Vaste of variabele hypotheek in Spanje: welk model past bij jou?

Je hebt het pand gevonden, de cijfers kloppen – en nu rijst de vraag: hoe ga je dit eigenlijk financieren? De keuze tussen een hypotheek met vaste of variabele rente in Spanje is geen puur theoretische kwestie, maar heeft concrete gevolgen voor je maandelijkse aflossing, je risicoprofiel en je liquiditeit voor de komende 20 of 30 jaar. Deze gids legt je uit hoe hypotheken met een vaste rente, variabele rente en gemengde hypotheken in Spanje concreet werken, waar de Euribor een rol speelt, wat het verschil is tussen niet-ingezetenen en ingezetenen – en of je beter direct naar de bank kunt gaan of een gespecialiseerde hypotheekmakelaar kunt inschakelen. Aan het eind weet je welke vragen je moet stellen voordat je tekent.

Wil je weten welk hypotheekmodel het beste bij je aankoopprofiel op Mallorca past?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — een individuele beoordeling van jouw situatie
• Alle info over hypotheken op Mallorca

Het Spaanse hypotheeksysteem: wat meteen anders is

Als je uit Duitsland, Oostenrijk of Zwitserland komt, kom je bij je eerste contact met een Spaanse bank vaak voor verrassingen te staan. Sommige verschillen zijn structureel van aard en gelden voor elke koper, ongeacht nationaliteit of woonplaats.

Geen standaardrentepercentages. Spaanse banken publiceren geen bindende catalogusprijzen voor buitenlandse kopers. Elke bank hanteert haar eigen rentebeleid, en je concrete aanbod hangt af van je persoonlijke kopersprofiel – inkomen, schuldquote, eigen vermogen, land van herkomst. Een rentevergelijking zonder persoonlijke beoordeling is daarom altijd slechts een richtlijn.

Verplichte producten als rentekorting. In Spanje is het gebruikelijk dat banken lagere rentetarieven aanbieden als je tegelijkertijd andere producten afsluit: levensverzekering, inboedelverzekering, salarisrekening. In Duitsland is dat vrijwel onbekend. Op Mallorca moet je altijd het effectieve jaarlijkse rentepercentage (TAE/APR) vergelijken, niet alleen de nominale rente.

Taxatierapport (Tasación) als uitgangspunt. De bank leent je niet zomaar een percentage van de aankoopprijs, maar een percentage van de laagste waarde tussen de aankoopprijs en de officiële taxatierapportage (Tasación). Als de Tasación lager is dan de aankoopprijs, daalt je leenbedrag – en moet je meer eigen geld inbrengen.

Inwoner of niet-inwoner: de belangrijkste keuze

Voordat je naar de rentetarieven gaat kijken, moet je eerst een belangrijke vraag beantwoorden: ben je fiscaal ingezetene (resident) in Spanje of niet? Dit maakt een groot verschil voor je financieringsmogelijkheden.

Niet-ingezetenen krijgen van Spaanse banken meestal maximaal 60 tot 70 % van de hypotheekwaarde (Loan to Value, LTV). Dat betekent: Bij een woning van 500.000 € krijg je als niet-ingezetene in het beste geval 350.000 € als lening. De rest – dus 150.000 € plus de bijkomende aankoopkosten van zo’n 10 tot 12 % – moet je zelf opbrengen. Bij een aankoopprijs van 500.000 € zou dat neerkomen op zo’n 50.000–60.000 € aan bijkomende kosten, dus in totaal zo’n 200.000–210.000 € aan eigen vermogen.

Inwoners kunnen daarentegen een financiering krijgen tot 80–90 % van de hypotheekwaarde, waardoor je veel minder eigen geld nodig hebt.

Let op: De grens van 70% geldt voor de laagste waarde van de aankoopprijs en de Tasación. Als de Tasación lager is dan de aankoopprijs, wordt de grens berekend op basis van het laagste bedrag.

