Lista di controllo per la visita di un immobile a Maiorca: a cosa devi prestare attenzione durante la visita
Visitare un immobile a Maiorca spesso ti dà una sensazione diversa rispetto a casa: la luce è più bella, la vista più incantevole, la pressione di vendita più sottile. Ed è proprio questo il problema. Chi visita una finca o un appartamento in città a Maiorca senza una checklist strutturata, finisce per trascurare sistematicamente gli aspetti che poi ti costeranno caro: ampliamenti abusivi, mancanza della Cédula de habitabilidad, fornitura idrica non chiarita o un registro catastale che non corrisponde alla realtà. Questa guida ti offre una griglia di controllo completa – dalla preparazione alla visita in loco, fino ai documenti che devi avere tra le mani prima di firmare un contratto di prenotazione. Tutti i punti sono pensati su misura per il mercato immobiliare di Maiorca del 2026.
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Prima della visita: la preparazione è già metà del lavoro
Ti risparmierai un bel po’ di fatica sul posto se richiedi in anticipo determinati documenti o, almeno, sai quali puoi chiedere. L’obiettivo: non andare alla cieca a visitare un immobile, ma partire con le informazioni giuste per eliminare i criteri di esclusione più evidenti già prima di partire.
Cosa dovresti richiedere prima della visita
| Documento | Dove trovarlo | A che serve |
|---|---|---|
| Nota simple (estratto del registro fondiario) | Registro de la Propiedad (online o di persona) | Proprietari, gravami, ipoteche, superficie catastale |
| Descrizione con planimetria | Agente immobiliare/Venditore | Prima valutazione della superficie, suddivisione degli spazi |
| Mappa del Catastro (estratto catastale) | Sede del Catastro (catastro.meh.es) | Confronta la superficie catastale con quella del registro fondiario |
| Ultime comunicazioni IBI | Venditore | Valore fiscale, arretrati di pagamento |
| Certificato energetico (Certificado Energético) | Venditore (Obblighi prima della vendita) | Classe di efficienza energetica da A a G |
| Verbali della Comunidad (ultimi 2–3 anni) | Venditore/Amministrazione immobiliare | Contributi straordinari previsti, controversie |
Nota: l'estratto del registro immobiliare (Nota simple) costa pochi euro e puoi richiederlo tramite il portale online del Registro de la Propiedad. Ti permette di verificare subito se sull'immobile grava ancora un'ipoteca che deve essere cancellata prima del passaggio di proprietà.
Non programmare più di 3-4 visite al giorno. Se visiti più immobili nello stesso giorno, i dettagli finiscono per confondersi e la prima impressione non è più così chiara.
Posizione e dintorni: cosa controllare nella zona
La posizione a Maiorca non è un fattore omogeneo. Un immobile a Palma viene valutato secondo criteri completamente diversi rispetto a una finca nel centro dell’isola o a una casa vicino alla costa. Ti consiglio di esaminare sistematicamente i seguenti punti:
Lista di controllo per il sopralluogo in loco
- Com'è il collegamento stradale: è percorribile tutto l'anno o ci sono periodi di difficoltà stagionali?
- Ci sono servizi nelle vicinanze (supermercato, medico, scuola, farmacia)?
- Quanto è vicina la spiaggia più vicina, il paese più vicino?
- Se il terreno si trova in zona costiera, ci sono delle restrizioni previste dalla Ley de Costas?
- Il terreno è classificato come “Suelo Rústico” (terreno agricolo) o “Suelo Urbano” (terreno edificabile)?
- C'è copertura di rete mobile e/o connessione in fibra ottica?
- Esposizione della casa: dove si trova la terrazza/la piscina – a sud, a ovest?
- Linee visive: cosa cambia con il passare delle stagioni (vegetazione, edifici vicini)?
