Guida all’acquisto per chi compra casa per la prima volta alle Baleari: ecco come ottenere fino a 10.000 € di contributo diretto

Nelle Baleari, per chi ha meno di 40 anni è ormai quasi impossibile comprarsi una casa da solo: prezzi di acquisto ben oltre i 300.000 euro, spese accessorie dal 10 al 14% in più e banche che raramente finanziano più dell’80%. Il governo delle Baleari ha quindi messo a punto un pacchetto di incentivi a più livelli che combina tre misure: un contributo diretto fino a 10.000 euro, un’esenzione totale dall’ITP per i più giovani e una garanzia statale sulla quota di mutuo che la banca altrimenti non finanzierebbe. In questa guida scoprirai chi ha esattamente diritto al sostegno, quali documenti ti servono, come presentare la domanda passo dopo passo e dove si nascondono le insidie più comuni. Tutte le informazioni si basano sullo stato del dibattito parlamentare delle Baleari dell’ottobre 2025 e sui dati chiave comunicati da allora.

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Il pacchetto di aiuti delle Baleari in sintesi

Durante il dibattito generale in Parlamento del 7 ottobre 2025, la presidente del governo Marga Prohens ha annunciato e confermato tre misure correlate, rivolte in particolare ai giovani che acquistano la loro prima casa nelle Baleari. Si completano a vicenda e, per quanto si sa finora, possono essere utilizzate contemporaneamente.

Nota: la soglia ITP delle Baleari, a partire dalla quale si applica l'esenzione fiscale, è stata aumentata da 270.000 a 378.000 euro – una risposta diretta all'aumento del livello dei prezzi.

Chi ha tra i 30 e i 39 anni e quindi non rientra più nella categoria ITP allo 0% può comunque beneficiare del contributo diretto e, se del caso, di un’aliquota ITP ridotta. Le aliquote standard delle Baleari per gli immobili esistenti vanno dall’8% (fino a 400.000 €) al 9% (da 400.001 a 600.000 €) fino al 13% (oltre 2.000.000 €) – quindi ogni risparmio si fa sentire.

Chi ha diritto a questo? I requisiti fondamentali

Limite di età

Il contributo diretto è riservato alle persone sotto i 40 anni. L’età determinante è quella al momento della presentazione della domanda o della stipula dell’atto di compravendita notarile: ti consiglio di chiarire con l’ente competente quale sia esattamente la data di riferimento prima di presentare la domanda.

Obbligo di residenza: 5 anni alle Baleari

Il requisito fondamentale per l’ammissibilità è una residenza comprovata di almeno cinque anni nelle Baleari (Empadronamiento). Questo requisito riflette l’obiettivo politico dichiarato di favorire l’acquisto di un’abitazione soprattutto per chi è radicato in modo permanente nelle isole. Il periodo non deve necessariamente essere ininterrotto e immediatamente precedente alla presentazione della domanda: l’interpretazione esatta sarà disciplinata dal regolamento di attuazione che deve ancora essere emanato.

Primo acquisto – non possiedi già un immobile

Il contributo vale solo per il primo acquisto di un immobile. Chi è già comproprietario di un appartamento – anche in quota, per eredità o donazione – deve dichiararlo al momento della richiesta.

Uso proprio

L'immobile acquistato deve essere utilizzato come residenza principale (vivienda habitual). Un successivo affitto o l'utilizzo come alloggio per le vacanze comporterebbe la restituzione del contributo. La durata del periodo di vincolo è stabilita nel regolamento di attuazione.

Limite del prezzo di acquisto

Prohens ha alzato il tetto massimo per gli sgravi fiscali da 270.000 a 378.000 euro. Al momento non è ancora chiaro se questo limite valga esattamente anche per il contributo diretto o se si applichi una soglia diversa.

Il sussidio diretto: quanto, per chi, quando?

Importo

Il contributo arriva fino a 10.000 euro: si tratta di un pagamento diretto e non rimborsabile proveniente dal bilancio delle Isole Baleari. Al momento dell’annuncio, la ripartizione esatta (importo forfettario o in base al reddito) non era ancora stata pubblicata nel testo dei criteri di ammissibilità.

Cosa copre il contributo

Questo aiuto è pensato come contributo alle spese accessorie di acquisto – cioè a colmare il divario finanziario che si crea perché le banche di solito finanziano solo l'80% del prezzo di acquisto e a Maiorca le spese accessorie si aggiungono per un ulteriore 10-14%.

Un contributo di 10.000 euro copre quindi una parte consistente delle spese accessorie – a condizione che l’esenzione dall’ITP non sia già totale.

Esenzione ITP: 0% per chi ha meno di 30 anni

Se compri un immobile prima di compiere 30 anni, alle Baleari non paghi l’ITP – a patto che il prezzo di acquisto non superi la soglia di 378.000 euro. È un vantaggio enorme: con un prezzo di acquisto di 300.000 euro, risparmi 24.000 euro che altrimenti dovresti versare come ITP all’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

Secondo quanto dichiarato dalla presidente del Consiglio, più di 1.500 giovani hanno già beneficiato di questa misura.