Gedetailleerde cijfers over de overdrachtsbelasting, notariskosten en andere bijkomende kosten vind je in onze gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.

De drie hypotheekmodellen vergeleken

Vaste rente (hypotheek met vaste rente)

Bij een hypotheek met vaste rente betaal je gedurende de hele looptijd hetzelfde rentetarief. Je maandelijkse aflossing blijft van begin tot eind hetzelfde – ongeacht hoe de Euribor zich ontwikkelt.

Voordelen: Volledige zekerheid bij het plannen, geen renterisico, ideaal voor mensen die niet permanent in Spanje wonen en geen grote schommelingen in hun cashflowplanning willen.

Nadelen: De startrente is meestal iets hoger dan bij een variabele hypotheek. Als de Euribor sterk daalt, profiteer je daar niet automatisch van.

Volgens de laatste marktgegevens (stand 2026) ligt de laagste waargenomen rente rond de 2,44 %, terwijl het gemiddelde voor alle hypotheekvormen op ongeveer 2,85 % ligt. Deze cijfers zijn richtwaarden en kunnen afwijken, afhankelijk van je profiel en de bank.

Variabele rente (Hypotheek met variabele rente)

Hypotheken met variabele rente in Spanje zijn meestal gekoppeld aan de 12-maands Euribor. Je rente is de Euribor plus een marge van de bank (diferencial). Als de Euribor stijgt, gaat je maandbedrag omhoog – als hij daalt, gaat het omlaag.

Ter indicatie geeft het onderzoek een op de Euribor gebaseerde variabele referentierente van ongeveer 2,95 % aan. Voor 2026 gaan marktwaarnemers eerder uit van een stabilisatie dan van een verdere sterke daling of stijging van de Euribor – een terugkeer naar een renteniveau van nul zit er nog ver vanaf.

Voordelen: Vaak een lagere startrente, je profiteert direct van dalingen van de Euribor.

Nadelen: schommelingen in de rente, lastig om op lange termijn te plannen, vooral bij tweede woningen of aankoopprojecten over de landsgrenzen heen.

Gemengde hypotheek (Hipoteca mixta)

Een steeds populairder wordend model: in de eerste jaren (vaak 5 tot 10 jaar) geldt een vaste rente, daarna gaat de lening over op een variabele rente op basis van de Euribor. Je koopt dus zekerheid voor je planning in de meest kritieke fase van de financiering – de periode waarin je er intrekt en je erin settelt – en stapt daarna over op het variabele model.

Uit marktonderzoek blijkt dat veel kopers op Mallorca en in Spanje in het algemeen voor deze optie kiezen, juist omdat de combinatie van onzekerheid rond de Euribor en de relatief lange looptijden van hypotheken de behoefte aan een overgangsgarantie versterkt.

De Euribor: wat je echt moet weten

De 12-maands Euribor is de referentierente voor variabele en gemengde hypotheken in Spanje. Deze wordt beïnvloed door de Europese Centrale Bank (ECB) en wordt maandelijks opnieuw vastgesteld. Voor jou als kredietnemer heeft dit twee gevolgen:

1. Direct effect op de aflossing: Als de Euribor met 1 procentpunt stijgt, gaat je maandelijkse aflossing bij een hypotheek met variabele rente ook omhoog – bij een lening van 200.000 € met een looptijd van 25 jaar zou dat neerkomen op een merkbare extra last van een driecijferig bedrag per maand.
2. Herberekening: In Spanje worden variabele hypotheken meestal één keer per jaar of halfjaarlijks herrekend (Revisión) op basis van de actuele Euribor-rente. Je krijgt dan een nieuwe maandelijkse aflossing doorgegeven.

Voor 2026 wijzen de beschikbare prognoses op een stabilisatiefase – noch de sterke stijgingen van de afgelopen jaren, noch een terugkeer naar bijna nul lijken waarschijnlijk. Dat maakt variabele hypotheken weer interessanter voor kopers die meer risico willen nemen, zonder dat ze de planningszekerheid van een vaste rente kunnen vervangen.