Gli immobili situati in prossimità della costa rientrano nell'ambito di applicazione della Ley de Costas: di norma si tratta di una zona protetta di 100 metri a partire dalla linea di costa, all’interno della quale le nuove costruzioni e gli ampliamenti sono fortemente limitati. Trovi maggiori dettagli nella guida alla Ley de Costas di Maiorca.
Per i terreni fuori dall’area urbana – cioè le classiche fincas – valgono norme edilizie particolari. Ciò che si può costruire su un “suelo rústico” è fortemente regolamentato e varia a seconda del comune e dello status di tutela. Trovi maggiori informazioni nella nostra guida sulle fincas su “suelo rústico”.
Struttura dell'edificio e finiture: quello che vedi con i tuoi occhi
Maiorca ha un suo carattere tutto particolare. Le case più vecchie – palazzi cittadini, case di paese, fincas – sono spesso costruite in pietra di Mares, un’arenaria locale che è porosa e che, in caso di riscaldamento e ventilazione insufficienti, in inverno può causare problemi di umidità. L’umidità dell’aria sull’isola supera regolarmente l’80% nei mesi invernali. Ciò che in estate sembra asciutto e perfetto, in inverno può presentare tracce di muffa sulle pareti, negli armadi e sotto i pavimenti.
Lista di controllo dello stato dell'edificio sul posto
| Punto di controllo | A cosa prestare attenzione |
|---|---|
| Pareti (interne/esterne) | Macchie di umidità, efflorescenze saline, tracce di muffa – soprattutto nelle stanze esposte a nord, nelle cantine e nei ripostigli |
| Tetto e terrazze | Crepe nell'impermeabilizzazione, aloni d'acqua sui bordi del soffitto, stato dei pluviali |
| Pavimenti | Irregolarità, vuoti sotto le piastrelle (prova a picchiettare!), danni causati dall'umidità ascendente |
| Finestre e porte | Si chiudono bene? Vetri singoli o doppi? Le tapparelle funzionano bene? |
| Impianto elettrico | Età dell'impianto, quadro elettrico, messa a terra, numero di prese |
| Impianti idraulici | Controlla la pressione dell'acqua in tutti i rubinetti, gli scarichi e l'erogazione dell'acqua calda |
| Piscina | Condizioni del rivestimento, sistema di filtraggio, sistema di riscaldamento presente? |
| Aria condizionata/Riscaldamento | Tipo, età, libretto di manutenzione |
| Cantina/parcheggio sotterraneo | Umidità, crepe, c'è un sistema di drenaggio? |
Attenzione: a volte, prima delle visite, le tracce di muffa vengono ricoperte con una mano di vernice fresca. Controlla le pareti con un igrometro o fai attenzione alla vernice che sembra appena applicata proprio nei punti di giunzione tra parete e pavimento, dietro i mobili e negli angoli.
Se stai pianificando una ristrutturazione importante, ti consigliamo di far redigere una perizia da un architetto prima ancora di firmare il contratto di prenotazione. La forbice dei costi per le ristrutturazioni complete a Maiorca è piuttosto ampia: trovi maggiori informazioni nella guida sui costi delle ristrutturazioni complete a Maiorca.
Approvvigionamento idrico e allacciamenti alle utenze nelle fincas
Negli immobili in città, l'acqua e l'elettricità sono quasi sempre collegate alla rete pubblica. Per le fincas e le case di campagna – e questo vale per gran parte degli immobili più ambiti nell'entroterra dell'isola e sulla costa nord – la situazione è diversa.
