE)
2. Au bout de 10 ans: possibilité d'obtenir la naturalisation (nationalité espagnole), à condition que d'autres conditions soient remplies
3. Libre circulation dans l'espace Schengen: ça s'applique dès le premier titre de séjour espagnol valide

La différence avec le Golden Visa : les anciens titulaires pouvaient limiter leur présence en Espagne au strict minimum. Avec les nouvelles formules – notamment le NLV –, tu dois vraiment vivre en Espagne, car les renouvellements sont liés à la preuve de ta présence sur place.

Liste de contrôle : prochaines étapes pour les acheteurs immobiliers sans « Golden Visa »

• Demander un numéro NIE (auprès du consulat espagnol compétent dans ton pays d'origine ou auprès de la Policía Nacional en Espagne)
• Ouvrir un compte bancaire en Espagne (indispensable pour finaliser l'achat)
• Fais le point sur ton statut de séjour : quel visa correspond à ton profil ?
• Rassembler les justificatifs de revenus et de patrimoine pour la demande de visa
• Souscrire une assurance maladie privée pour l'Espagne (obligatoire pour le visa NLV et la plupart des autres types de visas)
• Vérifie d'abord ta situation fiscale (résident ou non-résident, vérifie la loi Beckham)
• Faire appel à un avocat ou à une Gestoría pour les visas et l'achat d'un bien immobilier
• Faire l'empadronamiento après avoir emménagé
• Vérifie le Modelo 720 si tu as des avoirs à l'étranger supérieurs à 50 000 €

Conclusion

Le « Golden Visa » espagnol, c'est du passé – mais l'Espagne reste une destination de choix pour les acheteurs immobiliers internationaux. La différence majeure : aujourd'hui, l'achat et le séjour sont deux décisions distinctes qu'il faut planifier séparément. Pour la plupart des acheteurs des pays germanophones, le visa non lucratif est la solution la plus réaliste pour s'installer. Si tu travailles à distance, le visa « Digital Nomad » t’offre une vraie alternative – avec en prime une option fiscale intéressante. Les entrepreneurs et les investisseurs en capital trouveront également des solutions viables parmi les autres options disponibles, à condition de faire appel à un accompagnement professionnel.

Acheter à Majorque, profiter du soleil, y vivre en toute légalité : c'est possible. Il faut juste un peu plus d'organisation aujourd'hui qu'avant.

📩 Envoie-nous dès maintenant une demande personnalisée: on t'aidera à trouver la bonne voie.

Sources officielles

• Loi organique 1/2025 (suppression du « Golden Visa », BOE du 3 janvier 2025) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• Loi n° 14/2013 (base juridique initiale du « Golden Visa ») : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-10074
• Loi 28/2022 (loi sur les start-ups, qui sert de base au visa pour les nomades numériques) : BOE, décembre 2022
• AEAT (portail fiscal espagnol) : https://www.aeat.es
• Secrétariat d'État aux migrations (informations sur les visas) : https://www.inclusion.gob.es
• PRIE – Programme pour les investisseurs et les entrepreneurs (ministère de l'Économie) : https://prie.comercio.gob.es
• Consell de Mallorca (autorités des Baléares) : https://www.conselldemallorca.net
• ATIB (Agence fiscale des Îles Baléares) : https://www.atib.es