Attenzione: l'esenzione dall'ITP vale per gli immobili esistenti (di seconda mano). Per le nuove costruzioni, al posto dell'ITP si applicano l'IVA (attualmente al 10% per gli immobili residenziali) e l'imposta di registro (AJD) – in questo caso valgono norme specifiche.

Panoramica sull'ITP per chi acquista per la prima volta alle Baleari

Hipoteca Joven: quando la banca concede solo l'80%

Il terzo pilastro del pacchetto di incentivi è l’Hipoteca Joven, una garanzia statale in cui il governo delle Isole Baleari copre la quota di finanziamento che le banche di solito non coprono. In teoria, questo permette un finanziamento al 100% senza bisogno di un acconto in contanti: una leva enorme per i giovani acquirenti che non hanno risparmi.

Nota: un finanziamento completo comporta comunque rate mensili più alte e un rischio di tasso di interesse maggiore. Prima di firmare, chiedi a un consulente finanziario indipendente di calcolarti l'onere mensile.

Per i dettagli sulle condizioni concrete del mutuo, dai un'occhiata alla nostra guida sul finanziamento immobiliare a Maiorca.

Passo dopo passo: ecco come richiedere il contributo diretto

Dato che, al momento della ricerca, il regolamento di attuazione del sussidio da 10.000 euro non era ancora stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale delle Baleari (BOIB), la procedura che ti spiego di seguito si basa sulle normali modalità dei programmi di sostegno all’edilizia abitativa delle Baleari. Prima di presentare la domanda, controlla sempre lo stato aggiornato sul sito ufficiale dell’IBAVI o del Ministero dell’edilizia abitativa delle Baleari.

1. Richiedi il NIE – Senza il Número de Identificación de Extranjero non puoi presentare la domanda. Richiedi il NIE con largo anticipo alla Policía Nacional o tramite un consolato in Germania. Tempi di elaborazione: in base alla nostra esperienza, diverse settimane, a seconda del periodo dell'anno.

2. Dimostra la tua iscrizione al registro anagrafico – Richiedi un certificato (certificado de empadronamiento histórico) all’Ayuntamiento del tuo luogo di residenza, che attesti senza interruzioni i cinque anni di residenza.

3. Stipulare il contratto di acquisto (Contrato de Arras) – Di norma, solo quando c'è un contratto preliminare o un contratto di prenotazione legalmente vincolante puoi presentare concretamente le domande di sovvenzione. Maggiori informazioni nella guida sul contratto di prenotazione.

4. Fai controllare l’immobile: prima di presentare la domanda, verifica la situazione del registro fondiario, gli oneri e lo stato urbanistico. Trovi informazioni utili a riguardo nell’articolo “Come controllare il registro fondiario in Spagna”.

5. Presenta la domanda – Probabilmente tramite il portale dell’IBAVI (Institut Balear de l’Habitatge) o dell’ATIB. Prepara tutta la documentazione completa (vedi la lista di controllo qui sotto).

6. Aspetta la decisione sul finanziamento – Riceverai la conferma solo dopo una risposta positiva e (di norma) prima della firma dell’atto di compravendita davanti al notaio. Chiarisci in anticipo se il contributo verrà versato prima o dopo l’appuntamento dal notaio.

7. Appuntamento dal notaio e conclusione della compravendita – L’acquisto vero e proprio avviene davanti a un notaio spagnolo. L’esenzione dall’ITP viene dichiarata direttamente in questa sede; il contributo viene versato separatamente.

8. Iscrizione nel registro immobiliare – Dopo l'appuntamento dal notaio, l'immobile verrà registrato a tuo nome nel Registro de la Propiedad.

Lista di controllo: ecco i documenti che ti servono

Gli errori più comuni – e come evitarli

Prova di residenza incompleta Il motivo più comune di rifiuto: non si riesce a dimostrare senza lacune i cinque anni di residenza obbligatori, perché sono state dimenticate alcune modifiche di residenza o perché il “certificado histórico” è incompleto. Richiedi l’attestato con largo anticipo all’ayuntamiento: a volte ci vogliono diverse settimane.

Il prezzo di acquisto supera di poco il limite Se il prezzo di acquisto supera anche solo di un euro il limite massimo (attualmente 378.000 €), l'esenzione ITP viene completamente meno – non hai diritto a un'esenzione proporzionale. Se possibile, negozia il prezzo di acquisto di conseguenza.

Nota simple troppo vecchia nella domanda Di norma, le autorità non accettano una Nota semplice del registro fondiario risalente a più di tre mesi fa. Richiedine una nuova poco prima di presentarla.

Richiesta presentata dopo l'appuntamento dal notaio In molti programmi di incentivazione, la domanda va presentata prima o, al più tardi, contemporaneamente al completamento dell'acquisto. Chi ci pensa solo dopo, spesso rimane a mani vuote.

