Pacto Sucesorio Balear: come trasferire immobili ai figli in vita

Se possiedi un immobile a Maiorca e vuoi lasciarlo ai tuoi figli, probabilmente pensi a un’eredità o a una donazione. Potresti però non conoscere lo strumento più vantaggioso previsto dal diritto delle Baleari: il Pacto Sucesorio Balear. Questo patto successorio permette di trasferire i beni alla generazione successiva con un accordo vincolante, quando sei ancora in vita e, di norma, senza pagare imposte né subire gli svantaggi fiscali di una normale donazione. La disciplina è contenuta nella Ley 8/2022 dell’11 novembre 2022, in vigore dal 17 gennaio 2023, che ha profondamente rinnovato le norme delle Baleari sui patti successori. In questa guida scoprirai come funziona il Pacto Sucesorio, quali sono le 2 forme principali previste a Maiorca, chi può utilizzarlo — anche se non è residente o è cittadino straniero —, quali imposte si pagano e quali sono gli errori più comuni da evitare.

• Tutto quello che devi sapere su successioni e donazioni nelle Baleari

Che cos’è il Pacto Sucesorio Balear e perché non è una normale donazione?

Il Pacto Sucesorio è un accordo con cui una persona stabilisce in modo vincolante, quando è ancora in vita, a chi andranno i suoi beni dopo la morte. Può designare una o più persone come eredi oppure destinare loro singoli beni; i beneficiari devono accettare espressamente quanto stabilito. La differenza fondamentale è che l’accordo non può essere revocato o modificato unilateralmente con un testamento successivo. Per cambiarlo occorre il consenso di entrambe le parti.

Il vantaggio principale è fiscale. Secondo il diritto spagnolo, una normale donazione (donación) è soggetta all’imposta sulle donazioni e può comportare, per chi dona, il pagamento dell’imposta sul reddito per l’aumento di valore del bene. Il Pacto Sucesorio, invece, è trattato fiscalmente come una successione: è soggetto all’imposta sulle successioni (ISD), non a quella sulle donazioni, e l’aumento di valore dell’immobile non è considerato una plusvalenza realizzata da chi lo trasferisce.

Attenzione: rispetto a una normale donazione, la differenza essenziale è che chi trasferisce l’immobile tramite un Pacto Sucesorio non paga l’imposta sul reddito per l’aumento di valore. Con una donazione, invece, l’aumento di valore maturato dall’acquisto può essere tassato come plusvalenza. C’è però una condizione: se il beneficiario vende l’immobile entro 5 anni dal Pacto, oppure prima della morte di chi glielo ha trasferito se questa avviene prima, ai fini dell’imposta sul reddito deve utilizzare il prezzo e la data di acquisto originari di chi gli ha trasferito l’immobile (art. 36 Ley 35/2006, IRPF).

Il Pacto Sucesorio esisteva già, ma la Ley 8/2022 ne ha profondamente aggiornato la disciplina. Prima della riforma era necessario avere la cosiddetta vecindad civil mallorquina per poter ricorrere alle norme del diritto civile delle Baleari. Questo requisito è venuto meno il 17 gennaio 2023.

Le 2 forme principali a Maiorca e Menorca

La Ley 8/2022 prevede regole diverse a seconda dell’isola. A Mallorca e Menorca sono particolarmente importanti 2 forme:

Attenzione: per Ibiza e Formentera valgono regole proprie: l'istituto corrispondente è il cosiddetto Finiquito de legítima. Questa guida si concentra su Mallorca e Menorca.

Entrambe le forme sono valide solo se stipulate con atto notarile (Escritura Pública). La Ley 8/2022 richiede inoltre che nell'atto siano indicate la data e l'ora della stipula. L'atto viene anche comunicato al Registro General de Actos de Última Voluntad (registro centrale dei testamenti).

Chi può ricorrere al Pacto Sucesorio?

Prima del 2023, potevano ricorrervi solo le persone con vecindad civil balear. La Ley 8/2022 ha ampliato notevolmente questa possibilità. Oggi conta soprattutto il regolamento UE sulle successioni n. 650/2012: in base a questo regolamento, la legge applicabile alla successione è quella del luogo di residenza abituale al momento del decesso oppure quella del paese di cittadinanza scelta dalla persona che lascia l'eredità.

Nota: Stabilire quale diritto si applica a una successione è complesso. Il regolamento UE sulle successioni consente di scegliere espressamente il diritto del Paese di cui si ha la cittadinanza: in alcuni casi, questa scelta può consentire o impedire la stipula di un Pacto Sucesorio delle Baleari. Prima di stipularlo, consulta sempre un avvocato specializzato in diritto successorio internazionale.