Questioni relative alle utenze per le fincas e le case di campagna
| Punto | Cosa bisogna verificare |
|---|---|
| Sorgente d'acqua | Allacciamento alla rete pubblica, pozzo privato (Pozo) o cisterne? |
| Licenza per pozzi | Il pozzo è registrato e autorizzato presso il Consell de Mallorca / l'ente idrico? |
| Qualità dell'acqua | Hai a disposizione un'analisi dell'acqua potabile? Salinità, nitrati? |
| Alimentazione elettrica | Allacciamento alla rete elettrica o generatore a diesel? Hai un impianto fotovoltaico? |
| Internet/Telefono | Verifica la disponibilità della fibra ottica o del satellite |
| Acque reflue | Fossa settica (Fosa Séptica) o allacciamento alla rete fognaria – Stato, data dell'ultimo intervento di manutenzione |
I pozzi non registrati sono considerati illegali e possono comportare multe o la chiusura. La nostra guida su come legalizzare un pozzo a Maiorca ti spiega cosa serve per farlo.
Situazione giuridica dell'immobile: i documenti più importanti
È proprio qui che chi compra a Maiorca va spesso incontro a brutte sorprese. Non perché i venditori siano per forza disonesti, ma perché la storia edilizia di molti immobili – soprattutto delle case di campagna e delle fincas più vecchie – è stata documentata in modo molto scarso per decenni.
Documenti obbligatori prima di concludere l'acquisto
| Documento | Contenuto | Rischio in caso di assenza |
|---|---|---|
| Nota simple (estratto del registro fondiario) | Proprietari, gravami, ipoteche, superficie catastale | Mutui nascosti, proprietà fasulle |
| Escritura di compravendita (atto di acquisto dal precedente proprietario) | Transazioni precedenti, dati relativi alla superficie | Discrepanze tra il Catastro e il Registro fondiario |
| Cédula de habitabilidad | Certificato di abitabilità rilasciato dal Comune | Senza la cédula non hai la residenza legale, né un contratto per la luce |
| Licenza di prima occupazione | Autorizzazione al primo utilizzo (nuova costruzione) | Manca in alcuni edifici di nuova costruzione a Maiorca |
| Ricevute IBI degli ultimi 3–5 anni | Hai pagato la tassa comunale? | Gli arretrati passano all'acquirente |
| Contabilità del condominio | Spese condominiali, debiti del precedente proprietario | I debiti comuni possono passare all'acquirente |
| Certificato energetico (Certificado Energético) | Classi A–G, obbligatorio prima della vendita | Senza il documento richiesto, il venditore rischia una multa |
Nota: in Spagna, i debiti IBI non saldati e gli arretrati della Comunidad del precedente proprietario vengono trasferiti sull’immobile – e quindi sul nuovo proprietario. Per questo, fatti sempre mostrare le ricevute di pagamento degli ultimi anni.
Per saperne di più sulla verifica del registro fondiario, dai un'occhiata alla nostra guida “Come controllare il registro fondiario in Spagna”.
Annessi abusivi e costruzioni non autorizzate: un rischio tipico di Maiorca
A Maiorca c'è una lunga tradizione di costruzioni abusive. Si sono coperte terrazze, aggiunte camere da letto, costruite case per gli ospiti – spesso senza permesso di costruzione. Il problema è che queste aggiunte spesso non sono registrate nel registro fondiario e nel Catastro. Tecnicamente le acquisti insieme alla casa, ma non sono legalizzate.
Come riconoscere le coltivazioni illegali
- Confronta la superficie abitabile indicata nella scheda informativa con quella riportata nell'estratto del registro fondiario (Nota simple) e nell'estratto del Catastro: se i tre dati non coincidono, è meglio stare attenti.
- Chiedi espressamente all'agente immobiliare o al venditore: «Ci sono elementi costruttivi non autorizzati?» e fatti mettere la risposta per iscritto.
- Controlla se ci sono le licenze edilizie per tutte le strutture visibili (pensione, posto auto coperto, casetta della piscina, pergola).
- Insisti per avere una perizia di un architetto o una verifica tecnica di due diligence.
Attenzione: la regolarizzazione delle costruzioni abusive a Maiorca è possibile, ma richiede tempo e comporta dei costi. Inoltre, non sempre va a buon fine, soprattutto nelle zone protette come l’ANEI o all’interno delle aree tutelate dalla Ley de Costas. Maggiori informazioni nella guida «Legalizzare le costruzioni abusive a Maiorca e riconoscere le aggiunte illegali».