Violazione dell'obbligo di uso proprio Chi, dopo l'acquisto, affitta l'immobile o lo utilizza come casa vacanze, rischia che gli venga richiesto il rimborso del contributo. Anche una licenza ETV per l'affitto turistico sarebbe problematica in questo caso: informati in anticipo sulla licenza ETV di Maiorca.

Nessuna consulenza legale indipendente Soprattutto quando si tratta di domande di finanziamento pubblico, vale la pena rivolgersi a un avvocato. Errori nel modulo o dichiarazioni compilate in modo errato possono portare al rifiuto della domanda, cosa che poi è quasi impossibile correggere.

L'interazione con altri obblighi fiscali

L'acquisto di un immobile nelle Isole Baleari comporta diversi obblighi fiscali che dovresti conoscere, anche se usufruisci di agevolazioni.

Per una panoramica completa sulle tasse relative all'acquisto di un immobile, dai un'occhiata alla nostra sezione " Tasse e diritto " o all'articolo specifico sull'imposta IBI.

E adesso? I passi successivi all'acquisto

L'appuntamento dal notaio non basta. Subito dopo l'acquisto, ecco cosa devi fare:

• Iscrizione nel Registro di proprietà (Registro de la Propiedad) dopo l'appuntamento dal notaio
• Presentala dichiarazione ITP all’ATIB – anche se sei esente, devi comunque dichiarare formalmente l’esenzione (termine: di norma 30 giorni dopo l’acquisto)
• Empadronamiento nella nuova residenza – Cambio di residenza presso l’Ayuntamiento, importante anche per future richieste di sovvenzioni
• Stipulare un'assicurazione sulla mobilia domestica – La banca la richiede comunque al momento della stipula del mutuo; informazioni sull'assicurazione sulla mobilia domestica in Spagna
• Entrare a far parte della Comunità di Proprietari – Per gli appartamenti in un complesso residenziale ci sono delibere, regolamenti condominiali e spese condominiali; trovi tutte le informazioni nel nostro articolo sulla comunità di proprietari in Spagna
• Controlla l'attestato di prestazione energetica – È disponibile al momento dell'acquisto; è importante per ottenere eventuali incentivi per la ristrutturazione in futuro

Se stai pensando a una ristrutturazione energetica a lungo termine, vale la pena dare un’occhiata agli incentivi per la ristrutturazione a Maiorca.

Contesto di mercato: perché gli incentivi arrivano proprio adesso

L'annuncio del programma di aiuti all'acquisto non è un caso. Il mercato immobiliare delle Baleari si trova in una situazione di tensione strutturale: la domanda – soprattutto quella internazionale – rimane forte, l’offerta è ancora scarsa e i prezzi si mantengono alti, nonostante un leggero calo delle transazioni alla fine del 2025 (–13,9 % per gli immobili residenziali a novembre 2025 rispetto all’anno precedente, secondo i notai spagnoli). Per la popolazione locale con redditi locali, l’acquisto di una casa è quindi diventato di fatto irraggiungibile. L’incentivo cerca di attenuare in parte questo problema strutturale, non di risolverlo. Se vuoi farti un’idea realistica degli attuali prezzi immobiliari a Maiorca, lì trovi delle stime aggiornate.

Conclusione

Il programma di aiuti alle compravendite delle Baleari per chi acquista la prima casa e ha meno di 40 anni è il pacchetto di incentivi regionali più completo che ci sia mai stato sulle isole: un contributo diretto fino a 10.000 euro, l’esenzione totale dall’ITP per chi ha meno di 30 anni fino a un prezzo di acquisto di 378.000 euro e una garanzia statale che permette di ottenere un finanziamento al 100%. Gli ostacoli principali sono la prova di residenza di almeno cinque anni nelle Baleari, il limite di prezzo e l’obbligo di uso proprio. Chi soddisfa tutte e tre le condizioni e presenta la domanda per tempo e in modo completo può assicurarsi un vantaggio a quattro o cinque cifre – e fare così il primo passo in uno dei mercati immobiliari più costosi d’Europa.

Per conoscere l'intero iter legale , ti consigliamo la nostra guida all'acquisto di un immobile: Procedura.

Fonti ufficiali

• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – Gazzetta ufficiale delle Isole Baleari, dove è stato pubblicato il regolamento di attuazione: https://www.caib.es/eboibfront/
• IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) – ente competente per gli incentivi all'edilizia residenziale nelle Baleari: https://www.ibavi.es
• ATIB (Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari) – competente per le esenzioni dall’ITP e le dichiarazioni dei redditi: https://www.atib.es
• Parlamento delle Isole Baleari – Verbale del dibattito generale del 7 ottobre 2025 (annuncio delle misure di sostegno da parte di Marga Prohens): https://www.parlamentib.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – Agenzia delle Entrate nazionale, competente per le questioni relative all’IRPF: https://www.agenciatributaria.es