Investir em imóveis em Maiorca: preços, zonas e riscos legais

Se estás a pensar investir no mercado imobiliário de Maiorca, vais encontrar um mercado que mudou: o boom que se seguiu à pandemia terminou, mas os preços continuam a crescer a partir de valores historicamente elevados. O estudo de mercado do Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES), realizado pelo 12.º ano consecutivo, analisou cerca de 5.293 imóveis e abrange aproximadamente 95 % do mercado. Segundo o estudo, os preços subiram 9,8 % em toda a ilha em 2026, para uma média de 7.370 euros por metro quadrado. Ao mesmo tempo, o mercado tornou-se mais seletivo: há cada vez menos zonas onde é possível comprar a preços acessíveis, enquanto os imóveis de luxo ganham peso e já representam 4 % da oferta total. Neste guia, vais descobrir o que mais impulsiona a valorização, que zonas se adequam a cada estratégia de investimento, a que riscos legais deves estar atento e o que deves fazer antes de assinar.

• Todas as despesas associadas à compra

O mercado imobiliário de Maiorca em 2026

O mercado imobiliário de Maiorca deixou para trás o período pós-pandemia e é hoje um mercado maduro, com poucas oscilações. O número de transações está próximo da média dos últimos 10 anos, de cerca de 10.500 compras por ano. Segundo os dados disponíveis, em 2025 houve cerca de 6,5 % mais compras do que em 2024 e cerca de 3 % mais do que a média de longo prazo. A quebra pontual registada em alguns meses — os dados dos notários indicavam que, em novembro de 2025, as transações de imóveis residenciais nas Baleares tinham caído 13,9 % face ao mesmo mês do ano anterior — mostra que os preços elevados dificultam cada vez mais o financiamento, mas não aponta para uma inversão da tendência de fundo.

A evolução dos preços

Atenção: Os estudos usam bases de dados diferentes. O estudo CRES analisa os preços pedidos por 12 empresas imobiliárias e abrange regiões com forte atividade turística. Os dados da Engel & Völkers baseiam-se nos preços anunciados nos portais imobiliários. Ambos analisam o mesmo fenómeno de perspetivas diferentes.

A tendência de subida a longo prazo mantém-se: desde 2015, os preços por metro quadrado em Maiorca aumentaram cerca de 97 %. Nos últimos 5 anos, os preços nas Baleares subiram, no total, cerca de 55 %.

As melhores zonas para investir em 2026: comparação

Nem todas as zonas de Maiorca se adequam a todas as estratégias de investimento. A tabela seguinte mostra onde há mais procura, maior potencial e mercados mais estáveis, com base nas fontes citadas.

Atenção: Em Andratx, Tramuntana e muitas zonas costeiras, a construção está sujeita a regras urbanísticas e ambientais rigorosas. Antes de comprares, verifica sempre a lei das costas, a classificação ANEI (terreno em área protegida) e as regras de construção em Tramuntana.

Que estratégia de investimento é mais adequada para ti?

Preservar o capital e valorizar o imóvel (comprar e manter)

Os terrenos para construção são escassos, as novas construções estão sujeitas a regras rigorosas e a procura internacional mantém-se elevada. Esta combinação faz de Maiorca um dos mercados mais estáveis da região mediterrânica para preservar capital. Historicamente, não se registaram correções de preços de grande dimensão; desde 2015, os preços subiram cerca de 97 %. Esta estratégia é especialmente adequada para zonas de prestígio, onde os imóveis mantêm o valor independentemente das regras aplicáveis às rendas.

Renovar para valorizar (Value-Add)

O estudo do CRES mostra que, em 2026, os imóveis existentes ficaram cerca de 12 % mais caros, enquanto os de construção nova valorizaram apenas 4 % — apesar de estes custarem, em média, cerca de 24 % mais do que os imóveis existentes. Isto significa que o mercado está disposto a pagar mais por imóveis antigos renovados com qualidade. Os projetos de renovação que recorrem a materiais naturais, equipamentos energeticamente eficientes e uma estética mediterrânica são considerados os imóveis com maior potencial de rentabilidade.

