AJD in Spanje op Mallorca: zegelrecht bij nieuwbouw, hypotheken en akten

Wie op Mallorca een woning koopt, komt bijna altijd 3 afkortingen tegen: ITP, IVA en AJD. ITP speelt een hoofdrol bij bestaande woningen en IVA bij nieuwbouw, maar AJD (Actos Jurídicos Documentados, in het Nederlands: belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen) wordt vaak onderschat. Toch kan deze belasting bij de aankoop van nieuwbouw, het vestigen van een hypotheek en tal van andere notariële akten extra verschuldigd zijn. In deze gids lees je wanneer AJD van toepassing is, waarin deze belasting verschilt van ITP en IVA, welke tarieven op de Balearen gelden en hoe je de belastingdruk bij de aankoop van een woning realistisch berekent.

Ben je van plan een woning op Mallorca te kopen en wil je de bijkomende kosten, inclusief AJD, zorgvuldig berekenen?

• Een persoonlijke aanvraag doen — individuele inschatting van je aankoopplannen
• Een advocaat voor de aankoop van een woning in Spanje vinden

Wat is de AJD-belasting en wanneer is deze verschuldigd?

AJD behoort tot de groep "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) en belast, anders dan ITP of IVA, niet de eigendomsoverdracht zelf, maar de notariële vastlegging en inschrijving van bepaalde handelingen in openbare registers, zoals het kadaster. In de praktijk betekent dit dat AJD extra verschuldigd kan zijn wanneer een handeling notarieel wordt vastgelegd en in het Registro de la Propiedad wordt ingeschreven, naast een andere belasting (meestal IVA). Dit geldt doorgaans voor de aankoop van een nieuwbouwwoning en voor het vestigen van een hypotheek.

Het onderscheid is belangrijk: bij bestaande woningen is doorgaans ITP verschuldigd, bij nieuwbouw IVA. Deze 2 belastingen sluiten elkaar uit en worden nooit tegelijk geheven. AJD staat daar los van en komt bij nieuwbouw en hypotheekakten doorgaans boven op IVA.

AJD, ITP en IVA: de samenhang tussen de 3 belastingen

Voor kopers op Mallorca is het belangrijk te weten welke belasting voor welk type woning geldt. De volgende tabel laat de basisregels zien:

Let op: overdrachtsbelasting (ITP) en btw (IVA) zijn bij de aankoop van een woning nooit tegelijk verschuldigd. De AJD staat daar los van en is gekoppeld aan de notariële akte zelf.

AJD bij aankoop van nieuwbouw op Mallorca

Koop je een nieuwbouwwoning die nog niet eerder bewoond is – bijvoorbeeld rechtstreeks van de projectontwikkelaar –, dan is over de koopprijs IVA verschuldigd. Voor woningen, inclusief maximaal 2 bijbehorende garageplaatsen per woning, geldt een IVA-tarief van 10 %. Gaat het daarentegen om een bouwgrond die door een bedrijf wordt verkocht, of om een bedrijfsobject, dan bedraagt het IVA-tarief 21 %. Naast de IVA wordt bij aankoop van nieuwbouw AJD geheven over de waarde die in de notariële akte is vastgelegd.

Let op: in de voorbeelden wordt uitgegaan van het algemene Balearische AJD-tarief van 1,5 %. Voor een eerste hoofdverblijf tot 270.151,20 Euro geldt een verlaagd tarief van 1 %. Voor mensen jonger dan 36 jaar, mensen met een beperking, grote gezinnen en eenoudergezinnen geldt een sterk verlaagd tarief van 0,5 % over de eerste 270.151,20 Euro; over het meerdere geldt 1,5 %.

Zo rekent de ATIB zelf: iemand jonger dan 30 jaar koopt op 23 juni 2026 een nieuwbouwappartement in Palma voor 325.000 Euro. De met Ley 4/2026 ingevoerde belastingvermindering van 100 % is van toepassing — maar alleen op de belastingschuld over de eerste 270.151,20 Euro. Over de resterende 54.848,80 Euro wordt het algemene tarief van 1,5 % geheven. Te betalen: 822,73 Euro. Vóór 14 juni 2026 was dat 4.064,54 Euro geweest (1,2 % over de eerste 270.151,20 Euro, 1,5 % over het meerdere).

AJD bij de hypotheekakte

Sluit je voor de aankoop van een woning een hypotheek af, dan wordt ook de vestiging van de hypotheeklening notarieel vastgelegd en ingeschreven in het eigendomsregister. Ook over deze handeling kan AJD verschuldigd zijn, omdat het om een afzonderlijke gedocumenteerde rechtshandeling gaat – ongeacht of de woning nieuwbouw of een bestaande woning is. Als je financiering plant, is het daarom verstandig om AJD als aparte kostenpost mee te nemen, naast de kosten voor de notaris, het eigendomsregister en de bank. Bespreek ook met de financierende bank en je eigen advocaat hoe de kosten in jouw geval worden verdeeld.

Meer informatie over financiering vind je in onze gidsen over de hypotheek voor niet-ingezetenen en de vergelijking tussen hypotheken met een vaste en variabele rente.

