Patto successorio delle Baleari: trasferire gli immobili ai figli in vita senza pagare tasse

Chi possiede un immobile a Maiorca e un giorno vorrebbe lasciarlo in eredità ai propri figli, pensa subito all’eredità o alla donazione – e spesso trascura lo strumento più efficace previsto dal diritto delle Baleari: il Pacto Sucesorio Balear. Questo contratto successorio permette di trasferire il patrimonio alla generazione successiva già durante la tua vita, in modo vincolante e di norma esente da imposte, senza dover subire gli svantaggi fiscali di una normale donazione. La base giuridica è la Ley 8/2022 dell’11 novembre 2022, in vigore dal 17 gennaio 2023, che ha modernizzato radicalmente il diritto successorio delle Baleari. In questa guida scoprirai come funziona esattamente il Pacto Sucesorio, quali sono le due varianti principali presenti a Maiorca, chi può usufruirne – anche se non residente o straniero –, quali tasse sono previste e dove si nascondono le insidie più comuni.

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Cos’è il Pacto Sucesorio Balear – e perché non è una semplice donazione?

Il “Pacto Sucesorio” è un contratto con cui una persona regola in modo vincolante la propria successione mentre è ancora in vita: nomina uno o più beneficiari – come eredi o come destinatari di singoli beni – e questi accettano espressamente la disposizione. Il punto fondamentale è che questo contratto non può essere revocato o modificato unilateralmente da un testamento successivo. Una modifica è possibile solo se entrambe le parti sono d’accordo.

Dal punto di vista fiscale, questo è il vantaggio principale: una donazione classica (donación) viene tassata come tale secondo la legge spagnola, con un obbligo fiscale a sé stante, e in alcuni casi comporta per il donante il pagamento dell’imposta sul reddito sul plusvalore realizzato. Il Pacto Sucesorio, invece, viene trattato come un’eredità in caso di decesso: rientra nell’imposta di successione (ISD), non nell’imposta sulle donazioni, e l’incremento di valore fiscale dell’immobile non viene considerato realizzato.

Nota: la differenza fondamentale rispetto alla donazione classica sta nel fatto che, nel caso del patto successorio, non si applica l’imposta sul reddito sugli aumenti di valore a carico del cedente, mentre nella donazione normale l’aumento di valore registrato dal momento dell’acquisto può essere tassato come plusvalenza.

La normativa non è una novità, ma è stata notevolmente modernizzata dalla Legge 8/2022. Prima di questa riforma, il Pacto Sucesorio era legato alla cosiddetta «vecindad civil mallorquina »: il diritto civile delle Baleari poteva quindi essere utilizzato solo da chi ne faceva parte. Questo requisito è stato abolito dal 17 gennaio 2023.

Le due varianti principali a Maiorca e Minorca

La Legge 8/2022 distingue le norme a seconda delle isole. Per Maiorca e Minorca sono rilevanti soprattutto due forme:

Attenzione: per Ibiza e Formentera valgono regole diverse – lì la figura corrispondente è il cosiddetto “Finiquito de legítima ”. Questa guida si concentra su Maiorca e Minorca.

Entrambe le varianti sono valide solo se redatte in forma notarile (Escritura Pública). La Legge 8/2022 prevede inoltre che nel contratto notarile debbano essere indicati la data e l’ora della stipula. Inoltre, la stipula viene comunicata al Registro General de Actos de Última Voluntad (Registro centrale dei testamenti).

Chi può ricorrere al Pacto Sucesorio?

Prima del 2023, l’accesso era limitato alle persone con “vecindad civil balear ”. La Ley 8/2022 ha ampliato notevolmente la cerchia. Oggi è fondamentale soprattutto il Regolamento UE n. 650/2012 in materia di successioni: secondo questo, la legge applicabile in materia di successioni dipende dal luogo di residenza abituale al momento del decesso – oppure dalla legge del paese di origine scelta dal defunto.

Nota: la questione della legge successoria applicabile è complessa. Il Regolamento UE sulle successioni permette di scegliere espressamente la legge del proprio paese di residenza – il che, in alcuni casi, può consentire o impedire l’accesso al «Pacto Sucesorio» delle Baleari. Prima di concludere qualsiasi accordo, consulta assolutamente un avvocato specializzato in diritto successorio internazionale.