Tem também em conta as regras aplicáveis: as construções clandestinas e as ampliações ilegais são frequentes em Maiorca. Antes de comprares um imóvel para renovar, verifica se existem ampliações ilegais e esclarece se podem ser legalizadas. Consoante as obras previstas, uma renovação integral pode exigir uma licença de obras.

Arrendamento de longa duração (rentabilidade)

Com a quase suspensão da emissão de licenças para arrendamento turístico, muitos investidores estão a optar pelo arrendamento de longa duração. A procura é particularmente forte em Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla e Inca. Nessas localidades, os imóveis de construção nova e os totalmente renovados conseguem as rendas mais elevadas. Importante: de acordo com a política de habitação das Baleares, há limites aos valores das rendas em determinadas zonas (zonas de mercado residencial sob pressão). Verifica se o imóvel que pretendes comprar está abrangido.

Oferta e procura: os fatores estruturais

Porque é que a oferta continua limitada

A estabilidade dos preços em Maiorca deve-se a 3 fatores que não deverão mudar a curto prazo:

1. Áreas protegidas: Grandes áreas da ilha estão protegidas por lei (ANEI, estatuto de Património Mundial da Tramuntana e zonas protegidas pela Lei das Costas). Na prática, são raros os novos terrenos para construção.
2. Regras de construção mais rigorosas: Os municípios e o Governo das Baleares restringiram ainda mais as licenças para novas construções através de regras mais exigentes.
3. Suspensão das licenças de arrendamento turístico: Está em vigor uma suspensão generalizada da emissão de novas licenças ETV (licenças de arrendamento turístico). Por isso, os imóveis que já têm licença valorizam-se consideravelmente. Sabe mais no guia Licença ETV em Maiorca.

O que impulsiona a procura

• Cerca de 1/3 dos compradores (aproximadamente 34 % em 2025) são estrangeiros, sobretudo alemães, britânicos, suíços e escandinavos
• Mercados em crescimento: compradores dos EUA, do Médio Oriente e da Europa de Leste
• Tendência para viver na ilha durante todo o ano: cada vez mais compradores procuram uma residência principal, em vez de uma casa apenas para férias; cresce a procura de casas mais espaçosas, com espaço para teletrabalho e boa eficiência energética
• Construção nova: a atividade de construção aumentou cerca de 34 % em 2025, embora partindo de um nível muito baixo devido à escassez de terrenos para construção

Preços por tipo de imóvel e região

Custos e impostos: o que deves prever enquanto investidor

O investimento não se fica pelo preço de compra. Se comprares um imóvel em Maiorca enquanto estrangeiro, terás despesas adicionais significativas, tanto na compra como depois dela. Inclui-as nos teus cálculos de rentabilidade desde o início.

Despesas pontuais associadas à compra

Encontras os escalões detalhados e as taxas atuais do ITP nas Baleares no guia Despesas adicionais na compra de um imóvel em Maiorca.

Atenção: Se transferires o preço de compra do estrangeiro, aplica-se a obrigação de declaração prevista na AWV. A partir de determinados montantes, é necessário declarar a transação. Mais informações: Obrigação de declaração prevista na AWV na compra de imóveis em Espanha.

Impostos e despesas recorrentes

Se venderes o imóvel mais tarde, terás ainda de pagar o imposto municipal sobre a valorização do terreno e, se aplicável, o imposto espanhol sobre o rendimento relativo à mais-valia da venda. Sabe mais em: Impostos sobre a venda de imóveis em Espanha.

Verificações legais antes da compra

Comprar um imóvel em Maiorca é um processo complexo. Estes passos são indispensáveis para fazeres a compra com segurança jurídica.

