Plusvalía municipal em Maiorca

Ainda estás antes da compra e queres saber o que te espera do outro lado? O portefólio de imóveis em Maiorca mostra-te o nível de preços do qual mais tarde se deriva o valor catastral e a quota-parte do solo.

O que é a plusvalía municipal e quanto tens de pagar?

A plusvalía municipal (oficialmente: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, abreviado IIVTNU) é um imposto municipal sobre a valorização que um terreno urbano registou desde a última mudança de proprietário – independentemente de a própria venda ter gerado lucro ou não. Quanto se paga no final depende de três fatores: o valor catastral do solo, o tempo de posse e a taxa que cada município (Ayuntamiento) estabelece – por isso o cálculo varia sensivelmente de município para município. A calculadora acima mostra-te de imediato um exemplo com os valores pré-definidos; introduz os teus próprios dados para ver o teu resultado.

Como se calcula a plusvalía municipal

O município – ou tu próprio, quando a autoliquidación (autoliquidação) é obrigatória – determina o imposto normalmente segundo o método objetivo. O ponto de partida é o valor catastral del suelo (valor catastral do solo) no dia da transmissão, não o preço de compra. O município multiplica este valor por um coeficiente que depende do tempo de posse: quem possui um imóvel há pouco tempo paga um coeficiente mais baixo do que quem o possui há muito tempo – até um limite máximo de tempo de posse definido por lei, a partir do qual o coeficiente deixa de subir.

Um ponto decisivo: os coeficientes mencionados na lei são valores máximos, não valores fixos obrigatórios. Cada município define os valores efetivamente aplicáveis na sua própria ordenanza fiscal (regulamento fiscal municipal) – podendo ficar abaixo do máximo legal. Alguns municípios em Maiorca simplesmente remetem para os valores máximos vigentes a nível estatal, outros têm a sua própria tabela com coeficientes mais baixos. Se, pelo contrário, um regulamento indicar um valor superior ao que a lei entretanto permite – por exemplo, porque o valor máximo legal foi reduzido entretanto e o município ainda não adaptou o seu regulamento –, aplica-se automaticamente o valor legal mais baixo. A calculadora acima tem isto em conta individualmente para cada município registado, em vez de assumir o mesmo valor em todo o lado.

Sobre a base tributável assim determinada, o município aplica a sua própria taxa de imposto, também livremente definida, com um limite máximo de 30%. O resultado é a cuota íntegra (montante do imposto antes de benefícios). Numa herança para filhos, cônjuge ou pais do falecido, alguns municípios permitem ainda um benefício de até 95% sobre exatamente essa cuota íntegra – o resultado depois disso chama-se cuota líquida (montante do imposto após benefícios). Importante: este benefício atua sempre sobre o montante do imposto já calculado, nunca sobre o valor do solo em si. E aplica-se apenas ao círculo restrito de familiares diretos – irmãos, sobrinhas e sobrinhos não estão incluídos, embora sejam frequentemente os herdeiros efetivos no caso de um falecido sem filhos.

Para além do método objetivo, existe o método real: aqui conta a valorização efetiva, imputada proporcionalmente à quota-parte do solo do imóvel – determinada pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ou, no caso de herança ou doação, a partir do valor declarado no imposto sobre sucessões e doações. Se esta valorização real for inferior à base tributável objetiva, torna-se ela a base de cálculo – mas apenas se o solicitares expressamente e apresentares ambas as escrituras, a da aquisição e a da transmissão. Sem esse pedido, mantém-se o cálculo objetivo, mesmo que seja mais desfavorável.

Dois outros fatores estão inteiramente ao critério do município e, por isso, só se aplicam onde estejam previstos no respetivo regulamento: uma redução sobre o novo valor do solo durante os primeiros anos após uma reavaliação geral dos valores catastrais, e uma redução menor enquanto o valor catastral ainda não tiver sido ajustado a essa reavaliação. Ambas reduzem o valor do solo, nunca diretamente a base tributável.