Secondo la normativa delle Baleari, il Pacto Sucesorio può favorire, in linea di principio, i discendenti diretti: in questa forma specifica, il trasferimento avviene dai genitori ai figli. Coniugi, nipoti e altri parenti non possono beneficiarne direttamente; per loro sono più adatti la successione o la donazione.

Trattamento fiscale: quali imposte si pagano e quando?

Imposta di successione (ISD) nelle Baleari

Dal 18 luglio 2023, nelle Baleari si applica una riduzione del 100% dell’imposta di successione per i gruppi I e II, senza limiti di valore. L’agevolazione è stata confermata negli anni successivi e resta invariata anche nel 2026.

Ai fini fiscali, il Pacto Sucesorio è trattato come una successione e beneficia quindi delle stesse agevolazioni. Questo significa che, nei trasferimenti tra genitori e figli, di norma l’imposta di successione è pari a 0 €, indipendentemente dal valore dell’immobile.

Attenzione alla base imponibile: l’imposta si calcola sul Valor de Referencia (valore di riferimento catastale) o sul valore effettivo di mercato, prendendo il più alto dei 2. Puoi verificare il Valor de Referencia attuale del tuo immobile sul sito web del Catastro.

Nessuna imposta sul reddito per la plusvalenza di chi trasferisce il bene

Un vantaggio decisivo rispetto alla donazione tradizionale: con il Pacto Sucesorio, chi trasferisce il bene non paga l’imposta sul reddito per la plusvalenza maturata. In una normale donazione, invece, l’aumento di valore dalla data di acquisto è considerato ai fini fiscali un guadagno realizzato dal donante. A seconda del tempo trascorso dall’acquisto e dell’aumento di valore, l’IRPF può quindi essere elevata. Se il beneficiario vende entro 5 anni dal Pacto (oppure prima della morte di chi ha trasferito il bene, se questa avviene prima), per calcolare la propria imposta sul reddito deve fare riferimento al valore e alla data di acquisto originari di chi gli ha trasferito il bene (Art. 36 Ley 35/2006).

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

L’imposta comunale sull’incremento di valore dei terreni (plusvalía municipal) può essere dovuta a seconda del comune. Anche in questo caso, come per le altre imposte, conta il modo in cui è stato stipulato il Pacto Sucesorio. Fai verificare in anticipo come si applica nel tuo comune.

La prospettiva tedesca: cosa succede in Germania?

Per i cittadini tedeschi residenti in Germania che vogliono trasferire un immobile a Maiorca tramite un Pacto Sucesorio, c’è un aspetto importante da considerare: Spagna e Germania non hanno una convenzione contro la doppia imposizione sulle successioni e sulle donazioni.

In teoria, quindi, il trasferimento può essere tassato in entrambi i Paesi. In pratica, però, ci sono 2 fattori che attenuano questo effetto:

1. Credito d’imposta: l’imposta pagata in Spagna può essere detratta dall’imposta di successione tedesca. Poiché attualmente nelle Baleari i gruppi I e II pagano 0 €, nei trasferimenti dai genitori ai figli tedeschi, di norma, non c’è alcun importo da detrarre.

2. Franchigie tedesche: in Germania, per le imposte sulle successioni e sulle donazioni, ogni figlio ha diritto a una franchigia di 400.000 € per ciascun genitore, che si rinnova ogni 10 anni. Se il valore dell’immobile a Maiorca attribuibile a ciascun genitore che lo trasferisce resta sotto questa soglia, non si paga alcuna imposta nemmeno in Germania.

Nota: Questa panoramica ha carattere orientativo e non costituisce una consulenza legale. La classificazione del Pacto Sucesorio in Germania come donazione o successione ereditaria dipende dalle caratteristiche del singolo caso. Occorre inoltre considerare la residenza fiscale di tutte le persone coinvolte. Fai esaminare la tua situazione da un consulente fiscale esperto in materia tedesca e spagnola.