Affitti per le vacanze: c'è una licenza ETV o è possibile ottenerla?
Se hai intenzione di affittare l'immobile – anche solo stagionalmente – come alloggio turistico, la questione della licenza ETV (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) è fondamentale.
Licenza ETV: cosa devi chiedere durante la visita
| Domanda | Contesto |
|---|---|
| Hai una licenza ETV attiva? | La licenza è personale, ma trasferibile a determinate condizioni |
| L'immobile è un appartamento in un condominio? | Dal Decreto 4/2025 è in vigore una moratoria per gli appartamenti nei condomini a Maiorca: di fatto non vengono più rilasciate nuove licenze ETV |
| L'immobile si trova in una zona soggetta a limiti di contingente? | Alcuni comuni e zone hanno quote già esaurite |
| L'immobile è registrato come "unifamiliar" (casa unifamiliare)? | Per le case unifamiliari indipendenti valgono regole diverse rispetto ai complessi residenziali |
Attenzione: il Decreto 4/2025 delle Baleari ha ulteriormente rafforzato il blocco sul rilascio di nuove licenze ETV nei condomini. Chi punta sull’affitto turistico e compra un appartamento di proprietà rischia di non ottenere mai la licenza. Fai assolutamente verificare in anticipo da un avvocato se hai i requisiti per ottenere la licenza.
Dettagli sulla situazione giuridica attuale: licenza ETV per Maiorca e trasferimento della licenza ETV.
Comunidad de propietarios (Comunidad de Propietarios): cosa devi controllare
Se compri un appartamento, una villetta a schiera o un alloggio in un complesso residenziale, diventi automaticamente membro della Comunidad de propietarios. Ciò che molti sottovalutano è che la comunità può decidere di applicare contributi straordinari che ti riguardano immediatamente in quanto nuovo proprietario.
Lista di controllo della comunità
- Spese condominiali mensili (Cuota de Comunidad) – Importo e cosa è incluso
- Ci sono debiti in sospeso del precedente proprietario nei confronti del condominio?
- Leggi i verbali delle ultime 2-3 assemblee dei proprietari: ci sono grandi investimenti in programma?
- Ci sono procedimenti giudiziari in corso a livello comunitario?
- L'amministratore è un professionista o un proprietario che ricopre l'incarico a titolo volontario?
- Stato delle parti comuni: piscina, ascensori, terrazze sul tetto, giardino, garage sotterraneo
- Si accettano animali domestici?
- Ci sono norme statutarie che regolano gli affitti a breve termine nel condominio?
Trovi tutte le spiegazioni sulla struttura giuridica nella guida dedicata al condominio in Spagna.
Tasse e spese correnti: cosa dovrai pagare dopo l'acquisto
Molti acquirenti fanno i conti sul prezzo di acquisto, ma sottovalutano sistematicamente le spese correnti. Per la visita, però, è più importante capire se ci sono tasse e oneri arretrati che ricadono sull’immobile.
Panoramica dei costi correnti (valori indicativi)
| Categoria di costo | Ente responsabile | Nota |
|---|---|---|
| IBI (imposta fondiaria) | Proprietario | Annuale, importo che dipende dal valore catastale (Valor Catastral) e dal comune |
| Tassa sui rifiuti (Basura) | Proprietario | A seconda del comune, di solito si va da una cifra a due o tre cifre in euro all’anno |
| Post della Comunità | Proprietario | Varia molto: da meno di 100 € a diverse centinaia di euro al mese nei complessi di lusso |
| Assicurazione sulla mobilia domestica | Proprietario | Consigliato; obbligatorio in caso di mutuo |
| Imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) | Proprietari senza residenza in Spagna | Viene calcolato in base al valore del Catastro |
| Imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) | A partire da determinate soglie | Tariffa delle Baleari – Dettagli nella guida |
Nota: in Spagna, gli arretrati dell'IBI si trasferiscono in via reale sull'immobile. Ciò significa che, anche se sei il nuovo proprietario, sei responsabile per gli importi non pagati degli anni precedenti. Richiedi le ricevute dell'IBI relative almeno agli ultimi tre anni.