Um ponto diz respeito especificamente a vendedores não residentes em Espanha: se uma pessoa singular sem domicílio fiscal em Espanha vender, não é ela a tornar-se sujeito passivo do imposto, mas sim o comprador – como sustituto del contribuyente (substituto do contribuinte). O comprador tem então de declarar e pagar o imposto, independentemente do que vendedor e comprador tenham acordado contratualmente entre si. No caso de uma sociedade não residente, porém, isso não se aplica – aqui a própria sociedade continua a ser a devedora. Se vendes ou compras a uma pessoa singular não residente, esclarece por isso a repartição dos custos já no contrato de compra e venda, e não apenas no ato notarial.

A melhor forma de veres como o cálculo funciona em detalhe é através dos exemplos calculados na calculadora acima – desde um tempo de posse redondo, passando por um ano incompleto, até ao caso-limite em torno de uma mudança na tabela de coeficientes.

Casos especiais: quando o cálculo é diferente

Nem todos os terrenos e nem todas as operações estão sujeitos à Plusvalía municipal na forma aqui descrita:

• Um rústica (terreno classificado cadastralmente como rústico) não é tributável à partida – o calculador nem sequer calcula neste caso.
• Também a incorporação de um imóvel na comunhão de bens do casamento e a transferência entre cônjuges por sentença de divórcio não geram imposto. Importante, caso tenhas recebido um imóvel desta forma: o período de posse continua a contar numa transferência posterior, calculado a partir da última aquisição tributável – e não a partir da própria transferência entre cônjuges.
• Para um usufructo (usufruto) ou uma nuda propiedad (mera propriedade, ou seja, o terreno sem direito de utilização), o calculador não faz propositadamente o cálculo: a avaliação destes direitos limitados segue regras próprias do direito do imposto sobre transmissões patrimoniais e requer dados adicionais, como a idade do usufrutuário.
• O mesmo se aplica ao direito de sobrelevar ou escavar caves num edifício, e a expropriações: ambos são raros e não estão contemplados nesta página.

Também no que respeita aos dados municipais, o calculador segue apenas o que está efetivamente comprovado numa ordenança publicada. Para alguns municípios em Maiorca, não é possível comprovar uma taxa escalonada no tempo para todo o período relevante; noutros, a taxa é conhecida, mas escalonada por período de posse, sem que a ordenança defina claramente os limites exatos das faixas. Nestes casos, o calculador mostra-te a base de cálculo e o coeficiente aplicável, mas propositadamente nenhum valor de imposto – preferimos uma lacuna honesta a um número inventado. Para o valor exato, só a consulta junto da câmara municipal competente ajuda.

Uma outra particularidade diz respeito a duas janelas temporais curtas, ambas em janeiro: o Congresso dos Deputados revogou, no final de janeiro de 2026, um aumento dos coeficientes máximos legais decidido pouco antes – tal como já tinha acontecido um ano antes, com um aumento semelhante. Para transferências que caiam exatamente numa destas janelas, ainda não está esclarecido quais coeficientes se aplicam. Por isso, o calculador não apresenta um único valor, mas mostra as duas leituras possíveis lado a lado.

Quando não há lugar a imposto

A exceção mais importante diz respeito a qualquer venda: se se conseguir comprovar que o terreno não sofreu qualquer aumento de valor entre a compra e a venda – ou seja, a diferença entre o valor de transmissão e o valor de aquisição é nula ou negativa –, não surge qualquer obrigação fiscal. A prova cabe a ti, como vendedor: uma declaração junto da câmara municipal, acompanhada de ambas as escrituras, das quais resulte a ausência de valorização.

Se, em caso de herança, além da Plusvalía municipal também é devido o imposto espanhol sobre sucessões e doações, é uma questão totalmente separada — ambos os impostos têm sujeitos passivos e bases de cálculo diferentes. O que se aplica nas Baleares está descrito no guia sobre Herança e doação de imóveis.

