Investeren in vastgoed op Mallorca: prijzen en locaties

Wie nu overweegt te investeren op de vastgoedmarkt van Mallorca, krijgt te maken met een markt die structureel is veranderd: de hausse van na de pandemie is voorbij, maar de markt groeit nog altijd gestaag vanaf een historisch hoog niveau. Het marktonderzoek van het Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES) – voor de 12e keer op rij uitgevoerd, met circa 5.293 onderzochte panden en een marktdekking van circa 95 % – laat voor 2026 een prijsstijging van 9,8 % op het hele eiland zien, tot gemiddeld 7.370 euro per vierkante meter. Tegelijkertijd wordt de markt selectiever: betaalbare instaplocaties worden schaarser, terwijl het aanbod van luxe vastgoed groeit en inmiddels 4 % van het totale aanbod uitmaakt. In deze gids lees je waar de belangrijkste kansen op waardestijging liggen, welke locaties bij welke investeringsstrategie passen, welke juridische valkuilen je moet kennen en wat je concreet moet doen voordat je tekent.

• Alle bijkomende kosten bij aankoop op een rij

De vastgoedmarkt op Mallorca in 2026

De vastgoedmarkt op Mallorca heeft de periode na de pandemie achter zich gelaten en is uitgegroeid tot een volwassen markt met weinig prijsschommelingen. Het aantal transacties ligt dicht bij het gemiddelde over 10 jaar van circa 10.500 aankopen per jaar. Volgens de beschikbare gegevens lag het aantal in 2025 ongeveer 6,5 % hoger dan in 2024 en circa 3 % boven het langjarig gemiddelde. Een tijdelijke daling in bepaalde maanden – volgens notarisgegevens werden op de Balearen in november 2025 op jaarbasis 13,9 % minder woningen verkocht – laat zien dat hoge prijzen financiering steeds moeilijker maken, maar wijst niet op een structurele omslag.

Prijsontwikkeling op een rij

Let op: De onderzoeken gebruiken verschillende gegevensbronnen. Het CRES-onderzoek kijkt naar vraagprijzen van 12 vastgoedbedrijven en bestrijkt regio’s waar toerisme een belangrijke rol speelt. De gegevens van Engel & Völkers zijn gebaseerd op vraagprijzen van advertenties op alle vastgoedportalen. Beide onderzoeken bekijken hetzelfde verschijnsel vanuit een andere invalshoek.

De prijzen blijven op de lange termijn stijgen: sinds 2015 zijn de vierkantemeterprijzen op Mallorca met ongeveer 97 % gestegen. Op de Balearen als geheel stegen de prijzen in 5 jaar met ongeveer 55 %.

De beste investeringslocaties in 2026 vergeleken

Niet elke locatie op Mallorca past bij elke investeringsstrategie. De volgende tabel laat op basis van de vermelde bronnen zien waar de vraag het grootst is, waar de meeste kansen liggen en welke markten het stabielst zijn.

Let op: In Andratx, Tramuntana en veel kustgebieden gelden strenge bouw- en milieuregels. Controleer vóór de aankoop altijd de Ley de Costas, de ANEI-status (beschermde grond) en de bouwregels voor Tramuntana.

Welke investeringsstrategie past bij je?

Vermogensbehoud en waardegroei (Buy & Hold)

Doordat bouwgrond schaars is, nieuwbouw aan regels is gebonden en de internationale vraag hoog blijft, is Mallorca een van de stabielste markten rond de Middellandse Zee voor wie zijn vermogen wil behouden. Grote prijsdalingen zijn historisch gezien uitgebleven; sinds 2015 zijn de prijzen met ongeveer 97 % gestegen. Deze aanpak is vooral geschikt voor toplocaties die hun waarde behouden, ongeacht de regels voor verhuur.

Renovatie en waardestijging (Value-Add)

Uit het onderzoek van CRES blijkt dat bestaande woningen in 2026 ongeveer 12 % duurder zijn geworden, terwijl nieuwbouw slechts 4 % in prijs steeg – hoewel nieuwbouwwoningen gemiddeld ongeveer 24 % meer kosten dan bestaande woningen. Dat betekent dat de markt hogere prijzen betaalt voor zorgvuldig gerenoveerde oudere woningen. Renovatieprojecten met natuurlijke materialen, energiezuinige voorzieningen en een mediterrane uitstraling worden beschouwd als de objecten met de hoogste verwachte rendementen.

