IVA en AJD bij nieuwbouw

Koop je nieuwbouw van een projectontwikkelaar, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar IVA (Spaanse btw) — plus AJD, de belasting op de notariële akte.

Hoeveel IVA en AJD betaal je voor nieuwbouw op Mallorca?

Anders dan bij de aankoop van een bestaande woning geldt bij nieuwbouw niet de overdrachtsbelasting ITP, maar de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, de Spaanse btw). Omdat de aankoop btw-plichtig is, komt daar bovendien de AJD (Actos Jurídicos Documentados, de belasting op de notariële akte) bij. Beide belastingen worden bij elkaar opgeteld; de ene vervangt de andere niet.

Over de netto koopprijs van nieuwbouw betaal je IVA van 10% voor woningen. Voor bedrijfsruimten en afzonderlijk aangekochte grond geldt het standaardtarief van 21%. Daarnaast wordt over de escritura (notariële koopakte) AJD geheven, berekend over de waarde van het vastgoed exclusief IVA: tegen het standaardtarief van 1,5%, en boven een waardegrens tegen het verhoogde tarief van 2%. Voor een hoofdverblijf, jonge kopers of grote gezinnen kan het AJD-tarief onder bepaalde voorwaarden lager uitvallen; de calculator hierboven berekent het exacte bedrag voor jouw situatie.

Zo wordt de belasting berekend

Anders dan bij een bestaande woning, waarvoor de progressieve overdrachtsbelasting ITP geldt (lees meer in de gids de gestaffelte Grunderwerbsteuer auf den Balearen), wordt nieuwbouw in 2 afzonderlijke stappen berekend. Eerst de IVA: die wordt geheven over de overeengekomen netto koopprijs. Voor woningen geldt het verlaagde woningtarief, inclusief de bijbehorende parkeerplaatsen; voor bedrijfsruimten, afzonderlijk aangekochte grond en extra parkeerplaatsen geldt het standaardtarief. Daarna volgt de AJD: de grondslag is niet het factuurbedrag inclusief IVA, maar de waarde van het vastgoed zelf — de IVA telt niet mee voor de AJD-grondslag. Kopers rekenen zich hier regelmatig op stuk, omdat ze intuïtief uitgaan van het totale bedrag op de factuur.

Op deze grondslag geldt het standaardtarief voor AJD, tenzij de waarde de grens voor het verhoogde tarief bereikt. In dat geval geldt het hogere tarief voor de volledige grondslag, niet alleen voor het deel daarboven. Daarmee verschilt de AJD-waardegrens bij nieuwbouw van de ITP-staffel voor bestaande woningen, waarbij alleen het deel van de waarde boven een grens tegen het hogere tarief wordt belast: bij AJD gaat het om een echte drempel, niet om een gemiddeld tarief.

De kortingen zijn ingewikkelder, omdat daarbij 2 verschillende bedragen gelden die gemakkelijk door elkaar worden gehaald. Het eerste is de toegangsdrempel — op Mallorca € 331.859,70, op Menorca € 331.859,70, op Ibiza € 378.211,68 en op Formentera € 378.211,68 — waaronder een korting überhaupt mogelijk is. Het tweede is het plafond van € 270.151,20: het waardedeel waarop het verlaagde tarief daadwerkelijk van toepassing is. Beide bedragen komen uit verschillende regelingen en zijn niet gelijk. Ligt de waarde van het vastgoed boven de toegangsdrempel, dan vervalt de korting volledig. Ligt deze daaronder maar boven het plafond, dan geldt het verlaagde tarief alleen tot het plafond en wordt de rest tegen het standaardtarief belast. Dit is het meest verkeerd begrepen punt bij AJD op de Balearen — en precies daarom controleert de calculator hierboven beide grenzen afzonderlijk.

Rekenvoorbeelden

Onder de rekenhulp hierboven vind je 3 uitgewerkte voorbeelden: 2 keer hetzelfde nieuwbouwappartement — 1 keer met de belastingkorting voor personen jonger dan 30 jaar en 1 keer zonder enige tegemoetkoming — en een bouwgrondperceel waarvoor het normale IVA-tarief geldt. Vul je eigen koopprijs, je eiland en je kopersprofiel in om de precieze uitsplitsing van IVA, AJD en mogelijke besparing voor jouw situatie te zien; alleen de rekenhulp levert de concrete cijfers, niet deze tekst.