Come si stipula un Pacto Sucesorio: tutti i passaggi

1. Preparazione e consulenza: un avvocato e/o un consulente fiscale specializzato in diritto successorio delle Baleari valuta gli aspetti fiscali e giuridici, in particolare la legge applicabile alla successione, importante per i non residenti.
2. Valutazione dell’immobile: si accerta il Valor de Referencia attuale e, se necessario, si richiede una perizia sul valore di mercato, da utilizzare per il calcolo delle imposte.
3. Redazione della Escritura: il notaio prepara la bozza dell’atto, indicando le parti, il bene trasferito, la formula scelta (Definición o Donación Universal) e il momento in cui l’accordo produce effetti.
4. Stipula davanti al notaio: entrambe le parti (chi trasferisce il bene e chi lo riceve) firmano l’atto davanti a un notaio spagnolo. Vengono registrate la data e l’ora.
5. Comunicazione al registro delle ultime volontà: il notaio comunica automaticamente la stipula al Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Iscrizione nel registro immobiliare: se l’immobile viene trasferito subito, il passaggio di proprietà viene registrato nel Registro de la Propiedad.
7. Dichiarazione fiscale: se l’accordo produce effetti immediati, la dichiarazione ISD va presentata all’amministrazione tributaria delle Baleari (ATIB) entro 1 mese. Se invece produce effetti solo alla morte di chi trasferisce il bene, si applicano i termini ordinari dell’imposta di successione (6 mesi, prorogabili su richiesta).

Nota: per i Pactos che producono effetti immediati, il termine di 1 mese per presentare la dichiarazione fiscale è stabilito dalla legge. Il mancato rispetto comporta maggiorazioni e interessi.

Pacto Sucesorio, donazione tradizionale e testamento a confronto

Nota: Dal 25 luglio 2025, nelle Baleari anche le donazioni ai soggetti dei gruppi I e II sono di fatto esenti da imposta grazie a una detrazione del 100 % dall’imposta dovuta (Ley 6/2025); prima erano soggette a un’aliquota del 7 %. Il principale vantaggio del Pacto Sucesorio rispetto alla donazione resta comunque l’assenza dell’imposta IRPF a carico di chi trasferisce i beni, a condizione che il beneficiario rispetti il vincolo di 5 anni.

Irrevocabilità: che cosa comporta nella pratica?

L’irrevocabilità è il rovescio della medaglia dei vantaggi fiscali. Chi firma un Pacto Sucesorio, in linea di principio, si priva definitivamente dei beni interessati. Se possiedi un immobile a Mallorca, questo significa che:

• Nessun testamento successivo può annullare unilateralmente il Pacto Sucesorio.
• Per apportare modifiche serve il consenso di entrambe le parti, formalizzato in una nuova Escritura.
• Possono nascere controversie con altri potenziali eredi (per esempio, altri figli) se il trasferimento viene ritenuto lesivo dei loro diritti di legittima.
• Con una Donación Universal, chi trasferisce i beni cede tutto il patrimonio che possiede in quel momento: presta attenzione ai debiti ancora in essere e agli investimenti previsti.

L’irrevocabilità non è necessariamente uno svantaggio: molte famiglie apprezzano proprio la certezza di un accordo chiaro, che evita liti tra fratelli dopo la morte di chi ha disposto dei beni.

Gli errori più comuni nel Pacto Sucesorio

1. Presumere che si applichi il diritto successorio delle Baleari Se vivi in Germania e possiedi soltanto una casa per le vacanze a Mallorca, di norma non sei soggetto al diritto successorio delle Baleari. Se stipuli comunque un Pacto Sucesorio, rischi che non venga riconosciuto in Germania o che riceva un trattamento fiscale diverso.

2. Trascurare l’IRPF Una donazione ordinaria può comportare, per chi dona, un’imposta sul reddito elevata sulla plusvalenza realizzata. Se consideri il Pacto Sucesorio una semplice donazione, rischi di non coglierne il principale vantaggio fiscale.

3. Termine per la dichiarazione fiscale non rispettato Se il Pacto Sucesorio ha effetto immediato, hai 1 mese per presentare la dichiarazione ISD. È un termine che spesso si sottovaluta.

4. Valor de Referencia non verificato Il valore di riferimento catastale costituisce la base imponibile. Se il prezzo d’acquisto effettivo o il valore di mercato è superiore, si applica il valore più alto. Per evitare sorprese, consulta per tempo il Catastro.

5. Parità di trattamento tra fratelli e sorelle non considerata Una Donación Universal a favore di 1 figlio può incidere sui diritti alla quota di legittima degli altri figli. Pianificare per tempo insieme alla famiglia, eventualmente con Pactos separati per tutti i figli, aiuta a evitare conflitti futuri.

6. Confusione tra diritto tedesco e diritto spagnolo Un Pacto Sucesorio non è un contratto successorio tedesco, anche se funziona in modo simile. I suoi effetti giuridici, i requisiti di forma e le conseguenze fiscali vanno valutati secondo il diritto spagnolo e quello delle Baleari.