Nel “Pacto Sucesorio” delle Isole Baleari, secondo la legge delle Baleari, in linea di principio possono essere beneficiari i discendenti diretti, cioè i genitori verso i figli. I coniugi, i nipoti o altri parenti non possono essere considerati direttamente come beneficiari in questa specifica forma di contratto; per queste categorie di persone, la successione o la donazione sono gli strumenti più adatti.

Trattamento fiscale: cosa va pagato e quando?

Imposta di successione (ISD) nelle Isole Baleari

Dal 18 luglio 2023, nelle Isole Baleari è in vigore uno sgravio del 100% sull'imposta di successione per i gruppi I e II, senza alcun limite di valore. Questo sgravio è stato confermato negli anni successivi e resterà in vigore senza modifiche anche nel 2026.

Dal punto di vista fiscale, il Pacto Sucesorio viene trattato come un'eredità, quindi beneficia delle stesse agevolazioni. Questo significa che, in caso di trasferimenti tra genitori e figli, di solito non si paga alcuna imposta di successione – indipendentemente dal valore dell'immobile.

Attenzione: base imponibile. L'imposta viene calcolata in base al Valor de referencia (valore catastale di riferimento) o al valore di mercato effettivo, a seconda di quale dei due sia più alto. Puoi verificare il Valor de referencia attuale del tuo immobile sul sito web del Catastro.

Nessun aumento dell’imposta sul reddito per il cedente

Un vantaggio fondamentale rispetto alla donazione classica: con il patto successorio, chi cede non deve pagare l’imposta sul reddito sul plusvalore realizzato. In caso di donazione normale, l’incremento di valore registrato dall’acquisto è considerato, ai fini fiscali, come un guadagno realizzato dal donante – il che può comportare notevoli oneri fiscali (IRPF) a seconda della durata di possesso e dell’incremento di valore.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

L'imposta comunale sulla plusvalenza immobiliare (plusvalía municipal) può essere applicata a seconda del comune. Come per il trattamento fiscale, anche in questo caso è determinante la formulazione concreta del Pacto Sucesorio. Chiedi di chiarire in anticipo la situazione per il tuo comune.

Il punto di vista tedesco: cosa sta succedendo in Germania?

Per i cittadini tedeschi residenti in Germania che vogliono trasferire un immobile a Maiorca tramite un “Pacto Sucesorio”, c’è una particolarità importante: tra la Spagna e la Germania non esiste un accordo per evitare la doppia imposizione sulle imposte di successione e donazione.

In teoria, questo significa una doppia imposizione. In pratica, però, ci sono due fattori che attenuano la situazione:

1. Principio di imputazione: l’imposta pagata in Spagna può essere imputata all’imposta di successione tedesca. Dato che nelle Isole Baleari per i gruppi I e II l’imposta è attualmente pari a 0 €, di solito non c’è nulla da imputare nei trasferimenti da genitori a figli in Germania.

2. Esenzioni fiscali in Germania: in Germania è prevista un’esenzione di 400.000 € per genitore e per figlio, che si rinnova ogni 10 anni, ai fini dell’imposta sulle successioni e sulle donazioni. Se il valore dell’immobile a Maiorca per ciascun genitore che effettua la cessione è inferiore a tale importo, non si applica alcuna imposta nemmeno in Germania.

Nota: questa panoramica è solo indicativa, non costituisce una consulenza legale. Se e in che modo il Pacto Sucesorio venga considerato in Germania come donazione o eredità dipende dalle modalità specifiche di ciascun caso. A ciò si aggiunge la questione della residenza fiscale di tutte le parti coinvolte. Fai verificare la questione da un commercialista tedesco-spagnolo.