Bijzondere gevallen

De basisberekening in de rekenhulp hierboven geldt voor de standaardsituatie: een nieuwbouwwoning die voor het eerst door de projectontwikkelaar wordt verkocht, zonder tegemoetkoming. In diverse situaties gelden andere regels, die afzonderlijke aandacht verdienen.

• Verhoogd tarief vanaf de waardedrempel: Bereikt de AJD-grondslag de waardedrempel van € 1.000.000 — deze hoeft niet te worden overschreden —, dan stijgt het tarief over de volledige grondslag van het normale tarief van 1,5% naar het verhoogde tarief van 2%. In het hogere segment op Mallorca is dit eerder regel dan uitzondering.
• Verlaagde tarieven voor de hoofdwoning: Wordt het nieuwbouwappartement je hoofdwoning die je zelf bewoont, dan daalt het tarief naar 1%. Voor kopers jonger dan 36 jaar, mensen met een beperking en grote gezinnen en eenoudergezinnen daalt het verder naar het sterk verlaagde tarief van 0,5%. Voor beide tarieven geldt dat de grondslag de toegangsdrempel van het betreffende eiland niet mag overschrijden. Ze gelden telkens alleen tot het plafond; over het bedrag daarboven betaal je het normale tarief.
• Belastingkorting voor personen jonger dan 30 jaar en mensen met een beperking: Onder aanvullende voorwaarden vervalt de belastingschuld tot aan het plafond volledig — een belastingkorting van 100%. Aan deze belastingkorting zijn 7 voorwaarden tegelijk verbonden, die je met de profielkeuze in de rekenhulp bevestigt:
  1. je hebt vóór de aankoop minimaal 3 jaar je gewone verblijfplaats op de Balearen gehad,
  2. het gaat om je eerste woning waarvan je minimaal de helft in volle eigendom hebt,
  3. je hebt niet al een belang van minimaal de helft in een andere woning,
  4. de woning wordt je vivienda habitual (hoofdwoning die je permanent zelf bewoont),
  5. de waarde van de woning overschrijdt noch het plafond noch de toegangsdrempel,
  6. je heffingsgrondslag voor de IRPF (Spaanse inkomstenbelasting) blijft onder € 52.800 bij een individuele aangifte of € 84.480 bij een gezamenlijke aangifte,
  7. en — het punt waarop veel kopers stranden — je financiert minimaal 60% van de taxatiewaarde met een hypotheeklening. Wie contant betaalt, voldoet niet aan deze voorwaarde en krijgt de belastingkorting dus niet, ook als aan alle andere 6 voorwaarden is voldaan.
• Belastingkorting voor prijsgebonden woningen: De wet kent hiervoor 2 categorieën — de vivienda de precio tasado en de vivienda de precio limitado (VPL). Voor deze categorie wordt de belastingschuld met 50% verlaagd — anders dan bij de voorgaande tegemoetkomingen zonder plafond, dus over de volledige heffingsgrondslag.
• Afwijkende waardegrens voor grote gezinnen en eenoudergezinnen: Voor deze groep ligt de toegangsdrempel niet bij de reguliere eilandgrens, maar wordt deze met 15% verhoogd. Voor eenoudergezinnen in de categoría general (de algemene, niet de bijzondere categorie) geldt een uitzondering: voor hen is deze verhoging niet van toepassing. Voor hen blijft de gebruikelijke waardegrens van hun eiland gelden — dezelfde die ook voor de overige voordelen geldt.
• Bouwgrond en bedrijfsruimte: Voor afzonderlijk gekochte bouwgrond en bedrijfsruimten geldt het IVA-standaardtarief van 21% in plaats van het verlaagde tarief voor woningen — ongeacht of ze in dezelfde transactie als een woning worden gekocht.
• Grond kopen en zelf laten bouwen — niet alles valt onder het standaardtarief: Wie de grond koopt en vervolgens zelf de bouw opdracht geeft, betaalt weliswaar het standaardtarief over de grond, maar voor het bouwcontract geldt het verlaagde tarief van 10%. Voorwaarde is dat de opdrachtgever en het bouwbedrijf rechtstreeks een contract sluiten voor een gebouw dat hoofdzakelijk voor bewoning bestemd is — hoofdzakelijk betekent hier: ten minste de helft van de bebouwde oppervlakte (Art. 91.Uno.3.1º LIVA). Wie beide onderdelen tegen het standaardtarief berekent, komt voor het bouwdeel aanzienlijk te hoog uit.