Let op: prognoses over de Euribor zijn geen garanties. Laat bij het afsluiten van een hypotheek met variabele rente of een gemengde hypotheek altijd scenario’s voor een Euribor van +1 % en +2 % doorrekenen – de zogenaamde stresstest.

Wat de bank van je vraagt: het documentenpakket

Spaanse banken zijn extra grondig als het om buitenlandse kopers gaat. Dat heeft niet zozeer met wantrouwen te maken, maar meer met het feit dat ze je inkomen en je terugbetalingsvermogen zelf moeten controleren, zonder toegang te hebben tot de databases van Duitse of Oostenrijkse overheidsinstanties.

Standaarddocumenten voor niet-ingezetenen:

1. Een geldig paspoort of identiteitskaart
2. NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) – absoluut verplicht, zonder dit nummer krijg je geen contract
3. Bewijzen van je inkomen van de afgelopen 6 tot 12 maanden (loonstrookjes of belastingaanslagen)
4. Overzicht van alle bestaande schulden en financiële verplichtingen
5. Bewijs van beschikbare eigen middelen (bankafschriften, effectenrekeningafschriften)
6. Een recent uittreksel uit het kadaster of een concept-koopovereenkomst van het betreffende onroerend goed
7. Officiële tasación (tasatierapport van de bank) – wordt meestal door de bank zelf aangevraagd

Let op: Niet alle Spaanse banken hebben Duitstalige adviseurs. Het is aan te raden om ofwel een tolk mee te nemen, ofwel een hypotheekmakelaar in te schakelen die de communicatie voor je regelt.

Een volmacht kan handig zijn als je er niet bij kunt zijn – lees er meer over in de gids over volmachten bij de notaris in Spanje.

Financiering via een Duitse versus een Spaanse bank

Je hebt in principe twee financieringsmogelijkheden: een Spaanse bank of een Duitse (of Oostenrijkse) bank die gespecialiseerd is in buitenlandse financieringen.

Duitse/Oostenrijkse banken financieren vastgoed op Mallorca meestal via een annuïteitenlening met een vaste rente. Je bent bekend met dit product, je onderhandelt in het Duits en je kredietwaardigheid wordt beoordeeld volgens de normen van je eigen land. Het onroerend goed op Mallorca wordt daarbij als onderpand geregistreerd. Nadeel: niet elke bank biedt deze financieringen aan, en de maximale hypotheeklimieten kunnen lager liggen dan bij Spaanse aanbieders.

Spaanse banken kennen de lokale markt, bieden een breder productaanbod (vast, variabel, gemengd) en hebben directe ervaring met de procedure voor inschrijving in het kadaster op Mallorca. Nadeel: taalbarrière, verplichte producten, een op maat gemaakt rentebeleid zonder transparante catalogusprijzen.

Via een makelaar of rechtstreeks bij de bank? Het doorslaggevende verschil

Een hypotheekmakelaar (Corredor de hipotecas) is in Spanje geen overbodige luxe – voor veel buitenlandse kopers is het de meest praktische manier om een scherpe aanbieding te krijgen.

Wat een hypotheekmakelaar voor je doet:

• Hij is op de hoogte van het rentebeleid van meerdere banken tegelijk en kan concrete aanbiedingen vergelijken – zonder dat je zelf bij vijf banken apart een aanvraag hoeft in te dienen en telkens een afwijzing moet incasseren.
• Hij zorgt voor de communicatie in het Spaans en helpt met het documentenpakket.
• Hij weet welke bank bij jouw specifieke profiel (inkomsten uit het buitenland, zelfstandig ondernemer, soort onroerend goed) de grootste kans op goedkeuring biedt.
• Door grote hoeveelheden te kopen, kan hij vaak betere voorwaarden bedingen dan een individuele koper.