Passo a passo: verificações legais

1. Pedir o NIE – sem o número de identificação de estrangeiro (NIE), não podes comprar um imóvel. Podes pedi-lo no consulado ou em Espanha.
2. Consultar o registo predial – verifica os ónus, as hipotecas, as servidões e a identidade do proprietário. Guia: Como consultar o registo predial em Espanha.
3. Verificar o cadastro e as licenças de construção – confirma se o registo predial, o cadastro e o imóvel tal como existe correspondem entre si. Procura construções clandestinas e ampliações ilegais.
4. Esclarecer a classificação urbanística – o terreno é solo urbano, solo rústico ou está numa ANEI? As fincas em solo rústico estão sujeitas a regras específicas: Fincas em solo rústico.
5. Verificar as restrições de proteção costeira – o imóvel encontra-se numa zona protegida pela Lei das Costas? Lei das Costas em Maiorca.
6. Obter o certificado energético – é obrigatório para a venda. Certificado energético em Espanha.
7. Contrato de reserva e sinal – o contrato é juridicamente vinculativo. Analisa bem as condições e as cláusulas de desistência. Contrato de reserva em Espanha.
8. Escritura no notário – o notário formaliza a escritura, mas não defende os interesses de nenhuma das partes em particular. É indispensável teres o teu próprio advogado. Advogado para a compra de imóveis em Espanha.

Nota: Se não puderes estar presente, podes recorrer a uma procuração autenticada por notário. Procuração notarial em Espanha.

Regras em vigor em 2026: o que precisas de saber antes de investir

Arrendamento turístico (ETV): um mercado com restrições

Nas Baleares, está em vigor uma suspensão alargada da emissão de novas licenças de arrendamento turístico (ETV). Comprar um imóvel com uma licença ETV ativa pode, por isso, representar uma vantagem rara e valiosa. A transferência da licença está sujeita a requisitos rigorosos: confirma se é possível antes de assinares o contrato. Transferir uma licença ETV.

Arrendamento de longa duração: mais regras

A lei da habitação das Baleares e as regras nacionais de arrendamento podem impor limites às rendas em determinadas zonas. As zonas sob pressão podem afetar significativamente a rentabilidade do arrendamento. Zonas sob pressão em Maiorca.

O contrato de arrendamento de 11 meses é uma fórmula utilizada em Maiorca, mas tem consequências jurídicas próprias. Contrato de arrendamento de 11 meses em Espanha.

Comprar casa através de uma sociedade espanhola S.L.

Alguns investidores compram imóveis através de uma sociedade de responsabilidade limitada espanhola (Sociedad Limitada), seja para gerir carteiras maiores, seja por motivos fiscais. É possível fazê-lo, mas há implicações fiscais e jurídicas importantes a considerar. Comprar um imóvel através de uma S.L..

Imposto de saída

Se investiste em Maiorca e tencionas deixar de ter residência fiscal na Alemanha, deves ter em conta o imposto de saída. Imposto de saída e Espanha.

Os erros mais comuns ao investir em imóveis em Maiorca

Na prática, há erros que se repetem e que muitas vezes saem caros:

1. Comprar sem advogado próprio: O notário é imparcial e não defende nenhuma das partes. Ter um advogado espanhol independente não é uma opção: é indispensável.
2. Não verificar se há construções ilegais: As ampliações não autorizadas são frequentes, sobretudo em fincas antigas e casas já construídas. Não podem ser vendidas nem arrendadas. Identificar ampliações ilegais.
3. Dar como certa a transferência da licença ETV: Sem confirmação por escrito, antes da escritura, de que a licença pode ser transferida, não podes contar com o valor que lhe atribuis.
4. Custos de renovação subestimados: Os profissionais da construção em Mallorca têm as agendas cheias e os materiais estão caros. Prevê uma margem generosa no orçamento. Custos de uma renovação completa em Mallorca.
5. Situação urbanística ignorada: O solo rústico e o solo urbano estão sujeitos a regras de construção diferentes: nalguns casos, não é permitido construir; noutros, só é possível fazê-lo com uma autorização especial.
6. Regras do arrendamento subestimadas: Nas zonas de mercado de arrendamento sob pressão, podem ser impostos limites às rendas, reduzindo a rentabilidade esperada.
7. Prazos das transferências e obrigação de declaração prevista na AWV esquecidos: As transferências de montantes elevados da Alemanha para Espanha estão sujeitas a obrigações de declaração. Transferir dinheiro para Espanha.
8. Herança e sucessão por definir: A legislação sucessória espanhola e as particularidades das Baleares podem tornar a sucessão dispendiosa. Heranças & doações nas Baleares.