• De 3e parkeerplaats en de berging: Het verlaagde IVA-tarief voor woningen geldt slechts voor 2 parkeerplaatsen per woning; voor elke extra parkeerplaats geldt het standaardtarief over dat deel van de koopprijs. Een berging (trastero) geldt daarentegen als bijruimte van de woning, zolang deze zich in hetzelfde gebouw bevindt en samen met de woning wordt overgedragen — ligt deze elders of wordt deze afzonderlijk gekocht, dan geldt het standaardtarief. Bedrijfsruimten gelden nooit als bijruimte, ook niet als ze gezamenlijk worden overgedragen.
• Nieuwbouwverklaring en splitsing als afzonderlijke akten: De declaración de obra nueva (nieuwbouwverklaring) en de división horizontal (splitsing in appartementsrechten) zijn afzonderlijke notariële en inschrijvingsplichtige akten, elk met een eigen AJD. Bij de aankoop van een kant-en-klare woning van de projectontwikkelaar heeft deze de kosten al gedragen; wie zelf bouwt, betaalt deze naast de AJD over de koopakte. De rekenhulp hierboven heeft betrekking op de koopakte, niet op deze 2 akten.
• Betaling in termijnen bij een Off-Plan-aankoop: Koop je vanaf tekening en betaal je in termijnen, dan is de IVA al verschuldigd bij elke aanbetaling, terwijl de AJD pas verschuldigd is bij de notariële vastlegging — 2 verschillende momenten binnen 1 aankoop. De rekenhulp rekent bewust met 1 peildatum; vallen je termijnen en de notariële vastlegging in jaren met verschillende wetgeving, dan is de uitkomst een benadering en kun je het beste je belastingadviseur raadplegen.
• Meerdere kopers, waarvan slechts 1 recht heeft op een voordeel: De voordelen zijn persoonsgebonden en gelden voor het betreffende aandeel in de aankoop. Koopt een stel samen en voldoet slechts 1 persoon aan de voorwaarden, dan geldt het voordeel alleen voor diens aandeel. De rekenhulp hierboven is gebaseerd op 1 koper.
• De grens van 5.000 vierkante meter: In verband met nieuwbouw wordt soms een oppervlaktebegrenzing genoemd voor ontsloten omliggend terrein (Art. 20.Uno.22º LIVA). Deze grens heeft echter geen betrekking op nieuwbouw, maar op de tweede overdracht — de doorverkoop van een bestaande vrijstaande villa: deze beperkt hoeveel ontsloten omliggend terrein nog onder de IVA-vrijstelling bij doorverkoop valt. Voor je aankoop van nieuwbouw is deze grens niet van belang.
• AJD over de hypotheekakte: Financier je de nieuwbouw met een hypotheek, dan worden ook de notariële vestiging en inschrijving in het kadaster daarvan als afzonderlijke gedocumenteerde rechtshandeling behandeld en kan hierover aanvullend AJD verschuldigd zijn — onafhankelijk van de AJD over de koopakte zelf. Wie financiering plant, doet er goed aan deze post afzonderlijk mee te rekenen; lees meer in onze gidsen over financiering zonder Spaanse woonplaats en, ter vergelijking, de vergelijking tussen vaste en variabele rente.
• AJD bij overige akten: Ook andere notarieel vastgelegde en registratieplichtige handelingen rond de woning — zoals latere wijzigingen of aanvullende overeenkomsten — kunnen zelfstandig aan AJD onderworpen zijn, los van de aankoop zelf.
• De valor de referencia (kadastrale referentiewaarde) als ondergrens: De heffingsgrondslag is in beginsel de waarde die in de akte is vermeld. Deze mag echter niet lager zijn dan de valor de referencia. Ligt deze officiële referentiewaarde hoger dan de overeengekomen prijs, dan is deze leidend — dit is de meest voorkomende aanleiding voor naheffingen door de ATIB (Balearische belastingdienst).

