Valor Catastral: de kadastrale waarde als basis voor IBI, Plusvalía en IRNR

Wie een woning op Mallorca bezit, koopt of verkoopt, krijgt onvermijdelijk te maken met de valor catastral: de officiële kadastrale waarde die de Spaanse belastingdienst aan elk perceel en gebouw toekent. Deze waarde staat op de IBI-aanslag, bepaalt de berekening van de Plusvalía municipal bij verkoop en speelt mee bij de inkomstenbelasting voor eigenaren die er zelf wonen en niet-residenten (IRPF/IRNR). Anders dan de marktprijs wordt de kadastrale waarde niet elk jaar opnieuw vastgesteld, maar via zeldzame, complexe procedures door het Catastro bepaald. In de regel ligt deze waarde duidelijk onder de werkelijke marktwaarde. In deze gids lees je hoe de valor catastral wordt berekend, waarvoor deze concreet wordt gebruikt, waarin deze verschilt van de nieuwere Valor de Referencia en wat je kunt doen als deze je te hoog lijkt.

Weet je niet zeker welke invloed je kadastrale waarde heeft op IBI, Plusvalía of je belastingaangifte?

• Stel je persoonlijke vraag — we beoordelen je situatie individueel
• IBI-belasting in Spanje begrijpen

Wat is de Valor Catastral precies?

De valor catastral is een fiscale waarde die de kadastrale instanties (Catastro) voor elke woning in Spanje vaststellen. Deze geeft niet de marktwaarde weer, maar een objectieve beoordeling door de overheid, die uit verschillende factoren bestaat: ligging, perceelgrootte, bouwkosten, bouwkwaliteit, ouderdom van de woning, gebruiksdoel en, als 1 van meerdere factoren, ook het algemene marktniveau in de zone. De berekening wordt uitgevoerd door het Ministerio de Economía y Hacienda via de Dirección General del Catastro.

Belangrijk: de valor catastral wordt niet voor elke transactie afzonderlijk opnieuw vastgesteld, maar via zogeheten collectieve waarderingsprocedures. Die vinden slechts met grote tussenpozen plaats en worden per gemeente of vastgoedcategorie uitgevoerd. Dat verklaart waarom de kadastrale waarde vaak jarenlang stabiel blijft, terwijl marktprijzen veel sneller veranderen.

Let op: de valor catastral ligt in de praktijk bijna altijd onder de werkelijke verkoopprijs. Juist daarom was deze waarde lange tijd onvoldoende om belastingontwijking via kunstmatig lage koopprijzen te voorkomen – een reden voor de invoering van de Valor de Referencia in 2022.

Waarvoor wordt de Valor Catastral gebruikt?

De kadastrale waarde vormt de grondslag voor verschillende afzonderlijke belastingen, zowel gemeentelijke als landelijke. Of je je woning nu verkoopt, verhuurt of gewoon bezit: je krijgt met al deze posten te maken.

Voor verhuurders is vooral van belang dat de kadastrale waarde ook in periodes waarin een tweede woning niet wordt verhuurd, dient als grondslag voor de berekening van de zogeheten "imputación de rentas". Meer hierover lees je in de gids Huurinkomsten voor niet-residenten belasten.

Valor Catastral, Valor de Referencia en marktwaarde vergeleken

Sinds 1 januari 2022 bestaat er met de Valor de Referencia een 2e, jaarlijks bijgewerkte waarde, die op basis van de Ley 11/2021 (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal) is ingevoerd. Ook deze wordt vastgesteld door de Dirección General del Catastro, maar is gebaseerd op daadwerkelijke notariële verkoopgegevens uit de betreffende zone. Daardoor ligt deze waarde aanzienlijk dichter bij de marktwaarde dan de klassieke valor catastral.

Let op: Ligt de Valor de Referencia hoger dan de overeengekomen koopprijs, dan wordt de overdrachtsbelasting (ITP) toch berekend op basis van deze hogere waarde – ongeacht wat er daadwerkelijk is betaald. Het Spaanse Constitutionele Hof heeft dit systeem in uitspraak 13/2026 van 12 februari 2026 grondwettig verklaard en de desbetreffende prejudiciële vraag unaniem afgewezen.

Meer over de concrete berekening bij aankoop vind je in de gids Ausländische Käufer auf Mallorca.