AJD bij andere notariële akten

Naast de aankoop van nieuwbouw en het vestigen van een hypotheek kan AJD in principe ook van toepassing zijn op andere notarieel vastgelegde en registratieplichtige handelingen, zoals bepaalde wijzigingen of aanvullende afspraken rond een woning. Voor kopers op Mallorca is de aankoop van nieuwbouw in combinatie met een hypotheek een veelvoorkomende situatie waarin AJD in 2 stappen verschuldigd is: 1 keer over de koopakte en 1 keer over de hypotheekakte.

Overzicht van belastingtarieven en rekenvoorbeelden

Omdat AJD, ITP en IVA per type woning verschillend samenkomen, is een totaaloverzicht van de relevante tarieven op de Balearen nuttig:

Rekenvoorbeeld bestaande woning van 500.000 €: Over de eerste 400.000 € betaal je 8 % ITP (32.000 €), over de resterende 100.000 € (400.001–500.000 €) 9 % ITP (9.000 €). In totaal bedraagt de ITP 41.000 € – hierbij is geen AJD verschuldigd, omdat ITP en AJD bij bestaande woningen elkaar doorgaans uitsluiten.

Verloop: hoe en wanneer betaal je de AJD?

1. Notariële vastlegging van de koopovereenkomst (escritura) of de hypotheek bij een notaris naar keuze op Mallorca.
2. Vaststelling van de heffingsgrondslag op basis van de waarde die in de akte is opgenomen.
3. Berekening van de AJD op basis van het tarief dat op de Balearen geldt, door de notaris, Gestor of belastingadviseur.
4. Aangifte en betaling van de belasting bij de bevoegde Balearische belastingdienst (ATIB).
5. Overlegging van het betalingsbewijs bij het kadaster (Registro de la Propiedad) voor inschrijving.

Let op: Omdat termijnen en procedurele details per notariskantoor en gemeente kunnen verschillen, is het raadzaam om ruim vóór de ondertekening van het contract af te stemmen met je advocaat of Gestor, zodat de betaling op tijd plaatsvindt.

De meest voorkomende fouten bij de AJD

• Kopers verwarren AJD met ITP en berekenen de bijkomende kosten verkeerd, omdat ze ervan uitgaan dat beide belastingen altijd naast elkaar gelden.
• Bij de aankoop van nieuwbouw wordt de aanvullende AJD naast de IVA vaak vergeten in de financieringsplanning.
• Bij het tegelijk afsluiten van een hypotheek wordt vaak over het hoofd gezien dat de AJD op de hypotheekakte een aparte post is naast de AJD op de koopakte.
• Belastingtarieven worden klakkeloos overgenomen uit verouderde bronnen, terwijl tarieven en vrijstellingen kunnen veranderen.

Wat gebeurt er daarna?

Na betaling van de AJD en inschrijving in het kadaster is de aankoop van het vastgoed fiscaal nog niet afgerond: als eigenaar op Mallorca krijg je te maken met verdere doorlopende heffingen, zoals de jaarlijkse onroerendezaakbelasting IBI. Als je de woning wilt verhuren, moet je je daarnaast verdiepen in de fiscale verplichtingen voor huurinkomsten als niet-resident. En bij een latere verkoop worden weer andere belastingen relevant.

Checklist: AJD bij de aankoop van vastgoed op Mallorca

• Type vastgoed bepalen: nieuwbouw (IVA + AJD) of bestaande woning (ITP)?
• Grondslag van de akte afstemmen met de notaris/advocaat
• Het actuele AJD-tarief voor de Balearen verifiëren bij ATIB of een belastingadviseur
• Bij het afsluiten van een hypotheek rekening houden met aanvullende AJD op de hypotheekakte
• Termijnen voor de aangifte en betaling afstemmen met de Gestor
• Betalingsbewijs gereedhouden vóór inschrijving in het kadaster
• Totale bijkomende kosten (ITP/IVA, AJD, notaris, kadaster, advocaat) vóór ondertekening van het contract schriftelijk laten berekenen

Conclusie

De AJD is op Mallorca geen bijzaak, maar een zelfstandige kostenpost die vooral bij de aankoop van nieuwbouw en bij elke hypotheekvestiging naast de IVA verschuldigd is. Wie ITP, IVA en AJD goed van elkaar onderscheidt en de tarieven tijdig doorrekent met de notaris, advocaat en belastingadviseur, voorkomt onaangename verrassingen bij de eindafrekening. Vooral bij hogere aankoopbedragen of gecombineerde nieuwbouw-hypotheekconstructies loont het om vóór ondertekening van het contract een persoonlijke, schriftelijke berekening te laten maken.

Officiële bronnen

• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – bevoegde belastingdienst voor ITP/AJD op de Balearen: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Spaanse nationale belastingdienst: https://www.agenciatributaria.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – publicatieblad voor Spaanse belastingwetgeving, waaronder Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

Lees ook op mallorca.com: Een woning kopen op Mallorca, Belastingen & recht, IBI-belasting Spanje, Buitenlandse kopers op Mallorca, Spaans kadaster controleren