Rechtstreeks naar de bank gaan is handig als je al een bestaande relatie hebt met een Spaanse bank, vloeiend Spaans spreekt of als het om een heel standaard financieringssituatie gaat (ingezetene, vast salaris, weinig vreemd vermogen).

Wat kost een hypotheekmakelaar? De voorwaarden lopen uiteen: sommige makelaars worden betaald door de bank die de hypotheek verstrekt, andere vragen een vergoeding aan de koper. Zorg dat je dit van tevoren duidelijk afspreekt.

Let op: Elke Spaanse bank presenteert haar eigen product als het beste. Zonder vergelijking kun je dat niet beoordelen. Een onafhankelijke makelaar die toegang heeft tot meerdere banken is daarom vooral bij je eerste hypotheek in Spanje erg waardevol.

Kosten rond de hypotheek: wat vaak over het hoofd wordt gezien

Naast de rente zijn er bij een hypotheek in Spanje nog andere kosten die je in je berekening moet meenemen.

Let op: sinds de hervorming door de Spaanse hypotheekwet van 2019 nemen banken de meeste eenmalige kosten bij het afsluiten van een hypotheek voor hun rekening. De tasación blijft voor rekening van de koper. Verplichte producten, zoals verzekeringen, blijven doorlopende kosten en moeten worden meegerekend in het effectieve jaarlijkse rentepercentage (TAE).

De bijkomende aankoopkosten (overdrachtsbelasting ITP, notariskosten, inschrijving in het kadaster voor de aankoop zelf) moeten apart worden gehouden van de hypotheekkosten – ze komen bovenop de aankoopprijs en worden niet door de bank vergoed. Alle details hierover vind je in de gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.

De meest voorkomende fouten bij het afsluiten van een hypotheek in Spanje

1. Je eigen vermogen onderschatten. Veel kopers rekenen alleen met 30–40 % eigen vermogen, maar vergeten de 10–12 % aan bijkomende aankoopkosten die daar nog bovenop komen. Uiteindelijk heb je dan te weinig geld voor de renovatie of de eerste inrichting.

2. Vergelijk alleen de nominale rente. Verplichte verzekeringen, zoals levens- en inboedelverzekeringen, kunnen het effectieve jaarlijkse rentepercentage (TAE) flink verhogen. Gebruik altijd het TAE als vergelijkingsmaatstaf.

3. Vraag niet pas achteraf een tasación aan. Als je de tasación pas na het ondertekenen van het contract laat doen, kan het soms gebeuren dat de bank minder leent dan je had verwacht – en dan gaat de aankoop niet door of moet je zelf bijfinancieren.

4. Maak geen overhaaste berekeningen. Als je een variabele of gemengde hypotheek afsluit, moet je weten hoe hoog de maandlast zou zijn bij een Euribor van +1 % of +2 %.

5. De taalbarrière onderschatten. Hypotheekcontracten in het Spaans zijn ingewikkeld. Een verkeerd begrepen clausule over vervroegde aflossing of verplichte producten kan je jarenlang duur komen te staan.

6. Wacht niet te lang met het aanvragen van je NIE-nummer. Zonder NIE krijg je geen contract. De aanvraag kan weken duren. Begin er op tijd mee, het liefst al terwijl je op zoek bent naar een woning.

7. Vraag maar bij één bank informatie aan. Omdat er geen standaardtarieven zijn en elke bank een individuele beoordeling maakt, loont het bijna altijd de moeite om meerdere offertes te vergelijken.