Além disso, existem duas isenções legais que o calculador não verifica por si só, pois pressupõem uma prova caso a caso: transferências de imóveis dentro de um conjunto histórico protegido ou com estatuto próprio de proteção patrimonial, quando o proprietário ou a proprietária tenha comprovadamente realizado, por conta própria, obras de conservação ou reabilitação; e a dación en pago (transferência da habitação de uso próprio ao banco em vez do reembolso da hipoteca) em caso de insolvência, desde que a pessoa afetada e o seu agregado familiar não disponham de outros meios suficientes. Ambas as isenções são concretizadas em detalhe pela respetiva ordenanza fiscal – em caso de dúvida, pergunta diretamente à câmara municipal se o teu caso se enquadra.

Prazos e formulários

Após uma venda entre vivos, restam-te 30 días hábiles (dias úteis, não dias corridos) para apresentar a declaração junto da câmara municipal competente. No caso de uma herança, o prazo é de 6 meses, bastante mais longo, e pode ser prorrogado mediante pedido – mas nunca podendo, no total, exceder 12 meses.

Muitos municípios em Maiorca exigem uma autoliquidación: calculas tu mesmo o imposto e pagas-o diretamente na entrega da declaração, em vez de esperar por uma liquidação. Há uma exceção quando ainda não foi fixado um valor cadastral para o terreno – nesse caso, a câmara municipal não pode exigir a autoliquidação e deve, em vez disso, emitir ela própria uma liquidação assim que o valor for determinado. Os notários e notárias estão ainda obrigados a comunicar trimestralmente à câmara municipal todas as transmissões escrituradas – a obrigação fiscal mantém-se, portanto, mesmo que tu próprio não apresentes nada.

Se pretendes vender um imóvel herdado, encontrarás no nosso guia sobre Vender um imóvel herdado em Espanha passo a passo o que, além da Plusvalía municipal, é preciso esclarecer.

Base jurídica e data da informação

A Plusvalía municipal está regulada no Real Decreto Legislativo 2/2004, o Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) – concretamente nos artigos 104 a 110. Desde a sentença do Tribunal Constitucional espanhol de 2021 vigora a versão atual: sem imposto sem valorização comprovada, duas metodologias de cálculo à escolha, e coeficientes máximos que o legislador tem ajustado várias vezes desde então. Duas dessas alterações, decididas cada uma pouco antes do fim do ano e com efeitos a partir do início do ano seguinte, foram entretanto revogadas pelo Congresso dos Deputados.

Os valores estatais mencionados nesta página – como a taxa máxima, a bonificação em heranças e os prazos – provêm do texto legal consolidado, com data de 06.09.2026. Os dados relativos aos municípios individuais de Maiorca – taxa de imposto, tabelas próprias de coeficientes, reduções – estão documentados individualmente a partir das respetivas publicações das ordenanças fiscais municipais no Boletim Oficial das Baleares (BOIB). Esta página não substitui uma consultoria fiscal: em caso de montantes elevados ou situações pouco comuns, vale a pena consultar previamente um consultor fiscal (asesor fiscal) ou um escritório de advocacia a operar em Maiorca.

Encontrarás uma visão geral de todos os impostos que incidem na venda de imóveis em Espanha no nosso guia Impostos na venda de imóveis em Espanha; quem está apenas a começar a pensar numa venda encontrará o contexto mais alargado no guia Vender um imóvel em Maiorca.

Perguntas frequentes

Calculadoras relacionadas

A Plusvalía municipal é apenas um dos vários impostos que incidem na venda de um imóvel em Maiorca. Estas calculadoras complementam-na:

• Imposto sobre a mais-valia de venda – o imposto sobre o lucro obtido com a própria venda, independente da Plusvalía municipal.
• Retenção de 3 por cento – o montante que o comprador entrega diretamente à Agência Tributária quando o vendedor é não residente.
• Imposto IBI – o imposto predial recorrente, que assenta no mesmo valor catastral que a Plusvalía municipal.