Geen van deze bijzondere gevallen wordt automatisch voor je gecontroleerd in de rekenhulp, tenzij je het juiste profiel selecteert — bespreek je individuele situatie bij twijfel vóór de notariële vastlegging met je Gestoría (administratiekantoor dat de formaliteiten bij de overheid afhandelt) of een belastingadviseur.

Termijnen en formulieren

De AJD wordt niet automatisch vastgesteld, maar wordt via Modelo 600 (belastingformulier voor de eigen aangifte) zelf berekend en ingediend bij de ATIB. De termijn hiervoor bedraagt 1 maand vanaf de dag van de belaste rechtshandeling — bij een gewone aankoop dus vanaf de escritura, en bij een aanvullende hypotheek vanaf de afzonderlijke notariële vastlegging daarvan.

1. Notariële vastlegging van de koopovereenkomst (escritura) of van de hypotheek bij een notaris naar keuze op Mallorca.
2. Vaststelling van de heffingsgrondslag: de in de akte vastgelegde waarde, maar ten minste de valor de referencia van het kadaster.
3. Berekening van IVA en AJD volgens de wetgeving die op de Balearen geldt, door de notaris, Gestoría of belastingadviseur.
4. Zelfaangifte en betaling via Modelo 600 bij de ATIB.
5. Overlegging van het betalingsbewijs bij het kadaster (Registro de la Propiedad) voor de inschrijving.

Op de akte zelf wordt bovendien een 2e, aanzienlijk kleinere post in rekening gebracht: de cuota fija — een vaste heffing per beschreven blad officieel zegelpapier (papel timbrado), momenteel € 0,30 per blad. Deze staat los van de waarde van het vastgoed en is verschuldigd bij elke notariële akte, ook als er helemaal geen waardegerelateerde AJD verschuldigd is. De eigenlijke, waardegerelateerde AJD — die de rekenhulp hierboven berekent — heet daarentegen cuota gradual. Beide posten zijn juridisch gescheiden en worden naast elkaar op dezelfde akte geheven.

Omdat termijnen en procedurele details per notariskantoor en gemeente kunnen verschillen, is het verstandig om tijdig af te stemmen met je Gestoría of je advocaat voor de aankoop van vastgoed in Spanje, zodat de betaling op tijd plaatsvindt.

Veelgemaakte fouten

1. AJD met ITP verwarren. Bestaand vastgoed betekent ITP, nieuwbouw van een projectontwikkelaar betekent IVA plus AJD. Beide zijn nooit tegelijk verschuldigd — een verkeerde indeling vertekent je budget aanzienlijk.
2. AJD naast IVA vergeten. Wie alleen IVA meeneemt in de financieringsplanning, ziet regelmatig over het hoofd dat AJD daar als afzonderlijke post bijkomt.
3. AJD op de koopakte en hypotheekakte verwarren. Bij gelijktijdige financiering is AJD 2 keer verschuldigd — 1 keer over de koopakte en 1 keer over de hypotheekakte. Beide posten moeten afzonderlijk in het budget worden opgenomen.
4. De toegangsdrempel en het plafond gelijkstellen. De waardelimiet waarboven een tegemoetkoming volledig vervalt en het waardedeel waarop het verlaagde tarief van toepassing is, zijn 2 verschillende bedragen uit verschillende regelingen — niet hetzelfde.
5. De korting voor personen jonger dan 30 zonder hypotheek verwachten. Wie contant betaalt, voldoet niet aan 1 van de 7 voorwaarden en krijgt de korting niet — ongeacht de leeftijd of de overige criteria.
6. Het verhoogde AJD-tarief als een staffel behandelen. Anders dan bij ITP op bestaand vastgoed wordt bij overschrijding van de waardelimiet niet alleen het meerdere hoger belast, maar de volledige grondslag.
7. De grens van 5.000 vierkante meter toepassen op nieuwbouw. Deze oppervlaktegrens uit de btw-wetgeving betreft de wederverkoop van een vrijstaande villa, niet de eerste verkoop door de projectontwikkelaar.
8. Het bouwcontract hetzelfde behandelen als de grond. Voor de grond en het bouwcontract gelden verschillende tarieven — wie beide standaard tegen het reguliere tarief berekent, overschat de belasting op het bouwdeel aanzienlijk.
9. De kadastrale referentiewaarde pas na de aankoop controleren. Ligt deze boven de aankoopprijs, dan vormt hij de heffingsgrondslag — en bepaalt hij bovendien of je überhaupt nog voor een belastingvoordeel in aanmerking komt. Beide kun je vooraf controleren, maar niet achteraf onderhandelen.
10. Verouderde tarieven uit oude bronnen overnemen. Tarieven, plafonds en waardelimieten veranderen via wetten en verordeningen; vertrouw op de geldende regelgeving, die de rekenhulp bij elke wetswijziging bijwerkt, en niet op oudere artikelen of vuistregels.