Passo dopo passo: ecco come funziona un patto successorio

1. Preparazione e consulenza: verifica fiscale e legale da parte di un avvocato e/o di un commercialista specializzato in diritto successorio delle Baleari – in particolare per quanto riguarda lo status successorio (rilevante per i non residenti).
2. Valutazione immobiliare: determinazione dell'attuale “Valor de referencia” e, se necessario, di una perizia sul valore di mercato come base per il calcolo fiscale.
3. Bozza dell’Escritura: il notaio redige la bozza del contratto con tutti i dati relativi alle parti, al bene oggetto di trasferimento, alla variante scelta (Definición o Donación Universal) e alla data di entrata in vigore.
4. Atto notarile: entrambe le parti (cedente e beneficiario) firmano il contratto davanti a un notaio spagnolo. La data e l'ora vengono messe a verbale.
5. Notifica al Registro delle ultime volontà: il notaio invia automaticamente l'atto al Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Iscrizione nel registro immobiliare: se l'immobile viene trasferito immediatamente, la trascrizione viene effettuata nel Registro de la Propiedad.
7. Dichiarazione dei redditi: la dichiarazione ISD va presentata entro un mese all’Agenzia delle Entrate delle Baleari (ATIB) con effetto immediato; se l’effetto è previsto solo a partire dal decesso del cedente, si applicano i normali termini per l’imposta di successione (6 mesi, prorogabili su richiesta).

Nota: il termine di un mese per presentare la dichiarazione dei redditi su Pactos, con effetto immediato, è un termine previsto dalla legge. Il mancato rispetto di tale termine comporta sanzioni e interessi.

Patto successorio vs. donazione classica vs. testamento: il confronto

Nota: da luglio 2023, nelle Baleari la detrazione del 100% si applica anche alle donazioni (Gruppo I/II). Il vantaggio principale del Pacto Sucesorio rispetto alla donazione rimane comunque l’esenzione dall’IRPF per il donante.

Irrevocabilità: cosa significa in pratica?

L'irrevocabilità è il rovescio della medaglia dell'attrattiva fiscale. Chi firma un Pacto Sucesorio cede, in linea di principio, il patrimonio in questione in modo vincolante. Per chi possiede una proprietà a Maiorca, questo significa concretamente:

• Nessun testamento successivo può invalidare unilateralmente il Pacto Sucesorio.
• Le modifiche sono possibili solo con il consenso di entrambe le parti in una nuova Escritura.
• Potrebbero sorgere controversie con altri potenziali eredi (ad esempio, altri figli) se l'operazione venisse considerata una violazione dei diritti alla quota legittima.
• Con una donazione universale, il donante cede tutto il suo patrimonio attuale: fai attenzione se hai debiti in corso o investimenti in programma.

L'irrevocabilità non è per forza uno svantaggio: molte famiglie apprezzano proprio la certezza nella pianificazione e la chiarezza delle disposizioni, che evitano litigi tra fratelli dopo la morte del testatore.

Gli errori più comuni nel patto successorio

1. È stato adottato uno statuto successorio errato Chi vive in Germania e possiede solo una casa per le vacanze a Maiorca, di solito non ha lo status di erede delle Baleari. Se comunque stipuli un “Pacto Sucesorio”, rischi che in Germania non venga riconosciuto o che venga trattato in modo diverso dal punto di vista fiscale.

2. Dimenticarsi della questione dell'IRPF In caso di donazione classica, il donante potrebbe dover pagare un’imposta sul reddito piuttosto consistente sul plusvalore realizzato. Chi considera il patto successorio come una semplice donazione, ne trascura il vantaggio fiscale fondamentale.

3. Termine per la dichiarazione dei redditi non rispettato Se il Pacto Sucesorio entra in vigore con effetto immediato, il termine per presentare la dichiarazione ISD è di un mese. Questo termine viene spesso sottovalutato.

4. Valor de referencia non verificado Il valore catastale di riferimento è la base imponibile. Se il prezzo di acquisto effettivo o il valore di mercato sono superiori, si applica il valore più alto. Puoi evitare sorprese facendo una ricerca sul Catastro con un po’ di anticipo.

5. Non si è tenuto conto della parità di trattamento tra i fratelli Una donazione universale a favore di un figlio può incidere sui diritti di legittima degli altri figli. Una pianificazione familiare lungimirante – magari con patti separati per tutti i figli – previene eventuali conflitti futuri.

6. Confusione tra diritto tedesco e spagnolo Un “Pacto Sucesorio” non è un contratto successorio tedesco, anche se funziona in modo simile. Gli effetti giuridici, i requisiti formali e le conseguenze fiscali vanno valutati autonomamente in base al diritto spagnolo e alle leggi delle Baleari.