Wat komt er daarna? De volgende stappen

Zodra je een hypotheekaanbod hebt, begint het formele aankoopproces. De belangrijkste stappen:

1. Reserveringsovereenkomst (Contrato de Reserva of Arras): Je reserveert de woning door een aanbetaling te doen. Meer hierover vind je in de gids over de reserveringsovereenkomst in Spanje.
2. Controle van het kadaster (Nota simple): Check voor de aankoop zeker even of er lasten, hypotheken of beperkingen in het kadaster staan. Meer info vind je in de gids over het kadaster in Spanje.
3. Afspraak bij de notaris: de koopovereenkomst en de hypotheekakte worden tegelijkertijd notarieel vastgelegd. Beide partijen en de bank moeten aanwezig zijn of door een gevolmachtigde worden vertegenwoordigd.
4. Inschrijving van de koop en de hypotheek in het kadaster.
5. Belastingbetalingen: ITP, AJD (voor zover van toepassing bij de koper) binnen de wettelijke termijnen.
6. Geldoverschrijving: Voor de afspraak bij de notaris moet het eigen vermogen al zijn overgemaakt – houd rekening met de AWV-meldplicht vanaf 12.500 €. Meer hierover vind je in de gids over de AWV-meldplicht bij de aankoop van onroerend goed in Spanje.

In onze gids over de juridische procedure bij de aankoop van onroerend goed in Spanje wordt het volledige juridische traject uitgelegd.

Checklist: een hypotheek aanvragen in Spanje

• NIE-nummer aangevraagd (zo vroeg mogelijk)
• Eigen vermogen berekend: aankoopprijs × 30–40 % (niet-ingezetene) + 10–12 % bijkomende kosten
• Inkomensbewijzen van de afgelopen 6–12 maanden klaargemaakt
• Overzicht van schulden en verplichtingen opgesteld
• Bankafschriften en overzichten van het eigen vermogen zijn samengesteld
• La tasación fue solicitada a tiempo
• Minimaal 2–3 offertes van banken aangevraagd (rechtstreeks of via een makelaar)
• Nominale rente EN TAE (effectief jaarlijks rentepercentage) vergeleken
• Verplichte producten en de bijbehorende kosten zijn vastgelegd
• Stressberekening gemaakt voor Euribor +1 % / +2 % (bij variabel/gemengd)
• Type hypotheek (vast / variabel / gemengd) bewust gekozen
• Heb je gekozen voor een hypotheekmakelaar of ga je rechtstreeks via de bank?
• Afspraak bij de notaris geregeld, volmacht indien nodig

Conclusie

De keuze tussen een vaste rente, variabele rente of een gemengde hypotheek in Spanje hangt minder af van het renteniveau alleen dan van je persoonlijke situatie: je verblijfsstatus, je eigenvermogenspercentage, je risicobereidheid en je tijdshorizon. Als niet-ingezetene op Mallorca zul je meestal genoegen moeten nemen met een maximale hypotheek van 60–70 % van de tasación-waarde en dus over voldoende eigen vermogen moeten beschikken. De vaste rente biedt de zekerheid bij het plannen die vooral bij tweede woningen vanuit het buitenland zinvol is. Hypotheken met variabele rente zijn goedkoper in de beginfase, maar vereisen wel een eerlijke stressanalyse.

Het loont bijna altijd de moeite om een hypotheekmakelaar in te schakelen – niet vanwege het gemak, maar omdat de Spaanse markt geen transparante vaste tarieven kent en de makelaar je in staat stelt om echt verschillende banken met elkaar te vergelijken. Rechtstreeks naar de bank gaan is een goede optie als je de taal beheerst en al wat kennis van de markt hebt.

Uiteindelijk geldt: neem de tijd, vergelijk de aanbiedingen en teken geen hypotheekakte zonder dat je elk punt hebt begrepen – in het Spaans.

Officiële bronnen

• Banco de España – Regelgeving voor de hypotheekmarkt, Euribor-publicaties: https://www.bde.es
• Euribor officieel – European Money Markets Institute (EMMI): https://www.emmi-benchmarks.eu
• Wet 5/2019 inzake hypotheekovereenkomsten (Spaanse hypotheekwet 2019) – BOE: https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (Belastingdienst van de Balearen, ITP/AJD): https://www.atib.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – Fiscale woonplaats, NIE: https://www.agenciatributaria.es
• Colegio de Registradores de España – Kadaster: https://www.registradores.org