Per tutte le questioni fiscali dopo l'acquisto: IBI Tasse Spagna e Tasse & Diritto Maiorca.
Gli errori più comuni durante la visita di un immobile a Maiorca
Nella pratica si notano sempre gli stessi errori. Ecco i più comuni – e come evitarli:
Visita l'immobile solo d'estate. La luce è bella, ma l'umidità e la muffa si notano solo d'inverno. Se possibile, vai a vederlo almeno una volta in autunno o in inverno – oppure chiedi espressamente delle foto scattate durante la stagione invernale.
Non dare per scontate le metrature. L’esposizione, la Nota simple e il Catastro spesso riportano metrature diverse. Le differenze superiori al 10% sono un campanello d’allarme.
Affidarti solo all’agente immobiliare. Di norma, l’agente rappresenta il venditore.Avere un avvocato tutto tuo per l’acquisto di un immobile non è una spesa, ma una tutela.
Firmare un contratto di prenotazione senza farlo controllare da un avvocato. Il contratto di prenotazione spesso ti vincola con il versamento di un acconto. Fallo controllare prima di firmarlo. Dettagli sul contratto di prenotazione in Spagna.
Non dimenticare di controllare la Cédula de habitabilidad. Senza una Cédula valida, la casa non è legalmente abitabile. Potrebbe mancare, essere scaduta o non essere stata aggiornata a seguito di lavori di ristrutturazione. Per saperne di più: Cédula de habitabilidad a Maiorca.
Non dimenticare la zona protetta. Le ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), l’area della Tramuntana dichiarata Patrimonio dell’Umanità e le zone soggette alla Ley de Costas limitano fortemente l’edilizia e l’utilizzo del territorio. È fondamentale dare un’occhiata al piano urbanistico del comune. Maggiori informazioni sulle ANEI, sulla tutela della natura e sulle norme edilizie della Tramuntana.
Troppe visite in un solo giorno. Più di 3-4 immobili al giorno portano inevitabilmente a errori di memoria.
E adesso? I prossimi passi dopo la visita
Se stai valutando seriamente un immobile, dopo la visita segui questi passaggi in questo ordine:
- Richiedere una “nota simple” (Registro de la Propiedad) – Verificare i proprietari e gli oneri
- Rivolgersi a un avvocato – Affidare la due diligence, far controllare tutti i documenti
- Perizia tecnica / Perizia dell'architetto – soprattutto per edifici più vecchi e fincas
- Calcolare le spese accessorie di acquisto: l’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP), il notaio, l’iscrizione nel registro fondiario e l’avvocato ammontano complessivamente a circa il 10–13% del prezzo di acquisto. Dettagli: Spese accessorie di acquisto a Maiorca
- Richiedere il numero NIE – senza il codice fiscale spagnolo non si può stipulare un contratto di compravendita
- Chiarire la questione del finanziamento – se vuoi un mutuo: chiedi per tempo alle banche spagnole. Finanziamento immobiliare a Maiorca
- Controlla e firma il contratto di prenotazione – solo dopo che l’avvocato l’ha esaminato
Lista di controllo completa per la visita di un immobile a Maiorca (sintesi)
Prima della visita
- Ho richiesto la "Nota semplice" (estratto del registro fondiario)
- Abbiamo ottenuto l'estratto del Catastro e l'abbiamo confrontato con la nota simple
- Ho richiesto le ricevute IBI degli ultimi 3 anni
- Certificato energetico disponibile e aggiornato
- Ho letto i verbali della Comunidad degli ultimi 2-3 anni
- Sono state richieste le licenze edilizie per tutte le strutture a vista
- Cédula de habitabilidad – è valida e aggiornata?