Houd daarbij rekening met de regels: bouwwerken zonder vergunning en illegale aanbouwen komen op Mallorca veel voor. Controleer bij elk renovatieobject of er illegale aanbouwen zijn en zoek vooraf uit of legalisatie mogelijk is. Voor een complete renovatie is, afhankelijk van de werkzaamheden, een bouwvergunning nodig.

Langdurige verhuur (Yield)

Nu er vrijwel geen nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur meer worden afgegeven, richten veel investeerders zich bewust op langdurige verhuur. De vraag is vooral groot in Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla en Inca. Nieuwbouwwoningen en volledig gerenoveerde woningen brengen daar de hoogste huren op. Let op: volgens het Balearische woonbeleid gelden in bepaalde gebieden huurprijsbeperkingen (Zonas Tensionadas) – controleer of die ook voor het object dat je op het oog hebt gelden.

Vraag en aanbod: de onderliggende factoren

Waarom het aanbod blijvend schaars is

De stabiele prijzen op Mallorca zijn te danken aan 3 factoren die op korte termijn niet veranderen:

1. Beschermde gebieden: Grote delen van het eiland zijn beschermd (ANEI, de Tramuntana als werelderfgoed en beschermde zones volgens de Ley de Costas). Nieuwe bouwkavels zijn in de praktijk schaars.
2. Strenge bouwregels: Gemeenten en de regering van de Balearen hebben de vergunningverlening voor nieuwbouw met strengere regels verder beperkt.
3. Stop op vergunningen voor vakantieverhuur: De afgifte van nieuwe ETV-vergunningen (vergunningen voor toeristische verhuur) ligt grotendeels stil. Panden met een bestaande vergunning worden daardoor aanzienlijk meer waard. Meer hierover lees je in de gids ETV-vergunning Mallorca.

Wat de vraag aanjaagt

• Ongeveer 1 derde van alle kopers (circa 34 % in 2025) komt uit het buitenland. De grootste groepen zijn Duitsers, Britten, Zwitsers en Scandinaviërs
• Groeiende markten: kopers uit de USA, het Midden-Oosten en Oost-Europa
• Steeds vaker het hele jaar op Mallorca wonen: meer kopers zoeken een hoofdverblijf in plaats van alleen een vakantiewoning; de vraag naar ruimere woningen, een werkplek aan huis en energiezuinigheid neemt toe
• Aandeel nieuwbouw: in 2025 werd er circa 34 % meer gebouwd, maar het uitgangsniveau was in absolute zin laag doordat bouwgrond ontbreekt

Prijzen per woningtype en regio

Kosten en belastingen: waar je als investeerder rekening mee moet houden

Bij de aankoopprijs houdt het niet op. Als buitenlandse koper van vastgoed op Mallorca krijg je te maken met aanzienlijke bijkomende kosten, zowel bij de aankoop als daarna. Neem die vanaf het begin mee in je rendementsberekening.

Eenmalige bijkomende aankoopkosten

De precieze tariefschijven en de actuele ITP-tarieven op de Balearen vind je in de gids Bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca.

Let op: Als je de koopprijs vanuit het buitenland overmaakt, geldt de meldplicht volgens de AWV. Vanaf bepaalde bedragen moet je de transactie melden. Meer informatie: AWV-meldplicht bij aankoop van vastgoed in Spanien.

Terugkerende belastingen en kosten

Als je de woning later verkoopt, betaal je bovendien Plusvalía Municipal (gemeentelijke belasting over de waardestijging) en eventueel Spaanse inkomstenbelasting over de verkoopwinst. Meer hierover: Belastingen bij de verkoop van vastgoed in Spanje.

Juridische controles vóór de aankoop

Een woning kopen op Mallorca is ingewikkeld. Deze stappen kun je niet overslaan: ze zijn bepalend voor een juridisch correcte aankoop.