Particolarità per i non residenti

Per i tedeschi residenti nelle Baleari (cioè che hanno lì la loro residenza abituale), il Pacto Sucesorio è di solito facilmente accessibile e vantaggioso dal punto di vista fiscale.

Per i tedeschi residenti in Germania che possiedono una casa per le vacanze a Maiorca, la situazione è più complessa:

• La legge applicabile in materia di successione dipende dal luogo di residenza abituale – in questo caso la Germania. Il diritto successorio delle Baleari non si applica quindi automaticamente.
• C'è però la possibilità, secondo il Regolamento UE sulle successioni, di scegliere la legge del proprio Stato di origine, cioè quella tedesca. Ma così facendo si perde proprio l'accesso al “Pacto Sucesorio” delle Baleari.
• In determinate circostanze – ad esempio quando il centro della propria vita si sposta effettivamente alle Baleari – può essere applicabile la legge delle Baleari.

Attenzione: il trattamento fiscale dei non residenti per quanto riguarda l'imposta sulle donazioni nelle Baleari è stato adeguato per i cittadini dell'UE in seguito a una sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea. Tuttavia: l’obbligo fiscale in Germania rimane invariato e, in assenza di un accordo per evitare la doppia imposizione, è necessario calcolare parallelamente entrambi gli obblighi fiscali.

Se stai pianificando la tua strategia immobiliare a Maiorca a lungo termine, dovresti informarti anche su argomenti correlati, come la procedura di acquisto, i costi accessori e le tasse in caso di vendita.

E poi? Registro fondiario, tasse, obblighi correnti

Una volta stipulato un Pacto Sucesorio con effetto immediato di trasferimento, il nuovo proprietario dovrà seguire questi passaggi immediati:

Per saperne di più sull'imposta IBI e sul condominio, dai un'occhiata alle nostre guide dedicate.

Lista di controllo: Patto successorio delle Baleari

• Chiarito lo statuto successorio: vale il diritto delle Baleari per tutte le parti coinvolte?
• Avvocato specializzato (diritto successorio delle Baleari) e commercialista incaricati
• Se necessario, coinvolgere un commercialista tedesco-spagnolo per i casi transfrontalieri
• Ho controllato il valor de referencia dell'immobile sul Catastro
• Opzione scelta: Definición o Donación Universal?
• Quando entra in vigore: subito o in caso di decesso?
• Appuntamento dal notaio fissato (deve essere un notaio spagnolo)
• Entrambe le parti hanno un numero NIE valido
• Termine per la dichiarazione dei redditi (1 mese con effetto immediato) inserito nel calendario
• È stata avviata la trascrizione nel registro fondiario dopo l'autenticazione
• Richiesta di modifica dell'IBI registrata presso il Comune
• I diritti di legittima degli altri figli discussi con l'avvocato

Conclusione

Il Pacto Sucesorio Balear è uno degli strumenti più interessanti della pianificazione patrimoniale spagnola – e continua a essere usato troppo poco dai proprietari tedeschi di immobili a Maiorca. La combinazione tra imposta di successione pari a 0 € per i gruppi I e II, l’assenza di imposta IRPF sulle plusvalenze per il cedente e la certezza vincolante nella pianificazione lo rende la scelta ideale per i genitori che vogliono trasferire in modo ordinato ai figli il proprio immobile a Maiorca ancora durante la loro vita.

La riserva fondamentale: questo strumento funziona senza intoppi solo se il diritto successorio delle Baleari è effettivamente applicabile – e questo dipende fortemente dal fatto che il cedente abbia la residenza abituale nelle Baleari. Per i proprietari di case vacanza che vivono principalmente in Germania, la situazione è più complessa e richiede un’attenta valutazione caso per caso, tenendo conto del regolamento UE sulle successioni.

Chiedi consiglio per tempo – meglio ancora prima di scegliere tra donazione, testamento e patto successorio.

Fonti ufficiali

• Legge 8/2022, dell'11 novembre, sulla successione volontaria concordata o contrattuale delle Isole Baleari – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• Regolamento UE n. 650/2012 in materia di successioni – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (moduli ISD, scadenze, agevolazioni): https://www.atib.es
• Catastro – Come controllare il valore di riferimento: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro Generale delle Disposizioni Testamentarie (RGAUV) – Ministero della Giustizia: https://www.mjusticia.gob.es