De Valor Catastral bij de IBI

De IBI is de jaarlijkse onroerendezaakbelasting die door het Ayuntamiento wordt geheven en rechtstreeks wordt berekend op basis van de valor catastral. Omdat deze waarde per gemeente verschillend wordt vastgesteld en met onregelmatige tussenpozen opnieuw wordt beoordeeld, kan de daadwerkelijke belastingdruk per locatie op Mallorca aanzienlijk verschillen – zelfs bij vergelijkbare marktwaarden.

Uitgebreide informatie over tarieven, vervaldata en mogelijke kortingen vind je in de gidsen IBI-Steuer in Spanien en IBI-Ermäßigung auf Mallorca.

De Valor Catastral en de Plusvalía municipal bij verkoop

De Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van het grondaandeel – niet van de bebouwing – tussen aankoop en verkoop. De grondslag is nadrukkelijk de Valor catastral del suelo, oftewel het grondaandeel van de kadastrale waarde.

De basisformule luidt:

Plusvalía = heffingsgrondslag (Valor catastral del suelo) × coëfficiënt (bezitsduur, max. 20 jaar) × belastingtarief van de gemeente

Elk Ayuntamiento stelt het belastingtarief zelf vast. Volgens artikel 108 van Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) mag dit niet hoger zijn dan 30 %; het concrete tarief staat in de belastingverordening (ordenanza fiscal) van de betreffende gemeente.

1. Verkoper en notaris bepalen de relevante Valor catastral del suelo aan de hand van de laatste IBI-aanslag.
2. De gemeente berekent de coëfficiënt op basis van het aantal jaren dat je eigenaar bent.
3. De belastingaangifte wordt doorgaans via een Gestoría bij het Ayuntamiento ingediend.

Let op: In principe is de verkoper belastingplichtig. Een afwijkende contractuele regeling tussen koper en verkoper is mogelijk, maar komt in de praktijk zelden voor.

Een volledig overzicht van alle bijkomende kosten bij verkoop vind je in de gids Belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje.

Valor Catastral bij IRPF en IRNR

Voor eigenaren die hun woning niet het hele jaar verhuren, wordt een deel van de kadastrale waarde aangemerkt als fictief inkomen uit eigen gebruik en belast via IRPF (residenten) of IRNR (niet-residenten). Ook hier vormt de Valor catastral de basis voor de berekening – niet de marktwaarde en ook niet de daadwerkelijke huurinkomsten. Wie zijn woning tijdelijk verhuurt, doet er goed aan deze regel mee te nemen in de belastingaangifte, vooral bij de combinatie van verhuurde en niet-verhuurde periodes.

Meer informatie over de belasting op huurinkomsten voor niet-residenten vind je in de gids Huurinkomsten voor niet-residenten belasten. Voor eigenaren die mogelijk grensoverschrijdend vermogensbelastingplichtig worden, is ook de gids Vermogensbelasting bij aankoop van vastgoed de moeite waard.

Waar vind ik mijn Valor Catastral?

De kadastrale waarde staat op elke IBI-aanslag (Recibo del IBI) die het Ayuntamiento jaarlijks verstuurt. Je kunt deze ook inzien via de Sede Electrónica del Catastro, zodra je het referentienummer of de kadastrale referentie van het pand kent.

Om de gegevens van het pand bij aankoop, verkoop of financiering te controleren, is het ook raadzaam het kadaster te raadplegen. Lees meer in de gids Kadaster in Spanje controleren.

Als de Valor Catastral te hoog lijkt: bezwaar en verduidelijking

Lijkt de vastgestelde Valor catastral te hoog – bijvoorbeeld omdat deze niet meer overeenkomt met de staat of het gebruik van het pand –, dan kun je in principe bezwaar maken tegen de onderliggende aanslag. Omdat de kadastrale waarde rechtstreeks meetelt voor IBI en Plusvalía, heeft een correctie direct gevolgen voor meerdere belastingen.