Particolarità per i non residenti

Per i cittadini tedeschi residenti nelle Baleari, dove hanno cioè la dimora abituale, il Pacto Sucesorio è generalmente accessibile senza difficoltà e offre vantaggi fiscali.

Per i cittadini tedeschi con residenza in Germania e una casa vacanze a Maiorca, la situazione è più complessa:

• La legge applicabile alla successione dipende dalla dimora abituale, in questo caso in Germania. Il diritto successorio delle Baleari, quindi, non si applica automaticamente.
• Il regolamento UE sulle successioni (EU-ErbVO) consente però di scegliere la legge del proprio Stato di cittadinanza, cioè quella tedesca. Questa scelta, tuttavia, esclude la possibilità di ricorrere al Pacto Sucesorio delle Baleari.
• In determinate circostanze, per esempio se trasferisci effettivamente il centro dei tuoi interessi personali nelle Baleari, può diventare applicabile il diritto delle Baleari.

Attenzione: in seguito a una sentenza della Corte di giustizia dell’UE, il trattamento fiscale dei cittadini dell’UE non residenti ai fini dell’imposta sulle donazioni nelle Baleari è stato modificato. Restano però gli obblighi fiscali in Germania e, in assenza di una convenzione contro le doppie imposizioni, occorre calcolare separatamente le imposte dovute in entrambi i Paesi.

Se stai pianificando a lungo termine la tua strategia immobiliare a Maiorca, ti conviene informarti anche su temi collegati, come le fasi dell’acquisto di un immobile, le spese accessorie all’acquisto e le imposte dovute in caso di vendita.

E dopo? Registro immobiliare, imposte e obblighi ricorrenti

Se stipuli un Pacto Sucesorio che prevede il trasferimento immediato della proprietà, il nuovo proprietario deve compiere questi passaggi:

Trovi maggiori informazioni sull’imposta periodica IBI e sulla comunità dei proprietari nelle nostre guide dedicate.

Lista di controllo: Pacto Sucesorio Balear

• Verificata la legge applicabile alla successione: il diritto delle Baleari si applica a tutte le parti?
• Incaricati un avvocato specializzato in diritto successorio delle Baleari e un consulente fiscale
• Se necessario, consultato un consulente fiscale esperto di questioni fiscali tra Germania e Spagna per i casi transfrontalieri
• Verificato presso il Catastro il Valor de Referencia dell’immobile
• Scelta la formula: Definición o Donación Universal?
• Stabilito quando l’accordo avrà effetto: subito o al momento del decesso?
• Fissato un appuntamento dal notaio (è obbligatorio rivolgersi a un notaio spagnolo)
• Entrambe le parti hanno un numero NIE valido
• Termine per la dichiarazione fiscale segnato sul calendario (1 mese se l’atto ha effetto immediato)
• Avviata la registrazione del passaggio di proprietà nei registri immobiliari dopo la stipula dell’atto notarile
• Segnata tra le cose da fare la voltura dell’IBI presso il Comune
• Discussi con un avvocato i diritti alla legittima degli altri figli

In conclusione

Il Pacto Sucesorio Balear è 1 degli strumenti più vantaggiosi per pianificare la trasmissione del patrimonio in Spagna, ma i proprietari tedeschi di immobili a Maiorca continuano a utilizzarlo poco. Per i gruppi I e II prevede 0 € di imposta di successione e nessuna imposizione IRPF sull’aumento di valore dell’immobile per chi lo trasferisce, a condizione che il beneficiario non lo venda entro 5 anni. In più, offre certezze per la pianificazione successoria. Per i genitori che desiderano trasferire ai figli il proprio immobile a Maiorca già in vita, è quindi la scelta da prendere in considerazione per prima.

C’è però una condizione decisiva: lo strumento funziona senza complicazioni solo se si applica effettivamente il diritto successorio delle Baleari. Questo dipende in larga misura dal fatto che chi trasferisce l’immobile abbia la residenza abituale nelle Baleari. Per chi possiede una casa per le vacanze ma vive abitualmente in Germania, la situazione è più complessa e richiede un’attenta valutazione del singolo caso, tenendo conto del regolamento UE sulle successioni.

Chiedi una consulenza per tempo, preferibilmente prima di scegliere tra donazione, testamento e Pacto Sucesorio.

Fonti ufficiali

• Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• Regolamento UE sulle successioni n. 650/2012 – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (moduli ISD, scadenze e agevolazioni): https://www.atib.es
• Catastro – consultazione del Valor de Referencia: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro General de Actos de Última Voluntad (RGAUV) – Ministerio de Justicia: https://www.mjusticia.gob.es