Stap voor stap: juridische controle

1. NIE-nummer aanvragen – zonder Número de Identificación de Extranjero kun je geen woning kopen. Je vraagt het nummer aan bij het consulaat of ter plaatse.
2. Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) controleren – kijk naar lasten, hypotheken, erfdienstbaarheden en de identiteit van de eigenaar. Lees ook: Het eigendomsregister in Spanje controleren.
3. Kadaster en bouwvergunningen controleren – ga na of het eigendomsregister, het kadaster en de werkelijke situatie overeenkomen. Spoor illegale bouwwerken en aanbouwen op.
4. Bestemming van de grond nagaan – gaat het om Suelo urbano, suelo rústico of ANEI? Voor finca's op suelo rústico gelden bijzondere regels: Finca Suelo Rústico.
5. Kustbescherming controleren – ligt de woning in een beschermde zone volgens de Ley de Costas? Ley de Costas Mallorca.
6. Energiecertificaat opvragen – dit is verplicht bij verkoop. Energiecertificaat in Spanje.
7. Reserveringscontract en aanbetaling – het contract is juridisch bindend. Controleer de voorwaarden en ontbindingsclausules zorgvuldig. Reserveringscontract in Spanje.
8. Afspraak bij de notaris – de notaris legt de aankoop officieel vast, maar behartigt niet uitsluitend de belangen van 1 van de partijen. Een eigen advocaat is onmisbaar. Advocaat bij de aankoop van vastgoed in Spanje.

Let op: kun je niet zelf aanwezig zijn, dan kun je een notarieel gewaarmerkte volmacht afgeven. Notariële volmacht in Spanje.

Wet- en regelgeving in 2026: wat je als investeerder moet weten

Vakantieverhuur (ETV): beperkte mogelijkheden

Op de Balearen geldt een vrijwel volledige stop op de afgifte van nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur (ETV). Koop je een woning met een geldige ETV-vergunning, dan krijg je er een zeldzaam en waardevol voordeel bij. Voor de overdracht van ETV-vergunningen gelden strenge voorwaarden. Controleer vóór je het contract tekent zorgvuldig of overdracht mogelijk is. ETV-vergunning overdragen.

Langdurige verhuur: steeds meer regels

De Balearische huisvestingswet en nationale huurregels kunnen in bepaalde gebieden leiden tot een beperking van de huurprijzen. Zonas Tensionadas kunnen het huurrendement aanzienlijk beïnvloeden. Zonas Tensionadas Mallorca.

Het zogeheten huurcontract van 11 maanden wordt op Mallorca gebruikt, maar heeft eigen juridische gevolgen. Huurcontract van 11 maanden in Spanje.

Een huis kopen via een Spaanse S.L.

Sommige investeerders kopen via een Spaanse vennootschap (Sociedad Limitada), bijvoorbeeld voor grotere vastgoedportefeuilles of om fiscale redenen. Dat kan in principe, maar heeft aanzienlijke fiscale en juridische gevolgen. Vastgoed kopen via een S.L..

Exitheffing bij emigratie

Geef je na een investering op Mallorca je fiscale woonplaats in Duitsland op, houd dan rekening met een mogelijke exitheffing. Exitheffing bij verhuizing naar Spanje.

De meest voorkomende fouten bij investeren in vastgoed op Mallorca

In de praktijk komen de volgende fouten steeds weer voor, vaak met hoge kosten tot gevolg:

1. Kopen zonder eigen advocaat: De notaris is onpartijdig en behartigt niet de belangen van 1 van de partijen. Een onafhankelijke Spaanse advocaat is geen luxe, maar noodzakelijk.
2. Niet controleren op illegale bouw: Vooral bij oudere finca’s en bestaande woningen komen aanbouwen zonder vergunning vaak voor. Die kunnen niet worden verkocht of verhuurd. Illegale aanbouwen herkennen.
3. Ervan uitgaan dat de ETV-vergunning kan worden overgedragen: Zonder schriftelijke bevestiging vóór de afspraak bij de notaris is de waarde van de vergunning onzeker.
4. Renovatiekosten onderschat: Aannemers op Mallorca hebben volle agenda’s en bouwmaterialen zijn duur. Houd rekening met ruime kosten. Kosten van een volledige renovatie op Mallorca.
5. Bestemmingsregels genegeerd: Voor Suelo rústico gelden andere bouwregels dan voor suelo urbano. Soms mag je helemaal niet bouwen, soms alleen met een uitzonderingsvergunning.
6. Huurregels onderschat: Zonas Tensionadas kunnen leiden tot een huurplafond en daardoor het verwachte rendement beperken.
7. Overboekingstermijnen en AWV-meldplicht vergeten: Voor grote geldtransfers van Duitsland naar Spanje geldt een meldplicht. Geld overmaken naar Spanje.
8. Erfenis en nalatenschap niet geregeld: Het Spaanse erfrecht en de bijzondere regels op de Balearen kunnen de afwikkeling van een nalatenschap duur maken. Erven & schenken op de Balearen.