- Licenza ETV: ce l'hai, è attiva, è trasferibile?
- Si prevedono al massimo 3-4 immobili al giorno
Posizione e dintorni
- Collegamento verificato tutto l'anno
- Zona costiera (Ley de Costas)? Zona protetta ANEI?
- È classificato come “Suelo Rústico” o “Suelo Urbano”?
- Infrastrutture (medico, scuola, negozi) verificate
- Test sulla copertura di rete mobile e sulla disponibilità di Internet
Stato degli edifici sul posto
- Pareti controllate per macchie di umidità, muffa e efflorescenze saline
- Abbiamo controllato il tetto e le terrazze per vedere se ci fossero crepe o tracce d'acqua
- Abbiamo controllato se i pavimenti presentavano cavità
- Ho dato un'occhiata all'impianto elettrico e al quadro dei fusibili
- Abbiamo controllato la pressione dell'acqua e l'acqua calda in tutte le stanze
- Piscina: condizioni, sistema di riscaldamento, filtro
- Aria condizionata/riscaldamento: tipo, età, documentazione di manutenzione
Specifico per la finca
- Approvvigionamento idrico sistemato (rete / pozzo / cisterna)
- La licenza per il pozzo è stata registrata e approvata?
- C'è un'analisi della qualità dell'acqua?
- Fossa settica: stato e data dell'ultimo intervento di manutenzione
- Alimentazione elettrica: rete elettrica o generatore/pannelli fotovoltaici?
Status giuridico
- Tutti gli elementi visibili sono registrati nel registro fondiario?
- Superficie del Catastro ≈ Superficie del registro fondiario ≈ Superficie indicata nella scheda informativa?
- C'è l'atto di acquisto del precedente proprietario?
- Gli arretrati IBI sono esclusi?
- Si escludono i debiti della “Comunidad” del precedente proprietario?
Dopo la visita
- L'avvocato è stato incaricato di svolgere la due diligence
- È stata commissionata una perizia architettonica (per gli immobili più vecchi)
- Numero NIE richiesto o già disponibile
- Calcolo dettagliato delle spese accessorie di acquisto
- Il contratto di prenotazione viene firmato solo dopo che è stato esaminato da un avvocato
Conclusione
Visitare un immobile a Maiorca non è una vacanza, anche se il panorama potrebbe farti pensare il contrario. Se segui questa lista di controllo, ti proteggi dalle tipiche insidie: difetti di costruzione nascosti dovuti alla porosità della pietra di Mares, costruzioni abusive non regolarizzate, permessi mancanti e discrepanze tra il catasto e la realtà. I tre principi fondamentali: richiedi i documenti prima di partire, non visitare mai più di 3-4 immobili al giorno e rivolgiti a un avvocato indipendente – non solo dal notaio, ma al più tardi prima del contratto di prenotazione.
Capire il mercato nel suo complesso ti aiuta anche a valutare i prezzi in modo realistico: puoi trovare i dati aggiornati sui prezzi e l'andamento degli stessi nella nostra panoramica sui prezzi degli immobili a Maiorca.
Fonti ufficiali
- Registro de la Propiedad (Catasto) – Richiesta online della “Nota simple”: registradores.org
- Sede elettronica del Catastro – Consultazione del catasto in Spagna: catastro.meh.es
- Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (ATIB) – Fiscale delle Isole Baleari: atib.es
- Consell de Mallorca – Urbanistica – Diritto urbanistico ed edilizio di Maiorca: conselldemallorca.net
- Governo delle Isole Baleari – Turismo – Licenze ETV e Decreto 4/2025: caib.es
- Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE) – Leggi nazionali, Legge di Costas: boe.es
- Gazzetta Ufficiale delle Isole Baleari (BOIB) – Regolamenti delle Isole Baleari: boib.caib.es