Wettelijke grondslag en stand van zaken

De IVA op nieuwbouw is gebaseerd op de landelijke Ley 37/1992 (LIVA) — Art. 90 voor het standaardtarief, Art. 91 voor het verlaagde tarief voor woningen en Art. 20.Uno.22º voor de afbakening ten opzichte van een tweede overdracht. De AJD is geregeld in het Balearische Decreto Legislativo 1/2014: Art. 15 (standaardtarief), Art. 17 (verlaagde en sterk verlaagde tarieven), Art. 17 bis (verhoogd tarief), Art. 19 quater (korting voor mensen jonger dan 30 jaar en mensen met een beperking), Art. 19 quinquies (korting precio tasado) en de Disposición adicional quinta, waarin plafonds en waardelimieten zijn samengebracht. De heffingsgrondslag en cuota fija volgen uit het landelijke Real Decreto Legislativo 1/1993 (Art. 30 en Art. 31). Onder het resultaat in de rekenhulp hierboven vind je de actuele wettelijke stand, inclusief links naar de originele bronnen — een aparte bronnenlijst zou hier alleen verouderen, terwijl de rekenhulp bij elke wetswijziging actueel blijft.

Veelgestelde vragen

Wat volgt er daarna?

Na betaling van IVA en AJD en inschrijving in het kadaster is de aankoop van een woning fiscaal nog niet afgerond: als eigenaar op Mallorca krijg je te maken met verdere terugkerende heffingen, vooral de jaarlijkse onroerendgoedbelasting IBI. Wie de woning wil verhuren, moet zich daarnaast verdiepen in de fiscale verplichtingen voor huurinkomsten als niet-resident. Bij een latere verkoop worden weer andere belastingen relevant. De gids alles over een woning kopen op Mallorca biedt een overzicht van alle kosten rond de aankoop; alle fiscale en juridische onderwerpen over je eigendom vind je in Belastingen & Recht. Concrete startpunten:

• de jaarlijkse onroerendgoedbelasting IBI — de jaarlijkse onroerendgoedbelasting na de aankoop
• wat geldt voor kopers zonder Spaanse woonplaats — bijzonderheden voor kopers zonder Spaanse woonplaats
• het totaaloverzicht van de aankoopkosten — het totaaloverzicht van alle kosten naast IVA en AJD

Checklist vóór de notariële akte

Deze punten moet je hebben afgevinkt voordat je bij de notaris aanschuift:

• Nieuwbouw of bestaande bouw vastgesteld → juiste belasting (IVA + AJD vs. ITP) ingepland
• Type object gecontroleerd: woning, bedrijfsruimte, perceel of extra parkeerplaats
• Valor de referencia van het kadaster gecontroleerd (hoger dan de aankoopprijs?)
• Rekening gehouden met de waardegrens voor het verhoogde AJD-tarief
• Gecontroleerd of je recht hebt op een korting — toegangsdrempel EN plafond afzonderlijk bekeken
• Bij de korting voor personen onder 30: alle 7 voorwaarden afzonderlijk nagegaan, met name de hypotheeklening
• Bij financiering: AJD voor de hypotheekakte apart begroot
• Termijn voor Modelo-600 in de agenda gezet (1 maand na het passeren van de akte, ATIB)
• Een advocaat of Gestoría ingeschakeld voor het indienen