Wat komt daarna? Beheer en doorlopende verplichtingen

De aankoop is het begin, niet het eindpunt. Een goede investering vraagt om actief beheer.

• Vastgoedbeheer: Als je niet op Mallorca woont of regelmatig ter plaatse bent, is professioneel vastgoedbeheer essentieel. Beheer van een vakantiewoning op Mallorca.
• Langdurige verhuur: Dit levert stabiele inkomsten op zonder vergunning voor vakantieverhuur, maar je moet je wel aan de huurregels houden. Langdurige verhuur op Mallorca.
• Verkoop: Als je later verkoopt, moet je rekening houden met Plusvalía, de inhouding voor de IRNR (voor niet-ingezetenen: doorgaans 3 % van de koopprijs, ingehouden door de koper) en vermogenswinstbelasting. Een woning verkopen op Mallorca.
• Energiezuinige renovatie en zonnepanelen: Wil je de waarde op lange termijn behouden, investeer dan in energiezuinigheid. Zonnepanelen aanmelden op Mallorca, Subsidies voor renovatie op Mallorca.
• Hypotheek: Ook niet-ingezetenen kunnen een hypotheek afsluiten, al kunnen zij doorgaans een kleiner deel van de woningwaarde lenen dan ingezetenen. Hypotheek op Mallorca.

Checklist: vóór de ondertekening

• NIE-nummer aangevraagd en ontvangen
• Onafhankelijke Spaanse advocaat ingeschakeld
• Eigendomsregister gecontroleerd (lasten, hypotheken, eigenaren)
• Gegevens van het kadaster en het eigendomsregister vergeleken
• Planologische situatie gecontroleerd (Suelo, beschermde zone, bouwrechten)
• Bouwvergunningen voor alle gebouwdelen aanwezig of duidelijkheid over de legalisatiestatus
• Gecontroleerd of het pand in een zone volgens de Ley de Costas ligt (indien dicht bij de kust)
• Status en overdraagbaarheid van de ETV-licentie schriftelijk bevestigd (indien van toepassing)
• Energielabel aanwezig
• Reserveringscontract met duidelijke ontbindingsclausules ondertekend
• Bijkomende aankoopkosten meegenomen in de financieringsberekening
• Meldplicht volgens de AWV gecontroleerd
• Planning voor nalatenschap en opvolging in gang gezet
• Vastgoedbeheer of toezicht na de aankoop geregeld

Conclusie

De vastgoedmarkt op Mallorca is in 2026 geen verborgen parel meer, maar een volwassen, internationaal gevestigde markt in het topsegment met een stevige basis voor verdere groei. Met prijzen van gemiddeld ongeveer 7.370 euro per vierkante meter, een stijging van ongeveer 97 % sinds 2015 en een blijvend krap aanbod is het beeld duidelijk. Wie investeert, stapt in een markt waar de regels steeds ingewikkelder worden. De stop op nieuwe ETV-licenties, mogelijke beperkingen van huurprijzen, strenge bouwregels, kustbescherming en het risico op illegale bouwwerken vragen om grondig onderzoek.

De belangrijkste redenen om te investeren blijven: de schaarste aan bouwgrond, de grote internationale vraag, de mogelijkheden voor belastingplanning (vooral met de juiste eigendomsstructuur) en – bij de juiste locatie en pandkeuze – een uitstekende waardestijging. Wie zonder eigen advocaat, zonder grondig onderzoek en zonder duidelijke strategie koopt, riskeert kostbare problemen. Wie goed voorbereid koopt, verwerft een van de meest waardevaste beleggingen op de Europese vastgoedmarkt.

Officiële bronnen

• Steinbeis Transfer Institute / Center for Real Estate Studies (CRES): onderzoek „Ferienimmobilienmarkt auf Mallorca 2026", uitgevoerd in opdracht van Porta Mallorquina en gepubliceerd in maart 2026 — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – vastgoedprijzen op Mallorca in 2026: onderzoek naar vraagprijzen, bijgewerkt in juni 2026 — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Govern de les Illes Balears – regels voor ETV-vergunningen: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) – ITP-tarieven op de Balearen: https://www.atib.es
• Notariado.org – statistische gegevens van Spaanse notarissen: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registro de la Propiedad (Spaans kadaster): https://www.registradores.org
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Ley de Costas en milieuwetgeving: https://www.boe.es