E depois da compra? Gestão e obrigações recorrentes

A compra é o início, não o fim. Um bom investimento exige uma gestão ativa.

• Gestão do imóvel: Se não resides em Mallorca ou não podes estar presente no local, é essencial contratar um serviço profissional de gestão do imóvel. Gestão de casas de férias em Mallorca.
• Arrendamento de longa duração: Permite obter rendimentos estáveis sem licença de arrendamento turístico, mas está sujeito às regras do arrendamento. Arrendamento de longa duração em Mallorca.
• Venda: Se vieres a vender o imóvel, conta com o imposto municipal sobre as mais-valias (Plusvalía), a retenção de IRNR (para não residentes, regra geral, 3 % do preço de compra, retidos pelo comprador) e o imposto sobre as mais-valias. Vender um imóvel em Mallorca.
• Reabilitação energética e painéis fotovoltaicos: Para preservar o valor do imóvel a longo prazo, investe na eficiência energética. Registar painéis fotovoltaicos em Mallorca, Apoios à renovação em Mallorca.
• Crédito hipotecário: Quem não reside em Espanha também pode obter um crédito hipotecário, embora, regra geral, o financiamento cubra uma percentagem menor do valor do imóvel do que para os residentes. Crédito hipotecário em Mallorca.

Lista de verificação: antes da assinatura

• NIE solicitado e obtido
• Advogado espanhol independente contratado
• Registo predial verificado (encargos, hipotecas e proprietários)
• Dados do cadastro e do registo predial comparados
• Situação urbanística verificada (classificação do solo, zonas de proteção e direitos de construção)
• Licenças de construção de todas as partes do imóvel disponíveis ou situação da legalização esclarecida
• Verificado se o imóvel se encontra numa zona abrangida pela Lei das Costas (se estiver perto da costa)
• Validade e possibilidade de transferência da licença ETV confirmadas por escrito (se aplicável)
• Certificado energético disponível
• Contrato de reserva assinado, com cláusulas de desistência claras
• Despesas associadas à compra incluídas no cálculo do financiamento
• Verificada a obrigação de comunicação prevista na AWV
• Iniciado o planeamento da herança e da sucessão
• Gestão ou acompanhamento do imóvel após a compra assegurados

Conclusão

Em 2026, o mercado imobiliário de Maiorca já não é um segredo bem guardado: é um mercado de gama alta, consolidado e com presença internacional, sustentado por fatores estruturais de crescimento. O preço médio ronda os 7.370 euros por metro quadrado, uma subida de cerca de 97 % desde 2015, e a oferta continua limitada. Mas investir neste mercado exige cada vez mais atenção às regras: a suspensão da atribuição de licenças ETV, os possíveis limites às rendas, as normas de construção rigorosas, a proteção da costa e os riscos associados a construções ilegais exigem uma análise cuidadosa.

Os principais argumentos a favor do investimento mantêm-se: terrenos para construção limitados, forte procura internacional, possibilidades de planeamento fiscal (sobretudo com uma estrutura de propriedade adequada) e, escolhendo bem a localização e o imóvel, uma excelente valorização. Quem compra sem advogado próprio, sem analisar devidamente o imóvel e sem uma estratégia clara arrisca-se a enfrentar problemas dispendiosos. Quem se prepara antes de comprar adquire um dos ativos imobiliários mais estáveis da Europa.

Fontes oficiais

• Steinbeis Transfer Institute / Center for Real Estate Studies (CRES): estudo de mercado «Mercado dos imóveis de férias em Maiorca 2026», realizado a pedido da Porta Mallorquina e publicado em março de 2026 — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – Preços dos imóveis em Maiorca 2026: levantamento dos preços pedidos, atualizado em junho de 2026 — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Governo das Ilhas Baleares – Regras de licenciamento ETV: https://www.caib.es
• Autoridade Tributária das Ilhas Baleares (ATIB) – Taxas do imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP) nas Ilhas Baleares: https://www.atib.es
• Notariado.org – Dados estatísticos do portal dos notários espanhóis: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registo Predial de Espanha: https://www.registradores.org
• Boletim Oficial do Estado (BOE) – Lei das Costas e legislação ambiental: https://www.boe.es