Over de nauw verwante Valor de Referencia heeft het Grondwettelijk Hof met uitspraak 13/2026 van 12 februari 2026 bevestigd dat het systeem als zodanig grondwettelijk is. De uitspraak stelt tegelijk dat de waarde in een individueel geval betwistbaar blijft en dat de belastingplichtige zijn bezwaren met elk toegestaan bewijsmiddel kan onderbouwen. Grondwettelijk betekent dus niet dat de waarde in een concreet geval niet kan worden aangevochten. Je kunt de waarde echter pas aanvechten wanneer deze daadwerkelijk wordt toegepast — dus naar aanleiding van de belaste transactie, niet preventief.

Let op: bezwaren tegen kadastrale waarden hebben uitsluitend betrekking op de valor catastral zelf, niet op de berekeningsmethode van de betreffende belasting. Wie twijfelt, doet er goed aan deskundig advies in te winnen voordat termijnen verstrijken.

Voor fiscale en juridische vragen over een aankoop is het in het algemeen verstandig om vroegtijdig een gespecialiseerde advocaat in te schakelen, zie Advocaat voor aankoop van vastgoed in Spanje.

De meest voorkomende fouten bij het omgaan met de Valor Catastral

• Valor catastral verwarren met de marktwaarde: Wie bij verkoop of financiering rekent met de kadastrale waarde in plaats van met de werkelijke marktprijs, onderschat doorgaans de reële verkoopwaarde.
• Valor catastral gelijkstellen aan Valor de Referencia: Beide waarden worden door het Catastro vastgesteld, maar dienen voor verschillende belastingen en worden met een verschillende frequentie bijgewerkt.
• Plusvalía berekenen op basis van de totale kadastrale waarde in plaats van de grondwaarde: Alleen de Valor catastral del suelo is van belang.
• Uitgaan van verouderde IBI-aanslagen: Na een collectieve herwaardering door de gemeente kan de waarde aanzienlijk veranderen.
• Fictieve inkomsten bij zelfgebruik over het hoofd zien: Vooral niet-residenten vergeten vaak dat ook zonder verhuur belasting wordt geheven op basis van de kadastrale waarde.

Wat komt hierna?

Na de aankoop van een woning kun je de actuele Valor catastral het beste controleren zodra je de eerste IBI-aanslag ontvangt, bij voorkeur samen met een Gestoría of belastingadviseur ter plaatse. Als je de woning wilt verhuren, is het daarnaast zinvol om na te gaan welke fiscale gevolgen perioden van zelfgebruik via de kadastrale waarde hebben. Wie van plan is de woning op termijn te verkopen, doet er goed aan de ontwikkeling van de Valor catastral del suelo in de gaten te houden, omdat deze rechtstreeks van invloed is op de latere Plusvalía. Bij een gepland vertrek of een wijziging van woonplaats kunnen bovendien bijzondere belastingregels gelden, zie Wegzugssteuer Spanien.

Checklist: houd grip op de Valor Catastral

1. Controleer de actuele IBI-aanslag en noteer de Valor catastral (grond- en bouwdeel).
2. Controleer de kadastrale referentie via de Sede Electrónica del Catastro.
3. Bij verkoopplannen: houd de Valor catastral del suelo bij de hand voor de berekening van de Plusvalía.
4. Bij verhuur/zelfgebruik: bespreek de gevolgen voor IRPF/IRNR met een belastingadviseur.
5. Bij aankoop: vergelijk de Valor de Referencia met de overeengekomen koopprijs.
6. Bij twijfel over de hoogte: controleer tijdig de mogelijkheden om bezwaar te maken.

Conclusie

De valor catastral is niet alleen van belang voor specialisten, maar vormt de basis voor de berekening van IBI, Plusvalía municipal en delen van de inkomstenbelasting voor eigenaren en niet-residenten op Mallorca. Wie zijn actuele kadastrale waarde kent, de grondwaarde van de totale waarde kan onderscheiden en het verschil met de nieuwere Valor de Referencia begrijpt, voorkomt onaangename verrassingen bij een belastingaanslag, verkoop of belastingaangifte. Omdat de waarden per gemeente en waarderingsmethode verschillen, is het bij grotere transacties altijd verstandig om dit individueel te laten controleren.

Officiële bronnen

• Constitutioneel Hof, uitspraak 13/2026 van 12 februari 2026 (Valor de Referencia) – https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-6480

• Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal – https://www.boe.es

• Dirección General del Catastro / Sede Electrónica del Catastro – https://www.sedecatastro.gob.es

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – https://www.agenciatributaria.es

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – https://www.atib.es